MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “alacak” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ümraniye (Kapatılan) 2. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen asıl davanın kabulüne karşı davanın kısmen kabulüne ilişkin karar davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı-Karşı Davalı İstemi:
4. Davacı-karşı davalı vekili dava dilekçesinde; davalının kendisine ait iş yerinde kiracı olduğunu, kendisine haber vermeden işyerini terk ettiğini, işyerini terk ederken gayrimenkulüne büyük zararlar verdiğini, cam, pencere, kapı ve yer seramiklerini tahrip ettiğini, ayrıca kendisine haber vermeden bölmeler yaptırdığını, Ümraniye 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2009/229 D. İş sayılı dosyası ile delil tespiti yaptırdığını ileri sürerek iki adet cam takılması ve cam kapı otomatik mekanizma bedeli olarak 1.600TL, boya ve badana bedeli olarak 3.000TL ve seramik döşeme bedeli olarak 150TL olmak üzere toplam 4.750TL hasar bedelinin dava tarihinden itibaren en yüksek reeskont faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini istemiştir.
Davalı-Karşı Davacı Cevabı:
5. Davalı-karşı davacı vekili cevap ve karşı dava dilekçesinde; müvekkili şirketin davacıya ait işyerini boş olarak kiraladığını, kiralanan yeri kullanım amacına uygun hâle getirmenin davacının yükümlülüğünde olduğunu, kiralanan yerin kullanılabilir hâle getirilmesi için alçıpan duvarlama şeklinde bölmeler yapıldığını ve gerekli camların taktırıldığını, yapılan işlere ilişkin 15.000TL masrafın müvekkili şirketçe karşılandığını, davacı tarafın bu eklentilerin yapılmasına rızasının bulunduğunu, davacının zarar ve ziyana ilişkin tazmin isteğinin ve buna dair tespitlerin haklı bir dayanağının olmadığını, tespit dosyasında bilirkişinin hasar olarak belirttiği durumların müvekkili şirketin davacı tarafın yararına işyerinin kullanım alanını ve amacını arttırmak için yaptırdığı ilave bölmeler, cam, kapı ve bölmelere ait boya işleriyle ilgili olduğunu belirterek davacının davasının reddine, karşı davasının kabulü ile bakiye hak ve alacakları saklı kalmak kaydıyla 1.000TL sebepsiz zenginleşme bedelinin davacıdan tahsiline karar verilmesini istemiş, ıslah dilekçesi ile talebini 10.191,28TL’ye yükseltmiştir.
Mahkeme Kararı:
6. Ümraniye (Kapatılan) 2. Sulh Hukuk Mahkemesinin 01.03.2012 tarihli ve 2009/805 E., 2012/194 K. sayılı kararı ile; taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 6. maddesinde kiracının gayrimenkulü, içinde bulunan demirbaş eşya ve teferruatı ile birlikte iade ile mükellef olduğu, kiraladığı şeyi ne hâlde buldu ise mal sahibine o hâlde teslim etmesi gerektiğine ilişkin düzenleme bulunduğu, 12. maddesinde ise kiracının kiralanan şeyde yaptıracağı tezyinat masraflarının kendisine ait olacağının düzenlendiği, davalı kiracının tahliye sırasında kiralanana zarar verdiği sabit olup, yapılan keşif ve toplanan deliller göz önüne alındığında, davacının talep ettiği kadar zararının bulunduğu gerekçesiyle asıl davanın kabulüne, karşı dava yönünden ise, yapılan keşif, dinlenen tanık beyanları ve mevcut sözleşme hükümleri göz önüne alındığında, davalı kiracının ancak yapılan ilave ve tesislerin kiralanana kattığı değer kadar talepte bulunabileceği gerekçesiyle karşı davanın kısmen kabulü ile 1.500TL’nin davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı-karşı davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 20.02.2013 tarihli ve 2012/10860 E., 2013/2811 K. sayılı kararı ile; “…1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına, göre davalı- karşı davacının asıl davaya yönelik temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davalı-karşı davacının, karşılık davaya yönelik temyiz itirazlarına gelince, davalı karşı davacı, karşı davasında; davalıya ait taşınmazı 04.01.2005 (04.10.2005) başlangıç tarihli kira sözleşmesiyle boş iş yeri olarak kiraladığını, taşınmazda kullanım amacına uygun olarak ofis şeklinde alçıpan duvarlarla 8 adet bölme oda yaptığını, gerekli cam ve kapılarını taktırdığını, ayrıca otomatik kapı tertibatını da kendisinin yaptırdığını, yapılan tadilatları, kiralananı tahliye ettiğinde kiralayana bıraktığını, yapılan tadilatların faydalı ve zorunlu olduğu gibi, davalı kiralayan tarafından da benimsendiğini, yapılan tadilatlar nedeniyle sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre fazlaya ilişkin haklarını saklı tutarak şimdilik 1.000 TL'nin dava tarihinden itibaren davacı-karşı davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, alınan bilirkişi raporu sonrasında 20/02/2012 tarihli ıslah dilekçesi ile taleplerini 9.191,28 TL arttırarak, 10.191,28 TL nin davacı-karşı davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Karşı davalı, söz konusu tadilatların karşı davacı kiracı tarafından kendi ihtiyacı için yapıldığını, giderken de sökülmediğini, taşınmazı esaslı tadilat gerektirecek şekilde ve zarar vererek tahliye ettiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece, alınan bilirkişi raporunda yapılan tadilatların faydalı tadilat şeklinde olduğunun belirtilmesi üzerine, yapılan ilave tesislerin kiralanana sağladığı katkının 1.500,00 TL olduğu, karşı davacının ancak bu miktarı talep edebileceği belirtilerek davanın kısmen kabulü ile 1.500,00 TL'nin karşı davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Karşı dava, kiralanana yapılan faydalı masrafların tahsili istemine ilişkin olup, davacı kiracının, kiralanana bir kısım tadilat ve yenilemeler yaptığı, tespit raporu ve diğer delillerden anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşmenin 12. maddesi gereği davacı tezyinat bedelini isteyemez ise de kiralanana yaptıkları faydalı ve zorunlu masrafları, BK. 414. maddesi kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine göre davalıdan isteme hakkı vardır. Bu durumda mahkemece, dosyanın bilirkişiye verilerek kiracı tarafından yapılan imalatların sökülüp götürülebilir olanlarının dışında kalan ve tezyinat niteliği taşımayan faydalı ve zaruri gider ve eklentilerin imal tarihindeki değerleri tespit ettirilip, bu bedelden yıpranma payı da düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, kiralananda satış söz konusu olmadığı halde yapılan tadilatların kiralanana katkısı oranında, tazminat talep edebileceğinden bahisle yazılı şekilde hüküm kurulmuş olması usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirmiştir. ” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. İstanbul Anadolu 13. Sulh Hukuk Mahkemesinin 18.07.2013 tarihli ve 2013/346 E., 2013/740 K. sayılı kararı ile; sözleşmenin 12. maddesinde kiracının yaptığı masrafları talep edemeyeceğine ilişkin hüküm bulunduğu, faydalı masrafların da tüm masraflar içinde kabul edilmesi gerekeceğinden sözleşmeye nazaran hiç tazminat istenemeyecekken, mahkemece hak ve nesafet gereği “taşınmaza kattığı değer” üzerinden hüküm kurulduğu, bu hükmün ve dayanağı raporun satış bedeline katkı olmadığı, taşınmaza kattığı artı değer olduğu, bu nedenle davacı-karşı davalının bu masraflar karşılığında zenginleştiği miktara hükmedildiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı-karşı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olayda, davalı-karşı davacının kiralanana yaptığı faydalı ve zorunlu masrafları isteyip isteyemeyeceği buradan varılacak sonuca göre dosyanın bilirkişiye tevdi edilerek kiracı tarafından yapılan imalatların sökülüp götürülebilir olanlarının dışında kalan ve tezyinat niteliği taşımayan faydalı ve zaruri gider ve eklentilerin imal tarihindeki değerlerinin tespit ettirilip, bu bedelden yıpranma payı da düşülerek sonucuna göre bir karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.
13. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
14. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.
15. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan ve somut olaya uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir hâlde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu hâlde bulundurmak ile mükelleftir.” Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
16. Kira sözleşmesine ilişkin bu açıklamalardan sonra sebepsiz zenginleşme kavramı ve hukukî niteliği üzerinde durulması yerinde olacaktır.
17. Borcun kaynaklarından biri olarak öngörülen sebepsiz zenginleşme, BK’nın 61 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Benzer hükümler TBK’nın 77 ve devamı maddelerinde de yer almaktadır. BK’nın 61. maddesi; “Haklı bir sebep olmaksızın aharın zararına mal iktisabeden kimse, onu iadeye mecburdur. Hususiyle muteber olmayan veya tahakkuk etmemiş bulunan bir sebebe yahut vücudu nihayet bulmuş olan bir sebebe müsteniden ahzolunan şeyin, iadesi lazımdır.” hükmünü haizdir. Buna göre borcun kaynağı olarak öngörülen sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için; bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ve fakirleşme arasında uygun illiyet bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir haklı sebebe dayalı olmaması gerekmektedir.
18. Sebepsiz zenginleşmeden bahsedilebilmesi için diğer şartların yanında en önemlisi zenginleşenin mal varlığında meydana gelen artışın haklı bir sebebe dayanmamasıdır. Zira zenginleşmeyi doğuran sebep, kazandırma veya zenginleşenin müdahalesi ya da umulmayan bir olay olabilir. Zenginleşme bu olaylardan hangisinden kaynaklanırsa kaynaklansın mutlaka haklı bir sebebe dayanması gerekir. Aksi hâlde sebepsiz zenginleşme söz konusu olacaktır. Bu itibarla BK’nın 61. maddesinde özellikle “haklı bir sebep olmaksızın” ifadesine yer verilmiş ve haklı olmayan sebep teşkil edecek hususlar örnek olarak sayılmıştır. Buna göre kazandırmaya (edime) dayanan sebepsiz zenginleşme; “geçerli olmayan sebebe” veya “gerçekleşmemiş sebebe” veyahut da “sona ermiş sebebe” dayalı olarak gerçekleşebilir.
19. Bu durumda sebepsiz zenginleşmenin söz konusu olduğu ilk hâl zenginleşmenin geçerli olmayan bir sebebe dayandığı hâldir. Buradaki “geçerli olmayan sebep” ifadesinden hukukî sebebin mevcut olmaması veya irade beyanlarının birbirine uygun bulunmaması ya da onay, izin, ehliyet, vb. geçerlilik ve etkinlik unsurlarından birinin mevcut olmaması sebebiyle zenginleşmeye esas teşkil eden hukukî işlemin kurulamaması, eksik kurulması ya da geçersiz kurulması sonucunu doğuran sebepler anlaşılmalıdır. Bu durumda zenginleşmeye esas teşkil eden hukukî işlemin geçersizliği nedeniyle ortadan kaldırılmasından sonra taraflar aldıklarını iade ile yükümlüdür (Eren, F.: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2017, s. 900).
20. Sebepsiz zenginleşmenin söz konusu olduğu bir diğer hâl ise zenginleşmenin gerçekleşmemiş bir sebebe dayalı olmasıdır. Bir edimin ifası, gelecekteki bir olayın gerçekleşme ihtimaline binaen yapılmışsa ve bu ifadan sonra şart gerçekleşmezse edimi ifa eden aleyhine sebepsiz zenginleşme meydana gelmiş olur. Bu durum özellikle koşula bağlı sözleşmelerde karşımıza çıkmaktadır. Zira koşula bağlı alacağın koşul gerçekleşmeden önce ödenmesi durumunda koşul gerçekleşmezse fakirleşen zenginleşmenin iadesini isteyebilir (Eren, s. 901).
21. Hukukî sebebin ortadan kalkmış olması hâlinde de sebepsiz zenginleşme söz konusu olmaktadır. Başka bir deyişle başlangıçta mevcut olmakla birlikte sonradan ortadan kalkan hukukî bir sebep de kazandırmayı sebepsiz zenginleşmeye dönüştürebilir. Kazandırmanın yapıldığı zaman geçerli olan bir sebep bulunmasına rağmen sonradan bu sebep ortadan kalkarsa, ortada sebepsiz zenginleşme olduğundan iadesi istenebilir.
22. Görüleceği üzere, sebepsiz zenginleşmeden söz edilebilmesi için bir taraf zenginleşirken diğerinin fakirleşmesi, zenginleşme ile fakirleşme arasında uygun nedensellik (illiyet) bağının bulunması ve zenginleşmenin hukuken geçerli bir nedene dayalı olmaması gerekmektedir. Sebepsiz zenginleşme hâlinde zenginleşen ve fakirleşen arasında kanun gereği bir borç ilişkisi doğmakta olup, bu borcun konusu malvarlığında meydana gelen fazlalığın geri verilmesidir.
23. Sebepsiz zenginleşme nedeniyle iade borcunun kapsamı ve yapılmış olan giderlerden hangilerinin geri istenebileceği zenginleşen kimsenin iyiniyetli ya da kötüniyetli oluşuna göre farklılık göstermekte ise de, geri alma hak ve borcunun doğumu için öncelikle malvarlıklarında birinin yararına diğerinin ise zararına olmak üzere karşılıklı zenginleşme ve fakirleşme olgusunun gerçekleşmesi aranır. Geri alma hakkı, bu zenginleşme ve fakirleşme sonucu doğmakta olup, bu olgu gerçekleşmeden geri alma söz konusu edilemeyeceği gibi iade borcunun kapsamı da anılan hak ve borcun doğduğu tarihten önce belirlenemez. Özellikle, uyuşmazlık konusu olayda olduğu gibi dava tarihinden çok önce yapılan ve kiracı tarafından kullanılmak suretiyle istifade edilen giderler nedeniyle sebepsiz zenginleşme borçlusunun giderlerin yapıldığı tarihte zenginleştiği, giderleri yapan kişinin de o anda fakirleştiğinden söz edilemez. Malvarlıklarındaki azalma ve çoğalmanın, diğer bir deyişle sebepsiz zenginleşme olgusunun dava konusu taşınmazın karşı tarafa teslim edildiği tarihte gerçekleşeceği açıktır. Dolayısıyla, giderlerin yapıldığı taşınmaz malike teslim edilmediği sürece iade borcunun doğduğundan da bahsedilemez.
24. Hâl böyle olunca, Özel Dairece, kiralanana yapılan faydalı ve zorunlu masrafların mülga 818 sayılı BK’nın 414. maddesi kapsamında vekâletsiz iş görme hükümlerine istenebileceği belirtilmiş ise de, kiracının yaptığı kullanım amacına uygun hâle getirmeye yönelik değişiklikler ile yapılan yararlı ve zorunlu giderler sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre değerlendirilmelidir. Bu hâlde de kiralayan/malikin, kiracının yaptığı faydalı ve zorunlu giderler yönünden bu bedele yansıyan oranda sebepsiz zenginleştiğinin kabulü gerekir.
25. Yapılan bu açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; davacı-karşı davalı kiraya veren ile davalı-karşı davacı kiracı arasında 04.10.2005 tarihli ve 6 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği, kiralananın boşaltılarak davacı-karşı davalı malike teslim edildiği, kiraya veren malik tarafından kiralanana zarar verildiği iddiasıyla tazminat davası açıldığı, bunun üzerine kiracı tarafından da zorunlu ve faydalı masraflara ilişkin olarak karşı dava açıldığı anlaşılmaktadır. Her ne kadar kira sözleşmesinin 12. maddesinde “Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve bu gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır.” şeklindeki hüküm mahkemece ilk karara ve direnmeye dayanak alınmışsa da bu hüküm tezyinat giderleri ile ilgilidir. Davalı-karşı davacının talebi ise zorunlu ve faydalı giderlere yöneliktir. Sözleşmenin 12. maddesinin tezyinat masraflarına ilişkin olması nedeniyle, zorunlu ve faydalı masrafların da bu madde kapsamında değerlendirilmesi kabul edilemez. Davalı-karşı davacı, kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı masrafları kiraya veren malikten isteyebilecektir.
26. Bu durumda mahkemece, dosyanın konusunda uzman bilirkişilere verilerek davalı-karşı davacı (kiracı) tarafından yapılan imalatların sökülüp götürülebilir olanlarının dışında kalan ve tezyinat niteliği taşımayan zorunlu ve faydalı gider ve eklentilerinin imal tarihindeki değerleri tespit ettirilip, bu bedelden yıpranma payı da düşülerek sonucuna göre karar verilmelidir.
27. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin 12. maddesinde “Kiracının kiralanan şeyin içinde ve dışında yaptıracağı tezyinat masrafları kendisine ait olacak ve mukavele müddeti bittiğinde yapılan her türlü masraf için tazminat istemeye hakkı olmamak ve bu gayrimenkul inşaatın tamamı mal sahibinin olacaktır.” hükmünün bulunduğu, buna göre kiracının sadece tezyinat masrafları için değil zorunlu ve faydalı masraflar dahil her türlü masraf için tazminat isteme hakkının bulunmadığı, kiracının yaptırdığı inşaatın tamamının kiraya verene (malike) ait olacağı, davalı-karşı davacı (kiracı) yaptığı masraflar için hiçbir şey isteyemez ise de, yerel mahkemece kiracı lehine verilen tazminat davacı-karşı davalı (malik) tarafından temyiz edilmediğinden, temyiz edenin sıfatına göre direnme kararının onanması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğunca benimsenmemiştir.
28. O hâlde, direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı bozulması gerekmiştir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalı-karşı davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440/III-2. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 22.06.2021 tarihinde oy çokluğu ile kesin olarak karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy