MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki “Tespit-sataşmanın önlenmesi-eski hâle getirme” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kısmen kabulüne dair verilen 19.12.2013 tarihli ve 2013/960 E., 2013/1522 K. sayılı karar, taraf vekilleri ile ferî müdahil Çankaya Park Evleri Sitesi A Blok Yönetimi vekili tarafından temyiz edilmekle, Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 08.05.2014 tarih ve 2014/3535 E., 2014/8569 K. sayılı kararı ile;
“…Dava dilekçesinde; B Blok içinde bulunan site özel güvenliğin B Blok dışına çıkarılmasına yönelik yöneticilik işleminin yok hükmünde olduğunun tespiti, haksız sataşmanın önlenmesi ve eski hale getirilmesine karar verilmesi istenilmiş, mahkemece istemin kısmen kabulü ile güvenlik kulübesinin B Blok ile F Blok arasındaki bahçenin merdiven başındaki boş alana konulmasına karar verilmiştir.
Kat Mülkiyeti Yasası’nın 19. maddesinin ikinci bendinde “Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz“ yasal düzenlemesi yer almaktadır. Dosya içerisindeki bilgi, belge ve özellikle bilirkişi raporunun incelenmesinde; dava konusu anataşınmazın projesinde güvenlik kulübesi yeri bulunmadığı gibi kat malikleri kurulu tarafından 4/5 çoğunlukla ortak alana güvenlik kulübesi konulması yönünde alınmış bir karar da bulunmamaktadır. Buna göre; mahkemece kat maliklerinin iradesi yerine geçilerek anataşınmazın projesinde mevcut olmayan güvenlik kulübesinin ortak yere konulmasına karar verilmesi doğru görülmemiştir…”
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
TEMYİZ EDENLER: Davacı vekili ve davalı vekili ile ferî müdahiller Çankaya Park Evleri Sitesi C ve D Blok Yönetimleri vekili (davalı vekili ile ferî müdahil vekilleri ortak vekil) ile ferî müdahil Çankaya Park Evleri Sitesi A Blok Yönetimi vekili
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, yöneticilik işleminin yok hükmünde olduğunun tespiti, haksız sataşmanın önlenmesi ve eski hâle getirme istemine ilişkindir.
Davacı vekili; müvekkilinin eski bakan olduğunu ve koruma polisinin bulunduğunu, yönetim tarafından herhangi bir karar alınmaksızın toplu yapı kapsamında bulunan Çankaya Park Evleri Sitesi B Blok girişinde bina içinde görevli özel güvenlik görevlisinin bina dışına çıkartıldığını ve görevliye ait özel güvenlik kabininin davacının korunması işini üstlenen polisin görev yaptığı güvenlik kulübesi bitişiğine ve koruma polisinin bina giriş ve çıkışını görmesini engelleyecek bir biçimde yerleştirildiğini, yer değişikliği sırasında herhangi bir duyurunun yapılmadığını, yöneticinin görev, yetki ve sorumluluğunun Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ve yönetim planında belirtildiğini, dolayısıyla yöneticinin bireysel olarak bir işlem ve uygulama yapma görevinin ya da yetkisinin bulunmadığını ileri sürerek yöneticilik işlem ve uygulamasının yok hükmünde olduğunun tespitine, haksız sataşmanın önlenmesine ve eski hâle getirmeye karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili; davanın Çankaya Park Evleri Sitesi Yönetimine karşı açılması gerektiğini, bununla birlikte Çankaya Park Evleri Sitesi A, C ve D Blok yöneticilerinin davalı yanında ferî müdahale talebinde bulunduklarını, güvenlik kabininin bulunduğu yerden kaldırılmasının tüm sitenin güvenliğini tehlikeye sokacağını belirterek davanın reddinin gerektiğini savunmuştur.
Ferî Müdahiller Çankaya Park Evleri Sitesi C ve D Blok Yönetimleri ile ferî müdahil Çankaya Park Evleri Sitesi A Blok Yönetimi vekili ayrı ayrı; tedbire konu güvenlik kabininin Kanuna ve yönetim planına uygun olarak sitenin giriş güvenliğinin sağlanması amacıyla kullanıldığını, güvenlik kabininin kaldırılması durumunda sitenin maaşlı güvenlik elemanlarının B Blok girişinde oturmak zorunda kalacaklarını ve giriş çıkışları kontrol edemeyeceklerini güvenlik kulübesinin mevcut yerinin davacıyı korumakla yükümlü polis memurlarının işini engelleyecek nitelikte olmadığını ifade ederek açılan davanın reddi ile davada taraf gösterilmeyen site sakinlerinin tümünü tehlike altına sokan tedbir kararının kaldırılmasını istemişlerdir.
Mahkemece; keşif sırasında site içerisinde 4 ayrı çok katlı blok ile 2 adet sosyal tesis bloğunun olduğunun, siteye iki ayrı yerden girilip çıkılabildiğinin, her iki yerde özel güvenlik ve polis kabininin bulunduğunun, polis kabini ile özel güvenlik kabininin B Blok bina dışı girişinde yan yana konulmuş olduğunun gözlemlendiği, bilirkişiler tarafından uygulanan onaylı mimari projede B Blok içinde özel güvenlik alanının bulunmadığının, ancak projede B ve F Blok arasında küçük bir yapının olduğunun tespit edildiğinin, bu kısmın güvenlik kulübesi olarak ayrılmış olmasının muhtemel olduğunun düşünüldüğünün, B Blok önünde polis kabini yerinde kalmak koşulu ile B Blok ile F Blok arasındaki bahçenin merdiven başındaki boş alana konulmasının daha uygun olacağının, polis kabininin görüşünü engellemeyeceğinin, site girişinin tüm site gözetilerek denetleyebileceğinin belirtildiği, bu hâliyle bilirkişi raporunun sorunu çözecek nitelikte bulunduğu, davacının kat maliki olması nedeniyle 634 sayılı Kanun’un 33. ve yönetim planının 48. maddesi uyarınca men-i müdahale ve eski hâle getirme talebinde bulunabileceği, eldeki davada alınmış bir kat malikleri genel kurul kararının bulunmadığı, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 32. maddesinin 3. bendi uyarınca öncelikle kat malikler kuruluna başvurulması gerektiği düşünülse dahi; davacı tarafça 31.07.2013 tarihinde durumun aciliyeti gözetilerek ihtarname çekildiği, ancak bir sonuç alınamadığı, dolayısıyla davacının sorunun çözümü için yöneticiye yaptığı başvurunun sonuçsuz kalması nedeniyle olumlu veya olumsuz bir karar alma imkânı bulunmadığından doğrudan dava açmasının mümkün olduğu gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Taraf vekilleri ile ferî müdahil Çankaya Park Evleri Sitesi A Blok Yönetimi vekilince ayrı ayrı temyiz edilmesi üzerine karar Özel Dairece, yukarıda açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece; 634 sayılı Kanun’un 19. maddesinde kat maliklerinin ortak alana müdahalesinin düzenlendiği, eldeki davada böyle bir durumun olmadığı, diğer bir anlatımla polis güvenlik kulübesinin yerinin değiştirilmesi ile ilgili uyuşmazlığın bulunmadığı, uyuşmazlığın sitenin güvenlik kulübesinin yeri ile ilgili olup, davacı taraf site güvenlik kulübesinin emniyetin güvenlik kulübesinin önüne konulduğunu ve bu nedenle görüşün engellediğini ileri sürerek B Blok içindeki yerine iadesini talep etmiş ise de; yönetim planının 25. maddesinin f bendi ile 634 sayılı Kanun’un 35. maddesinin f bendi uyarınca yönetimin ana gayrimenkulün korunması ve kat maliklerinin yararına olan tedbirleri alma yetkisinin bulunduğu, yönetimin bu yetkiye dayanarak site güvenlik kulübesini tüm sitenin güvenliğini gözeterek B Blok içinden dışarıya aldığı, keşifte de bu uygulamanın doğru olduğunun anlaşıldığı, öte yandan sitenin bitmiş hâli ve diğer blokların faaliyete geçmesi sonrasında güvenliğin B Blok içinde olmasının tüm site güvenliğini sağlamaktan uzak olduğunun bilirkişi raporu ile sabit olduğu, kulübenin bilirkişiler tarafından projede gösterildiği tespit edilen ve en uygun olduğu bildirilen yerde bulunduğu, mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesi uyarınca hakime verilen müdahale yetkisinin kullanıldığı, bu itibarla sitenin güvenlik kulübesinin polis koruma kulübesinin görüşünü engellediği anlaşılmakla davacı tarafın bu konudaki talebi haklı bulunmuş ise de; eski hâle iadenin site güvenliğini zafiyete uğratacağı belirtilerek direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı taraf vekillerince ve ferî müdahiller vekilince ayrı ayrı temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; bilirkişi raporunun içeriği ve sitenin mimari projesi dikkate alındığında, güvenlik kulübesinin, kat malikleri kurulu kararı olmaksızın mahkemece sitede ortak alan olarak kabul edilen ve B Blok ile F Blok arasında bulunan bahçenin merdiven başındaki boş alana konulmasına karar verilip verilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle belirtmek gerekir ki yerel mahkemenin ilk kararında ve direnme kararında, davacının kat maliki olduğu ve 634 sayılı Kanun’un 33’üncü maddesine göre men-i müdahale ve eski hâle getirme istemi ile dava açabileceği ifadesi bulunmaktadır. 33’üncü madde hâkimin müdahalesine ilişkin olup, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32’nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan kat maliklerinin anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilecekleri ve kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat maliklerinin, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilecekleri hususuna yer vermektedir. Somut olayda alınan bir kat malikleri kurulu kararı olmadığına göre KMK’nın 33’üncü maddesinin uygulanma olanağı da bulunmamaktadır.
Bu itibarla, yerel mahkeme direnme kararında yer alan “Davacı kat maliki olup 634 sayılı Yasanın 33 ve Yönetim planı 48 maddesi uyarınca men i müdahale ve eski hâle getirme istemi ile dava açabilecektir.” ifadelerinin kararın gerekçesinden çıkarılmasının da uygun olacağı Genel Kurulda yapılan görüşmeler sırasında kabul edilmiş ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda yapılan düzenlemelerin irdelenmesine geçilmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 2’nci maddesinde anayapı ve ortak yer kavramı açıklanmıştır.
Buna göre anayapı, gayrimenkulün esas yapı kısmına; ortak yer ise anagayrimenkulün bağımsız bölümleri dışında kalan, korunma ve ortaklaşa kullanma veya faydalanmaya yarayan yer olarak tanımlanmıştır.
Anayapının korunması ve bakımı kat maliklerinin sorumluluğunda bulunmakta olup, ortak alana yapılan müdahalenin önüne geçmek isteyen kanun koyucu KMK ile bu konuda yasal düzenlemeler getirmiştir.
Kat maliklerinin anataşınmaza yönelik sorumlulukları Kat Mülkiyeki Kanunu’nun 19’uncu maddesinde düzenlenmiştir.
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun “Anayrimenkulün bakımı, korunması ve zarardan sorumluluk” başlıklı 19’uncu maddesi;
“Kat malikleri, anagayrimenkulün bakımına ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar.
(Değişik ikinci fıkra: 14/11/2007-5711/8 md.) Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin beşte dördünün yazılı rızası olmadıkça anagayrimenkulün ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler, değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Ancak, ortak yer ve tesislerdeki bir bozukluğun anayapıya veya bağımsız bir bölüme veya bölümlere zarar verdiğinin ve acilen onarılması gerektiğinin veya anayapının güçlendirilmesinin zorunlu olduğunun mahkemece tespit edilmiş olması hâlinde, bu onarım ve güçlendirmenin projesine ve tekniğine uygun biçimde yapılması konusunda kat maliklerinin rızası aranmaz. Kat maliki kendi bağımsız bölümünde anayapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile anayapıya zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir.
Her kat maliki anagayrimenkule ve diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur.” hükmünü içermektedir.
Bu itibarla; anataşınmazın bakımı, mimari durumu ve güzelliğini ile sağlamlığını koruma borcu kat maliklerine yüklenmiş olmakla birlikte anataşınmazın ortak yerlerinde yapılacak birtakım değişikliklerde kat maliklerinin 4/5’inin yazılı rızasının bulunması da koşul olarak getirilmiştir.
Dosya kapsamından, kat maliki olan davacı vekili tarafından sitenin B Blok girişinde bina içinde bulunan özel güvenlik görevlisinin bina dışına çıkartıldığı ve görev yerinin değiştirildiği, ancak bu değişiklik için yöneticinin bireysel olarak bir işlem ve uygulama yapma görevinin ya da yetkisinin bulunmadığı ileri sürülerek yöneticilik işlem ve uygulamasının yok hükmünde olduğunun tespiti, haksız sataşmanın önlenmesi ve eski hâle getirme istemiyle eldeki davanın açıldığı anlaşılmıştır.
