MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “tazminat” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 19. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kısmen kabulüne ilişkin karar taraf vekillerinin temyizi üzerine Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili 30.06.2014 tarihli dava dilekçesinde; müvekkilinin Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi çerçevesinde davalı ... ile imzaladığı sözleşme gereği hissesini davalıya devrettiğini, bu çerçevede birinci etap konut adalarında üretilecek konutlardan kura ile 80 m2 lik daire vermeyi taahhüt eden davalının hak sahiplerini sözleşme yapmaya ikna etmek için halka açık toplantı, miting ve maket tanıtımlarında bodrum, zemin ve çatı katlarını kuraya dâhil etmeyeceğini vadetmesine rağmen kendisine kura çekimi sonucunda üçüncü etapta bulunan bodrum kattaki bir dairenin verildiğini, oysa birinci etaptan bir daire verilmesi kararlaştırıldığı gibi verilen dairenin kabulden kaçınma hakkı verecek nitelikte önemli ayıplar içerdiğini, teslimin de zamanında yapılmadığını ileri sürerek eşit hak sahiplerine verilen daire ile kendisine verilen daire arasındaki fark nedeniyle oluşan zararın ve geç teslimden doğan kira kaybının tazminini talep etmiş, 19.11.2015 havale tarihli dilekçesiyle bilirkişi raporundaki eksik hesaplamaları kabul anlamına gelmemek kaydıyla, belirsiz alacak davası şeklinde 9.000TL değer farkı, 9.999TL gecikme tazminatı olarak açıktıkları davada talep sonucunu rayiç değer farkı yönünden 50.000TL, gecikme tazminatı yönünden 5.796TL tutarında talepte bulunduklarını bildirmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili; 2981 sayılı İmar Affı Kanunu’nun 13/b maddesine göre müvekkili idarenin işlem yaptığını, bunun satın alma usulüyle kamulaştırma mahiyetinde olduğunu, davacıya sözleşmede kararlaştırılan dairenin teslim edildiğini, taşınmazın kararlaştırıldığı gibi birinci etapta yer aldığını, taşınmazların hak sahiplerine kura sonucu dağıtıldığını, sözleşme serbestisi çerçevesinde sözleşme yapmama özgürlüğüne sahip olan davacının sözleşmeyi imzaladıktan sonra kendisine kura ile düşen dairenin değerinin az olduğu gibi bir sebeple dava açmasının iyi niyetle bağdaşmadığını, taşınmazın oturulamayacak durumda olduğu iddiasının ise inşaat tekniği açısından TOBAŞ Genel Müdürlüğü ve Toplu Konut İdaresi Başkanlığınca incelenmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. Ankara 19. Asliye Hukuk Mahkemesinin 29.12.2015 tarihli ve 2014/391 E., 2015/514 K. sayılı kararı ile; taraflar arasında davacıya ait taşınmaz payının davalıya devri ve belirlenen eksik bedelin ödenmesi karşılığında davalı tarafından yapılacak birinci etap konut adalarında, brüt 80 m² lik konutlardan bir adet dairenin davacıya verileceğine dair sözleşme imzalandığı, davacı tarafından arsa devrinin davalı kuruma yapıldığı ancak kura sonucu üçüncü etapta ve bodrum kattaki bir bağımsız bölümün teslim edildiği, davacının 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 125/son maddesi gereğince edimin sözleşmeye uygun ifa edilmemesinden doğan zararını isteyebileceği, bu çerçevede, sözleşmeye göre verilmesi gereken ortalama daire bedeli ile davacıya teslim edilen daire bedeli arasındaki farkın davacının oluşan zararı olarak kabul edilmesi gerektiği, yapılan bilirkişi incelemesinde bu zarara karşılık gelen tutarın 50.000TL olduğunun mütalaa edildiği, sözleşmede dairenin teslim tarihi belirlenmediği ve davalının dava tarihinden önce temerrüde düşürülmediği gözetildiğinde geç teslim nedeniyle tazminat talep edilemeyeceği gerekçesiyle davanın 50.000TL üzerinden kısmen kabulüne, geç teslim nedeniyle tazminat talebinin reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili ve katılma yoluyla davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (kapatılan) 13. Hukuk Dairesince 17.11.2016 tarihli ve 2016/9583 E., 2016/21586 K. sayılı karar ile; “…1-Mahkemece, davalının sözleşmeye uygun olarak borcunu ifa etmediği, ayıplı ifa nedeniyle davacının BK 125. maddesinde yer alan seçimlik haklarından birini kullanabileceği ,bu hakınıda sözleşmeye göre verilmesi gereken ortalama daire bedeli ile davacıya teslim edilen daire bedeli arasındaki fark olarak kullandığı gerekçesiyle davacının müspet zararı olan 50.000,00 TL'nin 25.01.2012 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiş ise de, tarafların serbest iradesi ile imzalanan ve özel hukuk hükümlerine tabi olan sözleşme hükümleri tarafları bağlayıcı nitelikte olup, uyuşmazlığın da bu kapsamda çözümlenmesi gerekir. Taraflar arasında imzalanan 31.08.2005 tarihli imarlı arsa ve tesis sözleşmesinin Ankara Büyükşehir Belediyesinin Taahhütleri başlıklı maddesinin A bendinde davalı belediyenin hak sahibi adına 1. etap konut adalarında üretilecek 80 m2 lik bir adet daireyi anahtar teslimi vermeyi taahhüt ettiği anlaşılmaktadır. Bir başka deyişle sözleşmede; davalı belediyenin, bodrum kat, bahçe katı ve çatı katlarının kur'aya dahil edilmeyeceğine dair açık bir taahhüdünün bulunmadığı anlaşılmaktadır. Hal böyle olunca mahkemece, davanın reddine karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde davanın kısmen kabulüne karar verilmiş olması, usul ve yasaya aykırı olup, bozmayı gerektirir.
2- Bozma nedenine göre, davalının diğer temyiz itirazlarının incelenmesine bu aşamada gerek görülmemiştir.
3- Davacının katılma yolu ile temyiz dilekçesinin incelenmesi neticesinde; davalı tarafın temyiz dilekçesinin davacıya 21.03.2016 tarihinde tebliğ edildiği, davacının temyiz dilekçesini 04.04.2016 tarihinde verdiği anlaşılmıştır. HUMK 433/2. fıkrasına göre katılma yolu ile temyiz 10 günlük süreye tabidir ve bu süre 31.03.2016 mesai bitiminde dolmasına rağmen davacının hükmü, temyiz süresi geçtikten sonra temyiz ettiği anlaşılmakla, temyiz dilekçesinin reddine karar verilmesi gerekmiştir…” gerekçesiyle hüküm davalı yararına bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Mahkemenin 25.04.2017 tarihli ve 2017/73 E., 2017/148 K. sayılı karar ile; ilk karar gerekçesinin yanında, bozma kararında bodrum katının kuraya dâhil edilmeyeceğine ilişkin bir hüküm olmadığı belirtilerek davanın reddi gerektiği sonucuna varılmış ise de davacıya verilen dairenin normal, kabul edilebilir bir bahçe katı ya da bodrum katı dairesi olmadığı, salonun tavanından binaya ait doğal gaz borularının geçtiği, dairenin bu nedenle ayıplı nitelik arz ettiği, ayrıca davalı belediyenin sonradan 10.04.2013 tarihli Meclis Kararıyla dairelerin kabul edilebilir olmadığını görerek bodrum katlarının kuraya dâhil edilmeyeceği yönünde karar aldığı, dolayısıyla verilen daire kabul edilebilir normal bodrum veya bahçe katı olmadığından davacının oluşan zararını talep etmekte haklı olduğu, aksinin hakkın kötüye kullanımı teşkil edeceği gerekçesiyle direnme kararı vermiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kentsel dönüşüm projesi kapsamında kura ile belirlenerek teslim edilen taşınmaz yönünden davacının sözleşmeye aykırılık iddialarının haklı kabul edilip edilemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümünde öncelikle konuyla ilgili kavram ve mevzuat hükümlerinin incelenmesi gerekir.
13. Taraflar arasındaki karşılıklı borç yükleyen sözleşmede davacı, davalı idarenin edimini gereği gibi ifa etmeyerek sözleşmeye aykırı davrandığını ileri sürmektedir.
14. Borçlar hukuku anlamında sözleşmeye aykırılık, borçlunun sorumlu olduğu ifa imkânsızlığı ile borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi (kötü ifa, geç ifa, eksik ifa, aliud vb.) kavramlarını içine alır.
15. İfa, borçlanılan edimin tam ve doğru bir şekilde yerine getirilmesi, alacaklının tatmin edilerek borcun sona erdirilmesidir (Eren, Fikret; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2015, 18. Basım, s. 906)
16. Borçlar hukukunun temel kavramlarından olan sözleşmelerin amacı ise, edimlerin karşılıklı olarak ifa edilmesidir. Birbirlerine karşı yükümlülükler üstlenerek borç ilişkisine giren tarafların, karşı tarafın edimini ifa edeceğine olan güvenleri kapsamında sözleşme kurulduğundan, ahde vefa ilkesi gereğince taahhüt ettikleri edimleri ifa etmesi gereklidir. Taraflar sözleşme öncesi görüşmelerde birbirlerine karşı dürüstlük kurallarına uygun bir davranış yükümlülüğü altındadır. Sözleşme öncesi görüşmelerde dürüst davranma yükümlülüğü, sözleşmenin yapılması veya şartlarının tespiti konusundaki kararlarına tesir edecek hususlarda aldatıcı davranışta bulunmamayı, gerekli bilgileri karşı tarafa vermeyi kapsadığı gibi, karşı tarafın hataya düştüğünü fark etme hâlinde onu ikaz etmeyi de gerektirebilir (Uygur, Turgut: Borçlar Hukuk Genel Hükümler, Ankara 1990, 2. Cilt, s.217).
17. Borcun tam ve doğru şekilde ifasına, “borcun gereği gibi ifası” denilmektedir. Borcun gereği gibi ifası, borçlanılan edimin, ifa tarz ve unsurlarına yani ifanın taraflarına, yer ve zamanına, miktar ve niteliğine uygun olarak eksiksiz bir şekilde yerine getirilmesidir. Bu şart ve unsurlara uygun olmayan bir ifa, ifa olarak tanımlanamayacağı için “borcun ifa edilmemesi” söz konusu olacaktır (Eren, s.906).
18. Başka bir deyişle, ifa modalitelerine aykırı biçimde borçlandığı edimi ifa eden borçlu, borcunu hiç ifa etmemiş olup bu nedenle temerrüde düşmektedir. Zira borçlu temerrüdü, muaccel bir borcun borçlu tarafından borç ilişkisine uygun olarak yerine getirilmemesidir (Barlas, Nami; Para Borçlarının İfasında Borçlunun Temerrüdü ve Bu Temerrüt Açısından Düzenlenen Genel Sonuçlar, İstanbul 1992, s.12).
19. Somut olayda uygulanması gereken 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) “Borçların Ödenmemesinin Neticeleri”ne ilişkin ikinci faslının 96-100. maddeleri arasında “Borcun ifa edilmemesi”, 101 ve devam maddeleri arasında ise “Borçlunun temerrüdü” hükümleri düzenlenmiştir. Borçlunun temerrüdü de borcun ifa edilmemesinin bir türü olmakla birlikte buna ilişkin hükümler muaccel hâle gelmiş borcun ifasının mümkün olmasına rağmen ifa edilmemesi hâlinde uygulanacaktır.
20. Borçlar Kanunu’nun bahsi geçen 96. maddesine göre; “Alacaklı hakkını kısmen veya tamamen istifa edemediği takdirde borçlu kendisine hiç bir kusurun isnat edilemiyeceğini ispat etmedikçe bundan mütevellit zararı tazmine mecburdur”. Nitekim bu husus 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda (TBK) 112. maddeyle “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” şeklinde düzenlenmiştir.
21. Alacaklının bu kapsamda borçludan isteyeceği tazminat, müspet zarar, yani onun borcun sözleşmeye uygun şekilde ifasından beklediği menfaattir. Borçlu, ifanın kendi kusuru olmaksızın imkansızlaşmış olduğunu ispat etmedikçe, alacaklının bu yüzden uğradığı zararını tazmin etmekle yükümlüdür.
22. Somut olayda taraflar arasındaki satım sözleşmesine aykırı şekilde farklı etaptan daire teslim edildiği ve kura ile belirlenen bodrum kattaki bu dairenin tavanından binaya ait doğalgaz borularının geçmesi nedeniyle aynı koşullarda kuraya katılan diğer dairelere göre değerinin çok daha az olduğu belirtilerek bundan doğan zararın tazmini istenmiştir.
23. Taraflar arasındaki sözleşmede kuraya bodrum katların dâhil olmayacağı yönünde bir kararlaştırma bulunmamaktadır. Ne var ki bu durum, davalının taraflar arasındaki satım ilişkisine uygun teslim borcu bulunduğu gerçeğini ortadan kaldırmaz. Kentsel dönüşüm gibi kamu yararı da gözetilerek gerçekleştirilen çalışmalar çerçevesinde taşınmazını davalı belediyeye devreden davacının, kendisi ile aynı şartları taşıyan diğer kişilerle aynı haklara sahip olacağı beklentisiyle hareket ettiği, bu beklentinin haklı ve yerinde olduğu açıktır. Oysa mahallinde yapılan keşifle de tespit edildiği üzere kura sonucu davacıya isabet eden bodrum kat daire içerisinden tüm apartmanın doğalgaz borularının geçiyor olması sebebiyle dairenin standart şartlara sahip bir görünüm taşımadığı anlaşılmaktadır.
24. Yukarıda yapılan açıklamalar gözetildiğinde; bu durumda davalının sözleşmeye uygun daire teslim etme borcunu, gereği gibi, ifa ettiğinden bahsedilemez. Hâl böyle olunca, sırf sözleşmede böyle bir kararlaştırma olmadığı gerekçesiyle davalının sorumsuzluğunun kabul edilemeyeceği, doğan zarardan davalının sorumlu tutulması gerektiği yönündeki mahkeme gerekçesi haklı ve yerindedir.
25. Ne var ki, Özel Dairece bozma nedenine göre, davalının diğer temyiz itirazları incelenmediğinden bu konuda inceleme yapılmak üzere dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Direnme uygun olup davalı vekilinin diğer temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın YARGITAY 3. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE,
Ancak karar düzeltme yolunun açık olması sebebiyle öncelikle mahkemesince Hukuk Genel Kurulu kararının taraflara tebliği ile karar düzeltme yoluna başvurulması hâlinde dosyanın Hukuk Genel Kuruluna, başvurulmaması hâlinde ise mahkemesince doğrudan Yargıtay 3. Hukuk Dairesine gönderilmesine,
6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun “Geçici Madde 3” atfı uyarınca uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 21.10.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.