MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “yönetici atanması” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın reddine ilişkin karar, davacı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı vekili dava dilekçesinde; müvekkili ile davalıların ... ili, ... ilçesi, ... mahallesi 2863 ada 121 parselde kayıtlı 56 adet bağımsız bölümden ibaret iş merkezi vasıflı ana taşınmazın kat malikleri olduklarını, ancak ana taşınmazın yönetimi konusunda anlaşamadıklarını, Kat Mülkiyeti Kanunu’nun (KMK) 34/2. maddesine göre sekizden fazla bağımsız bölüm olduğu için ana taşınmaza yönetici atanmasının zorunlu olduğunu ileri sürerek KMK'nın 34/2. maddesi uyarınca dava konusu taşınmaza yönetici atanmasını talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı ... ve arkadaşları vekili ile davalı ... vekili cevap dilekçelerinde; dava konusu binada halihazırda bir yöneticinin bulunduğunu, 05.01.2015 tarihli kat malikleri kurul toplantısında alınan karar ile davalılardan ...'in dava konusu edilen binada yönetici olarak seçildiğini ve görevinin 05.01.2016 tarihine kadar devam edeceğini, yönetici bulunduğu için yeni bir yöneticinin atanmasının hukuken mümkün olmadığını, davanın hem müvekkiller hem de diğer malikler üzerinde baskı kurmak amacıyla kötü niyetli olarak açıldığını, davacının ortak alanların yenileme ve bakım harcamalarına katılmadığını belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
6. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 10.12.2015 tarihli ve 2015/491 E.- 2015/1045K. sayılı kararı ile; tapu kaydı, kat malikleri kurulu karar defteri ve tüm dosya kapsamı nazara alındığında 56 bağımsız bölümden oluşan anataşınmaza 05.01.2015 tarihinde yapılan kat malikleri kurul toplantısında davalılardan ...'in yönetici olarak seçildiği, bahse konu kararın iptal edildiğine ve geçerli olmadığına ilişkin herhangi bir iddia bulunmadığı ve bu kararın hâlen geçerli olduğu gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davacı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 20. Hukuk Dairesinin 02.11.2017 tarihli ve 2017/3662 E.- 2017/8840 K. sayılı kararı ile; “…Dava; Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesi uyarınca yönetici atanması istemine ilişkindir.
Mahkemece; dava konusu anataşınmazın tapu kaydı, yönetim planı, 05.01.2015 tarihli toplantı tutanakları, hazirun cetvelleri celbedilerek, 05/01/2015 tarihli toplantıda yapılan yönetici seçiminin Kat Mülkiyeti Kanununun 34. maddesine uygun olarak yapılıp yapılmadığı yönünden inceleme yapılıp, oluşacak sonuca göre bir hüküm kurulması gerekirken, anlatılan gerekçe ile karar verilmiş olması usûl ve yasaya aykırı olup, bozma nedenidir…” gerekçesiyle kararın bozulmasına karar verilmiştir.
Direnme Kararı:
9. ... Sulh Hukuk Mahkemesinin 05.06.2018 tarihli ve 2018/549 E.- 2018/1023K. sayılı kararı ile önceki gerekçeye ek olarak; yönetici seçimine ilişkin toplantının 05.01.2015 tarihinde gerçekleştirildiği, işbu davanın 08.06.2015 tarihinde açıldığı, davacı ...'ın 08.10.2015 tarihli celsede yönetici seçiminden haberdar olduğu, o tarihten sonra ise karar tarihi olan 10.12.2015 tarihine kadar yönetici seçiminin yapıldığı, 05.01.2015 tarihli kat malikleri kurul toplantısının iptali için herhangi bir dava açıldığına dair mahkemeye bir bildirimde bulunulmadığı gibi 6 aylık hak düşürücü sürenin de geçmiş olduğu ve yönetici seçimine ilişkin kararın iptal edilinceye kadar geçerli olup yok ve butlanla hükümsüz sayılacak kararlardan olmadığı göz önüne alındığında Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 34. maddesi uyarınca yapılacak incelemenin, kat malikleri kurul toplantısının iptali için dava açılması hususunda yasada öngörülen sürenin göz ardı edilmesi sonucunu doğuracağı, dolayısıyla süresinde açılması ve koşulların gerçekleşmesi hâlinde, kat malikleri kurul toplantısının iptali ile alınacak sonucun, iddianın niteliğine nazaran işbu davanın konusu yapılmasının mümkün olamayacağı gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; yönetici atanması istemine ilişkin eldeki davada, yönetici seçiminin Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesine uygun olarak yapılıp yapılmadığı yönünden mahkemece araştırma yapılmasının gerekip gerekmediği noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Konunun açıklığa kavuşturulması için öncelikle ilgili yasal düzenlemelerin incelenmesinde yarar bulunmaktadır.
13. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinde “…(Değişik Fıkra RGT: 28.11.2007 RG No: 26714 Kanun No: 5711/17) Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilir; kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tesbit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
(Değişik Fıkra RGT: 28.11.2007 RG No: 26714 Kanun No: 5711/17) Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir. 25 inci madde hükmü saklıdır…” hükmü öngörülmüştür. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33. maddesinin birinci fıkrası hangi durumlarda yargı yoluna başvurulabileceğini göstermiştir. Bunlar kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine iptal davası açılması ve kat maliklerinin ya da onların bağımsız bölümlerinden sürekli yararlanan diğer kişilerin borç ve yükümlerini yerine getirmemeleri yüzünden zarara uğranılması hâlidir. Kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine kurul toplantısına katılan ancak bu toplantıda alınan karara aykırı oy kullanan her bir kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan kat maliklerinden her biri kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde; her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anataşınmazın bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine bu kararın iptali için dava açabilir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaksızın her zaman iptal davası açılabilir.
14. Aynı Kanun’un 34. maddesi “…Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye veya üç kişilik bir kurula verebilirler; bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
Anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir.
Anagayrimenkulün bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır.
Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır.
Yönetici her yıl kat malikleri kurulunun kanuni yıllık toplantısında yeniden atanır; eski yönetici tekrar atanabilir.
Kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanır. Bu yönetici, aynen kat maliklerince atanan yöneticinin yetkilerine sahip ve kat maliklerine karşı sorumlu olur.
Sulh mahkemesince atanan yönetici, bu atanma üzerinden altı ay geçmedikçe, kat malikleri kurulunca değiştirilemez Ancak haklı bir sebep çıkarsa, onu atamış olan sulh mahkemesi, değiştirmeye müsaade edebilir.
Yönetici atanırken kendisiyle yapılan sözleşmede, teminat göstermesi şart edilebilir; sözleşmede böyle bir şart olmasa bile, haklı bir sebebin çıkması halinde kat malikleri kurulu, yöneticiden teminat göstermesini istiyebilir.
(Değişik Fıkra RGT: 28.11.2007 RG No: 26714 Kanun No: 5711/18) Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısı yanına veya girişte görülecek bir yere çerçeve içinde asılması mecburidir. Bu yapılmazsa, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilir.” şeklinde düzenleme içermektedir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesinde yönetim işlerinin kat maliklerinin atayacağı yönetici ya da yönetim kurulu eliyle yürütüleceği hükme bağlanmıştır. Buna göre anataşınmazın sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa yönetici atanması zorunludur. 6. fıkra ise yöneticinin atanabileceği durumları öngörmektedir. Kat malikleri anataşınmazın yönetiminde anlaşamazlarsa veya toplanıp da yönetici atayamazlarsa o taşınmazın bulunduğu sulh mahkemesince kat maliklerinden birinin başvurusu üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra bir yönetici atanır (Germeç, Mahir Ersin; Kat Mülkiyeti Hukuku, Ankara 2020 s. 926).
15. 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 25. Maddesi; “(1) Kanunda öngörülen istisnalar dışında, hakim, iki taraftan birinin söylemediği şeyi veya vakıaları kendiliğinden dikkate alamaz ve onları hatırlatabilecek davranışlarda dahi bulunamaz.
(2) Kanunla belirtilen durumlar dışında, hakim, kendiliğinden delil toplayamaz” hükmünü içermektedir. Dava ile ilgili olguların hazırlanmasında, tarafların yanında, hâkimin de görevli olmasına, kendiliğinden araştırma ilkesi denir. Bu ilke kamu düzenini ilgilendiren çekişmeli davalarda ve çekişmesiz yargı işlerinde önem gösterir. Dava malzemesinin taraflarca getirilmesi ilkesi, dava malzemelerinin mahkemeye kimin tarafından getirileceğiyle ilgili bir ilkedir. Buna göre, hâkim kendiliğinden, taraflarca ileri sürülmemiş vakıaları araştıramaz, hükmüne esas alamaz. Mahkeme sadece tarafların getirdiği vakıalara göre talep sonucunu inceleyip karar verir.
16. Eldeki dava Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 34. maddesi uyarınca yönetici atanması istemine ilişkin olup, davacı ...'ın dava konusu taşınmazda 1(1/2), 4, 44, 45, 46, 47, 48, 49, 50, 51, 52, 53, 54, 55, 56 nolu bağımsız bölümlerin, davalılardan ...'in 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 27, 28, 29, 30 nolu bağımsız bölümlerin, ...'ın 3 nolu bağımsız bölümün, davalılardan ..., ..., ... ve ...'nin kök murisi ve tapu maliki ...'ın 07.05.2014 tarihinde vefat ettiği ve 1(1/2), 2, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 31, 32, 33, 34, 35, 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42, 43 nolu bağımsız bölümlerin maliki oldukları görülmüştür. Yönetim planının 23. maddesinde kat malikleri kurulunun her yıl Ocak ayının ilk onbeş günü içinde yapacağı toplantıda kendi aralarından veya dışarıdan birinin yönetici olarak seçilebileceği düzenlenmiş olup, 05.01.2015 tarihli kat malikleri kurulu toplantısında kat maliki ...'in yönetici olarak seçildiği anlaşılmıştır.
17. Yukarıda yapılan açıklamalar ve dosya kapsamına göre; eldeki davanın yönetici atanması istemine ilişkin olduğu, 05.01.2015 tarihinde yapılan yönetici seçimine ilişkin kat malikleri toplantısında alınan kararların iptaline ilişkin yasal sürede (§13) dava açılmadığı, bu nedenle kararın geçerliliğini koruduğu, mahkemenin de sadece tarafların getirdiği vakıalara göre talep sonucunu inceleyip karar vereceği hususu birlikte değerlendirildiğinde, mahkemece verilen direnme kararı yerindedir.
18. Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında; yönetici atanmasına ilişkin kat malikleri kurulunca alınmış bir karar olduğu hâlde bu kararın varlığını gerek bilerek gerekse bilmeyerek olsun yönetici atanması talebiyle dava açılmış ve ayrıca iptal talebinde bulunulmamış ise yönetici seçimi kararının geçerli bir karar olup olmadığının araştırılması, geçerli bir karar var ise davanın reddedilmesi, toplantı ve karar nisaplarına uyulmadan bir karar alınmış ise hâkimin bu durumu kendiliğinden gözetip yokluk yaptırımına tabi başından beri geçersiz bir karar bulunduğunu tespit etmek suretiyle yönetici atanmasına karar vermesi gerekeceğinden hükmün bozulması gerektiği görüşü ileri sürülmüş ise de, bu görüş Kurul çoğunluğu tarafından benimsenmemiştir.
19. Hâl böyle olunca usul ve yasaya uygun olan direnme kararı onanmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddi ile direnme kararının 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince ONANMASINA,
Harç peşin alındığından harç alınmasına yer olmadığına,
Aynı Kanun’un 440. maddesi uyarınca kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 17.05.2022 tarihinde oy çokluğu ile karar verildi.
KARŞI OY
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanununda (KMK) yönetici atanmasıyla ilgili olarak; kat maliklerinin, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye (yönetici) veya üç kişilik bir kurula (yönetim kurulu) verebilecekleri (34/1), anagayrimenkulün sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanmasının mecbur olduğu (34/2), yöneticinin, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanacağı (34/4), kat malikleri anagayrimenkulün yönetiminde anlaşamaz veya toplanıp bir yönetici atayamazlarsa, o gayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine ve mümkünse diğerleri de dinlendikten sonra, gayrimenkule bir yönetici atanacağı (34/6) hükümleri bulunmaktadır.
Kat malikleri kurulunun toplantı ve karar nisabı; ilk toplantı için, kat maliklerinin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasiyle toplanıp oy çokluğuyla karar vermek, yeter sayının sağlanamaması nedeniyle ilk toplantının yapılamaması hâlinde, ikinci katılanların salt çoğunluğuyla karar vermek (KMK 30) şeklinde ise de yönetici seçimi bakımından nisap arklı bir şekilde olmak üzere kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu şeklinde (34/4) belirlenmiştir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 13.11.2013 tarih, 2013/18-353 Esas, 2013/1569 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere; toplantı ve karar nisabına ilişkin bu hükümler emredici ve kamu düzenine ilişkin olup KMK 30 ve 34. madde anlamında sayı ve pay çoğunluğu sağlanmadan kanuna uygun olarak alınmış bir yönetici seçimi kararından bahsetmek mümkün değildir.
Bu şekilde kanuna aykırı biçimde yönetici seçilmiş olması hâlinde bunun yaptırımının ne olacağı üzerinde de durulmalıdır.
Bir hukukî işlemin kurucu unsurlarının tamam olmaması hâlinde işlem yokluk yaptırımına tabiyken, kurucu unsurları tamam olan bu işlemin kamu düzenini ilgilendirecek önemde olan geçerlilik şartlarından birinin gerçekleşmemiş olması durumunda ise hukukî işlem mutlak butlan yaptırımına tabidir.
Yönetici seçimine ilişkin karar, kat maliklerinin oluşturduğu topluluğun iradesidir. Kat malikleri kurulu kararının yokluk yaptırımına tabi olması için kurucu unsur olan iradenin oluşmamış olması gerekmektedir. Kat malikleri kurulunun alacağı kararlarda irade unsuru karar yeter sayısı için öngörülen yeterli çoğunluğa ulaşılmayla gerçekleşir. Kurulda, karar yeter sayısı için öngörülen çoğunluğun oluşmamasına rağmen karar alınmışsa kurucu unsurun eksikliğinden dolayı alınan karar yokluk yaptırımına tabi olacaktır.
Yokluk yaptırımına ilişkin bir kararın iptali için dava açılmasında hukukî yararın bulunmadığı düşünülebilir ise de yokluk durumun varlığı konusunda düşülen ihtilaf nedeniyle de kat malikleri arasında uyuşmazlık çıkması mümkün olduğundan alınan yönetici seçimi kararının yok hükmünde olduğunun tespiti için dava açılabileceğinin kabulü gerekir.
Kanunda, kat malikleri kurulunca verilen kararlar aleyhine, kurul toplantısına katılan ancak 32 nci madde hükmü gereğince aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her hâlde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabileceği, kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmayacağı (KMK 33/1) hükmü bulunmaktadır. Bu hüküm ile yokluğun tespiti davasından daha öte olmak üzere yokluk yaptırımına tabi olan kararın iptalinin istenebileceği düzenlenmiştir. Bu hükmün varlığı yokluk yaptırımına tabi olan yönetici seçimi kararının iptal edilinceye kadar hukuken geçerli ve sonuç doğuran bir karar olarak kabul edilmesi gerektiği sonucunu ortaya koymaz.
Yokluk yaptırımına tabi bir yönetici seçimi söz konusu olduğunda kat maliki bu kararın iptalini isteyebileceği gibi bu kararın yok hükmünde olduğunun tespitini de isteyebilir. Bu şekilde bir yönetici seçilmiş olduğu hâlde iptal talebinde bulunulmaksızın KMK 34/6. madde kapsamında yönetici atanması talep edilmiş ise bu durumda hâkim öncelikle yönetici atanması kararının geçerli olup olmadığını inceleyecektir. Zira böyle bir talep önceki kararın yok hükmünde olduğunun tespiti talebini de içermiş olacaktır. Bu durumda hâkim yaptığı inceleme sonucu yönetici seçimi kararının yok hükmünde olduğunu belirler ise bu durumu tespit edip KMK 34/6. madde kapsamında yönetici atanmasına karar verebilecektir.
Yukarıda yapılan açıklama ve sözü edilen kurallarla birlikte somut olay değerlendirildiğinde; davacının 08.06.2015 tarihinde yönetici atanması talebiyle dava açtığı, bu tarihten daha önce olmak üzere 05.01.2015 tarihinde yönetici atanmasına ilişkin karar alınmış olduğu, davacının bu kararı yargılama sırasında 08.10.2015 tarihinde öğrendiği ve karar tarihi olan 10.12.201 tarihine kadar bu kararın iptali için ayrı bir dava da açmadığı dosya kapsamından anlaşılmaktadır
Yönetici atanmasına ilişkin bir karar olduğu hâlde bu kararın varlığını gerek bilerek gerekse bilmeyerek olsun yönetici atanması talebiyle bir dava açılmış ve ayrıca iptal talebinde bulunulmamış ise yönetici seçimi kararının geçerli bir karar mı ya da yokluk yaptırımına tabi bir karar mı olduğunun araştırılması, geçerli bir karar var ise davanın reddedilmesi, toplantı ve karar nisaplarına uyulmadan bir karar alınmış ise hâkimin bu durumu kendiliğinden gözetip yokluk yaptırımına tabi başından beri geçersiz bir karar bulunduğunu tespit etmek suretiyle yönetici atanmasına karar vermesi gerekecektir.
Bozma kararında belirtilen araştırılması gereken hususlar, yukarıda açıklanan esaslara uygun bir değerlendirme ile karar verilebilmesi için gerekli olup, Özel daire kararı gibi hükmün bozulması gerektiği görüşünde olduğumdan dava tarihinden önce atanmış yönetici bulunduğu ve yönetici atanmasına ilişkin kat malikleri kurulu kararının geçersizliği ileri sürülüp iptalinin istenmediği gerekçesiyle verilen direnme hükmünün onanması yönünde oluşan değerli çoğunluk görüşüne katılamıyorum.
Full & Egal Universal Law Academy