MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki “kiracılık sıfatının tespiti” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; İstanbul Anadolu 17. Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 27.06.2013 tarihli ve 2013/230 E., 2013/452 K. sayılı kararın incelenmesi davalı vekili tarafından istenilmesi üzerine, Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 10.09.2014 tarihli ve 2013/16572 E., 2014/9527 K. sayılı kararı ile;
“...Dava, kiracılık sıfatının tespiti ve muarazanın önlenmesi istemine ilişkindir. Mahkemece, davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı kiracı dava dilekçesinde, mülkiyeti hazineye, kullanımı davalıya ait olan Haydarpaşa Numune Eğ. Ar. Hastanesi'nin kantini olarak kullanılan taşınmazın 254 m2'lik alanını kiraladığını, kira süresinin 26/03/2013 tarihinde sona ereceğini, taraflar arasında imzalanan sözleşmede kira süresinin kendiliğinden uzaması şartlarının düzenlendiğini, yenilenen dönem için kira bedelinin artırım yapılarak ilk üç aylık kira bedelinin peşin olarak ödendiğini, dava konusu taşınmazın tahliyesi için davacıya sadece 30.04.2013 tarihine kadar süre verildiğini belirterek sözleşmenin 3. maddesi gereği sözleşmenin bir sene uzadığının tespiti ile çekişmenin bu şekilde giderilmesine karar verilmesini istemiştir. Davalı taraf duruşmalara katılmadığı gibi cevap dilekçesi de ibraz etmemiştir.
Mahkemece, tarafların yaptıkları kira sözleşmesi ile yıllık kira bedelinin üçer aylık dönemler halinde peşin olarak yatırılacağının hükme bağlandığı, kira sözleşmesinin 1 yıl olarak düzenlendiği, kira akdinin sona erme tarihinin 26.03.2013 tarihi olduğu, bu tarihten sonra davacının getirtilen banka kayıtlarına göre bir sonraki dönemin ilk 3 aylık kira bedelini peşin olarak davalıya ödediği dolayısıyla kira akdinin yenilendiğinden bahisle, davanın kabulüne karar verilmiştir.
Dava konusu taşınmazın açık teklif usulü ile 2886 sayılı yasa uyarınca yapılan ihale ile 26/03/2012 tarihinde 1 yıl süreli olarak davacı ...'a kiralandığı, davalı idare tarafından 09/04/2013 tarihinde keşide edilen ihtarname ile 26/03/2013 tarihinden itibaren kiralananın tahliyesi ile boş olarak teslim edilmesinin istenildiği hususu taraflar arasında uyuşmazlık konusu değildir.
2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 5737 Sayılı Kanun'un 79/c maddesi ile değişik “Ecrimisil ve Tahliye” başlıklı 75.maddesinin 3 ve 4.fıkrasında; “kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi halinde, sözleşmede hüküm var ise ona göre hareket edilir. Aksi halde ecrimisil alınır. İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine bulunduğu yer mülki amirince en geç onbeş gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” hükmü bulunmaktadır. Yasa, süre bitiminden itibaren ecrimisil alınacağını hüküm altına aldığından, 2886 Sayılı Yasanın 1. maddesi uyarınca taraflar arasında usulüne uygun yeni bir sözleşme yapılmadıkça kiracıyı fuzuli şagil olarak kabul etmek gerekir.
Hazine, Vakıflar Genel Müdürlüğü, İl Özel İdareleri ve Belediyeler 2886 Sayılı Yasa uyarınca kiraya verdikleri taşınmazlarını, kira süresi sonunda, işgal ne kadar süre devam ederse etsin kiralananın 6570 Sayılı Yasaya ya da Borçlar Kanununa tabi olup olmadığına bakılmaksızın her zaman gerek mahkemeden gerekse mülki amirden tahliyesini isteyebilirler. Ecrimisil olarak alınması gereken paranın “kira parası” adı altında alınmış veya ödenmiş olması, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin yenilendiği anlamına gelmez.
Yukarıdaki açıklamalara göre bu nitelikteki taşınmazlara ilişkin kira sözleşmeleri kira süresinin bitimi ile yasal olarak sona erer. Sözleşmenin sona erdiği tarih itibariyle taraflar arasındaki kira ilişkisi sona erdiğinden, davacı kiracı haksız işgalci durumundadır. Bu durumda mahkemece davanın reddine karar verilmesi gerekirken davacının kira ilişkisinin devam ettiğinin tespitine karar verilmesi doğru değildir…”
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle, yeniden yapılan yargılama sonunda, mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, kiracılık sıfatının tespiti istemine ilişkindir.
Davacı vekili; müvekkilinin Haydarpaşa Numune Eğitim ve Araştırma Hastanesinin kantinini 24.02.2012 tarihli kira sözleşmesi ile kiraladığını, bir yıllık kira sözleşmesinin herhangi bir uzatma olmadığı takdirde 26.03.2013 tarihinde sona ereceğini, sözleşmenin kira süresi ve kendiliğinden uzama şartlarını düzenleyen 2 ve 3. maddeleri incelendiğinde, bir yıllık kira bedeli enflasyon oranında artırılarak peşinen ödenmesi hâlinde bir sene daha uzayacağının anlaşılacağını, müvekkilinin ikinci yılın ilk üç aylık kira bedelini peşinen ve artırımlı olarak ödediğini, sözleşme hükümleri ve TBK’nın 339/2 ve 347. maddeleri gereğince kira süresinin uzadığını, bu hususun davalı idareye noterden keşide ettikleri ihtarname ile bildirdiklerini, davalı idarenin 09.04.2013 tarihli cevabi yazısında mecuru Beltur A.Ş. ünvanlı şirkete kiraladıklarını belirttiklerini ve kaymakamlığa başvurarak kantinin idari yoldan tahliyesi için talepte bulunduklarını ileri sürerek kira sözleşmesinin bir sene uzadığının tespiti ile muarazanın bu şekilde giderilmesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı, yargılamaya katılmamış ve beyanda bulunmamıştır.
Mahkemece; tarafların yaptıkları kira sözleşmesi ile yıllık kira bedelinin üçer aylık dönemler hâlinde peşin olarak yatırılacağının hükme bağlandığı, kira sözleşmesinin 1 yıl olarak düzenlendiği, sona erme tarihinin 26.03.2013 tarihi olduğu, getirtilen banka kayıtlarına göre davacının bir sonraki dönemin ilk 3 aylık kira bedelini peşin olarak davalıya ödediği, dolayısıyla kira akdinin yenilendiği, davalının davacıya göndermiş olduğu tahliye yazısının yerinde olmadığı gerekçesiyle davacının kiracılık sıfatının tespitine karar verilmiştir.
Davalı vekilinin temyizi üzerine karar, Özel Dairece yukarıda başlık bölümünde açıklanan gerekçelerle bozulmuştur.
Mahkemece; önceki gerekçeler tekrar edilmek suretiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacı kiracı ile davalı kiraya veren arasındaki kira sözleşmesinin yenilenmek suretiyle uzayıp uzamadığı, davacının fuzuli şagil olduğunun kabul edilip edilemeyeceği, buradan varılacak sonuca göre davacının kiracılık sıfatının devam edip etmediği noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle, somut olayın uyuşmazlığa etkili yönlerinin ve ilgili yasal düzenlemelerin ortaya konulmasında yarar vardır.
Mülkiyeti Hazineye, kullanımı Haydarpaşa Numune Eğitim ve Araştırma Hastanesine ait olan taşınmaz, davalı tarafından 2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 1. ve 12. maddeleri uyarınca ihale ile ve ihale sonucu ihale şartnamesinde öngörülen şartlarla kantin olarak kullanılmak üzere 26.03.2012 tarihinden 26.03.2013 tarihine kadar davacı tarafa kiralanmıştır. Davalının 09.04.2013 tarihli yazısı ile de kira sözleşmesinin 26.03.2013 tarihi itibariyle sona erdiği, taşınmazın 01.04.2013 tarihinde Beltur A.Ş’ye kiralandığı belirtilerek sözleşmenin 13. maddesi gereğince dava konusu taşınmazın tahliyesi talep edilmiştir. Bu yazı 12.04.2013 tarihinde davacıya tebliğ edilmiştir. Uyuşmazlık konusu taşınmazın davacı tarafından boşaltılmaması üzerine Haydarpaşa Numune Eğitim ve Araştırma Hastanesince 02.04.2013 tarihli ve 4661 sayılı yazı ile Üsküdar Kaymakamlığından uyuşmazlık konusu taşınmaz hakkında 2886 sayılı Kanun'un 75. maddesi uyarınca işlem yapılması istenilmiştir.
Bilindiği gibi Türk Borçlar Kanunu kira akdinden doğan davalarda genel ve temel Kanun olup, aksine bir hüküm bulunmadığı takdirde bu Kanun uygulanacaktır.
6101 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkındaki Kanun’un 1. maddesi uyarınca “ Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.”
Diğer taraftan, daha özel nitelikte olan 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75. maddesinde;
“Devletin özel mülkiyetinde veya hüküm ve tasarrufu altında bulunan taşınmaz malları ve Vakıflar Genel Müdürlüğü ile idare ve temsil ettiği mazbut vakıflara ait taşınmaz malların, gerçek ve tüzelkişilerce işgali üzerine, fuzuli şagilden, bu Kanunun 9 uncu maddesindeki yerlerden sorulmak suretiyle, idareden taşınmaz ve değerleme konusunda işin ehli veya uzmanı üç kişiden oluşan komisyonca tespit tarihinden geriye doğru beş yılı geçmemek üzere tespit ve takdir edilecek ecrimisil istenir. Ecrimisil talep edilebilmesi için, Hazinenin işgalden dolayı bir zarara uğramış olması gerekmez ve fuzuli şagilin kusuru aranmaz.
Ecrimisile itiraz edilmemesi hâlinde yüzde yirmi, peşin ödenmesi hâlinde ise ayrıca yüzde onbeş indirim uygulanır. Ecrimisil fuzuli şagil tarafından rızaen ödenmez ise, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil olunur.
Kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren, işgalin devam etmesi hâlinde, sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edilir. Aksi hâlde ecrimisil alınır.
İşgal edilen taşınmaz mal, idarenin talebi üzerine, bulunduğu yer mülkiye amirince en geç 15 gün içinde tahliye ettirilerek, idareye teslim edilir.” düzenlemesi getirilmiştir.
Bu hüküm, esasen 2886 sayılı Kanun ile Hazine tarafından kiraya verilen taşınmazlara ilişkin olmakla birlikte; 13.07.2005 tarihinde yürürlüğe giren 5393 sayılı Belediye Kanunu’nun 15. maddesinin 3. fıkrasının 2. cümlesinde, 2886 sayılı Kanun’un belediye taşınmazları hakkında da uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Buna göre belediyelere ait taşınmazların kira sözleşmelerinde de, 2886 sayılı Kanun'un 75. maddesi hükümleri uygulanacaktır.
Somut olaya gelince; 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu çerçevesinde yapılan ihale sonucunda taraflar arasında düzenlenen ve 1 yıl süreli kira sözleşmesine göre kira müddeti 26.03.2012 başlangıç tarihli olup 26.03.2013 tarihinde sona erecektir.
Sözleşmenin kapsamı altında kiralamaya ilişkin anlaşma ile ilgili bir takım esaslara da yer verilmektedir. Bunun yanı sıra genel ve özel şartlar da sözleşmede bulunmaktadır. Kiralanan ile ilgili genel hususlar bütün sözleşmelerde yer almaktadır. Ancak kiracı ile mülk sahibi arasında kararlaştırılan birtakım maddeler özel şartlar sınıfına girmekte ve özel şartlarda gösterilmektedir.
Sözleşmenin 2. maddesinde “Kira süresi yer tesliminin yapıldığı tarihten itibaren 1 (bir) yıldır.”, 3. maddesinde “İlk yıl kira bedeli 730.000,00 TL (Yediyüzotuzbin TL) olup, takip eden yıllar kira bedelleri ise, bir önceki yıl kira bedelinin Türkiye İstatistik Kurumunca yayımlanan Üretici Fiyatları Endeksi (ÜFE – bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde değişim) oranında artırılması suretiyle bulunacak bedeldir. Yıllık kira bedeli üçer aylık dönemler hâlinde peşin olarak tahsil edilecektir…), 13. maddesinde de “Kiracı kira süresinin bitiminde derhal, sözleşmenin feshi hâlinde ise tebligatı müteakip 15 (onbeş) gün içinde taşınmazı tahliye etmek zorundadır. Kiracı taşınmazı tahliye etmezse, 08/09/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75 inci maddesine göre kiracının tahliyesi sağlanacaktır.” hükmünün bulunduğu, “Özel Şartlar” adı altında düzenlenen 26. maddesinde ise “Sözleşmenin sona erdiğinde herhangi bir fesih bildirimi veya ihbar yapılmayacaktır.” hükmüne yer verildiği, davalı kiraya veren Haydarpaşa Numune Eğitim ve Araştırma Hastanesi tarafından davacıya gönderilen 09.04.2013 günlü yazıyla, söz konusu yerin kira süresinin 26.03.2013 tarihinde sona erdiğinin, taşınmazın 01.04.2013 tarihinde Beltur A.Ş.’ye kiralandığının ve sözleşmenin 13. maddesi gereğince taşınmazın tahliyesinin gerektiğinin bildirildiği dosya kapsamıyla sabittir ve bu yönler çekişmesizdir.
2886 sayılı Devlet İhale Kanunu’nun 75/3. maddesinde; tahliyeye ilişkin koşullar ile birlikte kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren işgalin devam etmesi hâlinde sözleşmede hüküm varsa ona göre hareket edileceği, aksi hâlde ecrimisil alınacağı hükmü yer almaktadır.
Şu durumda, anılan yasal düzenlemeye göre kira sözleşmesinde özel hüküm bulunmadığı, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin, kira süresinin dolduğu 26.03.2013 tarihinde sona ereceği, davacı kiracının üç aylık kira bedelini enflasyon oranında artırarak peşin olarak ödemesi ile kira sözleşmesinin yenilenmek suretiyle uzamayacağı, sözleşmenin sona ermesi nedeniyle davacının fuzuli şagil durumuna düştüğü, davalı kiralayanın tahliye istemesinde haksız bir yön bulunmadığı anlaşılmakla Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uymak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
SONUÇ: Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun Geçici 3. maddesi atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA, karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere 14.02.2019 gününde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy