MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “itirazın iptali ve tahliye” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; davalı ...’un şifahi kira akdi ile müvekkiline ait Kahramandere Mah. 884. Sok. No:10/12 Güzelbahçe adresindeki taşınmazda 01.05.2012 tarihinden itibaren aylığı 950TL’den kiracı olduğunu, davalının kiracılık ilişkisinden bu yana aylık kira paralarını Halk Bankası Güzelbahçe Şubesinin 01005223 nolu hesabına ödediğini, 2013 yılı Nisan ayı 850TL, 2013 yılı Ekim-Kasım-Aralık ayları (aylığı 950TL) ve 2013 yılının Haziran ve Temmuz aylarından eksik ödenen kira borcunu ödememesi üzerine İzmir 24. İcra Dairesinin 2013/15015 E. sayılı dosyası ile gönderilen ödeme emrine yasal süresi içinde itiraz ettiğini, borçlunun itirazında kiracılık ilişkisini inkar ettiğini, oysa davalının hâlen mecurda oturmaya devam ettiği gibi 2012 yılı Ağustos ve Eylül aylarına ait kira bedellerini ödememesi sebebi ile İzmir 32. Noterliğinin 17.09.012 tarihli ve 13188 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile temerrüde düştüğünü, davalının 2013 yılı Ekim ve Kasım aylarına ait kira parasını ... adına yatırmak suretiyle kiracılık ilişkisini inkara çalıştığını ileri sürerek itirazın iptali ile icra takibinin kaldığı yerden devamına ve davalının kiralanandan tahliyesine karar verilmesini istemiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili cevap dilekçesinde; davacı ile aralarında yazılı bir kira akdi bulunmadığı gibi şifahi kira akdinin de bulunmadığını, kiralanan mecurda akrabası olan ...’ın oturduğunu, mecurun kendisinin vasıtası ile ... tarafından kiralandığını, ... oldukça yaşlı olduğundan birtakım kira bedellerinin kendisi tarafından yatırılması nedeniyle davacı tarafın kendisini muhatap kabul ettiğini ve davayı ...’a karşı açacağı yerde kendisine karşı açtığını, bu nedenle davanın öncelikle husumet yokluğundan reddine karar verilmesi gerektiğini, kiralanan mecurdaki elektrik ve su aboneliklerinin kimin adına kayıtlı olduğunun sorulmasını talep ettiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 20.11.2014 tarihli ve 2014/108 E., 2014/1027 K. sayılı kararı ile; davalının emniyete verdiği ifadesinde “...bir aylık ödeyemediğim kiramdan dolayı ev sahibim Rıza bana bir aydır kiramı ödemem için şerefsizsin… diyerek hakaretler ediyordu… paramı alınca kirasını ödeyeceğimi söyledim..” şeklinde beyanda bulunduğu, bu ifade mahkeme dışı ikrar olarak kabul edilse dahi tanık delili ile doğrulanmadığından ve daha da önemlisi davalı, kiralayan olarak dava dışı ...'i kabul ettiğinden kiracılık ilişkisinin ispatlanamadığı, mevcut deliller kiracılık ilişkisini ispata elverişli olmadığından davacı vekiline yemin hakları hatırlatılmış ise de davacı tarafın yemin haklarını kullanmadığı, her ne kadar kiraya konu yerin maliki 16.06.2009 tarihinden itibaren davacı ise de kiracılık ilişkisinin mutlaka tapu maliki ile gerçekleşeceğine dair bir hüküm olmadığı, davacı vekilinin kiracılık ilişkisinin müvekkili ile davalı arasında gerçekleştiğini kanıtlayamadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 21.12.2015 tarihli ve 2015/2262 E., 2015/11255 K. sayılı kararı ile; “…Türk Borçlar Kanununun 315.maddesi hükmü uyarınca temerrüt nedeniyle açılacak tahliye davasının kural olarak kiralayan tarafından açılması gerekir. Kiralayanlar birden fazla ise aralarında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan ihtarnameyi birlikte göndermeleri ve yine davayı da birlikte açmaları zorunludur. Kiralayan durumunda olmayan malik veya kiralananı sonradan iktisap eden yeni malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi bu ihbarın sonuçsuz kalması halinde yasal içerikli ihtarname tebliğ ettirmek suretiyle dava açması gerekir. Dava hakkına ilişkin bu husus mahkemece kendiliğinden gözönünde bulundurulmalıdır.
Davacı kiralananı 16.6.2009 tarihinde iktisap etmiştir. Davacı 17.9.2012 keşide tarihli ihtarname ile 2012 Ağustos-Eylül kira bedelleri ile ödenmesi gereken 1.000 TL güvence parasının 30 gün içinde ödenmesini ihtar etmiştir. Önceki malik ile yeni malik davacı karı koca olup davalı ... tarafından kira bedellerinin yatırıldığı banka hesap numarası müşterektir. Davalı ... davacının yeni malik olduğunu takipten önce keşide edilen bu ihtarla öğrenmiştir. Davacı 20.12.2013 tarihinde tahliye talepli başlattığı icra takibi ile 2013 Nisan ayı kira bedeli 850 TL, Haziran ayı bakiye kira bedeli 165 TL, aylık 950 TL den Ekim-Kasım- ve Aralık aylar kira bedelinin işlemiş faiziyle birlikte toplam: 4.307 TL nin tahsilini istemiştir. Ödeme emrinin davalıya 28.12.2013 tarihinde tebliğ edilmesi üzerine davalı “alacaklı şahsın kendisi ile yazılı ve sözlü hiçbir sözleşmem yoktur, borcumda yoktur" şeklinde itiraz etmiş, yargılama sırasındada kiracı olduğunu inkar etmiş isede davalı İzmir Cumhuriyet Savcılığının 2013/96849 soruşturma ve 2013/53328 karar nolu kovuşturmaya yer olmadığına dair karar ekinde hazırlık soruşturmasında verdiği 6.10.2013 tarihli ifadesinde, kiralanana ait adreste ikamet ettiğini, iki ay önce işlerinin bozulması nedeniyle kira bedellerini ödeyemediğini, ev sahibi ile yan yana oturduklarını, işlerinin bozulması nedeniyle bir aylık kirayı ödeyemediğinden dolayı ev sahibi Rıza’nın kendisine hakaret ettiğini, iş yaptığı yerlerden parasını alınca kira bedellerini ödeyeceğini söylediği halde kabul etmediğini beyan etmiştir. Bu ifade ile davalı önceki malik...’in kiracısı olduğunu kabul etmiştir. Bu durumda davalı ile önceki malik... arasında kira ilişkisi bulunduğunun kabulü gerekir. TBK.nun 310.maddesi uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. Bu nedenle taşınmazı iktisap eden malikin önceden kiraların kendisine ödenmesi için ihtar keşide edip, ardından ödenmeyen aylar kirasının tahsili için kiracı davalı hakkında icra takibi yapmasında bir usulsüzlük bulunmamaktadır. O nedenle işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması doğru olmadığından hükmün bozulması gerekmiştir.” gerekçesi ile karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. İzmir 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 26.04.2016 tarihli ve 2016/307 E., 2016/422 K. sayılı kararı ile; davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 310. maddesi anlamında yeni malik olarak kabulünün mümkün olmadığı, dava dilekçesinde, davacının yeni malik olduğuna dair bir ibaresinin bulunmadığı, ilk kira ilişkisinin davacının eşi ... ile başladığının kabul edilmesi hâlinde malikin kira parasını talep edebilmesi ve temerrüt tarihinde tahliye davası açabilmesi için, malik olduğuna dair kiracıya ihtarname göndermesinin ve kira parasının adına yatırılmasını istemesinin zorunlu olduğu, halbuki davacının, davalıya gönderdiği ihtarnamede kiraya konu yerin maliki olduğuna dair ibare bulunmadığı, kiracının bu ihtarnameye göre davacıya kira parasını ödemesinin düşünülemeyeceği, dava tarihinden önce davalıya taşınmazın maliki olduğuna dair ihtarname gönderilmediğinden ve mevcut ihtarname yetersiz olduğundan davacının kira alacak talebinde bulunmasının ve tahliye istemesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; itirazın iptali ve temerrüt nedeniyle tahliye istemli eldeki davada, davalı ile önceki malik... arasında kira ilişkisinin bulunup bulunmadığı, davacının yeni malik olarak kabulünün mümkün olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre işin esasının incelenerek sonucuna göre bir karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. ÖN SORUN
12. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesine geçilmeden önce; mahkemece direnme olarak adlandırılan kararın gerçekte yeni hüküm niteliğinde olup olmadığı ve kararın temyiz incelemesinin Özel Daire tarafından mı yoksa Hukuk Genel Kurulunca mı yapılması gerektiği hususu ön sorun olarak tartışılıp değerlendirilmiştir.
IV. GEREKÇE
13. Bilindiği üzere, direnme kararının varlığından söz edilebilmesi için mahkemece bozma kararından esinlenilerek yeni herhangi bir delil toplanmadan önceki deliller çerçevesinde karar verilmeli; kararın gerekçesi, önceki karara göre genişletilebilirse de değiştirilmemelidir.
14. Başka bir anlatımla, mahkemenin yeni bir delile dayanarak veya bozmadan esinlenerek gerekçesini değiştirerek ya da daha önce üzerinde durmadığı bir hususu bozmada işaret olunan şekilde değerlendirerek bir karar vermiş olması hâlinde, direnme kararının varlığından söz edilemez.
15. Yargıtayın istikrar kazanmış içtihatlarına göre; mahkemece direnme kararı verilse dahi bozma kararında tartışılması gereken hususları tartışmak, bozma sonrası yapılan araştırma, inceleme veya toplanan yeni delillere dayanmak, önceki kararda yer almayan ve daire denetiminden geçmemiş olan yeni ve değişik gerekçe ile hüküm kurmak suretiyle verilen karar direnme kararı olmayıp, bozmaya eylemli uyma sonucunda verilen yeni hüküm olarak kabul edilir.
16. Somut olayda; mahkemece ilk kararda, davacı vekilinin kiracılık ilişkisinin müvekkili ile davalı arasında gerçekleştiğini kanıtlayamadığı, davalının polisteki 06.10.2013 tarihli ifadesinde kiralayan olarak tapuyu devreden ...'i kabul ettiği, davalının kiracı olduğu sabit olmadığından davanın reddine karar verilmesinin gerektiği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Davacı vekilinin temyizi üzerine Özel Dairece, davalının 06.10.2013 tarihli ifadesi ile önceki malik...’in kiracısı olduğunu kabul ettiği, bu durumda davalı ile önceki malik... arasında kira ilişkisi bulunduğunun kabulünün gerektiği, TBK’nın 310. maddesi uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı, bu nedenle taşınmazı iktisap eden malikin önceden kiraların kendisine ödenmesi için ihtar keşide edip, ardından ödenmeyen aylar kirasının tahsili için kiracı davalı hakkında icra takibi yapmasında bir usulsüzlük bulunmadığı gerekçesiyle bozma kararı verilmesi sonrası mahkemece, davacının TBK'nın 310. maddesi anlamında yeni malik olarak kabulünün mümkün olmadığı, dava dilekçesinde, davacının yeni malik olduğuna dair bir ibaresinin bulunmadığı, ilk kira ilişkisinin davacının eşi ... ile başladığının kabul edilmesi hâlinde malikin kira parasını talep edebilmesi ve temerrüt tarihinde tahliye davası açabilmesi için, malik olduğuna dair kiracıya ihtarname göndermesinin ve kira parasının adına yatırılmasını istemesinin zorunlu olduğu, halbuki davacının, davalıya gönderdiği ihtarnamede kiraya konu yerin maliki olduğuna dair ibare bulunmadığı, kiracının bu ihtarnameye göre davacıya kira parasını ödemesinin düşünülemeyeceği, dava tarihinden önce davalıya taşınmazın maliki olduğuna dair ihtarname gönderilmediğinden, mevcut ihtarname yetersiz olduğundan, davacının kira alacak talebinde bulunmasının ve tahliye istemesinin mümkün olmadığı gerekçesiyle önceki hükümde direnilmiştir.
17. Görüldüğü üzere, mahkemece verilen ilk kararda; davacının, davalıya gönderdiği ihtarnamede kiraya konu yerin maliki olduğuna dair ibare bulunmadığı, kiracının bu ihtarnameye göre davacıya kira parasını ödemesinin düşünülemeyeceği, mevcut ihtarname yetersiz olduğundan davacının kira alacak talebinde bulunmasının ve tahliye istemesinin mümkün olmadığı yönünde gerekçe yer almadığı hâlde bozma kararı sonrasında ilk karardaki gerekçeler yanında bu hususa da dayanılarak Özel Daire denetiminden geçmemiş yeni ve değişik gerekçe ile direnme adı altındaki karar verilmiştir.
18. Bu durumda ortada Hukuk Genel Kurulu tarafından incelenmesi gereken direnme kararı değil, yeni ve değişik gerekçe ile verilen yeni hüküm bulunmaktadır.
19. Hukuk Genel Kurulundaki görüşmeler sırasında, mahkemenin ilk kararında davacının yeni malik olduğu kabul edilmediği gibi direnme kararında da kabul edilmediği, her iki kararda da kiralananın kira ilişkisi kurulduktan sonra el değiştirdiği kabul edilmeyerek sonuca gidildiği, Özel Dairece, davacının yeni malik olduğu kabul edilerek bozma kararı verilmesi üzerine önceki gerekçelere ilaveten davacının, yeni malik olduğunu belirterek kiracıya gönderdiği bir ihtar bulunmadığından söz edilmesinin önceki gerekçeyi güçlendiren ilave gerekçe niteliğinde olduğu, bu nedenle yeni hükümden söz edilemeyeceği ve ön sorun bulunmadığı görüşü ileri sürülmüş ise de bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
20. Hâl böyle olunca yeni hükme yönelik temyiz itirazları Özel Dairece incelenmelidir.
21. Bu nedenle dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
V. SONUÇ :
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan Yargıtay 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 19.10.2021 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Mahkemece ilk kararda; “davacı vekilinin kiracılık ilişkisinin müvekkili ile davalı arasında gerçekleştiğini kanıtlayamadığı, davalının polisteki 06.10.2013 tarihli ifadesinde kiralayan olarak tapuyu devreden...'i kabul ettiği, davalının kiracı olduğu sabit olmadığından davanın reddine karar verilmesi gerektiği” gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Bu kararın davacı vekili tarafından temyizi üzerine Özel Daire tarafından verilen bozma kararında; “davalının 06.10.2013 tarihli ifadesi ile önceki malik...’in kiracısı olduğunu kabul ettiği, bu durumda davalı ile önceki malik ...n arasında kira ilişkisi bulunduğunun kabulünün gerektiği, TBK’nın 310. maddesi uyarınca, sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malikin kira sözleşmesinin tarafı olacağı, bu nedenle taşınmazı iktisap eden malikin önceden kiraların kendisine ödenmesi için ihtar keşide edip, ardından ödenmeyen aylar kirasının tahsili için kiracı davalı hakkında icra takibi yapmasında bir usulsüzlük bulunmadığı” gerekçesine yer verilmiştir.
Direnme kararında ise önceki gerekçelere ilaveten, “davacının TBK'nın 310. maddesi anlamında yeni malik olarak kabulünün mümkün olmadığı, dava dilekçesinde, davacının yeni malik olduğuna dair bir ibaresinin bulunmadığı, ilk kira ilişkisinin davacının eşi ... ile başladığının kabul edilmesi halinde malikin kira parasını talep edebilmesi ve temerrüt tarihinde tahliye davası açabilmesi için, malik olduğuna dair kiracıya ihtarname göndermesi ve kira parasının adına yatırılmasını istemesinin zorunlu olduğu, halbuki davacının, davalıya gönderdiği ihtarnamede kiraya konu yerin maliki olduğuna dair ibare bulunmadığı, kiracının bu ihtarnameye göre davacıya kira parasını ödemesinin düşünülemeyeceği, dava tarihinden önce davalıya taşınmazın maliki olduğuna dair ihtarname gönderilmediğinden, mevcut ihtarname yetersiz olduğundan, davacının kira alacak talebinde bulunmasının ve tahliye istemesinin mümkün olmadığı” belirtilmiştir.
Belirtilen aşama ve gerekçelerden anlaşıldığı üzere, mahkemenin ilk kararında davacının yeni malik olduğu kabul edilmediği gibi direnme kararında da kabul edilmemiştir. Her iki kararda da kiralananın kira ilişkisi kurulduktan sonra el değiştirdiği kabul edilmeyerek sonuca gidilmiştir. Özel dairece davacının yeni malik olduğu kabul edilerek bozma kararı verilmesi üzerine önceki gerekçelere ilaveten davacının yeni malik olduğunu belirterek kiracıya gönderdiği bir ihtar bulunmadığından da söz edilmesi direnme kararında farklı bir olguya dayalı yeni bir gerekçe niteliğinde olmayıp önceki kararı güçlendiren aynı zamanda bozmayı karşılayan ilave gerekçe niteliğindedir.
Belirttiğim nedenlerle yeni bir hüküm bulunduğundan söz edilemeyeceği için ön sorun bulunmadığı kabul edilerek temyiz incelemesi yapılması gerektiği görüşünde olduğumdan, yeni hüküm nedeniyle ön sorun bulunduğu ve temyiz incelemesinin özel dairece yapılması gerektiği yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy