MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “kiralananın tahliyesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacılar vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; davalının 01.07.1989 tarihli kira sözleşmesi gereğince müvekkillerine ait taşınmazı murisleri ...’dan kiraladığını, kira sözleşmesi feshedilmediğinden her yıl uzayarak 25 yıldır devam ettiğini, ancak müvekkillerinin ... 2. Noterliğinin 10.03.2014 tarihli ve 2041 yevmiye numaralı ihtarnameyi keşide ederek kira akdinin uzama yılının sonu olan 01.07.2014 tarihi itibariyle kira sözleşmesine son verdiklerini ve 01.07.2014 tarihinde taşınmazın tahliyesini ve teslim edilmesini davalıdan istediklerini, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesine dayanılarak kira sözleşmesinin sona erdirildiğine ilişkin ihtarnamenin davalıya 14.03.2014 tarihinde tebliğ edildiğini, ancak taşınmazın tahliye edilmediğini ileri sürerek davalının dava konusu taşınmazdan tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacıların keşide ettiği ihtarnamenin Kanun’a uygun olmadığını, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanun’un (6101 sayılı Kanun) Geçici 2. maddesine göre, TBK’nın 347. maddesinin, on yıllık uzama süresi dolmuş olan konut ve çatılı işyerleri hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanacağını, buna göre on yıllık uzama süresi dolmuş taşınmazlar için TBK’nın 347. maddesi hükmünün 01.07.2014 tarihinden itibaren yürürlükte olacağını, davacının ihtarnamesinde kira akdinin fesih nedenlerini bildirmediğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 03.12.2014 tarihli ve 2014/529 E., 2014/924 K. sayılı kararı ile; 6098 sayılı TBK'nın 347. maddesindeki “kira sözleşmesinin 10 yıllık uzama süresi sonunda kiralayan tarafından feshedilebilmesi” durumunu düzenleyen hükmün, 01.07.1989 tarihinde başlayıp 01.07.1999 tarihinde 10 yıllık süresi dolmuş olan bu sözleşmeye göre, TBK'nın yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden itibaren 2 yıl sonra, yani 01.07.2014 tarihinde yürürlüğe girmiş olduğu, TBK’nın 347. maddesinde, “ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir” denilerek, 10 yıllık sürenin bitiminden sonra da yasal olarak 1 yıllık süreler hâlinde yenilenen kira ilişkisi çerçevesinde, her yenileme döneminin bitiminden en az 3 ay önce bildirimde bulunma koşulu getirilmiş olup, bu koşul ise 01.07.2014 tarihi itibariyle yürürlükte olacağından, koşulun yerine getirilmesi bu tarihten önce mümkün olmayıp, sözleşme fesih bildiriminin ancak 01.07.2015 tarihi için, o tarihten en az 3 ay önce mümkün olabileceği, sözleşmenin 01.07.2014 tarihinde sona ermediği, bu tarihte yürürlüğe giren yasa hükmü gereğince 1 yıllık uzama süresi olan 01.07.2015 tarihinde sona ereceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacılar vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 25.06.2015 tarihli ve 2015/4316 E., 2015/6450 K. sayılı kararı ile; “…6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 347/1.maddesi hükmüne göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiraya veren sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminde en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşemeye son verebilir.
6101 Sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun Geçici 2.maddesi uyarınca, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce TBK’nun 347.maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden 10 yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl, on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren 2 yıl sonra uygulanacağı öngörülmüştür.
Somut olayda davacı vekili; dava dilekçesinde ve 10.03.2014 keşide tarihli ihtarnamede sözleşmenin 01.07.2014 tarihinde sona ereceğini ve TBK 347. Maddesi gereği yenilenmeyeceğini, kiralananın tahliyesini istemiştir. Davalı vekili T.B.K.'nın 347.maddesinin 01.07.2014 tarihinde yürürlükte olacağını, yürürlükte olmayan kanuna dayanarak 10.03.2014 tarihinde keşide edilen ihtarnamenin usulsüz olduğunu, davanın reddini savunmuştur. Mahkemece; 6098 sayılı TBK’nun 347. Maddesinin 01.07.2014 tarihinde yürürlükte olacağından, ‘her uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce bildirim yapılması’ koşulunun yerine getirilmesinin bu tarihten önce mümkün olmayıp, sözleşme fesih bildiriminin ancak 01.07.2015 tarihi için, o tarihten en az 3 ay önce tebliğ edilmesinin mümkün olacağını, bu durumda davacı dayanağı ihtarnamenin herhangi bir yasal gerektirici bir anlamı ve önemi bulunmayacağı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
6101 Sayılı TBK’nın Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanunun geçici 2. Maddesi gereğince TBK’nun 347.maddesi 01.07.2014 tarihinden itibaren uygulanmaya başlanacak olup, TBK 347.madde metninde de görüleceği üzere ihtar ‘’…her uzama yılının bitiminden itibaren en az üç ay önce...’’yapılmalıdır denilmekle, kanunun düzenlemesinden verilen üç aylık sürenin asgari süre olduğu bildirimin uzama yılının bitimine üç ay kala kiracının elinde olmasının yeterli olduğu anlaşılmaktadır. 6101 Sayılı Yasanın Geçici 2. maddesi ile TBK 347 maddesinde verilen fesih imkanının konut ve çatılı işyeri kiraları sözleşmeleri bakımından bir defaya mahsus olmak üzere ertelenmesinin gerekçesi; TBK 347/1 maddesinin derhal uygulanması sonucunda kiracıların zarara veya mağduriyete uğramalarının ve doğması muhtemel sorunların önlenmesidir. 6101 Sayılı Yasanın geçici 2. Maddesinden dava açma için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamaz. Somut olayda; hem 6098 Sayılı Kanuna uygun olarak kiracı zararına veya mağduriyetine mahal vermeyecek şekilde üç ay önceden bildirim yapılmıştır. Açıklanan bu nedenlerle 10.03.2014 keşide tarihli ihtarname süresinde olduğundan dava da süresinde açıldığından kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. ... 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 27.01.2016 tarihli ve 2015/1018 E., 2016/86 K. sayılı kararı ile; önceki gerekçe genişletilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, TBK’nın 347 ve 6101 sayılı Kanun’un 1 ve Geçici 2. maddeleri gereğince davanın süresinde açılıp açılmadığı, buradan varılacak sonuca göre dava konusu taşınmazın tahliyesine karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle konuyla ilgili yasal düzenlemelerin irdelenmesinde yarar vardır.
13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu (BK)’nun 249. maddesine göre (TBK m. 301) “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
16. Bu aşamada konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri hakkında açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
17. Kanun koyucu, konut ve çatılı işyeri kiralarını TBK’da bağımsız bir ayrım içinde özel olarak düzenlemiştir. Bunun nedeni, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşmenin zayıf tarafını oluşturduğu için bu tür kira sözleşmelerinin nitelik ve içerik olarak kiracıyı korumaya yönelik hüküm ve kurallardan oluşma gereksinimidir (Eren, Fikret: Borçlar Hukuku Özel Hükümler, Ankara 2019, s. 398).
18. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak kararlaştırılabilir. Açık veya örtülü biçimde bir süre belirlenmişse ve herhangi bir bildirim olmaksızın kararlaştırılan sürenin geçmesiyle sona erecek kira sözleşmesi belirli süreli kira sözleşmesidir. Başlangıcı belli süresi belli olan sözleşmelerdir (Ceran, Mithat: Kira Sözleşmesi ve Tahliye Davaları Ankara 2019, s. 130).
19. Belirli süreli konut ve çatılı işyeri kiraları, bildirim yoluyla sona erdirilebileceği gibi, dava yoluyla da sona erdirilebilir. Konut ve çatılı işyerlerine ilişkin belirli süreli kira sözleşmelerinin bildirim yoluyla sona ermesi TBK’nın 347. maddesinde düzenlenmiştir. Anılan maddeye göre “Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunmadıkça, sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Ancak, on yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde, kiracı her zaman, kiraya veren ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra, genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilirler.
Genel hükümlere göre fesih hakkının kullanılabileceği durumlarda, kiraya veren veya kiracı sözleşmeyi sona erdirebilir.”
20. TBK’nın 347. maddesinde açıkça belirtildiği üzere, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle isterse, sözleşmeyi sona erdirebilir. Ancak, kiracı böyle bir bildirimde bulunmadığı takdirde sözleşme, aynı şartlarda bir yıl için uzatılmış sayılır. Buna karşılık kiraya veren, aynı imkâna sahip olmadığı için onun, sözleşme süresinin bitiminden on beş gün önce bildirimde bulunmak suretiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hüküm kiraya veren lehine konulmuş emredici bir hüküm olduğu için taraflar sözleşmede bunun aksine bir kayıt koyamazlar.
21. On yıllık süre sonunda da olsa burada kiraya veren lehine bir bozucu nitelikte yenilik doğuran fesih bildirim hakkı tanınmıştır. Kiraya veren hakkında 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkında Kanun’da sözleşmeyi sona erdiren böyle bir hak tanınmamıştı (Eren, s. 416-417).
22. Kiraya verenin TBK’nın 347. maddesinden yararlanabilmesi için öncelikle taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesindeki sürenin bitmesi, taraflar arasında yeni bir sözleşme yapılmaksızın ilk yapılan sözleşmenin TBK’nın 347. maddesinde belirtildiği gibi birer yıllık uzama süresinin on yıl olması, on yıldan sonra en son uzama yılının bitiminden en az üç ay önce fesih ihbarda bulunması ve davanın da uzama yılının sonunda açılması gerekir.
23. Öte yandan 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesine göre “Bu Kanunun 1 inci maddesinin son cümlesi hükmü bir defaya mahsus olmak üzere, bu Kanunun yürürlüğe girmesinden önce Türk Borçlar Kanununun 347 nci maddesinin birinci fıkrasının son cümlesinde öngörülen kira sözleşmelerinden on yıllık uzama süresi dolmamış olmakla birlikte geri kalan süre beş yıldan daha kısa olanlar hakkında, yürürlüğe girdiği tarihten itibaren beş yıl; on yıllık uzama süresi dolmuş olanlar hakkında da yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra uygulanır.” hükmü bulunmaktadır.
24. Belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresi on yıllık uzama süresini tamamlamamışsa, geriye kalan süre beş yıldan daha kısa ise Kanun’un yürürlük tarihinden itibaren beş yıl sonra kiraya veren bu hakkını kullanabilecektir. On yıllık uzama süresi dolmuş ise, bu Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğine göre on yıllık uzama süresi dolan sözleşmeler için kiraya veren, 01.07.2014 tarihinden itibaren en az üç ay önce bildirimde bulunmak suretiyle herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Ancak 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesinde belirtilen ve dava açmak için şart olunan bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılamamalıdır. Bu nedenle Yargıtay uygulamasında 01.07.2014 tarihinden önce, TBK’nın 347/2. maddesindeki uzama süresinin bitiminden en az üç ay önce yapılması gereken fesih ihbarının yapılması yeterli görülmüş ve yürürlük tarihinden sonra yeni bir fesih ihbarı aranmamıştır (Kanık, Hikmet: Yargıtay Uygulamasında Kira Hukuku Davaları, Ankara 2021, s. 1226).
25. Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında somut olaya gelince; kiraya veren davacıların murisi ... ile davalı arasında düzenlenen 01.07.1989 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi ile dava konusu taşınmaz işyeri olarak kullanılmak üzere davalıya kiraya verilmiş ve sözleşme feshedilmediğinden yenilenerek devam etmiştir. Davacılar vekili ... 2. Noterliğinin 10.03.2014 tarihli ve 2041 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile, TBK’nın 347. maddesi uyarınca kira akdinin uzama yılının sonu olan 01.07.2014 tarihi itibariyle sona erdiğini ve 01.07.2014 tarihinde taşınmazın tahliye edilmesi gerektiğini davalıya bildirmiştir. Fesih ihbarnamesi davalıya 14.03.2014 tarihinde tebliğ edilmiştir.
26. Taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesi 01.07.1989 başlangıç tarihli olup, TBK’nın 347. maddesinde öngörülen on yıllık uzama süresi dolmuştur. 6101 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi gereğince on yıllık uzama süresi dolmuş olan sözleşmeler hakkında Kanun’un yürürlüğe girdiği tarihten itibaren iki yıl sonra tahliye isteminde bulunulabilecektir. 6101 sayılı Kanun 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe girdiğinden on yıllık uzama süresi dolan sözleşmelere en az üç ay önceden bildirimde bulunmak suretiyle 01.07.2014 tarihinden itibaren son verilebilir. Ancak yukarıda da belirtildiği gibi dava açmak için ertelenen sürenin fesih bildirim tarihini de kapsadığı, başka bir anlatımla fesih bildirim tarihinin de 01.07.2014 tarihine kadar ertelendiği anlamı çıkarılmamalıdır. Bu nedenle davacılar vekili tarafından 10.03.2014 tarihinde keşide edilen ihtarname süresinde olduğundan ve dava da süresinde açıldığından kira sözleşmesinin sona ermesi nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekir.
27. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
28. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacılar vekilinin temyiz itirazının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 30.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.