MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “imar uygulaması sırasında bedele dönüştürülen davacı payına takdir edilen karşılığın arttırılması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, (Kapatılan) Ümraniye 3. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar, davalı ... vekilinin temyizi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda onanmış, davalı ... vekilinin karar düzeltme istemi üzerine aynı Dairece bozulmasına karar verilmiş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; Ümraniye İlçesi, Y. Dudullu Mahallesi eski 6150 parsel numaralı ve hisseli taşınmazda imar uygulaması yapıldığını, müvekkilinin murisi olan ...’nın hissesinden 3173,20 m2'nin, 25.385,60TL ipotek bedeli karşılığında bedele çevrildiğini, ancak bu bedelin emsal taşınmaz rayiçlerine göre çok düşük kaldığını, tüm belediye hizmetlerinden yararlanan taşınmazın, ulaşım imkanlarının çok gelişmiş olduğunu, çevresinde konut ve iş yeri ağırlıklı ticari binalar bulunduğunu, m2 birim değerinin en az 2.000-3.000TL olduğunu belirterek ipotek bedelinin fazlaya dair hakları saklı tutularak şimdilik 1.000TL artırılmasını ve değerlendirme tarihinden itibaren işleyecek faiziyle birlikte tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 16.09.2010 harç tarihli ıslah dilekçesi ile talebini 707.623,60TL’ye yükseltmiştir
Davalı Cevabı:
5. Davalı ... vekili cevap dilekçesinde; davanın zamanaşımı, görev ve dava ehliyeti yönünden reddinin gerektiğini, ayrıca hisseye takdir edilen ipotek bedelinin yerinde olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur
Mahkemenin Kararı:
6. (Kapatılan) Ümraniye 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 16.09.2010 tarihli ve 2010/160 E., 2010/349 K. sayılı kararı ile; dava konusu taşınmaz arsa niteliğinde bulunduğundan, emsal karşılaştırması yapılarak ve ihtilafsız bedelin ödenmemesi nedeniyle dava tarihi itibariyle değerlendirilme yapılmasının doğru olduğu, netice olarak tespit edilen beher m2 bedeli 900TL/m2’nin de, makul bir değer olup bu mevkideki taşınmazlara ilişkin aynı nitelikteki davalarda belirlenen değerlere uygun bir değer olduğu, ancak bilirkişi raporlarında 2.855.880TL’den davacının ¼ payına düşen ipotek bedeli 713.970TL hesaplanırken, henüz ödenmemiş olan ihtilafsız bedelin tamamının davacının hissesinden düşüldüğü, oysa 25.385,60TL ihtilafsız bedelden, davacıya ait ¼ hisseye isabet eden 6.346,40TL düşülmek suretiyle davacının hissesine tekabül eden artırım bedelinin 707.623,60TL olduğu, bu hususun düzeltilmesinin teknik bilgiyi gerektirmediği ve davacı vekilince de ıslahın bu rakam üzerinden yapıldığı nazara alınarak bu konuda ek rapor alınmadığı gerekçesiyle davanın kabulü ile, Ümraniye Belediyesi tarafından dava konusu olan Y. Dudullu Mahallesi eski 6150 parselde yapılan imar uygulaması sonunda muris ...’nın bedele dönüştürülen 3.173,20 m2 yerinden davacının ¼ hissesine düşen 707.623,60TL bedel artırımının 31.03.2010 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalı belediyeden tahsiliyle davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Özel Dairenin Onama Kararı:
7. Mahkemenin bu kararı süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
8. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 30.05.2011 tarihli ve 2011/1406 E. 2011/9131 K. sayılı kararı ile; hükmün onanmasına karar verilmiştir.
Karar Düzeltme Talebi Üzerine Özel Dairenin Bozma Kararı:
9. Davalı ... vekilinin karar düzeltme talebi üzerine, Yargıtay 5. Hukuk Dairesince 02.03.2015 tarihli ve 2014/27609 E. 2015/3851 K. sayılı kararı ile; “…Dava, 2981/3290/3366 sayılı Yasalar uyarınca yapılan imar uygulaması sırasında bedelsiz olarak tapudan terkin edilen hissenin karşılığının tahsil edilmesi istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne dair verilen karar Dairemizce onanmış, bu karara karşı davalı idare vekilince karar düzeltme isteğinde bulunulmuştur.
Dosyada bulunan kanıt ve belgelerden; dava konusu edilen 103.000 metrekare yüz ölçümlü 6150 parsel sayılı taşınmazın 20000/103000 oranındaki hissesinin 1978 yılında davacı tarafından satın alınıp, muhtelif tarihlerde ve küçük paylar halinde pek çok satışa konu edilerek, en son davacının uhdesinde 1984 yılı itibariyle 4078 metrekare hissesinin kaldığı, bu hissenin 1996 yılında 2981/3290/3366 sayılı Yasalar uyarınca düzenlemeye alınarak, 904 metrekarelik kısmın imar düzenleme ortaklık payı olarak kesilmesinden sonra geri kalan 3173,20 metrekarelik payın dağıtım cetvelinde ''2942 sayılı Yasanın 35. maddesine göre terkin'' olarak gösterilmesi sebebiyle tapudan resen ve bedelsiz olarak terkin edildiği anlaşılmıştır.
2981 sayılı Kanunun 10/b maddesinin (2) numaralı bendinin üçüncü fıkrasında ''... özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs. hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak tapudan resen terkin edilir.'' hükmü yer almaktadır.
Bu bağlamda, öncelikle dava konusu edilen 6150 parsel sayılı taşınmazın özel parselasyona veya malikleri arasında fiili /rızai bir taksime konu edilip edilmediği tespit edilerek, özel parselasyon veya fiili taksimin varlığının tespit edilmesi halinde davacının imar uygulaması sırasında bedelsiz olarak tapudan terkin edilen 3173,20 metrekarelik payının özel parselasyon ya da malikler arasında yapılan fiili taksimde yol ya da yeşil alan gibi yerlere rastlayıp rastlamadığı, yeniden oluşturulacak bilirkişi heyeti eşliğinde mahallinde yapılacak keşif ile saptanarak, dava konusu hissenin özel parselasyon ya da fiili taksim sonucu oluşan kullanım alanları içerisinde yol, yeşil vs. alanlara rastladığının tespiti halinde gerek 2981 sayılı Kanunun 10/b maddesi gerekse de Kamulaştırma Kanununun 35. maddesi uyarınca bedeline hükmedilemeyeceği gözetilerek davanın reddine karar verilmesi gerekirken, eksik inceleme ile davanın kabulüne karar verildiği anlaşıldığından,
Davalı idare vekilinin karar düzeltme talebinin kabulüne, Dairemizin 30.05.2011 gün ve 2011/1406-9131 sayılı onama ilamının kaldırılmasına, hükmün yukarıda açıklanan gerekçelerle BOZULMASINA,…” karar verilmiştir.
Direnme Kararı:
10. İstanbul Anadolu 20. Asliye Hukuk Mahkemesinin 11.12.2015 tarihli ve 2015/212 E. 2015/446 K. sayılı kararı ile; dosyadaki tapu kayıt ve yazı cevaplarına göre 6150 parselin aktif olmadığı, kaydının imar uygulamasıyla kapatıldığı; aktif olduğu dönemde de özel parselasyona tabi tutulmadığı, bu hususta tapu kaydında özel parselasyonun bulunmadığı, Ümraniye Tapu Müdürlüğünün 06.06.2013 tarihli yazısında bahsedilen özel parselasyonun, yazı ekindeki mevcut olup ve bu özel parselasyona dayanak olan kararın belediyenin imar uygulama encümen kararı olduğu, şuyulandırma ile imar parsellerine türetildiği, mahallinde yapılan keşifte bizzat yapılan gözlem ve alınan bilirkişi raporlarında da fiili taksimi gösteren hiç bir kullanımın bulunmadığı, bu aşamada tüm hissedarlar sırayla dinlense ve fiili/rızai taksimin bulunduğunu/ veya bulunmadığını bildirseler de buna göre verilecek kararın son derece sakıncalı olacağı, zira eldeki şuyulandırma cetveline göre onların da hissedar ve alacaklı olmaları nedeniyle verecekleri beyanla bağlı olarak hak kayıplarının olabileceği, aldıkları ipotek bedellerini ve artırımlarını iade etmemek için fiili kullanımı kabul etmeyebilecekleri, davalı vekilinin karar düzeltmede dayandığı özel parselasyonun belediyece yapılan imar uygulamasındaki işlem olduğu, özel parselasyon yokken varmış gibi şuyulandırma cetveline şerh düşülmek suretiyle akçalı yükümlülükten kurtulunamayacağı, aynı 6150 parselin birçok hissedarı yönünden ipotek alacağı takdir edilmişken, iki hissedar yönünden bu şerhin konulmasının bir dayanağının olmadığı, belediyenin elinde özel parselasyona veya en azından fiili kullanım biçimlerine göre yerlerin oluşup davacıya düşen hissenin de yol veya kamuya ayrılan bir kısma isabet ettiğine dair bir tutanak veya araştırmanın bulunmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
11. Direnme kararı süresi içinde davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
12. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacılar murisinin 3173,20 m2 hissesinin bulunduğu dava konusu taşınmaza ilişkin eldeki davada, dava konusu edilen 6150 parsel sayılı taşınmazın özel parselasyona veya malikleri arasında fiili taksime konu edilip edilmediğinin tespiti ile özel parselasyon veya malikler arasında fiili taksim mevcut ise davacıların mirasbırakanının payının yol ya da yeşil alan gibi yerlere rastlayıp rastlamadığı hususunda bilirkişi heyeti eşliğinde keşif yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
13. Uyuşmazlığın çözümü için öncelikle imar düzenlemelerine ilişkin yasal mevzuata değinilmesinde yarar vardır.
14. 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun’un 3290 sayılı Kanun ile değişik 10. maddesinin (b) bendi; “Üzerinde imar mevzuatına aykırı olarak toplu binalar inşa edilmiş hisseli veya özel parselasyona dayalı arsa veya arazilerde, kişilerin hisse miktarları ve fiili kullanma durumları dikkate alınarak valilik veya belediyelerin talebi üzerine:
1. Henüz kadastrosu yapılmamış yerlerde, kadastro müdürlüklerince bu Kanunda belirtilen mülkiyet tespitine dair hükümler de uygulanarak,
2. Kadastrosu veya tapulaması tamamlanmış yerlerde ise bu Kanunla verilen yetkiler kadastro müdürlüklerince kullanılarak,
Islah imar planlarının yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın: onayların alınmasına ve ilanların yapılmasına (askı ilanları hariç), komisyonların kurulmasına lüzum kalmaksızın 2613 sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri veya 766 sayılı Tapulama Kanunu hükümlerine göre hak sahipleri tespit veya yeniden tayin edilerek adlarına tescil edilir.
Bu tespit sırasında özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha vs hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisseler bedelsiz olarak resen tapudan terkin; okul, ibadet yeri ve benzer kamu hizmetlerine ayrılan yerler ise, bedelsiz olarak ilgili idareler adına tespit ve tescil edilir.
Hazine, belediye veya il özel idarelerine ait veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa veya arazileri üzerinde yapıldığı tespit edilen gecekondular hakkında da yukarıdaki fıkralar hükümleri uygulanır.
(EKLENMİŞ FIKRA RGT: 26.05.1987 RG NO: 19471 KANUN NO: 3366/4)
Belediye, hazine, özel idare veya Vakıflar Genel Müdürlüğünün idare ettiği arsa ve araziler üzerine gecekondu yapıldıktan sonra tespit edilerek kira kontratı düzenlenmiş gecekondu hak sahiplerine tapu tahsis belgesi ve tapuları verilir.
Hak sahibi olmadığı halde tapu verilen kişilerin tapuları resen iptal edilir…” düzenlemesini içermektedir.
15. Aynı Kanunun 10. maddesinin (c) bendi ise “İmar mevzuatına aykırı bina yapılmış, hisseli arsa ve araziler veya özel parselasyona dayalı arazilerde, imar adası veya parseli olabilecek büyüklükteki alanlarda, binalı veya binasız arsa ve arazileri birbirleriyle, yol fazlalarıyla veya Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerle birleştirmeye bunları yeniden ada ve parsellere ayırmaya, yapılara yeniden doğan imar ada veya parseli içinde kalanları yapı sahiplerine, yapı olmayanları diğer hisse sahiplerine müstakil veya hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre vermeye, bunlar adına tescil ettirmeye ve tescil işlemi dışında kalanların hisselerini 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununa göre tespit edilecek bedeli peşin ödenmek veya parsel sahipleri aleyhine kanuni ipotek tesis edilerek, tapu sicilinden terkin ettirmeye belediye veya valilikler resen yetkilidir. Belediye veya valiliklerin talebi halinde bu yetkiler kadastro müdürlüklerince de kullanılır.
Bu gibi arazilerde hisse sahiplerinin malik olduğu hisse üzerindeki temliki tasurruflar ve bunlarla ilgili takyitler 11/06/1945 tarih ve 4753, 19/07/1943 tarih ve 4486 sayılı Kanunlar, 775 sayılı Gecekondu Kanunundaki hükümler dahil, uygulamayı durdurmaz. Bu gibi işlemlerde takyitler hisse sahibine isabet edecek müstakil parsele aynen nakledilir ve yapılan işlem Medeni Kanunun 927 nci maddesine göre hak sahibine bildirilir. Islah imar planı ile düzenlemeye tabi tutulan arsa ve arazilerin yeni sahiplerine verilmesinde valilik veya belediyelerce arsa ve arazilerin durumuna göre düzenleme ortaklık payı alınabilir.
Bu gibi yerlere ait yapılmış olan özel parselasyon planı, ıslah imar planı olabilecek nitelikte olduğu belediye veya valiliklerce uygun görüldüğü takdirde aynen kabul edilerek tescil edilir.
Üzerinde yapılanma bulunan Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerler valiliğin talebi üzerine, belediye veya özel idareler adına resen tapuya tescil edilir. Islah imar planlarında genel bütçeye dahil dairelerin ihtiyaçlarını karşılamak üzere ayrılan veya ayrılacak olan veya bir kamu hizmeti için lüzumlu görülen arsa veya araziler eski sahibi kamu idarelerine veya o işe tahsil edilmek üzere hazineye aynı şartlarla geri verilir.
Islah imar planı yapılmış ve yapılacak bölgelerde bu Kanun kapsamına giren ve tapu tahsis belgesi verilen hazine arsa ve arazileri, iktisap tarihine bakılmaksızın aynı amaçta kullanılmak üzere ilgili belediyelere devredilir…” şeklinde düzenlenmiştir.
16. 07.06.1986 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe giren 3290 sayılı 24.2.1984 tarih ve 2981 sayılı Kanunun Bazı Maddelerinin Değiştirilmesi ve Bu Kanuna Bazı Maddeler Eklenmesi Hakkında Kanun ile 2981 sayılı Kanuna eklenen Ek 1. madde ile “İmar planı olan yerlerde, 9.5.1985 tarih ve 3194 sayılı İmar Kanununun 18 inci maddesi gereğince arsa ve arazi düzenlemelerinde, binalı veya binasız arsa ve arazilere bu Kanundan önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerler dikkate alınarak müstakil, hisseli parselleri veya üzerinde yapılacak binaların daire miktarları gözönünde bulundurularak kat mülkiyeti esasına göre arsa paylarını sahipleri adlarına resen tescil ettirmeye valilik veya belediyeler yetkilidir” hükmü getirilerek 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan imar uygulamalarında hisse çözümü (ferdileşme) yapılamadığından 2981 sayılı Kanun’un Ek-1. maddesi ile 3194 sayılı İmar Kanunu’nun yürürlüğe girdiği 09.11.1985 tarihinden önce özel parselasyona dayalı veya hisse karşılığı satın alınan yerlerin imar uygulamalarında hissedarlara müstakil olarak verilmesi imkânı sağlanmıştır.
17. Yine 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesine göre “İmar hududu içinde bulunan binalı veya binasız arsa ve arazileri malikleri veya diğer hak sahiplerinin muvafakatı aranmaksızın, birbirleri ile, yol fazlaları ile, kamu kurumlarına veya belediyelere ait bulunan yerlerle birleştirmeye, bunları yeniden imar planına uygun ada veya parsellere ayırmaya, müstakil, hisseli veya kat mülkiyeti esaslarına göre hak sahiplerine dağıtmaya ve re'sen tescil işlemlerini yaptırmaya belediyeler yetkilidir. Sözü edilen yerler belediye ve mücavir alan dışında ise yukarıda belirtilen yetkiler valilikçe kullanılır.
Belediyeler veya valiliklerce düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların dağıtımı sırasında bunların yüzölçümlerinden yeteri kadar saha, düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında "düzenleme ortaklık payı" olarak düşülebilir. Ancak, bu maddeye göre alınacak düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan arazi ve arsaların düzenlemeden önceki yüzölçümlerinin yüzde kırk beşini geçemez [Bu fıkrada yer alan “otuzbeşini” ibaresi, 3/12/2003 tarihli ve 5006 sayılı Kanunun 1. madddesiyle metne işlendiği şekilde değiştirilmiştir (2). 4/7/2019 tarihli ve 7181 sayılı Kanunun 9. maddesiyle bu fıkraya “saha” ibaresinden sonra gelmek üzere “düzenleme alanındaki nüfusun kentsel faaliyetlerini sürdürebilmeleri için gerekli olan umumi hizmet alanlarının tesis edilmesi ve” ibaresi eklenmiş, fıkrada yer alan “kırkını” ibaresi “kırk beşini” şeklinde değiştirilmiştir].
Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerler ile bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmî kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyonalanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından oluşur ve bu hizmetlerle ilgili tesislerden başka maksatlarla kullanılamaz. Düzenlemeye tabi tutulan alan içerisinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanlarının, bu fıkrada belirtilen kullanımlar için düzenleme ortaklık payı düşülmesini müteakip kalan Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanması esastır. Ancak taşkın kontrol tesisi için yeterli alanın ayrılamaması durumunda, düzenleme ortaklık payının ikinci fıkrada belirtilen oranı aşmaması şartıyla, düzenlemeye tabi diğer arazi ve arsaların yüz ölçümlerinden bu fıkradaki kullanımlar için öncelikle düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra ikinci fıkrada belirtilen orana kadar taşkın kontrol tesisi için de ayrıca pay ayrılır. Kapanan imar ve kadastro yollarının öncelikle düzenleme ortaklık payına ayrılan toplam alandan düşülmesi esastır.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Üçüncü fıkrada belirtilen, bölgenin ihtiyacına ayrılan alanlardan belediye hizmetleri ile ilgili olanlar bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediyesi adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda bu amacı gerçekleştirecek olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilir.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme ortaklık paylarının toplamı, üçüncü fıkrada sözü geçen umumi hizmetler için, yeniden ayrılması gereken yerlerin alanları toplamından az olduğu takdirde, eksik kalan miktar, tescil harici alanlardan veya muvafakat alınmak kaydıyla; kamuya ait taşınmazlardan ya da Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanır. Bu yöntemlerle karşılanamaması hâlinde belediye veya valilikçe kamulaştırma yoluyla tamamlanır.
Herhangi bir parselden bir miktar sahanın kamulaştırılmasının gerekmesi halinde düzenleme ortaklık payı, kamulaştırmadan arta kalan saha üzerinden ayrılır.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu madde hükümlerine göre, herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmaması esastır. Ancak, her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması hâlinde, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması kaydıyla, ilk uygulamadaki düzenleme ortaklık payı oranını % 45’e kadar tamamlamak üzere ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit edilerek tescil edilen parsellerden, imar planında umumi hizmet alanlarına rastladığı için terk edilen veya bağışlanan alanların toplam parsel alanına oranı, yeni yapılacak parselasyon planındaki düzenleme ortaklık payı oranına tamamlayan farkı kadar düzenleme ortaklık payı alınabilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Belediye veya valiliğin; parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren beş yıl içinde yapması ve onaylaması esastır. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumludur.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Mevcut yapılar nedeniyle parsellerden düzenleme ortaklık payı alınamadığı hâllerde bu payın miktarı, düzenlemenin gerçekleştirilebilmesi için yapılacak kamulaştırmada kullanılmak üzere bedele dönüştürülebilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bedel takdiri 2942 sayılı Kanunun 11 inci maddesinde belirtilen bedel tespiti esasları da gözetilerek 6/12/2012 tarihli ve 6362 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre lisans almış gayrimenkul değerleme uzmanları veya ilgili idare takdir komisyonlarınca raporlandırılarak tespit edilir. Tespit edilen bedel tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilir ve bu bedelin tamamı ödeme tarihinde, her takvim yılı başından geçerli olmak üzere bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi hükümleri uyarınca tespit ve ilan edilen yeniden değerleme oranında güncellenmek suretiyle ödenmedikçe devir yapılamaz, yapı ruhsatı verilemez. Bedelin tamamen ödenmesi hâlinde taşınmaz maliki ya da idarenin talebi üzerine terkin edilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme sonucu taşınmaz maliklerine verilecek parseller; öncelikle düzenlemeye alınan taşınmazın bulunduğu yerden, mümkün olmuyor ise en yakınındaki eşdeğer alandan verilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Düzenleme alanında bulunan imar adalarında, asgari parsel büyüklüğünü karşılamak kaydıyla, imar uygulama alanında kalan hisseli arsa ve araziler; hisse sahiplerinin muvafakati hâlinde veya fiilî kullanım esasına göre müstakil hâle getirilebilir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Uygulama imar planında hüküm bulunmaması hâlinde yönetmelikte belirlenen asgari parsel büyüklüklerinin altında parsel oluşturulamaz.
(Değişik fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddede belirtilen kamu hizmetlerine ayrılan yerlere rastlayan alanlardaki ağaçlar/yapılar, belediye veya valilikçe bedeli/enkaz bedeli ödenerek sökülür ve yıkılır.
Düzenlenmiş arsalarda bulunan yapılara, ilgili parsel sahiplerinin muvafakatları olmadığı veya plan ve mevzuat hükümlerine göre mahzur bulunduğu takdirde, küçük ölçüdeki zaruri tamirler dışında ilave, değişiklik ve esaslı tamir izni verilemez. Düzenlemeye tabi tutulması gerektiği halde, bu madde hükümlerinin tatbiki mümkün olmayan hallerde imar planı ve yönetmelik hükümlerine göre müstakil inşaata elverişli olan kadastral parsellere plana göre inşaat ruhsatı verilebilir.
Bu maddenin tatbikinde belediye veya valilik, ödeyecekleri kamulaştırma bedeli yerine ilgililerin muvafakatı halinde kamulaştırılması gereken yerlerine karşılık, plan ve mevzuat hükümlerine göre yapı yapılması mümkün olan belediye veya valiliğe ait sahalardan yer verebilirler.
Veraset yolu ile intikal eden, bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan Kat Mülkiyeti Kanunu uygulaması, tarım ve hayvancılık, turizm, sanayi ve depolama amacı için yapılan hisselendirmeler ile cebri icra yolu ile satılanlar hariç imar planı olmayan yerlerde her türlü yapılaşma amacıyla arsa ve parselleri hisselere ayıracak özel parselasyon planları, satış vaadi sözleşmeleri yapılamaz.
(Ek fıkra:14/2/2020-7221/7 md.) Bu madde kapsamında yapılmış olan imar uygulamalarının kesinleşmiş mahkeme kararlarıyla iptal edilmesi nedeniyle; davaya konu parselin imar planı kararları ile umumi ve kamu hizmetlerine ayrılan alanlara denk gelmesi veya iptal edilen uygulama ile tahsis ve tescil edilmiş parsellerde hak sahiplerince yapı yapılmış olması ve benzeri hukuki veya fiili imkânsızlıklar nedeniyle geri dönüşüm işlemleri yapılarak uygulama öncesi kök parsellere dönülemeyeceğinin parselasyon planlarını onaylamaya yetkili idarelerin onay merciince tespiti halinde, öncelikle davaya konu parselin hak sahiplerinin muvafakati alınmak kaydıyla uygulama sahası içerisinde idarece uygun bir yer tahsis edilir veya anlaşma olmaması halinde davacı hak sahibinin kök parseldeki yeri dikkate alınarak uygulamadaki düzenleme ortaklık payı kesintisi düşüldükten sonraki taşınmazın rayiç bedeli üzerinden değeri ödenir.
(Ek fıkra:4/7/2019-7181/9 md.) Bu maddenin uygulanmasına ilişkin usul ve esaslar Bakanlıkça hazırlanan yönetmelikle belirlenir” şeklinde parselasyon planlarının hazırlanması düzenlenmiştir.
18. 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 35. maddesinde ise “İmar mevzuatı uygulanan veya özel parselasyon yapılan yerler” başlığı altında “İmar mevzuatı gereğince düzenlemeye tabi tutulan parsellerden düzenleme ortaklık payı karşılığı olarak bir defaya mahsus alınan yol, yeşil saha ve bunun gibi kamu hizmet ve tesislerine ayrılan yerlerle, özel parselasyon sonunda malikinin muvafakatı ile kamu hizmet ve tesisleri için ayrılmış bulunan yerler için eski malikleri tarafından mülkiyet iddiasında bulunulamaz ve karşılığı istenemez” düzenlemesi mevcuttur.
19. Hemen belirtmek gerekir ki, yukarıdaki yasal düzenlemeler kamu düzenine ilişkin olup, mahkemece re’sen gözetilmelidir. Başka bir ifadeyle, imar düzenlemeleri kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece her aşamada kendiliğinden dikkate alınmalıdır. Yine bilindiği gibi, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 33. maddesi ve ayrıca 4.6.1958 tarih ve 15/6 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca, davanın dayandığı maddi vakıaları bildirmek ve izah etmek davacıya, hukukî nitelendirmeyi yapmak ve ona uygun yasal düzenlemeyi tayin ve tespit ederek uygulamak hâkime ait bir görevdir.
20. Gerek 2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanunun 3290 sayılı Yasa ile değişik 10/c maddesi ve 3290 sayılı Yasa ile eklenen ek-1. Maddesi, gerekse 3194 sayılı İmar Kanunu’nun 18. maddesi uyarınca yapılan işlemler, “parselasyon” “şuyulandırma” “imar uygulaması” şeklinde adlandırılan idari işlemlerdir. İmar parsellerinin dayanağı olan bu idari işlemler idari yargı yerinde iptal edilmediği sürece geçerlidir. 2981 sayılı Kanun’un 10/b maddesi uyarınca yapılan işlem ise, Kadastro Kanunu hükümlerinin uygulandığı bir kadastro işlemidir. Nitekim 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun 22. maddesinde (Değişik: 22/2/2005 – 5304/6 md.) önce 1. fıkrada “Evvelce tespit, tescil veya sınırlandırma suretiyle kadastro veya tapulaması yapılmış olan yerlerin yeniden kadastrosu yapılamaz. Bu gibi yerler ikinci defa kadastroya tâbi tutulmuşsa, ikinci kadastro bütün sonuçlarıyla hükümsüz sayılır ve Türk Medenî Kanununun 1026 ncı maddesine göre işlem yapılır. Süresinde dava açılmadığı takdirde, ikinci defa yapılan kadastro, tapu sicil müdürlüğünce re’sen iptal edilir” hükmü ile ikinci kadastronun hükümsüz olduğu kural olarak belirtilmiş, fakat sonraki fıkrada istisnalara yer verilmiş olup, 2. fıkranın b bendinde “…2981 sayılı İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine tâbi yerlerde, Birinci fıkra hükmü uygulanmaz” şeklindeki düzenlemeyle 2981 sayılı Kanun’un 10/b maddesi uyarınca yapılan kadastro işlemine ikinci kadastro işlemi olması hâlinde dahi geçerlilik tanınmıştır.
21. Somut olayda dava konusu edilen 103.000 m2 yüz ölçümlü 6150 parsel sayılı taşınmazın 20.000/103.000 oranındaki hissesi 1978 yılında davacı murisi Faik Özkaya tarafından satın alındığı, sonrasında muhtelif tarihlerde ve küçük paylar hâlinde pek çok satışa konu edilerek, en son uhdesinde 1984 yılı itibariyle 4078 m2 hissesinin kaldığı, bu hissenin de 1996 yılında 2981/3290/3366 sayılı Kanunlar uyarınca düzenlemeye alınarak, 904 metrekarelik kısmın düzenleme ortaklık payı (DOP) olarak kesilmesinden sonra geri kalan 3173,20 metrekarelik payın dağıtım cetvelinde ''2942 sayılı Yasanın 35. maddesine göre terkin'' olarak gösterilmesi sebebiyle tapudan re’sen ve bedelsiz olarak terkin edildiği anlaşılmıştır.
22. Dosyada mevcut Ümraniye Belediye Encümeninin 26.12.1996 tarihli ve 5361 numaralı kararında, ıslah imar planı uygulama çalışmaları sonucu oluşan müstakil parsellerin tapu tescillerinin yapılabilmesi için 6150 – 6151 nolu parsellerin tevhidine, 316-348 nolu adalara ve bu adalara bağlı parsellere ifrazına, şuyulandırma cetvellerindeki aleyhte ipotek bedellerinin Ümraniye Belediye lehine tesis edilmesine karar verilmiştir. Ümraniye Belediye Encümeninin 17.11.1997 tarihli ve 4180 sayılı kararı ile; 26.12.1996 tarihli 5361 sayılı encümen kararı ile ifrazına karar verilen ve tapu müdürlüğünce de 15.07.1997 tarihinde tescili yapılan şuyulandırma cetvellerindeki ipotek bedellerinin iptal edilerek yeniden ekli şuyulandırma cetvellerinde belirtildiği şekli ile değiştirilmesine karar verilmiştir.
23. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ile somut olay birlikte değerlendirildiğinde; her ne kadar Ümraniye Tapu Müdürlüğünün 06.06.2013 tarihli yazısında tedavüllü tapu kaydı ile özel parselasyon yapılmasına ilişkin encümen kararının ilişikte sunulduğu belirtilmiş ise de, 2981 sayılı Kanun’un 3290 sayılı Kanun ile değişik 10/b maddesi uyarınca davaya konu taşınmaz hakkında Kadastro Müdürlüğü tarafından Kadastro Kanunu hükümlerine göre hak sahipleri tespit veya yeniden tayin edildiğine ilişkin kadastro tutanaklarının düzenlenmediği anlaşılmaktadır. Yine davaya konu taşınmazla ilgili olarak Kamulaştırma Kanunu’nun 35. maddesi uyarınca işlem yapıldığına ilişkin -kayıt maliklerinin kamu hizmet ve tesisleri için ayrılan kısımlar hakkında muvafakatlarının olduğuna (yola terke muvafakata) dair- herhangi bir bilgi ve belge dosyada yer almadığına göre anılan yasal düzenlemenin somut olayda uygulanamayacağı da açıktır.
24. Bu durumda dosya kapsamına göre, dava konusu taşınmazda 2981 sayılı Kanun’un 10/b maddesine göre kadastro tespiti değil, aynı Kanun’un 10/c maddesi uyarınca Belediye tarafından şuyulandırma işlemi yapıldığı ve bu idari işlem sırasında da düzenleme sahasında kalan taşınmazlardan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri vb. umumi hizmet alanlarında kullanılmak üzere düzenleme ortaklık payı (DOP) kesildiği sonucuna varılmaktadır. Ne var ki yapılan imar düzenlemesi sırasında davacının miras bırakanı Faik Özkaya’nın paydaşı olduğu 6150 parsel sayılı taşınmazda Faik Özkaya’nın payından DOP kesintisi haricinde “''2942 sayılı Yasanın 35. maddesine göre terkin” açıklamasıyla ayrıca kesinti yapılmış olması mülkiyet hakkına kamulaştırmasız el atma niteliğindedir.
25. Hâl böyle olunca, 2981 sayılı Kanun’un 10/b maddesinde belirtilen kadastro tespiti sırasında özel parselasyon planında görülen veya hisseli satışlar sonucu fiilen oluşan yol, meydan, otopark, çocuk bahçesi, yeşil alan vs. hizmetlere ayrılan yerler ile bunlara ilişkin hisselerin bedelsiz olarak re’sen tapudan terkin edileceğine ilişkin hükmün somut olayda uygulanma yerinin bulunmadığına ve yapılan işlemin 2981 sayılı Kanun’un 10/c maddesi gereği idari işlem olduğu anlaşıldığına göre, dava konusu taşınmaz özel parselasyon veya malikler arasında fiili taksime konu edilip edilmediği hususunda keşif ve bilirkişi incelemesinin gerekmediğine dair direnme kararı yerindedir.
26. O hâlde, genişletilmiş gerekçe ve nedenlerle direnme uygun olup, diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekmektedir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Yukarıda belirtilen genişletilmiş gerekçe ve nedenlerden dolayı direnme uygun olup, davalı ... vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemece Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan Yargıtay 5. Hukuk Dairesıne gönderilmesine,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 18.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.