Polis memurları tarafından tutulan 04.07.2013 tarihli tutanakta, Çankaya Park Evleri 52/B nolu blok önünde bulunan polis nöbet noktasının yan tarafına site yönetimi tarafından özel güvenlik kulübesinin konulduğu, yeni konulan kulübeden dolayı davacının binadan giriş ve çıkışının tamamen kontrol dışında kaldığı, toplu yapı yönetimi ile yapılan görüşmelerde bir sonuç alınamadığı ifade edilmiştir.
Davacı tarafından davalı toplu yapı kat malikleri site yönetimine gönderilen 31.07.2013 tarihli bildirimde; B Blok güvenlik görevlisinin görev noktasının bina dışına alınmasının, daha önce görev yaptığı B Blok proje ve vaziyet planında bina girişinde bulunan “bekleme yeri” olarak değiştirilmesinin istenildiği anlaşılmıştır.
Uyuşmazlığın çözüme kavuşturulması amacıyla aldırılan 20.11.2013 havale tarihli bilirkişi kurulu raporunda ise; B Blok bina dışı bahçe girişi kaldırımına yan yana özel güvenlik kabininin ve polis kabininin yerleştirildiğinin, polis kabini ile özel güvenlik kabininin birbirine çok yakın olması nedeniyle özel güvenlik kabininin polis kulübesinin görüşünü engellediğinin ve güvenlik açısından zafiyet teşkil ettiğinin belirtildiği görülmüştür.
Dolayısıyla polis kulübesinin görüşünün engellendiğinin bilirkişi raporu ile de sabit olduğu dikkate alındığında, özel güvenlik kabininin bulunduğu yerden kaldırılmasının doğru olacağı anlaşılmıştır.
Bu itibarla, Çankaya Park Evleri Sitesinin girişinde bulunan ve davacıya ait olan koruma polisi kulübesi yerinde bırakılarak, tüm kat maliklerinin can ve mal güvenliği ile bloklara giren ve çıkan kişilerin daha rahat görülmesinin sağlaması amacıyla özel güvenlik kabininin bulunduğu yerden kaldırılması yönünde verilen yerel mahkeme direnme kararı usul ve yasaya uygundur.
Ne var ki 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 19’uncu maddesinin 2’nci fıkrasına göre ortak alana kulübe konulması konusunda kat maliklerinin 4/5 çoğunluğu ile alınmış bir karar bulunmamaktadır. Bununla birlikte, taşınmazın onaylı mimari projesine göre dava konusu taşınmazın B Blok içerisinde ve girişinde bir özel güvenlik alanı düzenlenmediği gibi taşınmazın ortak yerlerinden olan bahçe girişinde de bir güvenlik kulübesinin bulunmadığı anlaşılmaktadır. Bütün bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde, hâkimin kat maliklerinin ortak iradesi yerine geçerek anataşınmazın projesinde mevcut olmayan bir husus hakkında karar vermesi mümkün değildir.
Şu hâlde, mahkemece yalnızca özel güvenlik kulübesinin konulduğu yerden kaldırılmasına karar verilmesi ile yetinmesi gerekirken, kat malikleri tarafından alınan bir karar olmaksızın kat maliklerinin iradesi yerine geçerek aynı zamanda güvenlik kulübesinin B Blok ile F Blok arasındaki bahçenin merdiven başındaki boş alana konulması, kararın kesinleşmesinden itibaren 30 gün içinde karar gereğinin yerine getirilmesi ve süresi içerisinde yapılmaması hâlinde İİK’nın 30’uncu maddesinin infazda nazara alınması yönünde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
Hâl böyle olunca yerel mahkeme direnme kararı yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ile bozulmalıdır.
Bununla birlikte, eldeki davada, davalı ... vekil ile temsil edilmesine karşın direnmeye ilişkin gerekçeli kararın karar başlığına vekâletnamesi bulunan Av. ...’nin isminin yazılmadığı anlaşılmakta ise de; bu hususun mahkemesince her zaman düzeltilebilecek maddi bir hata niteliğinde bulunduğu dikkate alınarak, esasa etkili görülmeyen bu kısım bozmaya konu edilmemiş, eleştirilmekle yetinilmiştir.
SONUÇ: Davacı vekili ve davalı vekili ile ferî müdahiller Çankaya Park Evleri Sitesi C ve D Blok Yönetimleri vekili (davalı vekili ile feri müdahil vekilleri ortak vekil) ile ferî müdahil Çankaya Park Evleri Sitesi A Blok Yönetimi vekilinin temyiz itirazlarının ayrı ayrı kabulü ile yerel mahkeme direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı BOZULMASINA, istek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara iadesine, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 12.03.2019 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy