MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda İzmir 6. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın davalı ... yönünden kabulüne, diğer davalılar yönünden feragat nedeniyle reddine dair verilen 19.02.2013 gün ve 2008/53 E., 2013/82 K. sayılı karar davalı ... vekilince temyiz edilmekle, Yargıtay 15. Hukuk Dairesi’nin 26.05.2014 gün ve 2013/4996 E., 2014/3610 K. sayılı kararı ile;
"…Dava, davacı yüklenici ile dava dışı apartman yönetimi arasında imzalanan 12.04.2006 tarihli atık su kanallarının yenilenmesi ve çevre düzenlemesi işinden kaynaklanan alacak istemine ilişkin olup, mahkemece davanın davalı ... yönünden kabulüne, diğer davalılar yönünden açılan davanın feragat nedeniyle reddine dair verilen karar davalı ... vekilince temyiz edilmiştir.
Davacı yüklenici ile dava dışı apartman yönetimi arasında atık su kanallarının yenilenmesi ve çevre düzenlemesi yapım işi için apartman yönetiminin 18.02.2006 tarihli genel kurulunda alınan karar doğrultusunda yönetime yetki verildiğinden 12.04.2006 tarihli “H blok tesisat ve çevre düzenlemesi” başlıklı yazılı sözleşme imzalanmıştır. Davalı belediyenin bu binada 24 adet dairesi bulunmaktadır. Davacı işi bitirip teslim ettiğini ancak iş bedelinin ödenmediğini ileri sürerek bu davayı açmıştır. Dava, kat malikleri olan davalı ve diğerlerine karşı açılmış daha sonra diğer kat maliklerin kendi paylarını ödemeleri üzerine bu davalılar yönünden davadan feragat edilmiş, davalı ... yönünden yargılama devam ettirilerek davalı aleyhine kabul kararı verilmiştir.
Ne var ki, anılan sözleşmede davalı ..., taraf olmadığı gibi imzası da bulunmamaktadır. Yine sözleşmenin tarafı olan apartman yönetimi davada da hasım olarak gösterilmemiştir. Eser sözleşmelerinde kural olarak taraf talepleri sözleşmenin diğer tarafına yöneltilebilir. Yani somut olayda yüklenici alacaklı eser sözleşmesinden doğan bir alacağı olduğunu iddia ettiğinden, bunu, sözleşmenin tarafı olan iş sahibi yönetime yöneltmelidir. Bu davanın sözleşmenin tarafı olmayan ve davacı ile sözleşme ilişkisi bulunmayan davalı kat malikine karşı açılması doğru olmamıştır.
Bu durumda husumet, sözleşmenin tarafı olmayan kat maliki Belediye'ye yöneltilemeyeceğinden mahkemece, davanın bu davalı yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddi gerekirken kabulü doğru olmamış kararın bozulması gerekmiştir…"
şeklinde bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki bilgi ve belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava eser sözleşmesinden kaynaklanan alacak istemine ilişkindir.
Davacı vekili, müvekkili şirketin davalıların maliki bulunduğu apartmanın tesisat ve çevre düzenlemesi işini yaptığını, yapılan işin sözleşmeye uygun olarak 25.05.2006 tarihinde H blok yöneticisinin imzalamış olduğu tutanak ile eksiksiz olarak teslim edildiğini, müvekkil şirketin yapılan işe karşılık 14.750,00 TL bedelli faturayı apartman yönetimine teslim ettiğini ancak iş bedelinin ödenmediğini, müvekkilinin alacağın tahsili için hem davalı apartman yönetimine hem de İzmir Büyükşehir Belediyesine müracaat etmişse de sonuç alamadığını, yapılan işin bedelinin daire başına 409,72 TL olup, davalıların malik olmaları nedeniyle iş bedelinden hisseleri oranında sorumlu olduğunu ileri sürerek, 14.750,00 TL'den fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 7.000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, 25.12.2008 günlü oturumda ise davalı ... Belediyesi dışındaki diğer davalıların ödeme yaptıklarını belirterek onlar hakkındaki davadan feragat etmiştir.
Davalı ... vekili, apartmanın yıllık olağan kat malikleri toplantısında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) hükümlerine uygun bir şekilde yönetici tayin edilmediğini, yönetici seçimi yapılamadığından KMK’nın 34. maddesi gereğince İzmir 7. Sulh Hukuk Mahkemesinde yönetici ve denetçi tayinine karar verilmesi için dava açıldığını, eski yöneticinin yetkisiz olduğu dönemde dava konusu bu işlerin yaptırıldığını, yasal yönetici olmayan kişinin yaptırmış olduğu tadilat giderlerinin apartman maliklerinden talep edilemeyeceğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davalı ... Belediyesi Başkanlığının yönetici seçilmesine dair kararın iptali için açtığı davanın reddedilip temyiz incelemesinden geçerek kesinleştiği, böylece yasal açıdan geçerli olduğu anlaşılan apartman yönetimince yapılan harcamadan davalının payı oranında sorumlu olduğu, yapılan tamirat ve iyileştirme giderleri ile taşınmazın korunup değerlendiği, apartman yöneticisinin tüm kat maliklerinin vekili gibi hareket etme sorumluluğunun bulunması nedeniyle yönetici tarafından yapılmış olan harcamanın davalı adına yapılmış olacağından davalının sahibi olduğu bağımsız bölümler için bu harcamaya katılması gerektiği belirtilerek, davanın ... yönünden kabulüne, diğer davalılar yönünden ise feragat nedeniyle davanın reddine karar verilmiştir.
Davalı ... vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece, kat malikleri kurulunu temsilen hareket eden apartman yönetiminin kat maliklerinden ayrı bir tüzel kişiliği ve mal varlığının bulunmadığı, yöneticinin tüm maliklerin vekili sıfatı ile hareket ederek apartman yönetimi ile ilgili kararlar alma ve harcama yapma yetkisine sahip olduğu, kat malikleri kurulunda alınan karar uyarınca davacı ile yapılan sözleşme sonucu işlerin yapıldığı, harcamadan tüm kat maliklerinin arsa payları oranında sorumlu olduğu, kanundan doğan vekâlet görevi gereğince davalıyı temsilen imzalanan sözleşme nedeniyle davalının sözleşmenin tarafı olmadığının söylenemeyeceği, davalının davacı tarafından sözleşme kapsamında yerine getirilen iş bedeli nedeniyle arsa payı oranında ödeme sorumluluğu bulunduğundan husumetin davalıya yöneltilmesinde bir hata bulunmadığı, apartman yönetiminin ayrıca dava edilmemiş olmasının husumetin doğrudan kat maliklerine yöneltilmesine engel olmadığı gerekçesi ile direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı davalı ... vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık, somut olayda davacı şirketin alacağını sözleşmenin tarafı olan apartman yönetimi yerine bağımsız bölüm sahibi olan İzmir Büyükşehir Belediyesinden isteyip isteyemeyeceği, davalı ... Belediyesinin davalı sıfatının bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
634 sayılı KMK’nın 32. maddesinde ana gayrimenkulün kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetileceği, 34. maddesinde ise kat maliklerinin, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri belirtilmiştir.
Bu maddeye göre seçilen yöneticinin görevleri ise 634 sayılı KMK’nın 35. maddesinde ayrı ayrı sayılmış ve maddenin (a) bendinde "kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi" yöneticinin görevleri arasında gösterilmiştir. Sözü edilen Kanunun 38. maddesinde de yöneticinin, kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu düzenlenmiştir.
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, kural olarak apartman yöneticisi ya da yönetim kurulunun dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır. Yönetici ya da apartman yönetimi ancak 634 sayılı KMK’nın tanıdığı yetkiler dahilinde dava açma hakkını kullanabilir. Kat malikleri kurulunca yöneticiye yetki verilmesi durumunda, kat maliklerini temsil yetkisine giren işlerden kaynaklanan uyuşmazlıklarda yöneticinin ya da yönetim kurulunun dava açılabileceği belirgindir. Böyle bir durumda yönetici vekâletname ile tayin edilen bir vekil gibi değildir. Temsil yetkisini az yukarıda açıklanan özel yasa maddesinden alan bir temsilcidir ( HGK. 01.06.2011 gün ve 2011/298 E., 2011/377 K.; 05.04.2017 gün ve 2017/1282 E., 2017/604 K.).
Tüm bu açıklamalar ışığında somut olaya gelindiğinde, dava dışı ....’ın H blok apartmanı yöneticisi olup, H blok apartmanı genel kurulunun 18.02.2006 günlü kararı ile apartmanın pis su giderlerinin borularının ve apartmanın çevresindeki atık su kanallarının yenilenmesi, çevre düzenlenmesi ile apartmanın dış cephesinin renkli sıva yapılması hususunda adı geçen yöneticiye yetki verilmiştir. Yönetici .... da bu yetkiye istinaden davacı yüklenici şirket ile apartmanın tesisat ve çevre düzenlemesi işine dair 12.04.2006 tarihli sözleşmeyi imzalamıştır.
Eldeki dava ise davacı yüklenici şirket tarafından sözleşme kapsamında yapılan iş bedelinin tahsili amacıyla davalı kat maliklerine karşı açılmıştır.
Az yukarıda değinildiği üzere yönetici, yasadan ve yönetim planından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Yönetici de imzaladığı sözleşme uyarınca aktif ve pasif dava ehliyetine sahiptir.
Yöneticinin yöneticilik görevinin gereği olarak onunla sözleşme yapanlar, gerek yöneticiye gerekse kat maliklerine karşı dava açabilir. Davanın kat maliklerine karşı açılması durumunda borçlar hukukunun genel bir kuralı olan nisbilik ilkesi uygulanmaz. Diğer bir anlatımla, yüklenicinin kat malikleri ile doğrudan doğruya sözleşme akdetmediği ileri sürülerek yapılacak husumet itirazı dinlenmez. Nitekim aynı husus Hukuk Genel Kurulunun 07.07.1993 gün ve 1993/401 E., 1993/510 K. sayılı kararında da vurgulanmıştır.
Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında, yöneticinin üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabileceği, bu sözleşmelere göre dava açabileceği gibi yönetici sıfatı ile kendisine karşı dava açılabileceği, usul hukuku açısından davanın sözleşmeyi imzalayan yöneticiye karşı açılması gerektiği, doğrudan kat malikine dava açılması ya da kat malikinin doğrudan dava açabilmesinin toplumun ihtiyaç ve beklentileri ile uyumlu olmadığı görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
Açıklanan nedenlerle bağımsız bölüm maliki olan davalı ... Belediyesinin taraf sıfatı bulunduğuna dair mahkemece verilen direnme kararı yerindedir.
Ne var ki, davanın esasına ilişkin temyiz itirazları Özel Dairece incelenmediğinden, bu yönlere ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
SONUÇ: Yukarıda açıklanan nedenlerle direnme kararı yerinde olup davanın esasına ilişkin temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 15. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3’üncü maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440-III/1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 27.09.2018 gününde oy çokluğuyla kesin olarak karar verildi.
KARŞI OY YAZISI
Apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği olmadığından kural olarak apartman yönetiminin dava ve taraf ehliyeti bulunmamaktadır.
Ancak 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre apartman yönetimlerinin, görevleri kapsamındaki konularda dava ve taraf ehliyeti bulunduğu kabul edilmektedir.
Davada site yönetimi ile yapılan eser sözleşmesine dayalı olarak iş bedeli alacağı talep edilmiştir. Gerçekten de, bu subjektif hak kendisinden istenebilecek olan gerçek ya da tüzel kişi hakkında dava açılabilir. 634 Sayılı Kat Mülkiyeti Yasasının 35. maddesinde yöneticinin görevleri sayılmış ve aynı Yasanın 38. maddesinde ise, yöneticinin kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumlu bulunduğu belirtilmiştir. Apartman yönetiminin tüzel kişiliği yok ise de; yönetici Yasadan ve yönetim plânından kaynaklanan yetkisine dayanarak üçüncü kişilerle borç ve alacak ilişkisi doğuracak sözleşmeler yapabilir. Kat maliklerinin vekili olduğundan bu tür sözleşmeler onların adına ve hesabına hukuki sonuç doğurur. Taşınmaz malın yönetiminin gerektirdiği giderleri yapmak ve buna yönelik sözleşme imzalamak 634 Sayılı Yasanın 35. maddesi hükmü kapsamındaki yönetici görevlerindendir.
Apartman yönetimi ile kat malikleri arasındaki ilişkide temsil ve vekalet hükümleri uygulanacak ise de bu maddi hukuk anlamındadıır. Yani yönetim ile kat malikleri arasındaki iç ilişkide temsil ve vekalete ilişkin maddi hukuk kuralları uygulanacaktır.
Usul hukuku anlamında ise doğrudan temsil ve vekalet hükümlerine gidilemeyecek dava ve taraf ehliyeti bakımından muhatabın kim olduğuna bakılacaktır. Usul hukuku anlamında yönetim görevine giren konularda apartman yönetiminin dava ve taraf ehliyeti var ise artık usul hukuku anlamında muhatap da apartman yönetimi olup, kat maliklerinin temsil ve vekalet hükümleri uygulanır diye ayrı davalar açabileceği aleyhlerine ayrı davalar açılabileceğinden söz edilemeyecektir.
Yönetimin görevine giren konularda kat maliklerine de dava ve taraf olma ehliyeti tanınırsa bir dava ile çözülecek konuda her maliki için ayrı dava açılabileceği sonucu ortaya çıkar ki bu usul ekonomisi ilkesine de uygun düşmeyecektir.
Doğrudan kat malikine dava açılabilmesi veya her kat malikinin doğrudan dava açabilmesi, toplumun ihtiyaçları, beklentileri ile de uyumlu olmayıp, usul hukuku anlamında muhatabın apartman yönetimi olması gerektiği kabul edilmelidir.
HGK 5.4.2017 tarihli 2017/1-1282 esas sayılı dosyada 5.4.2017 tarihinde verdiği kararında Kat Mülkiyeti Kanununun 32, 34, 35 ve 38. maddesinden de söz edildikten sonra, apartman yönetiminin yönetim görevi kapsamına giren konularda dava ve taraf olma ehliyeti olduğu kabul edilmiş ve böyle bir durumda yöneticinin vekaletname ile tayin edilen vekil gibi olmadığı, temsil yetkisini özel yasa maddesinden alan temsilci olduğu açıklanmış, sonrasında ise; özellikle, günümüz hayatının getirdiği toplu site yapılaşmaları ya da çok katlı yapılarda kat malikleri sayısının oldukça fazla olması ve maliklerin ortak kullanımına ayrılmış olan tesis ve alanların bir disiplin için bakılması, korunması ve onarılması, başka bir deyişle ortak kullanımdaki yerlerin yönetilmesi gereği karşısında, tüm maliklerin birlikte dava açabileceğinin veya tüm maliklere karşı dava açılması gerektiğinin kabulü uyuşmazlıkları çözümsüzlüğe terk etme sonucunu doğuracağı gibi usul ekonomisi ilkesine de uygun olmadığı belirtilmiştir.
Temsil ve vekalet ilişkisi bulunan hallerde usul hukuku bakımından muhatap vekil veya temsilci değildir. Vekil veya temsilciye dava açılamaz. Bu genel kuraldır. Ancak kat mülkiyetiyle ilgili olarak muhatap açıkça apartman yönetimi olarak belirlendiğinden artık temsil ve vekalete dayanarak kat malikine gidilebileceği sonucuna varılamaz.
Bu durumda usul hukuku anlamında muhatabın apartman yönetimi olması gerektiği, bu şekilde belirlenen bir muhatap olduğuna göre artık doğrudan kat malikine gidilemeyeceği, direnme kararının bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy