MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “kiracılık sıfatının tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin 13.06.2005 tarihinde düzenlenen 15.06.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile 6 m2 yüzölçümündeki büfeyi davalı ... Başkanlığından kiraladığını, kira sözleşmesinin 8. maddesinde “Aktin hitamında taraflardan birisi yekdiğerine fesih ihbarında bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarda süresi belirsiz hale gelecektir” hükmünün bulunduğunu, taraflardan hiçbirisinin akdin hitamı olan 15.06.2006 tarihinde fesih ihbarında bulunmadığını ve sözleşmenin aynı koşullarla belirsiz süreli kira sözleşmesi hâline gelerek uzadığını, müvekkilinin 2005 yılı Haziran ayından bu güne kadar davalının kiracısı olarak bütün sorumluluklarını yerine getirdiği ve bütün kira ödemelerini de kararlaştırılan şekilde yaptığı hâlde, davalının müvekkiline sözleşmenin feshine ilişkin 08.06.2011 tarihli ihtarname göndererek sözleşmeye aykırı bir şekilde müvekkilinin kiracılık sıfatına son vermek istediğini, davalının, müvekkili ile 13.06.2005 tarihinde imzalamış oldukları kira sözleşmesinin 15.06.2011 tarihinde sona erdiğini, süresinin dolması sebebiyle feshedilen sözleşme konusu taşınmazın 2886 sayılı Kanun’a uygun olarak yeniden ihaleye çıkarılacağını, kira borçları olmaması durumunda ihaleye katılabileceklerini ancak ihaleyi başkası kazanırsa taşınmazı tahliye edeceklerine ilişkin yazılı tahliye taahhüdü vermelerini ve ihalenin sonuçlandığı günden itibaren 15 gün içinde taşınmazı tahliye etmelerini ihtar ettiklerini, davalının hem sözleşmeye hem kanuna aykırı davrandığını ileri sürerek müvekkilinin kiracılık sıfatının devam ettiğinin tespiti ile bu yöne ilişkin çekişmenin önlenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının müvekkili İdarenin yapmış olduğu ihaleye katılmak suretiyle kiracı olduğunu ve kendisiyle 15.06.2005 tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi imzalandığını, sözleşmenin 8. maddesi gereğince takip eden yıllarda belediye encümeninin kararıyla sözleşmenin yenilenerek süregeldiğini, ancak 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun (5393 sayılı Kanun) yürürlüğe girmesi ile 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun (2886 sayılı Kanun) tahliyeye ilişkin hükümlerinin belediye taşınmazlarına uygulanabilme imkanı doğduğundan ve süresi dolan sözleşmenin daha fazla uzatılma imkânı kalmadığından 12.05.2011 tarihli ve 2011/238 sayılı Belediye Encümen Kararıyla sözleşmenin yenilenmeyerek feshedildiğini, bu durumun davacıya yazı ile tebliğ edildiğini ve böylece sözleşmenin 8. maddesinde düzenlenen fesih bildirimi yapıldığından sözleşmenin sona erdiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.11.2012 tarihli ve 2011/360 E., 2012/508 K. sayılı kararı ile; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 22.12.2010 tarihli ve 2010/13-671 E., 2010/696 K. sayılı kararında: "Esasen 2886 sayılı Kanun ile Hazine tarafından kiraya verilen taşınmazlara ilişkin olmakla birlikte; 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 15. maddesinin 3. fıkrasının 2. cümlesinde, 2886 sayılı Kanun’un belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı hükme bağlanmakla; belediyelere ait taşınmazların kira sözleşmelerinde de 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi hükümleri uygulanacaktır" ifadesine yer verildiği, somut olayda uyuşmazlığın 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi çerçevesinde çözümlenmesi gerektiği, bu nedenle taraflar arasında 15.06.2005 tarihinde akdedilen kira sözleşmesinin 8. maddesinde belirtilen ek 1 yıl da dahil olmak üzere 14.06.2006 tarihinde sona erdiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 17.12.2013 tarihli ve 2013/4859 E., 2013/16914 K. sayılı kararı ile; “…Davacı ile davalı arasında 15.06.2005 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, kiralananın 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu uyarınca kiraya verildiği, davalı idarenin 08.06.2011 keşide tarihli ihtar ile akdin yenilenmeyeceğini bildirdiği ve süre bitiminde tahliyesinin istendiği hususlarında taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Taraflar arasında düzenlenen 15.06.2005 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesinin 8.maddesinde; “akdin hitamında taraflardan birisi yekdiğerine fesih ihbarında bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarda süresi belirsiz hale gelecektir” hükmü yer almaktadır. Sözleşmenin bu hükmüne göre davalı ... tarafından süresinde feshi ihbarda bulunulmadığından kira sözleşmesi 15.06.2006 tarihinde süresiz hale gelmiştir. Konut ve çatılı işyerlerinde sözleşme süresiz yapılmış veya sonradan süresiz hale gelmiş ise bu durumda fesih bildiriminin dava tarihinde yürürlükte bulunan 818 sayılı BK’nun 262. maddesindeki koşullara uygun olarak yapılması gerekir. Anılan madde hükmüne göre süresiz kira sözleşmelerinde altı aylık dönemler için üç ay evvel feshi ihbarda bulunmak ve altı ayın sonunda dava açmak suretiyle akdin feshi, kiralananın tahliyesi istenebilir. Altı aylık dönemin birinde tebliğ ettirilen feshi ihbar ancak o dönem sonunda dava açma hakkı verir. Bu feshi ihbar sonraki dönem için kullanılamaz. Sözleşmenin kurulduğu tarihe nazaran, 20.06.2011 tarihinde dava açılabilmesi için ikinci altı aylık dönem olan 15.12.2010-15.06.2011 dönemi için feshi ihbarın üç ay önceden yani 15.12.2010-15.03.2011 tarihleri arasında çekilmiş olması gerekir. Davacı tarafından davalıya gönderilen feshi ihbar bildirimi 13.06.2011 tarihinde tebliğ edilmiş, dava da 20.06.2011 tarihinde açılmıştır. Davacının feshi ihbarı yukarıda anlatıldığı gibi ikinci altı aylık dönemin üç ay öncesine rastlamadığından hukuki sonuç doğurmaz. Feshi ihbar süresinde yapılmamış olup, davacının kiracılığı devam ettiğinden davanın kabulüne karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde reddine karar verilmesi usul ve yasaya aykırıdır.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Birinci Direnme Kararı:
9. Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesinin 10.04.2014 tarihli ve 2014/44 E., 2014/191 K. sayılı kararı ile; somut olayda taraflar arasında akdedilen sözleşmede her ne kadar taraflardan birinin fesih ihbarında bulunmadığı takdirde sözleşmenin belirsiz süreli hâle geleceği belirtilmişse de; dosya kapsamında bulunan Çeşme Belediyesi encümen kararları, bu kararlar doğrultusunda davacıya yapılan tebliğler ve davacının bu kararlara itiraz etmeksizin encümen kararı doğrultusunda işlemler tesis etmesinin tarafların gerçek iradesini yansıttığı, tahliyeye konu taşınmazın 03.07.2012 havale tarihli bilirkişi raporunda da sarih biçimde görüleceği üzere 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun (6570 sayılı Kanun) kapsamında değerlendirilmesi gereken taşınmaz niteliğine haiz olduğu, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin kira süresinin sonunda belirsiz hale gelmeyip bir yıl daha uzadığının açık olduğu, uyuşmazlığın 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi çerçevesinde çözümlenmesi gerektiği, anılan yasal düzenlemeye göre taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, kira süresinin dolması ile, kira akdinin süresiz hâle gelmeyip sözleşmenin sona ermesi nedeniyle davacının fuzuli şagil durumuna düştüğü gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Hukuk Genel Kurulu Kararı:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
11. Hukuk Genel Kurulunun 28.01.2015 tarihli ve 2014/6-2059 E, 2015/802 K. sayılı kararı ile; “…mahkemece aslolan kısa kararda yukarıda açıklanan mevzuata uygun hüküm fıkrası oluşturulmamış sadece "önceki kararda direnilmesine" denilerek önceki karara atıf yapılmakla yetinilmiş, dosya kapsamı dikkate alınarak taraflara yüklenen borç ve tanınan hakkın sıra numarası altında belirtildiği açık, infazda şüphe ve tereddüt uyandırmayacak biçimde, usulün aradığı niteliklere haiz kısa karar kurulmamıştır.
Bu durumda, yukarıda açıklanan ilkeler çerçevesinde usulün öngördüğü anlamda oluşturulmuş bir hüküm bulunmadığı gibi, direnme kararlarını denetleyen Hukuk Genel Kurulu tarafından incelenebilecek nitelikte teknik anlamda bir direnme hükmü de bulunmadığı her türlü duraksamadan uzaktır.
Şu durumda mahkemece yapılacak iş; dosya kapsamı dikkate alınarak taraflara yüklenen borç ve tanınan hakkın sıra numarası altında belirtildiği açık, infazda şüphe ve tereddüt uyandırmayacak biçimde, oluşturulmasıdır.
Mahkemenin, yukarıda ayrıntılarıyla açıklanan biçimde usulün öngördüğü niteliklere haiz bulunmayan direnme kararı usul ve yasaya uygun değildir…” gerekçesiyle yerel mahkeme kararının usulden bozulmasına karar verilmiştir.
İkinci Direnme Kararı:
12. Çeşme Sulh Hukuk Mahkemesinin 22.04.2015 tarihli ve 2015/164 E., 2015/269 K. sayılı kararı ile; önceki direnme gerekçesi tekrar edilerek direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
13. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
14. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı kiracı ile kiraya veren davalı ... arasındaki kira sözleşmesinin yenilenmek suretiyle belirsiz süreli hâle gelip gelmediği, davacının fuzuli şagil olduğunun kabul edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre davacının kiracılık sıfatının devam edip etmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
15. Öncelikle, somut olayın uyuşmazlığa etkili yönlerinin ve ilgili yasal düzenlemelerin ortaya konulmasında yarar vardır.
16. Mülkiyeti Belediyeye ait olan taşınmaz, davalı ... tarafından 2886 sayılı Kanun uyarınca ihale ile ve ihale şartnamesinde öngörülen şartlarla Encümenin 07.05.2005 tarihli ve 194 sayılı kararına istinaden büfe olarak kullanılmak üzere 15.06.2005 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesiyle davacı tarafa kiralanmıştır. Encümenin 12.05.2011 tarihli ve 238 sayılı kararı ile kira sözleşmenin feshine ve taşınmazın yeniden kiralanması için ihaleye çıkarılmasına karar verilmiş, bu kararın ardından kira sözleşmesinin 15.06.2011 tarihinde sona ereceği belirtilerek taşınmaz sahibi Çeşme Belediyesinin 08.06.2011 tarihli yazısı ile 15.06.2011 tarihi itibariyle söz konusu taşınmazın boşaltılması davacıdan talep edilmiş ve bu yazı davacı ...’a 13.06.2011 tarihinde tebliğ edilmiştir.
17. Bilindiği üzere; uyuşmazlık tarihinde yürürlükte olan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK) kira akdinden doğan davalarda genel ve temel Kanun durumunda olup, aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde uygulanacak olan bu Kanun’dur.
18. Uyuşmazlık tarihinde yürürlükte olan mülga 6570 sayılı Kanun’un 1. maddesinde ise, bu Kanun’un uygulama alanı, öncelikle Belediye teşkilatı olan yerlerle, belediye teşkilatı olmasa bile iskele, liman ve istasyonlardaki gayrimenkullerin kiralanmasıyla ilgili işlemler olarak belirlenmiştir. Ayrıca mecurun bu Kanun kapsamına girmesi için, bunların gayrimenkul olmaları ve musakkaf bulunmaları gereklidir.
19. Kısaca, kiraya verilen musakkaf yerlere ilişkin uyuşmazlıklara 6570 sayılı Kanun hükümleri uygulanmakta olup, gayri musakkaf taşınmaz mallar ise Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.
20. Her iki Kanun’un ilgili maddelerinin hukukî sonuç ve hükümleri ile koruma amaçları tamamen birbirinden farklıdır.
21. Diğer taraftan, daha özel nitelikte olan 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesinde;
“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
Ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi hâlinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.
Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi hâlinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi hâlde ecrimisil alınır.
İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” düzenlemesi getirilmiştir.
22. Bu hüküm, esasen 2886 sayılı Kanun ile Hazine tarafından kiraya verilen taşınmazlara ilişkin olmakla birlikte; 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 sayılı Kanun’un 15. maddesinin 3. fıkrasının 2. cümlesinde, 2886 sayılı Kanun’un belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Buna göre belediyelere ait taşınmazların kira sözleşmelerinde de, 2886 sayılı Kanun'un 75. maddesi hükümleri uygulanacaktır.
23. Devlet İhale Kanunu’nun 75/3. maddesinde; tahliyeye ilişkin koşullar ile birlikte kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi hâlinde sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi hâlde ecrimisil alınacağı hükmü yer almaktadır.
24. Kira sözleşmelerinin kapsamı altında kiralamaya ilişkin anlaşma ile ilgili bir takım esaslara da yer verilmektedir. Bunun yanı sıra genel ve özel şartlar da sözleşmede bulunmaktadır. Kiralanan ile ilgili genel hususlar bütün sözleşmelerde yer almaktadır. Ancak kiracı ile mülk sahibi arasında kararlaştırılan birtakım maddeler özel şartlar sınıfına girmekte ve özel şartlarda gösterilmektedir.
25. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; 2886 sayılı Kanun çerçevesinde yapılan ihale sonucunda taraflar arasında düzenlenen ve bir yıl süreli kira sözleşmesine göre kira müddeti 15.06.2005 başlangıç tarihli olup 15.06.2006 tarihinde sona erecektir. Sözleşmenin 8. maddesinde, “Aktin hitamında taraflardan birisi yekdiğerine fesih ihbarında bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarda süresi belirsiz hale gelecektir” hükmüne yer verilmiş olup, bu hüküm geçerlidir ve tarafları bağlar. 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesi uyarınca kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi hâlinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, kira sözleşmesinde özel hüküm bulunduğu ve bu özel hükümlere göre hareket edilmesi gerektiği, kira sözleşmesinin 8. maddesine göre sözleşmenin sonunda taraflardan birisi diğerine fesih ihbarında bulunmadığından sözleşmenin aynı koşullarla süresi belirsiz (belirsiz süreli) hâle geldiği kabul edilmelidir.
26. Taraflar arasındaki sözleşmenin belirsiz süreli hâle geldiği sonucuna varıldığından belirsiz süreli kira sözleşmelerinde fesih bildirimi konusunda açıklama yapılmasında fayda vardır.
27. Konut ve çatılı işyerlerinde sözleşme süresiz yapılmış veya sonradan süresiz hâle gelmiş ise bu durumda fesih bildiriminin dava tarihinde yürürlükte bulunan BK’nın 262. maddesindeki koşullara uygun olarak yapılması gerekir.
28. Borçlar Kanunu’nun 262. maddesinde; “İcar için ne sarih ne de zımmi bir müddet tayin edilmemiş olursa, gerek müstecir gerek mucir, ihbar suretiyle akdi feshedebilir.
Akitte, hilafına bir hüküm tayin edilmemiş ise, iki taraftan her biri aşağıdaki kaideler dairesinde feshi ihbar edebilir:
1 – Mefruş olmayan apartmanlar, yazıhane, tezgah, dükkan, mağaza, mahzen, samanlık, ahır, ve bu gibi mahaller ancak mahalli adetince muayyen en yakın vakit için ve böyle bir adetin fıkdanı halinde altı aylık bir müddetin hitamı için ve her iki halde üç ay evvel yapılması lazım gelen bir ihbar ile...” hükmü bulunmaktadır.
29. Anılan maddeye göre, süresiz kira sözleşmelerinde altı aylık dönemler için üç ay önce feshi ihbarda bulunmak ve altı ayın sonunda dava açmak suretiyle akdin feshi ve kiralananın tahliyesi istenebilir. Altı aylık dönemin birinde tebliğ ettirilen feshi ihbar ancak o dönem sonunda dava açma hakkı verir. Bu feshi ihbar sonraki dönem için kullanılamaz.
30. Kanun koyucu kiracının fesih tarihine kadar tahliye için hazırlıklarını yapması ve yeni bir yer bulması, kiralayanın ise yeni bir kiracı bulabilmesi için böyle bir süre öngörmüştür. Amaç tarafların zarar görmemesidir.
31. Borçlar Kanunu’nun 262. maddesinde düzenlenen süreler kamu düzenine ilişkin olmayıp bu sürelerden daha fazla süre tayin edilmesi de mümkündür (Hukuk Genel Kurulunun 30.06.2010 tarihli ve 2010/6-320 E., 2010/349 K. sayılı kararı).
32. Somut olaya gelince; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi (15.06.2005) dikkate alındığında, 20.06.2011 tarihinde dava açılabilmesi için ikinci altı aylık dönem olan 15.12.2010-15.06.2011 dönemi için feshi ihbarın üç ay önceden yani 15.12.2010-15.03.2011 tarihleri arasında yapılması gerekir. Davalı ... tarafından davacıya gönderilen feshi ihbar bildirimi 13.06.2011 tarihinde tebliğ edilmiş, dava da 20.06.2011 tarihinde açılmıştır. Davacının feshi ihbarı yukarıda anlatıldığı gibi ikinci altı aylık dönemin üç ay öncesine rastlamadığından hukukî sonuç doğurmaz. Feshi ihbar süresinde yapılmadığından davacının kiracılık sıfatı devam etmektedir.
33. O hâlde, BK’nın 262. maddesinde yazılı koşulların gerçekleştiğini kabule olanak bulunmadığından, mahkemece davacının kiracılık sıfatının tespiti talebinin kabulüne karar verilmesi gereklidir.
34. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, 15.06.2005 tarihinden itibaren bir yıl süreli olarak kiralanan taşınmazın, sözleşme tarihinden sonra 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren hüküm ile 2886 sayılı Kanun’un 75. maddesine tabi hâle geldiği, değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren kira sözleşmesinin kendiliğinden uzamasının mümkün olmadığı, davaya konu edilen dönem itibariyle varlığı devam eden bir kira sözleşmesinin bulunmadığı, kira sözleşmesi Kanun hükmü gereği sona ermiş olmasına rağmen davacının taşınmazı kullanmaya devam etmesinin taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmeyeceği, kira sözleşmesinin süresi sona erdiğinde, fesih ihbarında bulunulmadığı gerekçesiyle sözleşmenin süresiz hâle geldiğinden söz edilemeyeceği, bu nedenle direnme kararının yerinde olduğu ve onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş yukarıda açıklanan nedenlerle Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
35. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
36. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun'un 440/III-2. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 23.11.2021 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.
KARŞI OY
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu 1/1. maddede, genel bütçeye dahil dairelerle katma bütçeli idarelerin, özel idare ve belediyelerin alım, satım, hizmet, yapım, kira, trampa, mülkiyetin, gayri aynî hak tesisi ve taşıma işleri bu Kanunda yazılı hükümlere göre yürütüleceği düzenlenmiştir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanununun Ecrimisil ve Tahliye başlıklı 75. maddesinde bazı kamu kuruluşlarının ve mazbut vakıfların taşınmaz mallarının gerçek veya tüzel kişilerce işgali üzerine fuzuli şagilden ecrimisil alınması ve taşınmazın boşaltılmasına ilişkin hükümler bulunmaktadır.
Bazı idarelerin taşınmazını kiralaması işlemi 2886 sayılı Kanuna tabi olsa da bu kira sözleşmesinin sona ermesi ve taşınmazın boşaltılması yönünden aynı Kanunun 75. maddesi ile getirilen istisna hükmü tüm kamu kuruluşlarını kapsamamaktadır.
Bu hüküm ilk hâliyle Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları hakkında getirilmiş iken 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanunu'nun 15. maddesinin 3. fıkrasının 2. cümlesinde, 2886 sayılı Kanunun belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı hükme bağlanmakla; belediyelere ait taşınmazların kira sözleşmelerinde de 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi hükümleri uygulanacaktır.
Sözü edilen 75. madde Ecrimisil ve Tahliye başlığı altında düzenlenmiş olup, son fıkrası dışındaki hükümleri şöyledir:
Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları, özel bütçeli idarelerin mülkiyetinde bulunan taşınmaz mallar ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, idarelerin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
Ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi hâlinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.
Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi hâlinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi hâlde ecrimisil alınır.
İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.
Bu madde ile adı geçen kurumlara tahliye konusunda bir ayrıcalık tanınmıştır. Yasal süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağı hüküm altına aldığından, 2886 sayılı Yasa'nın 1. maddesi uyarınca usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil kabul etmek gerekir.
Maddede belirtilen veya başka Kanunda bu madde kapsamına alınan idareler 2886 sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 sayılı Yasa'ya ya da Borçlar Kanunu'na tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülkiye amirinden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın "kira parası" adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına da gelmez.
Belediye sınırları içindeki çatılı binaların kiralanmalarında, kiralayanla kiracı arasındaki hukukî münasebetlerde uygulanması gereken 6570 sayılı Kanun, 14. maddesindeki düzenlemeyle 2886 sayılı Kanununa tabi olarak kiraya verilen gayrimenkuller hakkında da uygulanmaktadır. 1.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren TBK ile 6570 sayılı Kanun kaldırılmış ve yerine TBK hükümleri uygulanır hâle gelmiştir. TBK 339/2. maddede, kamu kurum ve kuruluşlarının, hangi usul ve esaslar içinde olursa olsun yaptıkları bütün kira sözleşmelerine de konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin hükümlerin uygulanacağı düzenlenmiş olup hükümde, 2886 sayılı Kanundan açıkça söz edilmese de madde gerekçesiyle değerlendirildiğinde bu hüküm 2886 sayılı Kanununa tabi idareler yönünden 6570 sayılı Kanun, 14. maddesindeki düzenlemenin benzeri niteliğindedir.
6570 sayılı Kanunun 11. maddesinde, kiracı kira müddetinin bitmesinden en az on beş gün evvel mecuru tahliye edeceğini yazı ile bildirmediği takdire sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzatılmış sayılır hükmü bulunduğundan kiracının bu şekilde bildirimi bulunmadıkça Kanun kapsamına giren taşınmazlar yönünden kira sözleşmesi sürenin dolması ile kendiliğinden sona ermemektedir.
Belediye sınırları içindeki çatılı binaların kiralanmalarında uygulanan bu hükümler gereğince kira sözleşmesi sürenin dolmasıyla kendiliğinden sona ermez ise de 75. maddedeki düzenleme öncelikle uygulanması gereken daha özel düzenleme niteliğini taşıdığından kira sözleşmesinin sona ermesi bakımından 6570 sayılı Kanun hükümlerine başvurulamayacağı için sürenin dolmasıyla kira sözleşmesinin sona ermediği sonucuna da varılamayacaktır.
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; 15.06.2005 tarihinden itibaren 1 yıl süreli olarak kiralanan taşınmaz 13.06.2005 olan sözleşme tarihinden sonra 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren hüküm ile 2886 sayılı Kanunun 75. madde hükümlerine tabi hâle gelmiştir. Değişikliğin yürürlüğe girdiği tarihten itibaren kira sözleşmesinin kendiliğinden uzaması mümkün olmaktan çıkmış olup davaya konu edilen dönem itibarıyla varlığı devam eden bir kira sözleşmesi bulunmamaktadır.
Kira sözleşmesi Kanun hükmü gereği sona ermiş olmasına rağmen davacının taşınmazı kullanmaya devam etmesi taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi kurulduğu anlamına gelmez. Davalı idarece çekilen ihtarnamede kira sözleşmesinin feshine karar verildiğinden söz edilmesi ve davacıdan sözleşmesinin sona ermesinden sonraki süreçte kira parası adı altında para tahsil edilmesi kira sözleşmesinin sona ermediği ya da yeni kira sözleşmesi kurulduğu anlamına da gelmemektedir.
Taraflar arasındai sözleşmenin 8. maddesinde “akdin hitamında taraflardan birisi yekdiğerine fesih ihbarında bulunmadığı takdirde sözleşme aynı koşullarda süresi belirsiz hâle gelecektir” bulunmakta ise de sözleşme imzalandıktan bir ay sonra yürürlüğe giren hüküm ile taşınmaz 2886 sayılı Kanunun 75. maddesi kapsamına alındığından öncelikle uygulanması gereken açık kanun hükmü ile süresi bittiğinde sona eren kira sözleşmesinin, süre bittiğinde fesih ihbarında bulunulmadığı gerekçesiyle süresiz hâle geldiğinden söz edilmesi mümkün değildir. Kaldı ki taşınmazın 6570 sayılı Kanun kapsamındaki taşınmazlardan olduğu yapılan keşif ve alınan bilirkişi raporuyla anlaşılmış olup 6570 sayılı Kanunun 1. maddesine göre bu Kanuna tabi taşınmazların kiralanmalarında kiralayanla kiracı arasındaki hukukî münasebetlerde bu kanun ile Borçlar Kanununun bu kanuna aykırı olmayan hükümleri tatbik olunacağından farklı bir sonuca da varılamayacaktır. Zira bu Kanunun 11. maddesinde kiracıya tanınan fesih hakkı, kiralayana tanınmamış ve sözleşmenin kiracı bildirimi olmadıkça aynı koşullarda bir yıl uzayacağı düzenlenmiş iken kiralayan fesih bildiriminde bulunmaz ise sürenin belirsiz hâle geleceği şeklinde Kanuna aykırı bir sözleşme hükmüne sonuç bağlanabilmesi de mümkün değildir.
Mahkemece bozmaya konu edilen kararda, kira sözleşmesinin sona erdiği ve kiracılık sıfatı bulunmadığı kabul edilerek davanın reddine karar verilmesi yukarıda açıklanan esaslara uygun olmakla, direnme hükmünün onanması gerektiği görüşünde olduğumdan hükmün özel daire bozma kararı gibi bozulması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.