MAHKEMESİ:Sulh Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “menfi tespit” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar, davalı vekilinin temyizi üzerine Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacılar İstemi:
4. Davacılar vekili; müvekkillerinden ...’in 01.02.2011 tarihli sözleşme ile davalının taşınmazını işyeri olarak kiraladığını, diğer davacının ise kira sözleşmesine kefil olduğunu, Çankaya Belediyesince işyeri açma ve çalışma ruhsatı verilmesine rağmen 19.03.2012 tarihinde işyerinin imara aykırı olduğunun ve düzeltilmesi gerektiğinin bildirildiğini, bu durumun davalıya iletildiğini ancak herhangi bir girişimde bulunulmaması üzerine 06.08.2012 tarihinde işyerinin zabıta ekiplerince mühürlendiğini, davalının projede garaj olarak görünen yeri dükkâna çevirerek kiraya verdiğini, imara aykırılığı bildiğini ve kötüniyetli olduğunu, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilerek anahtarın 12.12.2012 tarihinde notere teslim edildiğini, kefil olan diğer davacının sorumluluğunun ise bir yıllık sözleşme süresinin dolmasıyla sona erdiğini, buna rağmen davalının müvekkilleri aleyhine Ankara 25. İcra Müdürlüğünün 2013/13637 sayılı dosyası ile müvekkillerinin kiracı olmadığı yedi aylık döneme ilişkin kira alacağını takibe koyduğunu ileri sürerek haksız takip nedeniyle borçlu olunmadığının tespitine, kötüniyetli olması nedeniyle alacağın %20 sinden aşağı olmamak üzere davalı aleyhine kötüniyet tazminatına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı cevabı:
5. Davalı vekili; kiralananın bulunduğu cadde üzerindeki tüm işyerlerinin imar durumunun aynı olduğunu, anılan imara aykırılığın ticarî faaliyete engel teşkil etmediğini, Çankaya Belediyesi Zabıta Müdürlüğü tarafından mührün 08.08.2012 tarihinde kaldırıldığını, feshin haklı nedene dayanmaması sebebiyle kira bedelinin ödenmesi gerektiğini, kiralananda davalıya ait eşyaların bulunması nedeniyle farklı iddialar ortaya atılabileceğinden anahtar tesliminin kabul edilmediğini, tahliyenin 31.05.2013 tarihinde gerçekleştiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
İlk Derece Mahkemesi Kararı :
6. Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 30.04.2015 tarihli ve 2013/1297 E., 2015/688 K. sayılı kararı ile; davalı kiraya verenin kiralananı kullanıma hazır teslim etme ve bulundurma yükümlülüğü olduğu, taşınmazın projeye aykırı kullanım nedeniyle mühürlendiği, davacının kusuru olmaksızın faaliyetini sürdüremediği, bu durumda feshin haklı olduğu gibi ayıbın da gizli olduğu, davacının ayıp nedeniyle makul sürede bildirimde bulunduğu, ayrıca Ruhsat Denetim Müdürlüğünce yapılan denetimde 25.09.2012 tarihinde taşınmazda dava dışı Dilek Mobilya Ltd. Şti’nin satış yeri olarak faaliyette bulunduğunun tespit edildiği, buna rağmen davalının 01.11.2012 tarihinden itibaren kira bedeli için takip yapmasının kötüniyetli olduğu gerekçesiyle davanın kabulüne, yapılan icra takibinden ötürü davacının borçlu olmadığının tespitine, asıl alacağın %20'si oranında 4.780TL kötüniyet tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz isteminde bulunulmuştur.
8. Yargıtay (Kapatılan) 6. Hukuk Dairesinin 30.03.2016 tarihli ve 2015/7293 E., 2016/2545 K. sayılı kararı ile; “…1-Dosya kapsamına, toplanan delillere, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verilmiş olmasına ve takdirde de bir isabetsizlik bulunmamasına göre davalı vekilinin davacılardan kefil ... hakkındaki hükme yönelttiği temyiz itirazları yerinde değildir.
2-İcra takibine konu edilen ve hükme esas alınan 01.02.2012 başlangıç tarihli ve 1 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmede kira bedeli aylık 3.000,00 TL olarak kararlaştırılmıştır. Davacı ... Ankara 18. Noterliğinin 04/09/2012 Tarih ve 25336 Y nolu ihtarnamesiyle kira sözleşmesini feshettiğini davalıya bildirmiş ve ihtarname 05/09/2012 de tebliğ edilmiş olmasına rağmen davalı kiralaya anahtarı teslim almayınca taşınmazın anahtarlarını Ankara 13. Noterliği’ne teslim ederek durumu davalıya Ankara 13. Noterliğinin 12/11/2012 Tarih ve 34492 Y. nolu ihtarnamesiyle bildirmiş, ihtarname 14/11/2012 tarihinde tebliğ edilmiştir. Dosya içeriği, kesinleşmiş Ankara 3. İcra Hukuk Mahkemesinin 2013/909 E -2014/199 K sayılı ve 2014/187-296 Ek sayılı kararlarından dava konusu taşınmazın anahtarlarının 14/11/2012 tarihinde davalı kiralayana teslim edildiği açıkça anlaşılmaktadır. Bu somut deliller karşısında davacı kiracı tahliye tarihi olan 14/11/2012 tarihine kadarki kira bedellerinden sorumludur. Öte yandan yapılan takipte davalı kiraya veren kira alacağının tahsili için takip yaptığından kötüniyetli olarak kabul edilip davalı kiraya veren aleyhine %20 kötüniyet tazminatına hükmedilmesi de doğru değildir …” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 01.12.2016 tarihli ve 2016/1420 E., 2016/2119 K. sayılı kararı ile; önceki karar gerekçesi yanında, Ankara 3. İcra (Hukuk) Mahkemesinin 2013/909 E. sayılı dosyasında sınırlı yetki ile verilmiş kararın usul hükümleri uyarınca kesin hüküm niteliğinde olmadığı, davalı tarafça mührün bozulduğu gerekçesi ile davacı tarafından savcılığa yapılan başvuru sonrasında kovuşturmaya yer olmadığına karar verilmiş ise de taşınmaz sahibinin başvurusu üzerine 08.08.2012 tarihinde belediye görevlilerince açılıp sahibine teslim edilen dava konusu yerin Ruhsat Denetim Müdürlüğünce yapılan 25.09.2012 tarihindeki denetimde dava dışı Dilek Mobilya Ltd. Şti. nin kullanımında olduğunun tespit edildiği, dolayısıyla davalının kira için talepte bulunduğu 01.11.2012 tarihinden çok önce anahtarı belediyeden alıp yeniden başkasının kullanımına vermesine rağmen dava konusu takibi yaptığı, belediyenin kilit değiştirmesi nedeni ile davacı tarafça notere tevdi edilen anahtarın noterden alınmasında yarar kalmadığı, davalının kötüniyetle icra takibi başlattığı kanaatinin hasıl olduğu gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
10. Mahkemenin direnme kararına karşı süresi içinde davalı vekilinin temyiz isteminde bulunması üzerine Hukuk Genel Kurulunun 15.11.2017 tarihli ve 2017/(6)3-2614 E., 2017/1388 K. sayılı kararı ile; usulün aradığı nitelikleri haiz kısa karar kurulmadığı gerekçesiyle hükmün usulden bozulmasına karar verilmiştir.
11. Ankara 5. Sulh Hukuk Mahkemesinin 03.04.2018 tarihli ve 2017/2206 E., 2018/679 K. sayılı kararı ile; Hukuk Genel Kurulunun usul bozması doğrultusunda önceki gerekçeyle davanın kabulü yönünde direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
12. Direnme kararı süresi içinde davalı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
13. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; davacılardan ... ile davalı arasında 01.02.2012 başlangıç tarihli ve bir yıl süreli kira sözleşmesi düzenlendiği ve anılan davacı tarafından işyerinin anahtarının notere teslim edildiğine dair ihtarnamenin davalıya 14.11.2012 tarihinde tebliğ olduğu hususunda uyuşmazlık bulunmayan eldeki davada, 25.09.2012 tarihindeki denetimde işyerinin dava dışı bir şirketin kullanımında olduğunun tespit edildiği gerekçesiyle davalının kira alacağının bulunmadığına ve takibin kötüniyetle yapıldığına karar verilmesinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
14. Uyuşmazlığın çözümü açısından öncelikle kira sözleşmesinin hukuksal niteliğinin açıklanmasında yarar vardır.
15. Kira sözleşmesi kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanılmasıyla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir. Bu tanımdan da anlaşılacağı üzere kira sözleşmesi karşılıklı edimleri içeren bir sözleşmedir.
16. Başka bir anlatımla kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesi karşılıklı iradelerin birleşmesi suretiyle oluşur. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiraya verendir.
17. Hemen belirtilmelidir ki, kiraya veren ve mal sahipliği sıfatlarının aynı kişide toplanması gerekmemektedir. Dava konusu kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan 6570 sayılı Gayrimenkul Kiraları Hakkındaki Kanun’da mülkiyet değil, akit esası kabul edilmiş, bu husus Hukuk Genel Kurulunun 07.11.1962 tarihli ve 6/8 E., 61 K. sayılı kararında da benimsenmiştir.
18. Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkün ve buna ilişkin sözleşme hukuken geçerli olduğundan kiraya verenin mal sahibi olma zorunluluğu yoktur. Bir başka deyişle, mal sahibinin tarafı durumunda bulunmadığı bir kira sözleşmesi yapılabilir ve kural olarak o sözleşmeden doğan hak ve borçlar sözleşmenin taraflarına ait olur.
19. Kira sözleşmesinde kiracının asli edim yükümü, kira bedelinin ödenmesi; kiraya verenin asli edim yükümü ise, kiralananı kira süresince kiracının kullanımına hazır bulundurmasıdır. Kira sözleşmesinin düzenlendiği tarihte yürürlükte bulunan mülga 818 sayılı Borçlar Kanunu’nun (BK) 249. maddesine göre [6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 301] “Mucir, mecuru akitten maksut olan kullanmağa salih bir halde müstecire teslim etmek ve icar müddeti zarfında bu halde bulundurmak ile mükelleftir”. Kiraya verenin teslim borcunu yerine getirmesi tek başına asli edim yükümlülüğünü yerine getirmesi anlamına gelmemekte olup sözleşme süresince de kiralananı kullanıma elverişli bir şekilde bulundurmakla yükümlüdür.
20. Borçlar Kanunu’nun 257. (TBK m. 313.) maddesine göre “Müstecir kirayı akit ile yahut mahalli adet ile muayyen olan zamanda tediyeye mecburdur”. Kira bedeli kiraya veren için bir semere olup kiracının, kiralananı kullanmasına karşılık olarak, belirli tarihlerde kiraya verene ifa etmeyi taahhüt ettiği bir edimdir. Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür. Kira bedelinin ödenmesi konusunda sözleşmede bir hüküm bulunması hâlinde sözleşmedeki hükme göre hareket edilir.
21. Bu aşamada kiralananın tahliyesine ilişkin açıklama yapılmasında fayda bulunmaktadır.
22. Kiralananın tahliye edildiğinin (kiracının kiralananı iade borcunu yerine getirdiğinin) kabul edilebilmesi için, kiralananın fiilen boşaltılması yeterli değildir; anahtarın da kiraya verene teslim edilmesi gerekir. Kiracının bildirdiği tahliye tarihinin kiraya veren tarafından kabul edilmemesi; başka bir ifadeyle, tahliye tarihinin taraflar arasında çekişmeli olması hâlinde; kiralananın fiilen boşaltıldığını ve anahtarın teslim edildiğini, böylece kira ilişkisinin kendisince ileri sürülen tarihte hukuken sona erdirildiğini kanıtlama yükümlülüğü, kiracıya aittir. Kiracı, kiralananı kendisinin ileri sürdüğü tarihte tahliye ettiğini ispatlayamazsa, kiraya verenin bildirdiği tahliye tarihine itibar olunmalıdır.
23. Anahtarın kiraya verene teslimi, hukukî işlemin içerisinde yer alan bir maddi vakıa olmakla birlikte, sözleşmenin feshine yönelik bir hukukî sonuç doğurduğundan, bunun ne şekilde ispatlanacağı hususu, yıllık kira bedelinin tutarı esas alınmak suretiyle, 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun (HMK) 200. maddesi çerçevesinde değerlendirilmelidir. Bir başka deyişle, yıllık kira bedelinin tutarı senetle ispat sınırının üzerindeyse ve kiraya verenin açık muvafakati yoksa, bu yön kiracı tarafından ancak yazılı delille ispatlanabilir; tanık dinlenemez.
24. Kiraya verenin anahtarı almaktan kaçınması hâlinde ise, kiracı mahkemeden tevdi mahalli tayinini istemeli, tayin edilecek yere anahtarı teslim etmeli ve durumu kiraya verene bildirmelidir. Kiracı, kiralananı iade borcundan, anahtarın tevdii mahalline teslim edildiğinin kiraya verene bildirilmesiyle kurtulur ve kiralanan bu tarihte kiraya verene teslim edilmiş sayılır. Bu durumda kiracı anahtarın tevdii mahalline teslim edildiğinin kiraya verene bildirildiği tarihe kadar geçen süreye ilişkin kira bedelinden sorumludur. Nitekim Hukuk Genel Kurulunun 14.12.2021 tarihli ve 2017/(6)3-2619 E., 2021/1683 K. sayılı kararında da aynı ilkeler benimsenmiştir.
25. Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut olay değerlendirildiğinde; taraflar arasında 01.02.2012 tarihinde kurulan kira ilişkisi bulunduğu, davacı tarafından kiralanan yerin belediye tarafından imara aykırılık nedeniyle 06.08.2012 tarihinde mühürlendiği, 08.08.2012 tarihinde yine belediye görevlilerince mührün açılarak taşınmazın sahibine teslim edildiği, davacı ...’de kalan anahtarların 12.11.2012 tarihinde notere teslim edildiği ve buna ilişkin ihtarnamenin davalıya 14.11.2012 tarihinde tebliğ edildiği, davalı tarafından davacıya karşı açılan Ankara 3. İcra Mahkemesinin 2013/45 E. sayılı itirazın kaldırılması ve tahliye davası sırasında 31.05.2013 tarihinde tahliye işleminin gerçekleştiği hususlarında çekişme bulunmamaktadır. Anılan tespitlerin yanında her ne kadar direnme kararında, Ruhsat Denetim Müdürlüğünce yapılan 25.09.2012 tarihli denetimde davaya konu taşınmazda başka bir şirketin satış yeri olarak faaliyette bulunduğunun tespit edildiğinden bahsedilmişse de, taşınmazın davalı tarafından 31.05.2013 tarihinde tahliye edildiği ve davacının imzasını inkâr etmediği 16.08.2013 tarihli tutanak dikkate alındığında davacının kiralananı bu tarihlere kadar boşaltmadığı, taşınmazda davacıya ait çeşitli eşyanın bulunduğu anlaşıldığından 25.09.2012 tarihli tutanağa itibar etmenin mümkün olmadığı sonucuna varılmıştır.
26. O hâlde, davacının kira borcundan sorumlu olduğu süreyi belirlerken genel ilkeler doğrultusunda anahtarın notere teslim edildiğine dair ihtarnamenin davalıya tebliğ tarihinin esas alınması gerekir. Kaldı ki aynı taraflar arasında görülen Ankara 10. Sulh Hukuk Mahkemesinin kesinleşen 27.11.2014 tarihli ve 2013/119 E., 2014/1596 K. sayılı kararında da anahtarın notere tevdi edildiği tarih geçerli tahliye tarihi olarak kabul edilmiştir. Dosya kapsamından anahtarların notere teslim edildiğine dair ihtarnamenin davalıya 14.11.2012 tarihinde tebliğ edildiği anlaşıldığına göre davacının bu tarihe kadar olan süre yönünden kira borcundan sorumlu olduğunun kabulü gerekir.
27. Yapılan bu tespitten sonra, “menfi tespit davası” ve “kötüniyet tazminatı” na değinmek gereklidir.
28. Borçlu, aslında borçlu olmadığı veya borçlu olmadığına inandığı bir borcu ödememek için, alacaklının takip yapmasını veya dava açmasını bekleyebilir. Bu durumda aleyhine başlatılan ilamsız icra takibine itiraz edebilir ve itiraz üzerine takip duracağından, alacaklının itirazın iptali veya kaldırılması talebi üzerine, borçlu bu konudaki savunmalarını genel mahkemede veya icra mahkemesinde ileri sürebilecektir.
29. Diğer hâlde borçlu, alacaklının harekete geçmesini beklemeden borçlu olmadığının tespitinde korunmaya değer bir yararı bulunması hâlinde borçlu olmadığının tespiti için dava açabilir [2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) m. 72/2].
30. Alacaklının takibe girişmesinden sonra, hatta takip kesinleştikten sonra da borçlunun, borçlu olmadığının tespitini mahkemeden istemesi mümkündür (İİK. m. 72/3). Borçlu, belirtilen şekilde takipten önce veya sonra alacaklıya karşı bir menfi tespit davası açarak bu davayı kazanırsa, hakkındaki icra takibi iptal edilir ve borcu ödemekten kurtulur. Ancak, borçlu borcunu icra dairesine ödedikten sonra, artık menfi tespit davası açamayacaktır. Zira borçlunun sırf borçlu olmadığının tespitinde, hukukî bir yararı yoktur. Bundan sonra, ödediği paranın geri alınması için bir dava açması söz konusu olur ki bu da istirdat davasıdır (Pekcanıtez, Hakan/ Atalay, Oğuz/ Özkan, Meral Sungurteki./ Özekes, Muhammet: İcra ve İflas Hukuku, s. 156-164).
31. 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 72. maddesi uyarınca yukarıda açıklanan şekilde menfi tespit davası açan borçlunun tazminat isteme hakkı vardır. Anılan maddenin 5. fıkrası aynen “Dava borçlu lehine hükme bağlanırsa derhal takip durur. İlamın kesinleşmesi üzerine münderecatına göre ve ayrıca hükme hacet kalmadan icra kısmen veya tamamen eski hale iade edilir. Borçluyu menfi tespit davası açmaya zorlayan takibin haksız ve kötü niyetli olduğu anlaşılırsa, talebi üzerine, borçlunun dava sebebi ile uğradığı zararın da alacaklıdan tahsiline karar verilir. Takdir edilecek zarar, haksızlığı anlaşılan takip konusu alacağın yüzde yirmisinden aşağı olamaz” hükmünü içermektedir.
32. 05.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6352 sayılı Kanun’un 15. maddesi ile 2004 sayılı İİK’nın 72/5. fıkrasında yer alan “yüzde kırkından” ibaresi “yüzde yirmisinden” olarak değiştirilmiştir.
33. Madde metninden de açıkça anlaşıldığı üzere menfi tespit davası açmak zorunda bırakılan borçlunun tazminat talep edebilmesi için gerekli koşullar; bu yönde bir talep olması, borçluya karşı icra takibi yapılmış bulunması ile takibin haksız ve kötüniyetli olmasıdır (Kuru, Baki: İcra ve İflas Hukuku, 2006, s. 334, 335).
34. Başka bir ifadeyle; İİK’nın 72. maddesinin beşinci fıkrası hükmüne göre, menfi tespit davasının davacı lehine sonuçlanması üzerine, alacak likit olsun veya olmasın, böyle bir alacağa dayalı takibin, haksız ve kötüniyetli olması hâlinde, istem varsa, davacı lehine kötüniyet tazminatına hükmedilmesi gereklidir. Takibin haksız olması tek başına yetmemekte, ayrıca kötüniyetli olması da gerekmekte olup, ispat yükü; takibin kötüniyetli olduğunu iddia eden davacının üzerindedir. Alacağının bulunmadığını bildiği veya bilmesi gereken bir durumda olduğu hâlde, icra takibine girişen alacaklı, kötüniyetli kabul edilir.
35. Nitekim aynı hususlara Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 09.11.2021 tarihli ve 2018/(6)3-44 E., 2021/1382 K. sayılı kararında da yer verilmiştir.
36. Somut olayda; davacı tarafından borçlu olunmadığının tespitiyle birlikte davalıdan kötüniyet tazminatı istenildiği anlaşılmakla, davalının ancak yargılamayla tespit olabilecek kira alacağını takibe koyduğu değerlendirildiğinden kötüniyetli kabul edilemeyeceği sonucuna varılmıştır.
37. Hâl böyle olunca, Mahkemece Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
38. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ :
Açıklanan nedenlerle;
Davalı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı, 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen “Geçici Madde 3” atfıyla uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatırana geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440/III-2. maddesi gereğince karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 24.03.2022 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.