MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “olağanüstü genel kurul toplantısının iptali” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın konusuz kalması nedeniyle karar verilmesine yer olmadığına ilişkin karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı asıl tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkilinin ... ili ... ilçesi ... Mahallesi 3122 ada 114 parseldeki 20 no'lu bağımsız bölümün maliki olduğunu, 19.10.2014 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısından haberdar edilmediğini, müvekkilinin ...'de ikamet ettiğini, toplantı yeter sayısı sağlanmadan kararlar alındığını, 19.10.2014 tarihli toplantının yok hükmünde olduğunu, satış yapılması durumunda tapu ve mülkiyet değişiklikleri olacağından, işlemin uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkansız zararların doğması sebebiyle toplantıdaki 6306 sayılı Kanuna ilişkin kararlar ve sözleşmenin yükleniciyle imzalanmasına ilişkin kararların tedbiren durdurulması ile 19.10.2014 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısı ile alınan kararların tümden iptaline kararı verilmesini talep etmiştir.
Mahkeme Kararı:
5. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 06.10.2015 tarihli ve 2015/623 E. 2015/673 K. sayılı kararı ile; davaya konu edilen binanın yıkılmış olması nedeniyle kat mülkiyeti kalmadığı, dolayısıyla ortada iptali gerekecek kat malikleri kurulu kararı da olamayacağı gerekçesiyle davanın konusuz kalması nedeniyle karar ittihazına yer olmadığına karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
6. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
7. Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince 18.10.2017 tarihli ve 2017/4769 E. 2017/8004 K. sayılı kararı ile; “…6306 sayılı Kanunun 6. maddesinin 1. fıkrasına göre, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatları aranmaksızın bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce re'sen terkin edilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu hüküm anataşınmaz üzerinde yapının yıkılıp kat mülkiyetinin veya kat irtifakının sona ermesinden sonra uygulanabileceğinden dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı davanın devamında yıkılmış ise de davaya konu kat malikleri kurul kararın alındığı tarihte yapının halen mevcut olduğu, kat irtifakının kurulu bulunduğu dikkate alındığında binanın yıkılarak yeniden yapılması yönünde kararın Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi gereğince tüm kat maliklerinin oybirliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan 19.10.2014 günlü kat malikleri kurulu kararının bu koşulu sağlayıp sağlamadığı araştırılmadan davanın reddi doğru görülmemiştir.
Anlatılan nedenlerle davacının 19.10.2014 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali istemli davada hukuki yararı bulunmakla iptali istenilen 19.10.2014 tarihli toplantıya ilişkin Hazirun Cetveli, toplantı tutanakları celp edilip bilirkişi incelemesi yaptırılıp sonucuna göre karar verilmesi gerekirken hukuki yarar yokluğundan davanın reddinin isabetsiz…” olduğu gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Direnme Kararı:
8. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 08.03.2018 tarihli ve 2017/1072 E. 2018/257 K. sayılı kararı ile önceki gerekçeye ek olarak; davaya konu edilen ve iptali istenen 19.10.2014 tarihli olağanüstü kat malikleri toplantısı ve bu toplantıda alınan kararların iptalinin talep edildiği, iptali talep edilen kararların binanın yıkılmasına ilişkin olduğu, zaten yargılama aşamasında binanın yıkıldığı, dolayısıyla iptali istenecek bir kararın ve kat mülkiyetinin kalmadığı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
9. Direnme kararı süresi içinde davacı asıl tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
10. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; somut olay bakımından 19.10.2014 tarihli kat malikleri kurulu kararının iptali istemine ilişkin eldeki davada, davaya konu kat malikleri kurulu kararının alındığı tarihte mevcut olan binanın sonradan yıkıldığı dikkate alındığında davanın konusuz kalıp kalmadığı, buradan varılacak sonuca göre işin esası incelenerek 19.10.2014 tarihli toplantıya ilişkin hazirun cetveli, toplantı tutanakları celp edilerek bilirkişi incelemesi yaptırılıp sonucuna göre karar verilmesinin gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
11. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır.
12. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 45. maddesi “Anagayrimenkulün bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadiyle kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir” şeklinde düzenlenmiş olup, somut uyuşmazlıkta 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun hükümlerine de değinilmesi gerekmektedir.
13. 6306 sayılı Kanun 16.05.2012 tarihinde Resmî Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girmiştir. Anılan Kanunun 1. maddesinde Kanunun amacının; afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazi üzerinde, fen, sanat, norm ve standartlarına uygun, sağlıklı, toplu ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemelere ilişkin olmak üzere usul ve esasları belirlemek olduğu açıklanmıştır.
14. 6306 sayılı Kanun’un 2. maddesinde riskli alan ve riskli yapı kavramlarının tanımı yapılmıştır. Bu maddeye göre riskli alan; zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle can ve mal kaybına yol açma riski taşıyan, Cumhurbaşkanınca kararlaştırılan alanı; riskli yapı ise, riskli alan içinde veya dışında olup ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı ilmi ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıyı ifade etmektedir.
15. Aynı Kanunun 3. maddesine göre riskli yapıların tespitinde ilk aşama, yapılacak başvuru üzerine Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı tarafından lisans verilmiş kurum, kuruluş ya da yetkilendirilmiş özel şirketler tarafından yapıların riskli yapı olduğunun tespit edilmesidir.
16. Raporla riskli yapı niteliğinde olduğu tespit olunan yapılar, en geç on iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. Tapu müdürlüğü yapının riskli olduğunu ve tapuya şerh edildiğini ilgili malike bildirir. Riskli yapı olduğu bildirilen malik 15 gün içerisinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne müracaat ederek itiraz edebilir.
17. 6306 sayılı Kanuna göre tesis edilen idari işlemlere ve bu kapsamda olan riskli yapı tespitlerine karşı ilgililer ve menfaati bulunanlar tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde idari yargıda dava açabilirler. Riskli yapı tespitine yönelik yapılan itirazların reddedilmesi veya itiraz sürecinin kesinleşmesi durumunda takip edilecek aşama, yapının tahliyesi ve yıkım işlemlerinin başlaması aşamasıdır.
18. Riskli yapıların yıktırılmasına ilişkin düzenleme 6306 sayılı Kanunun 5. maddesinde hüküm altına alınmıştır. Anılan maddenin 3 ve 4. fıkraları “…(3) Uygulamaya başlanmadan önce, riskli yapıların yıktırılması için, bu yapıların maliklerine altmış günden az olmamak üzere süre verilir. Bu süre içinde yapı, malik tarafından yıktırılmadığı takdirde, yapının idari makamlarca yıktırılacağı belirtilerek ve tekrar süre verilerek tebligatta bulunulur. Verilen bu süre içinde de maliklerince yıktırma yoluna gidilmediği takdirde, bu yapıların insandan ve eşyadan tahliyesi ve yıktırma işlemleri, yıktırma masrafı ile gereken diğer yardım ve krediler öncelikle dönüşüm projeleri özel hesabından karşılanmak üzere, mahalli idarelerin de iştiraki ile mülki amirler tarafından yapılır veya yaptırılır.
(4) Birinci, ikinci ve üçüncü fıkralarda belirtilen usullere göre süresinde yıktırılmadığı tespit edilen riskli yapıların yıktırılması, Bakanlıkça yazılı olarak İdareye bildirilir. Buna rağmen yıktırılmadığı tespit edilen yapılar, Bakanlıkça yıkılır veya yıktırılır. Uygulamanın gerektirmesi hâlinde Bakanlık, yukarıdaki fıkralarda belirtilen tespit, tahliye ve yıktırma iş ve işlemlerini bizzat da yapabilir. (EKLENMİŞ CÜMLE RGT: 10.12.2018 RG NO: 30621 KANUN NO: 7153/22) Bakanlık veya İdare tarafından yapılan veya yaptırılan riskli yapı tespit, tahliye ve yıktırma masrafları, hisseleri oranında maliklerden 6183 sayılı Kanuna göre tahsil edilir…” şeklindedir.
19. Buna göre yapının riskli yapı olduğunun kesinleşmesinden sonra maliklerden 60 günden az olmamak üzere verilen süre içinde riskli yapıların yıktırılması ve tahliyesi talep edilir. Bu süre içinde riskli yapının yıkılmaması hâlinde 30 günden az olmamak üzere ek süre verilir. Ek süreye rağmen yıkım ve tahliye gerçekleşmezse riskli yapılara maliklerin de görüşü alınarak elektrik, su ve doğalgaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması sağlanır. Sonrasında mülki amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile tahliye ve yıkım işlemi gerçekleşir (6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliği m. 8).
20. 6306 sayılı Kanun’un 6. maddesinin 1. fıkrasının ilk hâlinde “Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.” hükmü yer almakta iken;
6704, 7153, 7181 sayılı Kanunlar ile yapılan değişiklikler sonucu 6. maddenin 1. fıkrası; “(Değişik: 14/4/2016-6704/23 md.) Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Taşınmazların niteliği resen mevcut duruma göre tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. (Değişik 13/28 cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Belirtilen haklar ve şerhler, tapuda; tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk, tescil, kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisine ilişkin işlemlerin yapılmasına engel teşkil etmez ve bu işlemlerde maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaz. (Ek cümle:4/7/2019- 7181/24 md.) Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında belirtilen haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın sadece söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde devam ettirilir. (Değişik cümle:4/7/2019-7181/24 md.) Uygulama alanında cins değişikliği, tevhit, ifraz, alan düzeltme, taksim, ihdas, terk ve tescil işlemleri muvafakat aranmaksızın Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında uygulama yapılan etap veya adada, riskli yapılarda ise bu yapıların bulunduğu parsellerde, yapılar yıktırılmadan önce, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemlerine, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, yapının paydaşı olup olmadıkları gözetilmeksizin sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek ve bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. (Değişik cümleler:29/11/2018-7153/23 md.) Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde bu paylar, riskli alanlar ve rezerv yapı alanlarında Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Riskli yapılarda ise anlaşma sağlayan diğer paydaşlara veya anlaşma sağlayan paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılmasını kabul etmek şartıyla üçüncü şahıslara satış yapılıncaya kadar satış işlemi tekrarlanır. (Ek cümle:29/11/2018-7153/23 md.) Hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile alınan karara katılmayan maliklerin arsalarının veya arsa paylarının Kanun uyarınca satış yapılıncaya kadar, anlaşma sağlayan paydaşlar dışındaki üçüncü kişilere satılması durumunda, tapuda tescil işlemi yapılabilmesi için satın alanın elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesi zorunludur” şeklinde yeniden düzenlenmiştir. 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinde de riskli yapıların bulunduğu parsellerde, riskli alanlarda ve rezerv yapı alanlarında yapılacak uygulama esasları hüküm altına alınmıştır.
21. Yukarıda açıklanan yasal düzenlemeler ışığında somut olay incelendiğinde, davacı ... ili ... ilçesi ... Mahallesi 3122 ada 114 parsel sayılı taşınmazda bulunan 20 nolu bağımsız bölümün malikidir. Dosyada mevcut delillere göre 3122 ada 114 parseldeki tüm bağımsız bölümler üzerine ... Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünün 16.07.2013 tarihli ve 5538 sayılı talebi üzerine tapu müdürlüğünce “6306 sayılı Kanun gereğince riskli yapıdır” belirtmesi konulmuş, bir kısım bağımsız bölüm maliklerinin itirazı üzerine ... 1 Nolu Riskli Yapı Tespitine İtiraz Değerlendirme Heyetinin 28.11.2013 tarihli ve 23-1 sayılı kararı ile binanın riskli yapı olması nedeniyle itirazların reddine karar verilmiştir.
22. Bunun üzerine davacı tarafından Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 16.07.2013 tarihli işleminin iptali için idare mahkemesine dava açılmış, ... İdare Mahkemesinin 15.01.2015 tarihli ve 2013/1803 E. 2015/29 K. sayılı kararı ile taşınmazın riskli yapı olarak belirlenmesine ilişkin dava konusu işlemde hukuka ve mevzuata aykırılık bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş, verilen karar temyiz edilmeksizin 04.05.2015 tarihinde kesinleşmiştir.
23. Riskli yapı tespitinin kesinleşme sürecinden sonra olağanüstü genel kurul toplantısının iptali istemine ilişkin olarak somut olay özelinde açıklama yapılması gerekmektedir.
24. Dosya içerisinde bulunan 19.10.2014 tarihli olağanüstü genel kurul toplantı tutanağında, hazirun cetvelinin kontrol edildiği, toplantıya 2/3 çoğunluğun katıldığı, binanın 6306 sayılı Kanun uyarınca yenilenmesine ilişkin uygulanacak usul ve esasların görüşülmesine geçildiği, bu bağlamda yüklenicinin kim olacağı, yüklenici ile paylaşımın nasıl yapılacağı, yıkım işleminin kime yaptırılacağı, yüklenici ve kat maliklerinin yükümlülükleri, 6306 sayılı Kanun uyarınca Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığına ve belediyelere yapılacak müracaatlar, yükleniciye verilen yetkiler ile aboneliklerin sonlandırılmasına ilişkin bir takım düzenlemeler bulunmaktadır. Ayrıca riskli yapı tespitinin kesinleşmesi üzerine kat malikleri kurulu tarafından 19.10.2014 tarihli toplantıda yeni bir yıkım kararı alınmamış, sadece yıkım işleminin kime yaptırılacağı hususu düzenlenmiş ve mevcut durumda dava konusu taşınmaz üzerindeki yapı yıkılmıştır.
25. ... Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünün 6306 sayılı Kanun kapsamında satış işlemi konulu bila tarihli yazısında; 3122 ada 114 parselde yer alan 6306 sayılı Kanun kapsamındaki riskli yapı ile ilgili tüm işlemlerin tamamlandığı, Uygulama Yönetmeliğinin 15. maddesinin 2 fıkrası uyarınca gerekli işlemlerin yapıldığı, 19.11.2014 tarihinde ihtarname çekildiği, ..., ..., ...’ın karara katılmadığı belirtilerek karara katılmayanların paylarının satış işlemlerinin gerçekleştirilmesinin istendiği, söz konusu satış işleminin gerçekleştirilebilmesi için 27.08.2015 tarihinde Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünde hazır bulunulmasının gerektiği belirtilmiştir.
26. Dosya kapsamı ve tüm bu açıklamalara göre; dava konusu taşınmazdaki tüm bağımsız bölümlerde bulunan riskli yapı tespitinin kesinleşmesi, 19.10.2014 tarihli olağanüstü genel kurul toplantısında alınan kararların 6306 sayılı Kanuna ilişkin olması hususları göz önüne alındığında mahkemece Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine ek olarak 6306 sayılı Kanun ve uygulama yönetmeliği hükümleri de değerlendirilmek suretiyle karar verilmesi gerekmektedir.
27. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında somut olayda Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerinin uygulanması gerektiği, kat malikleri kurulu kararının alındığı tarihte yapının hâlen mevcut olması nedeniyle 6306 sayılı Kanun’un uygulanamayacağı, bu nedenle iptali istenen toplantıya ilişkin hazirun cetveli, toplantı tutanakları celp edilerek bilirkişi incelemesi yaptırılması ve sonucuna göre karar verilmesi, bu itibarla direnme kararının Özel Daire bozma kararında belirtilen nedenlerle bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
28. Hâl böyle olunca direnme kararının, yukarıda açıklanan bu değişik gerekçe ve nedenler ile bozulması gerekmiştir.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacının temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının yukarıda açıklanan değişik gerekçe ve nedenlerden dolayı 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 22.02.2022 tarihinde yapılan ikinci görüşmede oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
Dava; kat mülkiyeti kurulu olan taşınmazda 19.10.2014 gününde Kat Malikleri Kurulu tarafından yapılan olağanüstü toplantı ve bu toplantıda alınan kararların iptali istemine ilişkindir.
Kat maliki olan davacı 26.08.2015 tarihli dilekçesinde yapılan olağanüstü toplantıdan haberinin olmadığını toplantının Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine aykırı olduğunu, 6306 sayılı Yasa değerlendirilerek binanın yıkılması ve müteahhide verilmesi yönünde alınan kararların yok hükmünde olup iptaline karar verilmesini istemiştir.
Mahkemece; dava konusu edilen binanın yıkıldığı kat mülkiyetinin kalmadığı, iptal edilecek kat malikleri kurulu kararı da olamayacağından konusuz kalan davada karar ittihazına yer olmadığına karar verilmiştir.
Özel Daire kararında; 6306 sayılı Yasanın 6/1 maddesine göre üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda en az 2/3 çoğunlukla karar verilebileceğinin belirtildiği ancak bu hükmün ana taşınmazdaki binanın yıkılıp kat mülkiyetinin sona ermesinden sonra uygulanabileceği, her ne kadar davanın devamı sırasında bina yıkılmış ise de kat malikleri kurulu kararının alındığı tarihte yapı mevcut olup Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesi gereğince yıkıma ilişkin böyle bir kararın tüm kat maliklerinin oy birliği ile verecekleri kararla mümkün olduğundan 19.10.2014 günlü kat malikleri kurulu kararının bu koşulu sağlayıp sağlamadığı araştırılmadan yazılı olduğu şekilde hüküm kurulmasının yerinde olmadığı gerekçesiyle bozma kararı verilmiştir.
Uyuşmazlık kat mülkiyeti kurulu olan taşınmazda 19.10.2014 günlü olağanüstü toplantı ve bu toplantıda alınan kararların iptali istemine ilişkindir. Dosyada bulunan tapu kaydı ve yönetim planı incelenmesinde ... ... 3122 Ada 114 Parsel sayılı taşınmazda 1978 yılı itibariyle kat mülkiyetinin kurulu olduğu davacı ...’ın 20 nolu bağımsız bölüm maliki olduğu, taşınmaza 18.12.2013 tarihinde riskli yapı şerhi konulduğu, apartman olağan toplantısının her yıl ocak ayında toplanacağının belirtildiği anlaşılmaktadır.
İptali istenilen 19.10.2014 günlü olağanüstü toplantıya davacının katılmadığı, bu toplantıda 6306 sayılı Yasa doğrultusunda riskli yapı nedeni ile yıkım ruhsatı alınıp boş teslimden sonra yüklenici ... Limited Şirketi ile inşaat yapmak üzere kararlar alındığı anlaşılmaktadır.
Olağanüstü toplantı; Kat Mülkiyeti Kanununun 29. maddesinde düzenlenmiş ve sıkı şekil şartlarına tabidir. Buna göre olağanüstü toplantı yapılması planlanan tarihten en az 15 gün önce tüm kat maliklerine usule uygun çağrı yapılması, bu çağrıda toplantı sebebi ve belirtilen günde çoğunluk sağlanamazsa 2. toplantı gününün de açıkça belirtilmiş olması gerekir.
Kat Mülkiyeti Kanununun 33. maddesinde; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda dava açılmasında süre koşulu aranmayacağı belirtilmiştir.
İptali istenilen toplantıda binanın yıkılması ve 6306 sayılı Yasa doğrultusunda işlem yapılması kararları alındığından Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesine göre oy birliği gerekli olup, aksi hâlde alınan kararın mutlak butlanla yok hükmünde olacağı açık yasa hükmüdür. Anılan toplantıya davacı katılmadığı gibi başka katılmayanlar da olduğu anlaşılmaktadır.
16.05.2012 tarihli AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDAKİ 6306 sayılı Kanunun 6/1 maddesi yapının yıkılarak arsa hâline gelmesi hâlinde daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyetinin sona ereceğini bu hâlden sonra 6306 sayılı Yasa doğrultusunda 2/3 çoğunlukla karar alınabileceğini düzenlemekte olup; anlaşıldığı üzere kat mülkiyeti kurulu, üzerindeki bina yıkılmamış olan hâllerde 2/3 çoğunlukla yıkım kararı alınamayacağı yasa metninden anlaşılmaktadır.
6306 sayılı Yasanın 6. maddesinde yapılan 14.04.2016 tarihli değişiklik ile “YAPILAR YIKTIRILMADAN ÖNCE” hususu yasaya eklenmiş olup bu hâlde kat mülkiyeti kurulu riskli yapı şerhi bulunan taşınmazlarda yapılar yıktırılmadan önce de 2/3 çoğunlukla bu doğrultuda karar alınabileceği yönünde değişiklik yapıldığı anlaşmıştır.
6306 sayılı Yasada 14.04.2016 tarihinde yapılan değişikte 6. maddeye “yapılar yıktırılmadan önce” ibaresi eklenmiş bu hâlde 2/3 çoğunlukla karar alınabileceği belirtilmiş ise de 6. maddenin birinci fıkrası 1. satırı aynen durmakta olup burada binanın yıkılarak arsa hâline gelmesi hâlinden bahsedilirken, eklenen değişiklik ile 2/3 çoğunlukla karar alınabileceği düzenlemesinin kendi içinde çelişir hâle geldiği, bir taraftan binanın yıkılmasından sonra 2/3 çoğunlukla karar alınabileceği belirtilmiş iken bir taraftan da yapılar yıktırılmadan önce de, 2/3 çoğunlukla karar alınabileceği belirtilerek çelişkili bir durum oluşmuştur.
Somut olayda bina henüz yıkılmadan ve kat mülkiyeti devam ederken yıkım kararı alınmış olduğundan uyuşmazlığın çözümü her hâlükarda Kat Mülkiyeti Kanununa tabi olduğu Kat Mülkiyeti Kanununun 45. maddesine göre de yıkıma ilişkin kararın oy birliği ile alınabileceği açık yasa hükmüdür.
6306 sayılı Yasanın riskli yapılarla ilgili 2/3 çoğunlukla karar alınmasına ilişkin 6/1 maddesi Kat Mülkiyeti yada Kat İrtifakı kurulu olmayan yapılar için söz konusudur.
Kat Mülkiyeti Kanununun 46 ve devamı maddelerine göre kat mülkiyetinin hangi hâllerde sona ereceği açıklanmış olup bunun dışında başka bir sebeple sona ermesinin mümkün olmadığı, taşınmaza riskli yapı şerhi konulmasının kat mülkiyetini kendiliğinden sona erdirmeyeceği kaldı ki riskli yapı şerhi konulması hâlinde kat maliklerinin güçlendirme çalışması yapma hakları da bulunduğu, somut olayda öncelikle uygulanması gereken Kat Mülkiyeti Kanunu olup iptali istenilen olağanüstü toplantı ve alınan kararların iptalinde davacının hukukî yararı olduğu, olağanüstü toplantının iptali hakkında karar verilmeden uyuşmazlığın çözüme kavuşturulmasının mümkün olmadığı öncelikle uygulanması gereken yasanın Kat Mülkiyeti Kanunu olduğu aksi hâlde 6306 sayılı Kanunun uygulanması gerektiği yönünde sayın çoğunluğun görüşü doğrultusunda düşünülmesi hâlinde Kat Mülkiyeti Yasası uygulanmayacağı kabul edilmekle görev hususunun gündeme geleceği, belirtilen tüm açıklamalar doğrultusunda Özel Dairenin bozma kararı doğrultusunda işlem yapılması gerektiği düşüncesi ile sayın çoğunluğun aksi yöndeki kararına katılamamaktayız.
Full & Egal Universal Law Academy