MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
Taraflar arasındaki “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda Kemalpaşa 2. Asliye Hukuk Mahkemesince davanın kabulüne dair verilen 29.05.2014 tarih ve 2013/249 E., 2014/403 K. sayılı karar, davacı ... vekili ve davalılar vekili tarafından ayrı ayrı temyiz edilmekle, Yargıtay (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin 24.10.2016 tarih ve 2016/9436 E., 2016/11586 K. sayılı kararı ile;
“…Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı kanıtlarla yasal gerektirici nedenlere ve özellikle kanıtların takdirinde bir isabetsizlik görülmemesine göre sair temyiz itirazları yerinde değildir.
Ancak;
1-Dava konusu taşınmazın bulunduğu yörede 2013 yılında meydana gelen ani ısı düşüklüğü sebebiyle verimde azalma olduğu bilirkişi raporunda açıklandığından, ilçe tarım müdürlüğünün kiraz için bildirdiği 2011-2012-2013 yılları verim, fiyat ve üretim giderlerinin ortalaması alınmak suretiyle kirazın bulunduğu arazinin m² değerinin belirlenmesi gerekirken, kirazın verimini 600 kg, satış fiyatını 4,25 TL, masrafını ise 1,020 TL üzerinden hesaplayan bilirkişi raporuna göre karar verilmesi,
2-Dava konusu taşınmazın bulunduğu yer, konumu ve bilirkişi raporunda belirtilen objektif değer artışına etki eden hususlar dikkate alındığında, %125 oranında objektif değer artışı uygulanması gerekirken, bu oranı %40 olarak uygulayan bilirkişi raporunun hükme esas alınması,
3-Dava konusu taşınmazın kullanım amacı, yüzölçümü ve geometrik şekli dikkate alındığında, kamulaştırmadan kalan bölümde herhangi bir değer kaybı olmayacağı düşünülmeden, hükme esas alınan bilirkişi kurulu raporunda kamulaştırmadan kalanın bir bölümü için %10 oranında değer kaybı verilerek yüksek bedel tespiti,
4-Kamulaştırma bedeline işletilecek faizin başlangıç ve bitiş tarihinin kararda açıkça gösterilmemesi,
Doğru görülmemiştir…”
gerekçesiyle bozulmuş; davacı ... vekilinin ve davalılar vekilinin ayrı ayrı karar düzeltme istekleri üzerine bu kez 5. Hukuk Dairesinin 01.11.2017 tarih ve 2017/22728 E., 2017/24077 K. sayılı kararı ile (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin bozma kararı kaldırılarak;
“…a)Yargıtay uygulamalarına göre arazi niteliğindeki bir taşınmazın değeri belirlenirken daha önceki yıllara ilişkin olarak (5 yıl) normal koşullarda Tarım İlçe Müdürlüğünce tespit edilen verim miktarlarının ortalamasının dikkate alınması gerekir. Verim miktarlarının geçmiş yıllara oranla bir yılda bu denli değişip azalmış olmasının olağan kabulü mümkün değildir.
Bu durumda mahkemece 2013 yılında Kemalpaşa İlçesinde olağandışı durumlar nedeniyle verim düşüklüğü olduğundan bahisle indirim yapılmadan taşınmazın normal veriminin alındığı yıllar ortalamasına göre taşınmaz bedelinin tespit edilmesi gerektiği gözetilmeden dekara verim miktarlarında indirim yapılarak değer biçen rapora göre bedel tespit edildiği,
b)Sulu tarım arazisi niteliğindeki taşınmazın özellikleri dikkate alınarak kapitalizasyon faiz oranının % 4 oranında kabulü ile buna göre hesaplama yapılması gerekirken, % 5 oranında alınmak suretiyle aza hükmedildiği,
c)Türkiye ortalamasına göre üretim masraflarının brüt gelirin 1/3'ünden fazla olamayacağını gözetmeden hesap yapan bilirkişi kurulu raporu esas alınarak hüküm kurulduğu,
d)Dava konusu taşınmazın konumu ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri dikkate alınarak, tespit edilen metrekare birim fiyatına ilave edilecek objektif değer artırıcı unsurun % 300 oranında olacağı gözetilmeden, daha düşük objektif değer artış oranı kabul eden bilirkişi raporuna göre eksik bedel tespit edildiği,
Bu defa yapılan incelemede anlaşıldığından;
Kapatılan 18. Hukuk Dairesi'nin 2016/9436 Esas, 2016/11586 Karar sayılı bozma ilamının kaldırılmasına karar verildikten sonra yapılan incelemede;
Dava, 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 10. maddesine dayanan kamulaştırma bedelinin tespiti ve kamulaştırılan taşınmazın yol olarak terkini istemine ilişkindir.
Mahkemece davanın kabulüne karar verilmiş, hüküm taraf vekillerince temyiz edilmiştir.
Kapama kiraz bahçesi niteliğindeki Aşağımahalle mahallesi 160 ada 21 parsel sayılı taşınmazın zeminine gelir metoduna göre değer biçilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde yöntem itibariyle bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;
1)Yargıtay uygulamalarına göre arazi niteliğindeki bir taşınmazın değeri belirlenirken daha önceki yıllara ilişkin olarak (5 yıl) normal koşullarda Tarım İlçe Müdürlüğünce tespit edilen verim miktarlarının ortalamasının dikkate alınması gerekir. Verim miktarlarının geçmiş yıllara oranla bir yılda bu denli değişip azalmış olmasının olağan kabulü mümkün değildir.
Bu durumda mahkemece 2013 yılında Kemalpaşa İlçesinde olağandışı durumlar nedeniyle verim düşüklüğü olduğundan bahisle indirim yapılmadan taşınmazın normal veriminin alındığı yıllar ortalamasına göre taşınmaz bedelinin tespit edilmesi gerektiği gözetilmeden dekara verim miktarlarında indirim yapılarak değer biçen rapora göre bedel tespiti,
2)Sulu tarım arazisi niteliğindeki taşınmazların özellikleri dikkate alınarak kapitalizasyon faiz oranının % 4 oranında kabulü ile buna göre hesaplama yapılması gerekirken, % 5 oranında alınmak suretiyle aza hükmedilmesi,
3)Türkiye ortalamasına göre üretim masraflarının brüt gelirin 1/3'ünden fazla olamayacağının düşünülmemesi,
4)Dava konusu taşınmazın konumu ve bilirkişi kurulu raporunda belirtilen özellikleri dikkate alınarak, tespit edilen metrekare birim fiyatına ilave edilecek objektif değer artırıcı unsurun % 300 oranında olacağı gözetilmeden, daha düşük objektif değer artış oranı kabul eden bilirkişi raporuna göre eksik bedel tespiti,
5)Taşınmazın kullanım amacı, yüzölçümü ve geometrik şekli dikkate alındığında kamulaştırmadan arta kalan bölümünde herhangi bir değer kaybı olmayacağı gözetilmeden, kalan alanın bir kısmı için değer azalışı hesaplayan bilirkişi raporu hükme esas alınmak suretiyle fazlaya hükmedilmesi,
6)Tespit edilen bedele dava tarihinden itibaren dört aylık sürenin dolduğu tarihi takip eden 10.08.2013 tarihinden karar tarihine kadar yasal faiz uygulanmasına karar verilmesi gerektiği halde, faiz başlangıç tarihi hüküm fıkrasında açıkça gösterilmeyerek infazda tereddüde yol açılması,
Doğru görülmemiştir…”
gerekçesiyle karar düzeltme aşamasında yeniden bozularak dosya yerine geri çevrilmekle yeniden yapılan yargılama sonunda mahkemece önceki kararda direnilmiştir.
HUKUK GENEL KURULU KARARI
Hukuk Genel Kurulunca incelenerek direnme kararının süresinde temyiz edildiği anlaşıldıktan ve dosyadaki belgeler okunduktan sonra gereği görüşüldü:
Dava, İzmir ili Kemalpaşa ilçesi Aşağı mahalle 160 ada 21 parsel sayılı taşınmazın 328,05 m2’lik kısmının kamulaştırma bedelinin tespiti ve Karayolları Genel Müdürlüğü adına tescili istemine ilişkindir.
Davacı ... vekili; davalılara ait taşınmazın 328,05 m2’lik kısmının Gebze – Orhangazi -İzmir otoyolu projesi kapsamında kamulaştırılacak olması nedeniyle taşınmazın değerinin belirlenmesi için uzlaşma komisyonu kurulduğunu ve mülk sahiplerinin kamulaştırmaya konu taşınmazı pazarlıkla satmak hususunda iradelerini bildirmek ve uzlaşma komisyonu ile pazarlık görüşmeleri yapmak üzere davet edildiklerini, ancak uzlaşma komisyonuna gelen mülk sahiplerinin belirlenen değeri kabul etmediklerini, bu nedenle de kamulaştırma işleminin satın alma usulü ile gerçekleşmediğini ileri sürerek dava konusu taşınmazın 328,05 m2’lik kısmının kamulaştırma bedelinin tespiti ile Karayolları Genel Müdürlüğü adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalılar vekili; dava konusu taşınmazın Kemalpaşa Belediye sınırları içerisinde kaldığını, tüm belediye hizmetlerinden yararlandığını, taşınmazın OSB Lojistik köyü sahası içinde bulunduğunu ve ticari değerinin oldukça yüksek olduğunu, ayrıca davanın 4 ay içinde sonuçlanmaması halinde 6459 sayılı Kanun uyarınca faize hükmedilmesi gerektiğini savunmuştur.
Mahkemece; taşınmazın değerinin tespiti amacıyla keşif yapıldığı, keşif sırasında taşınmazın kirazlık olarak kullanıldığının ve artezyen kuyusundan sulanma imkanının bulunduğunun gözlemlendiği, fen bilirkişisi tarafından hazırlanan 14.02.2014 tarihli raporda taşınmazın kadastral parsel olduğunun ve kadastral yola cephesinin bulunduğunun, 1/25000 ölçekli İzmir Büyükşehir Bütünü Çevre Düzeni Planına göre tarımsal niteliği korunacak alanlarda kaldığının vurgulandığı, yine bilirkişi kurulu tarafından hazırlanan 11.03.2014 tarihli raporda taşınmazın sulu tarım arazisi olduğunun, kapitalizasyon faiz oranının %5, objektif değer artışının ise %40 olarak tespit edildiğinin bildirildiği, söz konusu bilirkişi kurulu raporunun ayrıntılı ve denetime açık, bilimsel verilere uygun olduğu, kamulaştırma kriterlerine uyduğu, bu yönüyle hüküm kurmaya elverişli bulunduğu gerekçesiyle davanın kabulüne karar verilmiştir.
Davacı ... vekili İle davalılar vekilinin ayrı ayrı temyizi üzerine hüküm (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesince, önce 24.10.2016 tarih ve 2016/9436 E., 2016/11586 K. sayılı karar ile bozulmuş; davacı idare vekilinin ve davalılar vekilinin ayrı ayrı karar düzeltme talepleri üzerine bu kez 5. Hukuk Dairesince ilk bozma kararının kaldırılmasına karar verildikten sonra 01.11.2017 tarih ve 2017/22728 E., 2017/24077 K. sayılı karar ile yerel mahkeme kararı yeniden bozulmuştur.
Yerel mahkemece; Yargıtay bozma kararında kapama kiraz bahçesi olarak değerlendirilen taşınmaz için %300 objektif değer artışının uygulanmasının gerektiği belirtilmiş olup, bu oranın ve diğer bozma gerekçelerine göre taşınmazın değerinin belirlenmesi halinde metrekare değerinin 232,9TL olacağı, daha önce aynı mahkemede görülen 2014/235 E. sayılı dosyada kamulaştırması yapılan Ulucak mahallesinde bulunan 1207 parsel sayılı taşınmazın metrekare birim fiyatının 150,63TL olarak tespit edildiği, 2014/230 E., 2014/610 K. sayılı dosyada Ulucak mahallesinde yer alan 1240 parsel sayılı taşınmazın metrekare birim fiyatının 150,63TL olarak bulunduğu, yine 2014/157 E., 2014/852 K. sayılı dosyada Kuyucak Köyü 226 parsel sayılı taşınmazın metrekare birim fiyatının 132TL olarak, 2014/190 E., 2014/604 K. sayılı dosyada Ansızca köyü 43 parsel sayılı taşınmazın metrekare birim fiyatının 131.80TL olarak hesaplandığı, örnek olarak verilen dosyalardaki parsellerin arsa kabul edildiği ve belirlenen metrekare birim fiyatlarının Yargıtay tarafından kabul edildiği, ancak bu kararların, üzerinde bulunan irtifak hakkının fiyatı düşüreceği veya kamulaştırmadan arta kalan kısımdaki değer düşüklükleri gibi gerekçelerle bozulduğu, uygulanan en yüksek objektif değer artışı oranının Ulucak bölgesine ait bulunduğu, bu bölgede arsa kabul edilen taşınmazların metrekare birim fiyatlarının 131,80 ile 150.63TL arasında değişim gösterdiği, arsa vasfında olup olmadığı hususunda herhangi bir tartışma olmayan ve gelir metoduna göre değeri belirlenen dava konusu taşınmazda %300 oranında objektif değer artışı uygulanması halinde bulunan 232,90TL metrekare birim fiyatının arsa kabul edilen taşınmazlarda dahi yer almadığı göz önünde bulundurulduğunda oranın Kamulaştırma Kanunu’nun asıl amacı olan gerçek değeri belirleme amacına uygun düşmeyeceği, burada yan yana parsellere farklı objektif değer artış oranı uygulanması gibi bir sonucun ortaya çıkması muhtemel ise de, kapatılan 18. Hukuk Dairesi’nin yan yana parseller yanında aynı parselin içinde dahi farklı objektif değer artış oranları uygulanmasına dair birçok kararının bulunduğu, kanunun amacı gerçek değeri belirlemek olduğundan bu amaca hizmet edebilecek metotların değerlendirilmesinin uygun olacağı belirtilerek dava konusu taşınmazın özelliklerine göre bu kez 18. HD’nin ilk bozma kararında açıkladığı %125 oranında objektif değer artış oranı uygulanmasının doğru olacağı gerekçesiyle bozma kararının 4. bendi yönünden direnme kararı verilmiştir.
Direnme kararı davacı ... vekili ve davalılar vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; dava konusu taşınmazın niteliği ve bilirkişi raporunda belirtilen özellikleri dikkate alındığında, tarım arazisi niteliğinde bulunan taşınmazdaki objektif değer artırıcı unsur oranının %300’den az olup olamayacağı noktasında toplanmaktadır.
Hukuk Genel Kurulunda yapılan görüşmeler sırasında işin esasının incelenmesinden önce temyize konu kararın ilk hüküm gerekçesinde yer almayan yeni bir olguya dayalı yeni hüküm niteliğinde olup olmadığı, burada varılacak sonuca göre temyiz incelemesinin Özel Daire tarafından mı yoksa Hukuk Genel Kurulu tarafından mı yapılması gerektiği hususu ön sorun olarak tartışılıp değerlendirilmiştir.
Bilindiği üzere direnme kararının varlığından söz edilebilmesi için mahkeme bozma kararından esinlenerek, yeni herhangi bir delil toplamadan önceki deliller çerçevesinde karar vermeli; gerekçesini önceki kararına göre genişletebilirse de değiştirmemelidir (6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na eklenen “Geçici madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi).
Eş söyleyişle mahkemenin yeni bir bilgi, belge ve delile dayanarak veya bozmadan esinlenip gerekçesini değiştirerek veya daha önce üzerinde durmadığı bir hususu bozmada işaret olunan şekilde değerlendirerek, dolayısıyla da ilk kararının gerekçesinde dayandığı hukuki olguyu değiştirerek karar vermiş olması halinde, direnme kararının varlığından söz edilemez.
Somut olayda mahkemenin %40 objektif değer artışı uygulayan bilirkişi kurulu raporunu esas alarak verdiği davanın kabulüne dair ilk kararın (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesi tarafından %125 objektif değer artışı uygulanması gerektiği gerekçesiyle, sonrasında ise 5. HD tarafından karar düzeltme talebi üzerine (18.HD’nin bozma kararı kaldırılmak suretiyle) %300 objektif değer artış oranı uygulanması gerektiği gerekçesiyle bozulduğu; bozma sonrası yerel mahkemece uygulanan en yüksek objektif değer artışı oranının Ulucak bölgesine ait bulunduğu ve arsa kabul edilen taşınmazların metrekare birim fiyatlarının 131,80 ile 150.63TL arasında değişim gösterdiği, arsa vasfında olup olmadığı hususunda herhangi bir tartışma olmayan ve gelir metoduna göre değeri belirlenen dava konusu taşınmazda ise %300 oranında objektif değer artışı uygulanması halinde taşınmazın metrekare birim fiyatının 232,90 TL olacağı, bu metrekare birim fiyatının arsa kabul edilen taşınmazlarda dahi yer almadığı göz önünde bulundurulduğunda oranın Kamulaştırma Kanunu’nun asıl amacı olan gerçek değeri belirleme amacına uygun olmayacağı belirtilerek dava konusu taşınmazın özelliklerine göre bu kez 18. HD’nin bozma kararında açıklanan %125 objektif değer artış oranı uygulanmak suretiyle direnme olarak adlandırılan kararın verildiği anlaşılmıştır.
Buna göre mahkemenin direnme olarak adlandırdığı temyize konu kararın, usul hukuku anlamında gerçek bir direnme kararı olmadığı, (Kapatılan) 18. Hukuk Dairesinin bozma kararında belirtilen bozma nedeni esas alınmak suretiyle bozmadan önceki kararda tartışılıp değerlendirilmemiş bir gerekçeye dayalı, yeni hüküm niteliğinde olduğu her türlü duraksamadan uzaktır.
Hâl böyle olunca; kurulan bu yeni hükmün temyizen incelenmesi görevi Hukuk Genel Kuruluna değil, Özel Daireye aittir.
Bu nedenle yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosya Özel Daireye gönderilmelidir.
S O N U Ç: Yukarıda gösterilen nedenlerle davacı ... vekili ile davalılar vekilinin ayrı ayrı yeni hükme yönelik temyiz itirazlarının incelenmesi için dosyanın 5. HUKUK DAİRESİNE GÖNDERİLMESİNE, 02.04.2019 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy