MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “projeye aykırılığın eski hale getirilmesi” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar, davalı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davaya konu taşınmazın balkonunun mimari projesine ve site yönetim planına aykırı olarak kapatıldığını ileri sürerek kapatılan balkonun projesine uygun olarak eski hâle getirilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilinin bağımsız bölümünün giriş katta olduğunu, site bahçesinde dolaşan herhangi birinin çaba sarfetmeden düz bir bakışla müvekkilinin salonunu görebildiğini, özel hayatın gözler önünde olduğunu, bunu önlemek amacıyla müvekkilinin dışarıdan bakılınca salonu görünmeyecek bir malzeme kullanarak balkonu kapatma zorunluluğu doğduğunu, sitede diğer dairelerde de balkon kapatmalar olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.02.2015 tarihli ve 2013/377 E. 2015/106 K. sayılı kararı ile; davanın Trend 13-14-15 Parsel Site Yönetimleri adına açıldığı, vekalet verenlerin... ve ... olduğu, site yönetimi adına dava açılamayacağından bu hususta davacı vekiline süre verildiği, davacı vekilinin duruşmadaki beyanı ve dilekçesinde vekalet verenler... ve ...'ın kat maliki olduklarından dolayı davayı bunlar adına sürdürdüklerini beyan ettiği, davacının bu talebinin 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 124. maddesi gereğince maddi hata kabul olunarak yargılamaya devam olunduğu, Tapu Müdürlüğünün 25.04.2014 tarihli yazısında davaya konu taşınmazın kat irtifakı tesis edilerek toplu yapıya geçildiğinin belirtildiği, toplanan delillerin değerlendirilmesi sonucunda, davanın kabulü ile, Pendik ilçesi Kurtköy mahallesi 4001 ada 14 parsel sayılı A blok zemin kat A2 3 nolu bağımsız bölümdeki bilirkişi raporunda fotoğraflarda belirtilen balkondaki projeye aykırı sabit nitelikli cam balkon kapama sisteminin sökülerek projesine uygun olarak eski hâle getirilmesine, eski hâle getirme için bir günlük süre verilmesine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 07.03.2016 tarihli ve 2015/7641 E. 2016/3778 K. sayılı kararı ile; “…Davacı vekili dava dilekçesinde, davalının onaylı mimari projeye ve yönetim planına aykırı olarak kapattığı balkonunun eski hale getirilmesini istemiş, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile özellikle dava konusu sitenin tapu kaydının incelenmesinden; davacı ... yöneticileri ile davalının farklı parsellerde kat maliki oldukları, dava konusu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu, Kat Mülkiyeti Kanunu'nda Değişiklik Yapılmasına İlişkin 5711 sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca, sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği dosya kapsamından anlaşılmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlığa Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerektiğinden görev de buna göre tespit edilmelidir. Hukuki uyuşmazlıklarda asliye hukuk mahkemelerinin görevi asıl, sulh hukuk mahkemesinin görevi ise istisna olup, özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh hukuk mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler, asliye hukuk mahkemesinde görüleceğinden, mahkemece, genel hükümlere göre davanın asliye hukuk mahkemesinin görevine girdiği gerekçesi ile görev yönünden dava dilekçesinin reddine karar verilmesi gerekirken, işin esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle kararın şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin bozulmasına karar verilmiştir.
Direnme Kararı:
9. İstanbul Anadolu 7. Sulh Hukuk Mahkemesinin 21.07.2016 tarihli ve 2016/459 E. 2016/628 K. sayılı kararı ile önceki gerekçelere ek olarak; dosya içinde bulunan ve Tapu Müdürlüğünün 25.04.2014 tarihli yazısıyla toplu yapıya geçildiği, bu nedenle 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) uygulanacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; projeye aykırı olduğu iddia edilen balkonun eski hâle getirilmesi istemine ilişkin eldeki davada, toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği, buradan varılacak sonuca göre davaya bakmakla görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi mi yoksa sulh hukuk mahkemesi mi olduğu noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Ülkemizde nüfusun hızla çoğalması, kırsal kesimlerden kentlere göçün artması, özellikle büyük yerleşim merkezlerinde gerek işyeri gerekse konut gereksinimini karşılayacak yer temininde güçlük ve arsa fiyatlarının yüksekliği gibi nedenler bir arsa üzerinde tek katlı yapılar yerine, birçok kişinin yararlanabileceği çok katlı yapıların yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu durum kişilerin aynı yapının (kat, daire, iş bürosu, dükkan gibi) bağımsız bölümlerinde bir arada yaşamalarını beraberinde getirmiş, anayapının yönetimi, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ortak giderlere katılma, maliklerin hakları, borçları ve sorumlulukları gibi konularda yasal düzenlemeler yapılması kaçınılmaz olmuştur.
13. Türk hukukunda kat mülkiyeti, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun (TMK) taşınmaz mallara ilişkin genel hükümlerinden ayrı olarak, 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenerek mevzuatın özel yasaları arasında yerini almıştır. KMK'nın 3. maddesinin 1. fıkrasında "kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir" şeklinde tanımlanarak kat mülkiyetinin TMK'da düzenlenen taşınmaz mülkiyeti türlerinden ayrı, kendine özgü bir mülkiyet türü olduğu vurgulanmıştır.
14. Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ana taşınmazın yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususların düzenlenmesinde belli bir arsa (tek parsel) ve tek yapı esas alınmışken, 13.04.1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanun'la eklenen Ek 3. madde (14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi ile mülga olmuştur) ile aynı arsa üzerinde olması koşuluyla birden çok yapı veya blok yapılarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilmesine olanak tanınmış ancak nüfusun hızla artması, iş ve ticaret yaşamındaki gelişmeler, büyük ticaret merkezlerine duyulan gereksinimin karşılanması ihtiyacı bir arsa üzerinde birden çok yapı yapılması sınırını da aşmış, birden çok ada ve parsel üzerinde toplu yapıların yapılmasına neden olmuştur (Germeç, Mahir Ersin: Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2015, s. 41-42).
15. Birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş bulunan toplu yapı uygulamasının (özellikle ortak yer ve tesisleriyle bağlantılı birden çok yapının yönetimi, ortak giderleri, bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkileri açısından) ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi amacıyla 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı KMK'ya "Toplu Yapıya İlişkin Özel Hükümler" eklenmiş, böylece birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapılar da KMK kapsamına alınmıştır.
16. 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı KMK'ya eklenen 66. maddesinde “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir” düzenlemesine yer verilmiştir.
17. Anılan Kanun’un, 70. maddesi ise “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.” hükmünü içermektedir.
18. Söz konusu yasal düzenlemelerden anlaşıldığı üzere; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına uygun yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı olarak tanımlanan toplu yapı için, birbirine bitişik veya komşu bir ya da birden çok imar parseli üzerinde yapılmış (veya yapılacak) birden fazla yapı bulunması, yapıların belli bir onaylı yerleşim planına ve mimari projesine göre yapılmış (veya yapılacak) olması, yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılarının bulunması gerekmektedir.
19. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesine gelince, eldeki davada projeye aykırı olduğu iddia edilen balkonun eski hâle getirilmesi talep edilmiş olup, davacıların 4001 ada 13 parselde, davalının ise 4001 ada 14 parselde kat maliki olduğu görülmüştür.
20. Dosya içerisinde mevcut 4001 ada 14 parsel sayılı taşınmaza ilişkin tapu kaydının beyanlar hanesinde “yönetim planı 13.02.2007” şeklinde açıklama mevcut olup, yönetim planının 4001 ada 14 parsele ilişkin olduğu, 4001 ada 13 ve 15 parsel sayılı taşınmazları kapsamadığı anlaşılmıştır.
21. Her ne kadar Pendik Tapu Müdürlüğünün 25.04.2014 tarihli yazısında Kurtköy Mahallesi 4001 ada 13 parselin 20.09.2006 tarihli ve 10097 yevmiye sayılı, 4001 ada 14 parselin 13.02.2007 tarihli ve 1810 yevmiye sayılı, 4001 ada 15 parselin 10.07.2007 tarihli ve 9993 yevmiye sayılı işlemler ile kat irtifakı tesis edilerek toplu yapıya geçildiği bildirilmiş ise de, toplu yapı ile ilgili olarak 28.11.2007 tarihinde yürürlüğe giren 634 sayılı KMK’nın 66 ve 70. maddeleri kapsamında oluşturulmuş ve tapuya tescil edilmiş usulüne uygun bir toplu yapı yönetimi oluşturulmadığı gibi, anılan Kanun’un geçici 2. maddesi uyarınca da Kanun’un yürürlük tarihinden önce kurulan toplu yapılara ait yönetim planlarının, bu Kanun hükümlerine uyarlanması amacıyla yapılmış ve tapuya tescil edilmiş değişiklik planı da söz konusu değildir.
22. O hâlde somut olayda, dosya kapsamı itibariyle sitede toplu yapıya geçilmediği, bu nedenle uyuşmazlığa genel hükümlerin uygulanması gerektiği gözetilerek davanın asliye hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği açıktır.
23. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
24. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440/III-1. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 16.09.2021 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy