MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “alacak, tazminat, itirazın iptali” davalarından dolayı yapılan yargılama sonunda, İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen asıl davanın kısmen kabulüne, birleşen davanın reddine ilişkin karar davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Asıl davada davacı vekili; müvekkiline ait Cumhuriyet Cad. Ballıca Köyü/Pendik adresinde bulunan bahçeli müstakil evin içinde bulunan tüm eşyaları ile birlikte 13.11.2012 tanzim ve 01.12.2012 başlangıç tarihli iki yıl süreli kira sözleşmesi ile davalıya kiraya verildiğini, kiracının iki yıllık kira süresi sona ermeden tek taraflı irade açıklamasıyla bir yılın sonunda sözleşmeyi feshederek anahtarı Kadıköy 30. Noterliğine bırakarak kiralananı tahliye ettiğini, kira sözleşmesinin ön yüzünde kira süresinin iki yıl olduğunun açıkça yazılı olmasına rağmen davalının, sözleşmenin ikinci sayfasında yer alan ve emlakçı tarafından sehven unutulan “Kontrat Özel Maddeleri”nin 9. maddesinde sözleşme süresinin bir olduğu ibaresini dayanak göstererek bir yılın sonunda sözleşmeyi feshettiğini, kira sözleşmesinin ikinci sayfasındaki hataya ilişkin hususun davalı tarafa Beyoğlu 5. Noterliğinin 05.11.2013 tarihli ve 14517 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile hatırlatılarak fesih açıklamasını kabul etmediklerini ve erken tahliye hâlinde müvekkilinin bu suretle ortaya çıkan yasal haklarını kullanacaklarını ihtar ettiklerini, bu ihtarnameye rağmen davalının taşınmazın hâlihazır durumunu tespit ettirerek anahtarı noterliğe teslim ettiklerine dair ihtarname gönderdiğini, müvekkilinin söz konusu ihtarnameyi tebliğ aldığı gün aynı noterlikten taşınmazın gerçek durumunun belgelendirilmesi ve tespiti talebinde bulunduğunu ve yapılan tespit sonucunda mecurda birçok hasar bulunduğunun noter marifetiyle tespit edildiğini, kira ilişkisinin zamansız feshedilmesinden dolayı taşınmazın yeniden kiralanması sürecinde kira gelirinden mahrum kalan müvekkilinin evin, eşyaların ve bahçenin hasar görmesi nedeniyle kiracı bulmakta zorlanacağını, müvekkilinin uğradığı zararların Beyoğlu 3. Noterliğinin 09.12.2013 tarihli ve 44209 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile talep edilmesine rağmen sonuç alınamadığını ileri sürerek mecura verilen zararların tespiti ile şimdilik 3.000TL’nin ve erken tahliye sebebiyle mecurun yeniden kiraya verilmesi için geçecek makul sürenin tespitiyle şimdilik 2.000TL’nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
5. Birleşen davada davacı vekili; kiraya veren ...’e Kadıköy 30. Noterliğinin 27.11.2013 tarihli ve 62338 yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek “anahtarları aynı noterliğe teslim ettikleri ve oradan alabileceği” hususunun ihtar edildiğini, müvekkilinin davalıya ödemiş olduğu 4.000TL depozito bedelinin 02.11.2013 tarihine kadar ödenmesi talep edilmiş olmasına rağmen bu talebin kiraya veren tarafından kabul edilmediğini ve Beyoğlu 3. Noterliğinin 09.12.2013 tarihli ve 44209 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile gerçeklerden uzak, hiçbir hukukî mesnedi bulunmayan bir takım iddialarda bulunulduğunu, müvekkilinin depozito alacağını tahsil etmeye çalışırken borçlu çıkartılması üzerine davaya konu İstanbul Anadolu 15. İcra Müdürlüğünün 2013/17714 E. sayılı dosyası ile kira sözleşmesi depozito bedelinin ödenmesi için davalı aleyhine icra takibi başlatıldığını ve borçlu davalının itirazları ile takibin durdurulduğunu ileri sürerek itirazın iptali ile takibin devamına, davalı aleyhine alacağın %40'ından aşağı olmamak kaydıyla icra inkar tazminatına mahkum edilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
6. Asıl davada davalı vekili; davacı aleyhine İstanbul Anadolu 15. İcra Müdürlüğünün 2013/17714 E. sayılı dosyasıyla başlatmış oldukları icra takibine karşı davacının itirazının iptali için İstanbul Anadolu 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2014/25 E. sayılı dosya ile dava açıldığını öğrenen davacının kendisini haklı çıkarmak için huzurdaki davayı açtığını, taraflar arasında imzalanan kira sözleşmesi 01.12.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli olup, 01.12.2013 tarihinde sona erdiğini, sözleşmenin 9. maddesinde bu hususun açıkça kaleme alındığını, davacıya 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 347. maddesi gereğince yasada belirtilen süre içerisinde Kadıköy 30. Noterliğinin 01.11.2013 tarihli ve 57439 yevmiye numaralı ihtarnamesi gönderilerek 30.11.2013 tarihi itibariyle sözleşmenin feshedildiğinin bildirildiğini, ancak davacının karşı ihtarname keşide ederek kira sözleşmesinin iki yıl olduğunu, sözleşmenin bitim tarihinin 01.12.2014 olduğunu ve feshi kabul etmediklerini beyan ettiğini, müvekkilinin taşınmazı erken tahliye etmediğini, süresi sonunda tahliye ettiğini, ileride doğacak bazı haksız iddialara karşı önlemini almak adına 12.11.2013 tarihinde noter marifetiyle taşınmazın içindeki eşyaların ve bahçenin hasarsız olduğunun tespit edildiğini, oysa davacının 28.11.2013 tarihinde yaptırdığı tespit tutanağında birçok hasar olduğunun iddia edildiğini, kira sözleşmesinin sona erdiği tarihte anahtarları almayacağını ve feshi kabul etmediğini beyan eden davacıya Kadıköy 30. Noterliğinin 27.11.2013 tarihli ve 62338 yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek anahtarların aynı noterliğe teslim edildiğinin ihtar edildiğini, müvekkilinin kira sözleşmesinden doğan kira borcunun ve hasar ve zarardan kaynaklanan tazminat borcunun bulunmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
7. Birleşen davada davalı vekili; kira akdinin süresinden önce haksız olarak kiracı tarafından feshedilmesiyle gerek müvekkilinin mahrum kaldığı kira gelirleri açısından gerekse de kiracının mecuru sözleşmeye aykırı bir şekilde hor kullanması sonucunda mecurda ve eşyalarda meydana gelen hasar ve zayiatlar açısından müvekkilinin zarara uğradığını, kira sözleşmesinin başında teminat olarak verilen ve kiracının talep etmekte olduğu depozitonun müvekkilinin zararını karşılamadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
8. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.05.2015 tarihli ve 2014/60 E., 2015/349 K. sayılı kararı ile; kira sözleşmesi iki yıllık olmasına rağmen davalı-kiracının kiralananı erken tahliye ettiği, mahkemece bilirkişilerden taşınmazın tahliye edildiği tarihe göre makul sürenin ne olduğu hususunda ek rapor alındığı, bilirkişiler makul süre olarak dört aylık bir süre öngörmüşler ise de dört aylık sürenin çok uzun olduğu, taşınmazın üç ay gibi bir sürede kiraya verilebileceğinin kabul edildiği, kiraya veren erken tahliye nedeniyle üç aylık kira bedeli olan 6.000TL zarara uğramış ise de taleple bağlı kalınarak 2.000TL'ye hükmedildiği, kiracının birleşen dosyada depozito bedelinin iadesi için yaptıkları icra takibine kiraya verenin yapmış olduğu itirazın iptalini talep ettiği, depozitonun kiraya verenin kira sözleşmesi nedeniyle uğramış olduğu zararın tazminini güvence altına almak için kira sözleşmesi yapılırken kiracıdan tahsil edilen para olduğu, kiracının kiraya konu taşınmazda meydana getirdiği normal yıpranmayı aşan hasar bedeli olarak 1.100TL ve kiraya verenin mahrum kaldığı üç aylık kira bedeli 6.000TL olmak üzere kiraya vereni toplam 7.100TL zarara uğrattığı, bu nedenle depozitonun iadesinin istenemeyeceği gerekçesiyle davacı-birleşen dosyada davalı ...'in davasının kısmen kabulü ile 1.100TL taşınmaza verilen zarar bedeli ve 2.000TL erken tahliye kira bedeli olmak üzere toplam 3.100TL'nin davalı-birleşen davada davacıdan tahsiline, davalı- birleşen dosyada davacı ...'nın itirazın iptali davasının reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
9. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-birleşen davada davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
10. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 04.10.2016 tarihli ve 2015/9403 E., 2016/5635 K. sayılı kararı ile; “…1-Asıl davada, dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı kiracı vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Asıl davada, davalının makul süre kira alacağa ilişkin temyiz itirazlarına gelince; Davaya dayanak yapılan ve hükme esas alınan 01/12/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında uyuşmazlık bulunmamaktadır. Uyuşmazlık, kira sözleşmesinin süresine ilişkindir. Kira sözleşmesinin ön yüzünde kira süresi 2 yıl olarak belirtilmiş olup sözleşmesinin özel maddeleri kısmı, 9. maddesinde " Sözleşme süresi 1 (bir) yıl olup, aylık kira bedeli 2.000 TL 01.12.2013 tarihine kadar muteberdir. Uzayan ikinci yıl kirası Devlet İstatistik Kurumu (TÜİK)'nun açıklayacağı TEFE+TÜFE'nin ortalaması oranında arttırılarak belirlenecektir." düzenlemesi yer almaktadır. Mahkemece, her ne kadar kira sözleşmesinin 2 yıl için yapılmış olduğu kabul edilmiş ise de sözleşmenin özel maddeleri 9. maddede sözleşmenin süresinin 1 yıl olduğu açıkça ortaya konulmuş, takiben uzayan dönem için kira artışı koşulu düzenlenmiştir. Bu durumda kira sözleşmesinin 1 yıl süreli olduğunun kabulü gerekir. TBK.nun 347.maddesi uyarınca, kiracı, sözleşmenin bitiminden en az 15 gün önce yazılı bildirim koşuluyla herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Nitekim; davalı 01/11/2013 tarihli ihtarname ile sözleşmenin bitim tarihi 30/11/2013 tarihi itibariyle feshedildiğini ihtar etmiş, kiralananı tahliye ederek, kiralanana ait anahtarları 27/11/2013 tarihli emanet tutanağı ile notere teslim etmiştir. Emanet tutanağının davacıya hangi tarihte tebliğ edildiği dosya kapsamından anlaşılamamaktadır ancak davacı 28/11/2013 tarihinde kiralananda tespit yaptırmış olup bu durumda kiralananın anahtarlarının en geç bu tarihte davacıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Kiracı, sözleşmenin bitim tarihinden önce TBK.nun 347.maddesi gereğince 15 gün önceden sözleşmeyi yenilemeyeceğini ihtar edip, anahtarların 28/11/2013 tarihinde teslim edildiği kabul edildiğine göre Kasım 2013 kira bedelinin ödenip ödenmediği üzerinde durularak bu aya ilişkin kira bedeli ödenmiş ise makul süre kira bedeline yönelik talebin reddine karar verilmesi, ödenmemiş ise tahliye tarihinden kira sözleşmesinin sonu olan 30/11/2013 tarihine kadar olan kira bedeli yönünden istemin kabulüne karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm kurulması doğru değildir.
3-Birleşen davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince; Davalı-karşı davacı birleşen davada depozito bedelinin tahsili için yapılan takibe yönelik itirazın iptali isteminde bulunmuştur. Mahkemece, kiracının taşınmazı erken tahliye etmesi ve kiraya konu taşınmazda meydana getirdiği normal yıpranmayı aşan hasar bedeli olarak toplam 7.100 TL miktarında kiraya vereni zarara uğrattığı, bu durumda kiraya verenin 4.000 TL'lik depozit miktarını 7.100 TL'lik zararına mahsup etmesinin depozitonun niteliği gereği olmasına göre depozitonun iadesi istenemeyeceği gerekçesiyle birleşen davanın reddine karar verilmiş ise de asıl davada yukarıda belirtilen şekilde değerlendirme yapılarak sonucuna göre karar verilmesi gerektiğinden birleşen davada verilen hükmün bozulması gerekmiştir...” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
11. İstanbul Anadolu 12. Sulh Hukuk Mahkemesinin 03.02.2017 tarihli ve 2017/7 E., 2017/98 K. sayılı kararı ile; sözleşmenin ön yüzünde kira süresinin düzenlendiği yerde “Kira müddeti: 2 (iki) yıl” şeklinde yazıldığı ve sürenin iki yıl olduğunun açık bir şekilde gösterildiği, sözleşmenin kontrat özel maddeleri bölümünün 9. maddesinde ise sözleşmenin süresinin değil aylık kira miktarının ne olduğunun ve nasıl arttırılacağının düzenlendiğini, bu durumda her ne kadar maddenin başlangıcında “Sözleşme süresi 1 (bir) yıl olup” şeklinde anlatım bulunmakta ise de bu anlatımın gerçekte “Sözleşmede belirtilen kira bedeli ilk 1 yıla ait olup, 01.12.2013 tarihine kadar muteberdir.” şeklinde anlaşılmasının gerektiği, mahkemece bu gerekçe ile sözleşme süresi iki yıl kabul edilerek taraflar arasındaki hukukî ilişkinin buna göre çözümlendiği, sözleşmenin bir yıllık kabul edilmesinin yorum ilkelerine aykırı olacağı ve adaletsiz bir sonuç doğuracağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
12. Direnme kararı süresi içinde davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
13. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, taraflar arasında düzenlenen 01.12.2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin bir yıl süreli olarak mı yoksa iki yıl süreli olarak mı kabul edileceği, kiraya verenin makul süre kira bedeline, kiracının ise depozito bedeline yönelik taleplerinin buna göre değerlendirilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. ÖN SORUN
14. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, mahkemece davalı-birleşen davada davacı vekiline maktu temyiz harcını ve temyiz giderlerini yatırması için muhtıra ile kesin süre verilmesi, muhtıranın 07.03.2017 tarihlinde tebliğ edilmesi ve davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından 24.03.2017 tarihinde maktu temyiz harcının yatırılması karşısında, mahkemece davalı-birleşen davada davacı tarafın 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun (HUMK) 434. maddesi uyarınca temyiz isteminden vazgeçmiş sayılıp sayılmayacağına dair bir karar verilmesi için dosyanın mahkemesine geri çevrilmesinin gerekip gerekmediği hususu ön sorun olarak tartışılıp değerlendirilmiştir.
IV. GEREKÇE
15. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) Geçici 3. maddesi;
“(1) Bölge adliye mahkemelerinin, 26/9/2004 tarihli ve 5235 sayılı Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Bölge Adliye Mahkemelerinin Kuruluş, Görev ve Yetkileri Hakkında Kanunun geçici 2 nci maddesi uyarınca Resmî Gazete’de ilan edilecek göreve başlama tarihine kadar, 1086 sayılı Kanunun temyize ilişkin yürürlükteki hükümlerinin uygulanmasına devam olunur.
(2) Bölge adliye mahkemelerinin göreve başlama tarihinden önce verilen kararlar hakkında, kesinleşinceye kadar 1086 sayılı Kanunun 26/09/2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 454 üncü madde hükümlerinin uygulanmasına devam olunur. (Ek cümle: 1/7/2016-6723/34 md.) Bu kararlara ilişkin dosyalar bölge adliye mahkemelerine gönderilemez.
(3) Bu Kanunda bölge adliye mahkemelerine görev verilen hallerde bu mahkemelerin göreve başlama tarihine kadar 1086 sayılı Kanunun bu Kanuna aykırı olmayan hükümleri uygulanır.” hükmünü içermekle birlikte, 28.07.2020 tarihli ve 31199 sayılı Resmî Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe giren 7251 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun’un 47. maddesi ile geçici 3. maddenin ikinci fıkrasındaki “454” ibaresi “444” şeklinde değiştirilerek yeniden düzenlenmiştir.
16. Açıklanan düzenlemeye göre, bölge adliye mahkemelerinin göreve başlama tarihinden önce verilmiş olan kararlar hakkında, kesinleşinceye kadar HUMK’nın 26.09.2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikten önceki 427 ila 444. madde hükümlerinin uygulanmasına devam olunacağı açıkça anlaşılmaktadır.
17. Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 434. maddesinin 3. fıkrasında ise temyiz dilekçesi verilirken gerekli harç ve giderlerin tamamının ödeneceği, bunların eksik ödenmiş olduğu sonradan anlaşılırsa kararı veren hâkim veya mahkeme başkanı tarafından verilecek yedi günlük kesin süre içinde tamamlanması gerektiği, aksi hâlde temyizden vazgeçmiş sayılacağı hususunun temyiz edene yazılı olarak bildirileceği, verilen süre içinde harç ve giderler tamamlanmadığı takdirde kararın temyiz edilmemiş sayılmasına karar verileceği düzenlenmiştir.
18. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesi gereğince uygulanması gereken HUMK’nın 434. maddesi ile ilgili 25.01.1985 tarihli ve 1984/5 E., 1984/1 K. sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı (YİBK) gereğince, temyiz isteği dilekçenin temyiz defterine kaydedildiği tarihte yapılmış sayılır ve temyiz dilekçesi verilirken gerekli harç ve giderlerin tamamı ödenir. Temyiz harç ve giderlerinin eksik ödenmiş veya hiç ödenmemiş olduğunun sonradan anlaşılmış bulunması hâlinde, kararı veren hâkim tarafından yedi günlük kesin süre tanınarak, bu süre içerisinde tamamlanması veya ödenmesi, aksi hâlde temyizden vazgeçmiş sayılacağı temyiz edene yöntemince ve yazılı olarak bildirilir. Verilen süre içinde harç ve giderler tamamlanmadığı takdirde, mahkeme kararın temyiz edilmemiş sayılmasına karar verir. Bu kararın da temyiz edilmesi hâlinde HUMK’nın 432. maddesinin son fıkrası hükmü kıyasen uygulanır. Yani verilen kesin süreye rağmen temyiz harç ve giderlerinin verilen süre içinde tamamlanmaması durumunda mahkemece temyiz isteminden vazgeçilmiş sayılacağına dair bir karar verilmesi gerekir. 05.01.1949 tarihli ve 1944/32 E., 1949/1 K. sayılı içtihadı birleştirme kararı gereğince bu konuda karar verme yetkisi de Yargıtay'a değil, yerel mahkemeye aittir.
19. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 16.05.2018 tarihli ve 2017/17-2698 tarihli ve 2018/1096 K.; 15.12.2020 tarihli ve 2017/12-342 E., 2020/1030 K. ve 16.03.2021 tarihli ve 2020/(22)9-442 E., 2021/271 K. sayılı kararları da aynı yöndedir.
20. Somut olayda, dosya içeriğinden, mahkemece davalı-birleşen davada davacı vekiline 27.02.2017 tarihli muhtıra ile temyiz harç ve giderlerini yatırması için bir haftalık kesin süre verildiği, muhtıranın davalı-birleşen davada davacı vekiline 07.03.2017 tarihinde tebliğ edildiği, ancak davalı-birleşen davada davacı vekili tarafından 24.03.2017 tarihinde maktu temyiz harcının yatırıldığı ve mahkemece HUMK’nın 434. maddesi uyarınca bir karar verilmediği anlaşılmaktadır.
21. O hâlde, mahkemece davalı-birleşen davada davacı vekilinin temyiz istemi hakkında HMK’nın Geçici 3. maddesi gereğince uygulanması gereken HUMK’nın 434. maddesi uyarınca bir karar verilmesi, kararın temyiz edene usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi, bu kararın temyiz edilmesi durumunda ise temyiz harç ve giderleri de yatırıldıktan sonra dosyanın Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesi için dosyanın mahkemesine geri çevrilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
V. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz istemi hakkında HMK’nın Geçici 3. maddesi gereğince uygulanması gereken HUMK’nın 434. maddesi uyarınca bir karar verilmesi, kararın temyiz edene usulüne uygun şekilde tebliğ edilmesi, bu kararın temyiz edilmesi durumunda ise temyiz harç ve giderleri de yatırıldıktan sonra dosyanın Hukuk Genel Kuruluna gönderilmesi için dosyanın mahkemesine GERİ ÇEVRİLMESİNE, 14.12.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.