MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
1.Taraflar arasındaki “alacak ve tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen alacak yönünden davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına, tahliye yönünden davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ...Tur. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin 01.08.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince müvekkilinin taşınmazında kiracı olarak bulunduğunu, diğer davalı ...’ın ise kira sözleşmesinden dolayı kefil ve garantör olarak sorumlu olduğunu, davalı şirketin 2012 yılı Temmuz ayı kira bedelini (4.180TL) ödemediğini, müvekkilinin davalı şirkete Beşiktaş 5. Noterliğinin 09.07.2012 tarihli ve 14199 yevmiye numaralı kira bedelinin ödenmesi ve tahliye istemli ihtarname keşide ettiğini, ihtarnamenin davalıya 11.07.2012 tarihinde tebliğ edildiğini, temerrüt ihtarına rağmen bugüne kadar kira bedelinin ödenmediğini ileri sürerek davalı şirketin taşınmazdan tahliyesine ve 4.180TL kira alacağının davalılardan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı ... Tur. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. vekili cevap dilekçesinde; davaya konu kira sözleşmesinin müvekkili şirketi bağlamadığını, müvekkili şirketin kira sözleşmesini imzalamadığını, sözleşmede imzası bulunan diğer davalı ...’ın şirketin küçük ortağı olup şirketi temsil ve ilzama yetkili olmadığını, şirketin kurulduğu günden itibaren şirketi temsil yetkisinin ....’a ait olduğunu, kira sözleşmesinin imza kısmında müvekkili şirketin kaşesinin bulunmadığını ve müvekkilinin kira sözleşmesine yazılı veya sözlü icazetinin bulunmadığını, davalı ...’ın yaptığı işlemin yetkisiz temsil olduğunu, geçersiz sözleşmeye dayanarak keşide edilen ihtarname de geçersiz olduğundan temerrüdün gerçekleşmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
6. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin kira sözleşmesinde kefil sıfatıyla imzası bulunmakta ise de kefaletin geçerli olmadığını, kira sözleşmesinde kiracı olarak görünen şirketin sözleşmeyi imzalamadığını, kiracı ve müteselsil kefil bölümlerinin müvekkili tarafından imzalandığını, müvekkilinin kiracı olmadığını, kiracı kısmında diğer davalı şirketin adı ve kaşesi bulunmadığı gibi müvekkilinin imzasını şirket adına atılmış imza olarak kabul etmenin mümkün olmadığını, şirketin yetkili temsilcisinin ... olduğunu, kiracının imzalamadığı sözleşmenin yasal olarak geçerli olmadığını ve sözleşme hükümlerinden müvekkilinin sorumluluğunun bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
7. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.03.2013 tarihli ve 2012/1088 E., 2013/207 K. sayılı kararı ile; kira sözleşmesinde davalı şirketin imzasının bulunmadığı, her ne kadar sözleşmede davalı ...'ın kiracı olarak imzası mevcut ise de adı geçenin kiracı olmadığının ihtilaf konusu olmadığı, davalı şirketin yazılı sözleşmeye icazet verdiğine dair herhangi bir delilin bulunmadığı, kira sözleşmesine göre davalı ...’ın esasında kiracı olmayıp müşterek borçlu müteselsil kefil sıfatı ile sözleşmeyi imzaladığı, mevcut yazılı sözleşmenin davalıyı bağlaması söz konusu olmadığından sözlü bir kira sözleşmesinin mevcudiyetinin kabulünün zorunlu olduğu, bu takdirde 2012 yılı Temmuz ayının kira parasının Temmuz ayının son gününe kadar ödenmesinin icap ettiği, temerrüt ihtarnamesinin bu süre dolmadan 09.07.2012 tarihinde keşide edildiği, gönderilen ihtarnamenin geçerli olmadığı, 2012 yılı Temmuz ayının kira parası dava açıldıktan sonra ödendiğinden kira alacağı ile ilgili davanın konusunun kalmadığı gerekçesiyle kira alacağına yönelik davanın konusu kalmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına ve tahliyeye yönelik davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
9. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 24.06.2013 tarihli ve 2013/7464 E., 2013/10951 K. sayılı kararı ile; “…Davacı, 1.8.2009 başlangıç tarihli 5 yıl süreli yazılı kira sözleşmesine dayanmış, söz konusu sözleşmenin ilk sayfasında kiracı olarak ... Tur Gıda San ve Tic Ltd Şti kiracı olarak gösterilmişse de sözleşmenin imza bölümünde kiracı şirket temsilcisi ...'ın kiracı adı altında imzasının bulunduğu gibi, aynı zamanda sözleşmeyi müteselsil kefil olarak da imzaladığı görülmüştür. Kiracı adı altında şirket ismi ve kaşesi bulunmamakta ise de temsilcinin aynı zamanda sözleşmeyi kefil sıfatıyla da imzalaması karşısında kiracının şirket olduğunun kabulü gerekir. Nitekim davacı 9.7.2012 tarihinde keşide ettiği ihtarnamede şirketi muhatap olarak göstermiş, davalı ...'da kendisinin kefil olduğunu kabul etmiştir.9.7.2012 tarihinde keşide edilen temerrüt ihtarnamesi 11.7.2012 tarihinde tebliğ edilmiş, bu ihtarname ile davalı şirketin 2012 yılı temmuz ayı kira bedeli 4.180 TL 'nin tahsili istenmiştir.Davalı şirket 30 günlük yasal süreyi geçirdikten sonra ödemede bulunmuş olmakla temerrüt olgusu gerçekleşmiştir.Bu nedenle davalı şirket hakkında tahliye kararı verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile tahliye isteminin reddine karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
10. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 13.03.2014 tarihli ve 2014/133 E., 2014/233 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçenin yanında, bozma kararında geçen “…kiracı şirket temsilcisi ......” ibaresinin doğru olmadığı, ...’ın şirket yetkilisi olmadığı, davalı tarafın bu yönde bir kabulünün de bulunmadığı, ticaret sicil memurluğundan gelen cevabi yazı ve eklerine göre davalı ...’ın sadece şirket ortağı olduğu, Kordon Vergi Dairesi Müdürlüğünden gelen cevabi yazıda, tarh dosyasında 01.08.2009 tarihli yazılı kira sözleşmesine rastlanılmadığının belirtildiği, 09.07.2012 tarihli ihtarnamede yazılı kira sözleşmesinden bahsedilmediği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
11. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
12. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davalı ... Tur. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin dava konusu kiralananda 01.08.2009 tarihli kira sözleşmesi gereğince kiracı olarak kabulünün gerekip gerekmediği, buradan varılacak sonuca göre kiralananın temerrüt nedeniyle tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
13. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.
14. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
15. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
16. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
17. Borçlar Kanunu’nun 257. (6098 sayılı TBK’nın 313.) maddesine göre “Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur.” Kira bedeli kiraya veren için bir semere olup, kiracının, kiralananı kullanmasına karşılık olarak, belirli tarihlerde kiraya verene ifa etmeyi taahhüt ettiği bir edimdir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmesi konusunda sözleşmede bir hüküm bulunması hâlinde sözleşmedeki hükme göre hareket edilir.
18. Kira sözleşmesi kural olarak şekle tabi değildir. 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da kira sözleşmesi için şekil şartı öngörülmemiştir. Buna göre, sözleşme yazılı olabileceği gibi sözlü olarak da kurulabilir. Ancak bazı özel yasalarda kira sözleşmesinin ne şekilde yapılacağı belirtilmiştir. Örneğin, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu; 3226 sayılı Finansal Kiralama Kanunu, 5846 sayılı Fikir Ve Sanat Eserleri Kanunu, 2920 sayılı Sivil Havacılık Kanunu ve Vakıflar Kanununa göre kira sözleşmelerinin mutlaka yazılı veya noterde yapılmış olması gerekmektedir.
19. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
20. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).
21. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir.
22. Kira akdinin sona erme sebeplerinden birisi de kiracının temerrüdü olup kira bedelinin ödenmemesi veya geç ödenmesi durumunda akdin feshinin biçim ve koşulları BK’nın 260 veya 288. (TBK’nın 315 veya 362.) maddelerinde düzenlenmiştir. Buna göre kiraya verenin kira sözleşmesini feshedebilmesi için öncelikle kiracıya fesih ihtarnamesi göndermesi gerekir. Bu ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için BK’nın 260 veya 288. (TBK’nın 315 veya 362.) maddelerinde öngörülen bir mehil verilir. İhtarda bu mehil içerisinde miktar ve tutarı belirtilen kira borcu ödenmediği takdirde kira sözleşmesinin feshedileceği ve tahliye davası açılacağının yazılması zorunludur. Kiracı mehil süresi içinde kira borcunu ödemez ise kiraya veren tahliye davası açabilir. Kiraya veren genel mahkemede tahliye davası açmadan icra takibi ile tahliyeyi gerçekleştirmek isterse İcra ve İflas Kanunu’nun (İİK) 269-269/d maddeleri arasında düzenlenen kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle ilamsız tahliye takibi yoluna başvurabilir. Bunun için de İİK’nın 269. maddesinin 1. fıkrası gereğince bu ihtarın ödeme emrine yazılarak kiracıya gönderilmesi gerekir.
23. Uyuşmazlık açısından “yetkisiz temsil” kavramının da kısaca açıklanması gerekmektedir.
24. Bir kimsenin temsil yetkisi olmadığı hâlde başka bir kişi adına bir hukukî işlem veya sözleşme yapması, yetkisiz temsil olarak ifade edilmektedir. Burada yetkisi olmadan başkası adına hukukî işlem yapan kişiye “yetkisiz temsilci” denir.
25. Yetkisiz temsilin söz konusu olabilmesi için birtakım şartların gerçekleşmiş olması gerekmektedir. Öncelikle, yetkisiz temsilci ile üçüncü kişi arasında bir sözleşme yapılmış olmalıdır. Yetkisiz temsilcinin, bu sözleşmeyi başka biri özellikle temsil olunan adına yapmış olması gerekir. Nihayet temsilen işlem yapan, temsil yetkisine sahip olmamalıdır.
26. Yetkisiz temsil BK’nın 38 ve 39. (TBK’nın 46 ve 47.) maddelerinde düzenlenmiştir. BK’nın “İcazet” başlıklı 38. maddesinde “Bir kimse salahiyeti olmadığı halde diğer bir şahıs namına bir akit yaptığı takdirde, bu şahıs bu akde icazet vermedikçe alacaklı veya borçlu olmaz. Diğer tarafın, temsil edilenin münasip bir müddet içinde o akde icazet verip vermiyeceğini beyan etmesini talebe hakkı vardır. Bu müddet zarfında icazet verilmediği halde, o kimse mülzem olmaz.” hükmü, “İcazetin bulunmaması” başlıklı 39. maddesinde ise “Eğer icazetten sarahaten veya zımnen imtina olunursa, akdin sahih olmamasından tahaddüs eden zararın tazmini zımnında, mümessil sıfatını takınan kimse aleyhinde dava ikame olunur…” hükmü bulunmaktadır.
27. Yetkisiz temsilde temsilcinin yaptığı sözleşme, kurulmuş olmakla birlikte yetkisiz temsil olunanın hukuk alanında hüküm ve sonuçlarını doğurmaz. Temsil olunan onayıncaya kadar sözleşme, eksik bir sözleşmedir. Bu durumda “askıda hükümsüzlük” söz konusu olur. Temsil olunan, yetkisiz temsilcinin yaptığı işlemleri onayabilir. Bu durumda BK’nın 38. (TBK’nın 46.) maddesi gereğince, yetkisiz temsilcinin yaptığı işlem temsil olunanı bağlar. Onama, yetkisiz temsilci tarafından yapılan bir hukukî işleme veya sözleşmeye, daha sonra temsil olunanca verilen onaydır. Onama için herhangi bir özel şekil şartı bulunmamaktadır. Onama, geçmişe etkili sonuçlar doğurur. Böylece onama, yetkisiz olarak yapılan sözleşmeyi sanki baştan itibaren temsil yetkisi varmış gibi geçerli hâle getirir
28. Bazı istisnai durumlarda, temsil yetkisi bulunmamasına ve onama verilmemesine rağmen, yetkisiz temsilcinin yaptığı sözleşmeler temsil olunanı bağlar. Bu hâllerden birisi yetkisiz temsilcinin iş ve işlemlerinin temsil olunan tarafından benimsenmiş olmasıdır (Yelmen, Adem: Yetkisiz Temsil, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Özel Sayı, Cilt:1, Yıl 2015, s. 430-436).
29. Yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı vekili, davalı ... Tur. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti.’nin 01.08.2009 başlangıç tarihli kira sözleşmesi gereğince müvekkilinin taşınmazında kiracı olarak bulunduğunu, davalı ...’ın ise sözleşmenin kefili olduğunu, davalı şirketin 2012 yılı Temmuz ayı kira bedelini ödememesi üzerine tahliye istemli ihtarname keşide edildiğini, ihtarnamenin davalıya tebliğ edilmesine rağmen kira bedelinin ödenmediğini ileri sürerek davalının taşınmazdan tahliyesine ve 4.180TL kira alacağının davalılardan tahsiline karar verilmesini istemiştir. Davalı şirket vekili, müvekkili şirketin kira sözleşmesini imzalamadığını, bu nedenle davaya konu sözleşmenin müvekkili şirketi bağlamadığını, sözleşmede imzası bulunan diğer davalı ...’ın şirketi temsil ve ilzama yetkili olmadığını, geçersiz sözleşmeye dayanarak keşide edilen ihtarnamenin geçersiz olduğunu ve temerrüdün gerçekleşmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur. Davacının davaya dayanak olarak gösterdiği 01.08.2009 tarihli ve beş yıl süreli kira sözleşmesi incelendiğinde, kiraya verenin ..., kiracının ... Tur. Gıda San. ve Tic. Ltd. Şti. olduğu ancak imzaların bulunduğu bölümde kiracı ve müteselsil kefil olarak ...’ın isim ve imzasının bulunduğu, aylık kira bedelinin net 3.500TL olduğu, sözleşmenin 2. maddesinde kira bedelinin her ayın en geç 3. iş gününde davacının banka hesabına yatırılacağı, 8. maddesinde ise kira süresini izleyen yıllarda ve süre sonunda akdin yasa gereği yenilenmesinde, önceden ihbar ve ihtara gerek olmaksızın, en az son 12 aya ait DİE’nin açıkladığı TÜFE ve TEFE oranının toplamının aritmetik ortalamasına 5 (beş) puan eklenerek hesaplanacağı kararlaştırılmıştır.
30. Davalı şirket vekili, müvekkili şirketin kira sözleşmesini imzalamadığını, sözleşmede imzası bulunan ...’ın şirketi temsil ve ilzama yetkili olmadığını iddia etmiş ise de; davacının banka hesap ekstresi incelendiğinde, davacının hesabına 01.10.2009 tarihinden itibaren her ayın 1’i ile 7’si arasında çoğunlukla davalı şirket tarafından bir kez de davalı ... tarafından kira bedeli açıklaması ile 3.500TL ödeme yapıldığı, 2010 yılının Ağustos ayından itibaren de sözleşmedeki artış şartı gereğince kira bedelinin 3.800TL’ye yükseltilerek yine ayın 1’i ile 7’si arasında davacıya ödendiği, sonraki yıllarda da kira bedellerinin artırılarak ödenmeye devam edildiği anlaşılmaktadır. Bu durumda her ne kadar kira sözleşmesinde imzaların bulunduğu kısımda davalı şirketin adı ve kaşesi bulunmamakta ise de, davalı şirketin, sözleşmeyi benimseyerek kira bedelini sözleşmede belirtilen sürede ve miktarda ödediğinin, sözleşmeyi kiracı ve müteselsil kefil sıfatıyla imzalayan yetkisiz temsilci ...’ın imzaladığı sözleşmeye icazet (onay) verdiğinin kabulü gerekir.
31. Davacı, davalı şirketi muhatap göstererek 09.07.2012 tarihli ve 14199 yevmiye numaralı fesih ihtarnamesi göndermiş ve ihtarnamede muaccel kira borcunu ödemeyen kiracıya borcunu ödemesi için Kanun’da öngörülen otuz günlük mehil vermiştir. Temerrüt ihtarnamesi 11.07.2012 tarihinde tebliğ edilmiş, davalı şirket otuz günlük yasal süreyi geçirdikten sonra ödemede bulunmuş ve temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Bu nedenle mahkemece, davalı şirket hakkında temerrüt nedeniyle tahliye kararı verilmesi gerekmektedir.
32. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, davalı ...’ın kira sözleşmesini kiracı ve müteselsil kefil sıfatıyla imzaladığı, sözleşmeyi şirket temsilcisi olarak imzalamadığı, bu nedenle kiracının davalı ... olduğu, temerrüt ihtarnamesinde muhatap olarak sadece davalı şirketin gösterildiği, davalı kiracı ...’ın gösterilmediği, geçersiz ihtarnameye dayanılarak temerrüt nedeniyle tahliye isteminde bulunulamayacağı, direnme kararının değişik gerekçe ile onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
33. Hâl böyle olunca, direnme kararının yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile, direnme kararının yukarıda belirtilen değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.11.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.