MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “ortak alana el atmanın önlenmesi ve manevi tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Büyükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacı asıl tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı asıl tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı asıl dava dilekçesinde; Alkent 2000 Mahallesi 227 ada 3 parselde l6 nolu bağımsız villanın maliki olduğunu, yönetim planı ve onaylı projede olmadığı hâlde evinin olduğu Dilfeza Sokak girişine bariyer konulup, serbestçe gidiş gelişinin, misafirlerinin ve mahalle sakinlerinin özgürce giriş çıkışının engellendiğini, sözkonusu bariyerin sürekli müracaatlarına rağmen iki senedir kaldırılmadığını, sözü geçen bariyerin kamuya terk edilmiş sayılan sokak üzerinde kurulu bulunduğunu, bariyer ve özel güvenlik kulübeleri yapı sınıfından olduğundan, ortak alana kaçak olarak konulduklarını, buna malik olarak izninin bulunmadığını, ayrıca sokağa gelen kişilerin güvenlik elamanınca sorgulanarak özel hayata müdahale edildiğini, davalı yönetimin sokak girişlerine bariyerler ve kameralar koydurduğunu, bu bariyer ve güvenlik kulübeleri nedeniyle trafik asayiş polislerinin sokaklara girip devriye görevini yapmadığını, 15.04.2011 günü saat 09.15’te bu bariyerleri zamanında açmayan güvenlik elemanı yüzünden arabasının bariyerlere çarptığını ve maddi-manevi zarar gördüğünü, suç işlemeye tahrik edildiğini, yine 6 Kasım’da evine giderken bariyerler zamanında açılmadığından arabasını çarptığını, hakkında karakola şikâyet dilekçesi verildiğini, Alkent 2000’in 03 Haziran 2001 tarihindeki seçimle mahalle olduğunu, yollarının kamuya terk edildiğini, bütün evlerin bağımsız parsel üzerine kurulduğunu, elektrik, su, doğalgaz saatlerinin bağımsız olduğunu, sokak aydınlatmalarının BEDAŞ tarafından ücretsiz yapıldığını belirterek özellikle Dilfeza Sokaktaki bariyer ve bekçi kulübelerinin kaldırılmasına, tüm ada ve sokaklarda bulunan özel güvenlik kulübeleri ile kameraların ve bekçi kulübelerinin kaldırılmasına, ortak alana vaki el atmanın önlenmesine, alanların eski hâle getirilmesine, kameraların sökülmesine, ayrıca yaşadığı elem ve kederler için davalı taraftan 10.000TL manevi tazminatın alınarak kendisine ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacının dava dilekçesinde yer alan beyanları nazara alındığında davanın dayandığı haksız fiil yönünden fiil ve faili öğrenmekle başlayan bir yıllık sürenin geçtiğinin ikrar edildiğini, bu hâli ile manevi tazminat talebine dayanak haksız fiil iddiası yönünden huzurda açılan davaya karşı zamanaşımı itirazında bulunduklarını, ayrıca davacı tarafın adaların imara terk edildiği yolundaki iddialarının gerçek dışı olduğunu, ada içi yolların özel mülkiyet sahasında kaldığını ve siteye ait olduğunu, sadece adaları ayıran ana arter yol olarak tabir edilen yolların kamuya terk edildiğini, müvekkili sitenin 8 ada 9 parselden oluştuğunu, yönetim planı ekine konmuş olan yönetim dağılımının incelenmesinden her kat malikinin kendi bağımsız bölümünde bulunan ada içindeki yollardan hissesine düşen kısmın tespit edilebileceğini, bu hâli ile davacının diğer adalar içinde kalan ve mülkiyetinde olmayan yerler için el atmanın önlenmesi talebinin haksız olduğunu, adaları ayıran ve imar yolu olan kamuya terk edilen yollar üzerinde hiç bir şekilde bariyer bulunmadığını, mob kulübelerinin ise kamu yolu üzerinde olmadığını, özel mülkiyette bulunan yeşil alan üzerinde olduğunu, davacının villasının bulunduğu Dilfeza Sokağının imar yolu olmadığını, özel mülkiyette bulunan ada içinde olduğunu, davacının villasına giden sokağın başında bulunan bariyerlere sürekli kasten çarptığını ve geçtiğini, ayrıca bu hususta savcılığa şikâyet edildiğini, sitede olağan genel kurul toplantılarında alınan kararlar doğrultusunda 2.000.000TL civarında değer taşıyan villaların bulunduğu lüks bir sitede güvenlik zafiyeti olabileceğinden kameralara ve güvenlik kulübelerine ihtiyaç olduğunu, davacının iddiaları yönünden öteden beri sitenin kurulduğu tarihten bu yana imar durumunda herhangi bir değişiklik olmadığını, davacı aleyhine aidat ortak gider alacağı için davalar açıldığını, bunlardan bir tanesine verilen kararın Yargıtayca onandığını, ayrıca davacının açmış olduğu bir kısım manevi tazminat davalarının da reddedildiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. Büyükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.02.2014 tarihli ve 2012/876 E. 2014/107 K. sayılı kararı ile; tapu müdürlüğüne yazılan yazı cevabı ile dosya içindeki tapu kaydı ve yönetim planından; birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunan dava konusu taşınmazda dava tarihinden önce toplu yapı uygulamasına geçildiği, mahkemece talebin 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun(KMK) 33. maddesinden kaynaklanan hâkimin müdahalesine yönelik olduğu, bir kısım güvenlik kamerası, bariyer ve kulübenin bulundukları yerden kaldırılmaları hâlinde bunların nereye konulacağı sorununun oluşacağı, kamuya terk edilen sokaklar ya da yeşil alan önündeki kamera ve güvenlik kulübeleri ile kısmen site içinde kısmen site dışında bulunan bariyer, güvenlik kulübesi ve kameranın kaldırılmasına yönelik davacı tarafın talebinin uygun görülmediği, ayrıca davacı tarafça ilgili bariyer, özel güvenlik kulübeleri ve kameralar nedeni ile elem ve keder yaşandığı iddia edilerek davalı taraftan manevi tazminat tahsiline karar verilmesi istenmiş ise de anılan neden ile davalının kişilik haklarının zarar gördüğünün ispat edilemediği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı asıl temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince 21.10.2014 tarihli ve 2014/6302 E. 2014/14564 K. sayılı kararı ile; “…Dava, birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunan sitede, site ortak alanlarına el atmanın önlenmesine ve tazminat istemine ilişkin olup, mahkemece davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dosya içindeki bilgi ve belgelerle, tapu kayıtlarının incelenmesinde; davaya konu sitenin birden fazla parsel üzerinde kurulu olduğu ve Kat Mülkiyeti Yasası'nda değişiklik yapılmasına ilişkin 5711 Sayılı Kanunun 22. maddesi ile Kat Mülkiyeti Yasası'nın 66. ve devamı maddelerinde düzenlenen Toplu Yapılara İlişkin Özel Hükümler uyarınca sitede henüz toplu yapı yönetimine geçilmediği anlaşılmaktadır. Bu nedenle uyuşmazlıkta, kat mülkiyeti hükümlerinin değil, genel hükümlerin uygulanması gerekmektedir.
Hukuki uyuşmazlıklarda asliye mahkemelerinin görevi asıl, sulh mahkemesinin görevi ise istisnadır. Özel bir kanun hükmü ile açıkça sulh mahkemesinde bakılacağı bildirilmeyen bütün dava ve işler asliye mahkemesinde görülür. Bu durumda mahkemece; davaya konu taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde bakılmak üzere dava dilekçesinin görev yönünden reddi yerine davanın esası hakkında karar verilmesi doğru görülmemiştir…” gerekçesiyle kararın şimdilik diğer yönleri incelenmeksizin bozulmasına karar verilmiştir.
Direnme Kararı:
9. Büyükçekmece 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 07.03.2016 tarihli ve 2015/1373 E. 2016/277 K. sayılı kararı ile önceki gerekçelere ek olarak; davalı tarafın karar düzeltme talebine konu dilekçe ekindeki yönetim planının birinci sayfası suretinde de belirtildiği gibi ilgili sitede toplu yapıya geçişe ilişkin yönetim planının tapuya 15.03.2012 tarihli ve 4880 yevmiye sayısı altında tescil edildiği, bahsi geçen yönetim planının tam nüshası dosya içinde mevcut olup, anılan belgenin 47. sayfasında yer alan "Son Hükümler" başlıklı 69. maddesinde bulunan ibareden 5711 sayılı Kanun’un yürürlüğe girmesinden sonra birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunan taşınmazda toplu yapıya geçildiği, Büyükçekmece Tapu Müdürlüğünün 01.01.2014 tarihli yazısında da sitede 15.03.2012 tarihinde toplu yapı yönetimine geçildiğinin bildirildiği, iş bu davanın 12.11.2012 tarihinde açıldığı, dava konusu sitede toplu yapıya geçişe ilişkin kararın ve yönetim planının tapuya 15.03.2012 tarihli ve 4880 yevmiye sayılı işlem ile işlendiği nazara alındığında dava tarihinden önce dava konusu taşınmazda toplu yapı uygulamasına geçildiği ve KMK’nın ek 1. maddesi uyarınca uyuşmazlıkta sulh hukuk mahkemesinin görevli bulunduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı asıl tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; site ortak alanlarına el atmanın önlenmesi ve manevi tazminat istemine ilişkin eldeki davada, birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunan sitede toplu yapı yönetimine geçilip geçilmediği, buradan varılacak sonuca göre davaya bakmakla görevli mahkemenin asliye hukuk mahkemesi mi yoksa sulh hukuk mahkemesi mi olduğu noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Ülkemizde nüfusun hızla çoğalması, kırsal kesimlerden kentlere göçün artması, özellikle büyük yerleşim merkezlerinde gerek işyeri gerekse konut gereksinimini karşılayacak yer temininde güçlük ve arsa fiyatlarının yüksekliği gibi nedenler bir arsa üzerinde tek katlı yapılar yerine, birçok kişinin yararlanabileceği çok katlı yapıların yapılmasını zorunlu kılmıştır. Bu durum kişilerin aynı yapının (kat, daire, iş bürosu, dükkan gibi) bağımsız bölümlerinde bir arada yaşamalarını beraberinde getirmiş, anayapının yönetimi, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ortak giderlere katılma, maliklerin hakları, borçları ve sorumlulukları gibi konularda yasal düzenlemeler yapılması kaçınılmaz olmuştur.
13. Türk hukukunda kat mülkiyeti, 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu’nun(TMK) taşınmaz mallara ilişkin genel hükümlerinden ayrı olarak 02.01.1966 tarihinde yürürlüğe giren Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenerek mevzuatın özel yasaları arasında yerini almıştır. KMK'nın 3. maddesinin 1. fıkrasında "kat mülkiyeti, arsa payı ve ana taşınmazdaki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyettir" şeklinde tanımlanarak kat mülkiyetinin TMK'da düzenlenen taşınmaz mülkiyeti türlerinden ayrı, kendine özgü bir mülkiyet türü olduğu vurgulanmıştır.
14. Kat Mülkiyeti Kanunu hazırlanırken, bağımsız bölümler üzerindeki mülkiyet hakkı, ortak yerler ve onlardan yararlanma, ana taşınmazın yönetimi, ortak giderlere katılma gibi hususların düzenlenmesinde belli bir arsa (tek parsel) ve tek yapı esas alınmışken, 13.04.1983 tarihli ve 2814 sayılı Kanun'la eklenen Ek 3. madde (14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'un 24. maddesi ile mülga olmuştur) ile aynı arsa üzerinde olması koşuluyla birden çok yapı veya blok yapılarda kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulabilmesine olanak tanınmış ancak nüfusun hızla artması, iş ve ticaret yaşamındaki gelişmeler, büyük ticaret merkezlerine duyulan gereksinimin karşılanması ihtiyacı bir arsa üzerinde birden çok yapı yapılması sınırını da aşmış, birden çok ada ve parsel üzerinde toplu yapıların yapılmasına neden olmuştur (Germeç, Mahir Ersin: Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2015, s. 41-42).
15. Birden çok imar parseli üzerinde kurulmuş bulunan toplu yapı uygulamasının (özellikle ortak yer ve tesisleriyle bağlantılı birden çok yapının yönetimi, ortak giderleri, bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkileri açısından) ortaya çıkardığı çok yönlü sorunların çözümlenmesi amacıyla 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı KMK'ya "Toplu Yapıya İlişkin Özel Hükümler" eklenmiş, böylece birden çok imar parseli üzerindeki toplu yapılar da KMK kapsamına alınmıştır.
16. 14.11.2007 tarihli ve 5711 sayılı Kanun'la 634 sayılı KMK'ya eklenen 66. maddesinde “Toplu yapı, bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder.
Toplu yapı kapsamındaki imar parsellerinin bitişik veya komşu olmaları şarttır. Ancak bu parseller arasında kalan ve imar plânına göre yol, meydan, yeşil alan, park, otopark gibi kamuya ayrılan yerler için bu şart aranmaz. Toplu yapı kapsamındaki her imar parseli, kat irtifakının veya kat mülkiyetinin tesisinde ayrı ayrı dikkate alınır. Ancak, toplu yapı birden fazla imar parselini içeriyorsa, münferit parseller üzerinde toplu yapı hükümlerine tâbi olacak şekilde kat mülkiyeti ilişkisi kurulamaz.
Yapılar tamamlandıkça, tamamlanan yapılara ilişkin kat irtifakları kat mülkiyetine çevrilebilir” düzenlemesine yer verilmiştir.
17. Anılan Kanun’un, 70. maddesi ise “Toplu yapı kapsamındaki yapı ve yerler için tamamını kapsayan bir tek yönetim plânı düzenlenir. Yönetim plânı, toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Geçici yönetimle ilgili yönetim plânı hükümleri, toplu yapı alanındaki bağımsız bölüm maliklerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir.” hükmünü içermektedir.
18. Söz konusu yasal düzenlemelerden anlaşıldığı üzere; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim planına uygun yapılmış veya yapılacak altyapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapı olarak tanımlanan toplu yapı için, birbirine bitişik veya komşu bir ya da birden çok imar parseli üzerinde yapılmış (veya yapılacak) birden fazla yapı bulunması, yapıların belli bir onaylı yerleşim planına ve mimari projesine göre yapılmış (veya yapılacak) olması, yapıların alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılarının bulunması gerekmektedir.
19. Eldeki davada site ortak alanlarına el atmanın önlenmesi ve manevi tazminat talep edilmiş olup, davacının Alkent 2000 Mahallesi 227 ada 3 parsel sayılı taşınmazda 16 numaralı bağımsız bölümün maliki olduğu görülmüştür.
20. Dosya içerisinde mevcut 05.02.2012 tarihli Büyükçekmece Alkent 2000 Çamlıca Sitesi Yönetim Planının 1. maddesinde Alkent 2000 Çamlıca Sitesinin tümünü oluşturan 226 ada 1 parsel, 227 ada 3 parsel, 228 ada 2 parsel, 229 ada 1 parsel, 229 ada 2 parsel, 230 ada 1 parsel, 231 ada 1 parsel, 220 ada 1 parsel, 221 ada 1 parselde yazılı 9 adet parsel üzerindeki villalar ile 226 ada 101 nolu bağımsız bölümün tamamını kapsamak üzere kurulmuş olan kat mülkiyeti ilişkisi ve bunun yönetiminin düzenlediği belirtilmiş, son hükümler başlıklı 69. maddesinde de kat malikleri kurullarının gerekli yasal koşullara uyarak değiştirilen bu yeni yönetim planının tapuya verilme gününden başlayarak yürürlüğe gireceği, toplu yapı yönetim planının kat malikleri kurulunun 05.02.2012 günü toplantıya katılan 229 üyenin kabul, 1 üyenin red, 0 üyenin çekimser oyu ile kabul edildiği hüküm altına alınmıştır.
21. 28.02.2012 tarihli karar defteri suretinin incelenmesinde, toplu yapı temsilciler kurulunca toplu yapı yönetim planının onaylanmasına, yeni toplu yapı yönetim planının tapuya tescil işlemlerinin ve diğer gerekli muamelelerin ikmali için ...’nun görevlendirilmesine oybirliği ile karar verilmiştir.
22. Toplu yapıya geçişe ilişkin 05.02.2012 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali ve tapudan terkini için açılan davada, Büyükçekmece 1. Asliye Hukuk Mahkemesince 24.06.2012 tarihli karar ile davanın reddine karar verilmiş, anılan karar Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 29.06.2015 tarihli kararı ile onanmıştır.
23. Büyükçekmece Tapu Müdürlüğünce Büyükçekmece 3. Sulh Hukuk Mahkemesine gönderilen ve dosyada mevcut müzekkere cevabında, sitede 15.03.2012 tarihli ve 4880 yevmiye ile yönetim planı değişikliği yapıldığı ve toplu yapı yönetimine geçildiği bildirilmiştir.
24. Tüm bu açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesine gelince, eldeki davanın 12.11.2012 tarihinde açıldığı, birden fazla parsel üzerinde kurulu bulunan dava konusu sitede toplu yapıya geçişe ilişkin kararın ve yönetim planının tapuya 15.03.2012 tarihli ve 4880 yevmiye numara ile işlendiği anlaşılmıştır.
25. O hâlde dava tarihinden önce dava konusu taşınmazda toplu yapı uygulamasına geçildiği, davanın KMK'nın Ek 1. maddesi uyarınca sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği açıktır.
26. Hâl böyle olunca, yerel mahkemece davanın sulh hukuk mahkemesinde görülmesi gerektiği kabul edilmek suretiyle işin esası hakkında hüküm kurularak verilen direnme kararı yerindedir.
27. Ne var ki, işin esasına yönelik temyiz incelemesi yapılmadığından dosyanın Özel Daireye gönderilmesi gerekir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme uygun olup, davacı asilin işin esasına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan Yargıtay 5. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 16.09.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy