MAHKEMESİ :Sulh Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki “itirazın iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda; Nevşehir Sulh Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 10.01.2013 gün ve 2011/1580 E., 2013/20 K. sayılı karar davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 21.11.2013 gün ve 2013/5747 E., 2013/15767 K. sayılı kararı ile;
"…Dava, kiracı tarafından peşin ödenen kira parasının iadesi için yapılan icra takibine itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemine ilişkindir. Mahkemece davanın kabulüne borçlu kiralayanın icra takibine itirazının iptaline ve davacıya icra inkar tazminatı ödemesine karar verilmesi üzerine hüküm davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Davacı vekili dava dilekçesinde; taraflar arasında 05/08/2010 tarihinde düzenlenen kira sözleşmesi gereğince davalıya 39.000 TL kira ödemesi yapıldığını, sözleşmenin imzalandığı tarihte taşınmazın eksikleri olduğunu, davalı kiralayanın eksikleri giderip iskan ruhsatını da aldıktan sonra müvekkili kiracıya taşınmazı teslim etmesi gerekir iken taşınmazın teslim edilmediğini, taşınmazdaki eksiklerin giderildiğinin ve iskan ruhsatının alındığının da müvekkiline bildirilmediğini, taşınmazın başkasına kiralandığını, davalıya 20/10/2011 tarihinde telgraf yolu ile ihtarname gönderilerek ödenen bedellerin iadesinin istenmesine rağmen kira bedellerini iade etmediğini, davalının kira bedellerinin iadesi hususunda yapılan icra takibine itiraz ettiğini belirterek itirazının iptali ile %40 icra inkar tazminatına karar verilmesini talep etmiştir. Davalı vekili müvekkilinin iskan ruhsatını Ekim 2010 tarihinde aldığını, iskan ruhsatının alındığının bildirilmesi üzerine davacının da kiranın kalan bölümünü 25/11/2010 tarihinde ödediğini, davacının devlet hastanesinin girişinin ve dolmuş güzergahlarının değişmesi nedeni ile kiralanana taşınmadığını, müvekkiline sözleşmenin feshi ile ilgili bir telgraf ulaşmadığını, müvekkilinin bir yıl davacının taşınmasını bekledikten sonra 01/11/2011 tarihinde dükkanı yeniden başkasına kiraladığını, olayda müvekkiline atfedilecek bir kusur bulunmadığını, sözleşmeye sadık kalarak taşınmazı bir yıl boyunca boş tuttuğunu, başka kiralamak isteyen kişiler olmasına rağmen kiraya vermediğini, ödenen kira parasının iadesi için sebep bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur. Mahkemece 818 sayılı Borçlar Kanununun 249. Maddesi uyarınca kiralayanın, mecurun akitten maksut olan kullanmaya salih halde teslim edilmesi ve bu halde bulundurulması ile yükümlü olduğu, kiralananın anahtarlarının bizzat davacıya teslim edilmediği, davacıya teslimi için tevdi yeri de tayin ettirilmediği bu nedenle kiracının kira ödeme yükümlülüğünün doğmadığı gerekçesi ile davanın kabulüne davalı kiralayanın takibe itirazının iptali ile 15.600 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Bu sözleşme ile kiralayan kiralanan şeyin kullanılmasını veya ondan yararlanmasını kiracıya bırakmak, kiracı da buna karşılık kiralayana bir bedel ödemek yükümlülüğündedir. BK. 249/2 fıkrası gereği kiralayanın kiralananı sözleşme ile güdülen amaca göre kullanmaya elverişli bir durumda teslim etmemesi yahut yararlanmayı ehemmiyetli surette azaltacak bir halde teslim etmesi halinde kiracının iki seçimlik hakkı bulunmaktadır. Ya akdin feshini ya da kira parasının bir miktarının indirilmesini isteyebilir.
Olayımıza gelince; taraflar arasındaki 05/08/2010 tarihli kira sözleşmesi ile devlet hastanesi karşısındaki 7 nolu dükkan yıllık 39.000 TL kira bedeli ile davacıya kiralanmış, sözleşme ile kira bedelinin peşin olarak ödeneceği, kiranın iskan ruhsatı alındıktan sonra başlayacağı kararlaştırılmıştır. Kiralananın yapı kullanma izin belgesinin 27/10/2010 tarihinde alınmış olduğu dosyaya sunulan belgelerden anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşme ile davalı kiralayan, kiralanan 7 nolu dükkanın kullanılmasını davacıya bırakmıştır. Kira sözleşmesinin geçerli olması ve kira borcunun ödenmesi için kiralananın kullanılmış olması gerekli değildir. Kiracı, şartları oluştuğu takdirde Borçlar Kanununun 249.maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kiralananın sözleşme ile güdülen amaca göre kullanmaya elverişli bir durumda teslim edilmediği veya sözleşmede belirtilen tarzda kullanılmasının mümkün olmadığı hallerde akdi feshetme hakkı bulunmakla birlikte, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin varlığını devam ettirdiği döneme ilişkin olarak sözleşme ile belirlenen kira borcunu ödemesi gerekir. Her ne kadar davalı tarafından 20/10/2011 tarihli telgrafla akdin feshedilerek ödenen kira bedelinin geri istendiği belirtilmiş ise de bu telgrafın kiralayana ulaştırılmadığı PTT Müdürlüğünün 18/06/2012 tarihli yazısından anlaşılmaktadır. Bu durumda taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli bir fesih iradesi ile sona erdirilmediği ve takibe konu dönemde kiracı davacının kira borcunu ödemekle yükümlü olduğu halde mahkemece davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir..."
gerekçesiyle bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki kağıtlar okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava kiracı tarafından peşin ödenen kira bedelinin iadesi için yapılan icra takibine itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemlerine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulü ile itirazın iptaline, takibin devamına ve 15.600 TL icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Taraf vekillerinin temyizi üzerine hüküm Özel Dairece yukarıda karar başlığında yazılı gerekçelerle bozulmuştur.
Yerel Mahkemece önceki kararda direnilmiş; hükmü temyize davalı vekili getirmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık kiralanan yerin davacıya (kiracıya) teslim edilip edilmediği; burada varılacak sonuca göre kiracının kira bedeli ödeme yükümlülüğünün bulunup bulunmadığı noktasında toplanmaktadır.
Öncelikle konuya ilişkin yasal düzenleme ve ilkelerin ortaya konulmasında yarar vardır:
Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir. Kiralayanın borçları başlıklı 818 sayılı Borçlar Kanununun (BK) 249. maddesine göre kira sözleşmesinde de kiralayanın önde gelen borcu kiralananın, sözleşmenin öngördüğü kullanmaya ve işletmeye elverişli durumda teslim ve kiralananı sözleşme süresince öngörülen kullanmaya ve işletmeye elverişli durumda bulundurmaktır. Borçlar Kanununun 249. ve 250. maddeleri gereğince de kiralanan yer kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmemişse ( BK.nun 249/II-III ) ya da elverişli olarak teslim edilmekle beraber sonradan kullanmaya elverişsiz hale gelmişse (BK md. 250) kiralayan yasadan kaynaklanan ayıba karşı tekeffül borcundan ötürü kiracıya karşı sorumludur. Bu gibi durumlarda kiracı Borçlar Kanununun 250. maddesinde öngörülen hüküm nedeniyle ücretten uygun bir miktarın indirilmesini isteyebileceği gibi eğer talep etmiş ve ancak ortaya çıkan ayıp kiralayan tarafından uygun sürede giderilmemişse akdin feshini de isteyebilir.
Tüm bu açıklamalar kapsamında somut olaya bakıldığında; taraflar arasında 05.08.2010 tarihli kira sözleşmesi ile davalının devlet hastanesi karşısında bulunan dükkanın yıllık 39.000 TL kira bedeli karşılığında davacıya kiraladığı hususunda uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davacı (kiracı) tarafça 05.08.2010 tarihli kira sözleşmesinin imzalandığı kabul edildiğine ve ortada yazılı bir kira sözleşmesi bulunduğuna göre kiralananın kira sözleşmesinin imzalanması ile davacı kiracıya teslim edildiğinin kabulü gerekir. Bu durumda ispat külfeti davacı (kiracı) tarafa ait olup, davacı (kiracı) kiralananın kendisine teslim edilmediği iddiasını aynı kuvvette kesin delille kanıtlamak zorundadır. Davacı (kiracı) kiralananın kendisine teslim edilmediğini yazılı delil ile ispatlayamadığına göre Özel Dairenin bozma kararında takibe konu dönemde kiracının (davacının) kira borcunu ödemekle yükümlü olduğu yönündeki tespiti isabetli olup mahkemenin aksi yöndeki kabulü doğru değildir.
BK’nun 249/II. maddesi uyarınca kiracının sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmakla birlikte, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin varlığını devam ettirdiği döneme ilişkin olarak sözleşme ile belirlenen kira borcunu ödemesinin gerekmesi nedeniyle “…Her ne kadar davalı tarafından 20/10/2011 tarihli telgrafla akdin feshedilerek ödenen kira bedelinin geri istendiği belirtilmiş ise de bu telgrafın kiralayana ulaştırılmadığı PTT Müdürlüğünün 18/06/2012 tarihli yazısından anlaşılmaktadır…” ibaresinin ilamdan çıkarılması gerekmiştir.
Hal böyle olunca; Hukuk Genel Kurulunca da “… Her ne kadar davalı tarafından 20/10/2011 tarihli telgrafla akdin feshedilerek ödenen kira bedelinin geri istendiği belirtilmiş ise de bu telgrafın kiralayana ulaştırılmadığı PTT Müdürlüğünün 18/06/2012 tarihli yazısından anlaşılmaktadır.” ifadesi bozma ilamından çıkartılması suretiyle benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
Bu nedenle direnme kararı bu değişik gerekçe ile bozulmalıdır.
S O N U Ç : Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile; direnme kararının yukarıda gösterilen değişik gerekçelerle BOZULMASINA, istek halinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine, karar düzeltme yolu açık olmak üzere 05.04.2014 gününde oybirliğiyle karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy