MAHKEMESİ:Asliye Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar taraf vekilleri tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 5. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacı idare vekili dava dilekçesinde; ... (...) Lojistik Merkezi kapsamında yer alan 654.799,14 m2'lik sahanın ve üzerindeki muhdesatların kamulaştırılmasının ... Yönetim Kurulunca alınan 18.03.2014 tarihli ve 3/42 sayılı kararı ile kararlaştırıldığını, Ulaştırma, Denizcilik ve Haberleşme Bakanlığının 15.04.2014 tarihli ve 19049 sayısı ile onaylandığını belirterek, Kamulaştırma Kanunu’nun 10. maddesi gereğince hakkında kamu yararı kararı alınan ... ili ... ilçesi ... Köyü 671 parsel sayılı taşınmazın 176,94 m2'lik kısmının kamulaştırma bedelinin tespiti ile davalı adına olan tapu kaydının iptaline ve müvekkili idare adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı vekili, cevap dilekçesi sunmamıştır.
Mahkeme Kararı:
6. ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 16.03.2016 tarihli ve 2014/655 E. 2016/156 K. sayılı kararı ile; kamulaştırmaya konu taşınmazın m2 birim fiyatı 15,20TL'den hesaplanmak sureti ile kamulaştırılan kısmın bedelinin 2.689,49TL olarak tespitine ve taşınmazın kamulaştırılan kısmının davalı adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
7. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde taraf vekilleri temyiz isteminde bulunmuştur.
8. Yargıtay 5. Hukuk Dairesinin 15.10.2018 tarihli ve 2017/12572 E. 2018/17466 K. sayılı kararı ile; ''...Arazi niteliğindeki ... Köyü 671 parsel sayılı taşınmaza gelir metodu esas alınarak değer biçilmesinde ve tespit edilen bedelin bloke ettirilerek hükmün kesinleşmesi beklenmeden davalı tarafa ödenmesine karar verilmesinde bir isabetsizlik görülmemiştir. Ancak;
1)Taşınmazın sulu tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında değeri belirlenirken kapitalizasyon faiz oranının %4 uygulanması gerekirken, bu oranın %5 kabulü ile az bedel tespiti
2)Dava konusu taşınmazın konumu dikkate alındığında, gelir metoduna göre belirlenen m2 birim fiyatına % 300 oranında objektif değer artış oranı uygulanması gerekirken, daha az oranda uygulanmak suretiyle az bedele hükmedilmesi,
3)Dava konusu taşınmaza ilişkin olarak ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/523 E sayılı acele kamulaştırma dosyası, dosya arasına alınmadan, eksik inceleme ile karar verilmesi,
Doğru olmadığı gibi;
4) 7139 sayılı Kanunla değişik Kamulaştırma Kanununun 10/8 fıkrası gereğince bankaya hak sahibi adına yatırılacak bedel bakımından; 7139 sayılı Kanun ile yapılan değişiklik hükümlerine göre işlem yapılması gerektiği,...” gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
9. ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 09.12.2019 tarihli ve 2019/497 E. 2019/637 K. sayılı kararı ile önceki gerekçeye ek olarak; dava konusu taşınmazın somut özellikleri ve emsal Yargıtay kararları da göz önünde bulundurulduğunda %300 oranında değer artışının ve %4 kapitalizasyon faiz oranının uygulanmasının arazinin özelliklerine göre değerinin çok üzerinde değerleme yapılmasına sebebiyet vereceği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
10. Direnme kararı süresi içinde taraf vekilleri tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
11. Direnme yolu ile Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; kamulaştırma bedelinin tespiti ve tescil istemiyle açılan eldeki davada;
1- Dava konusu taşınmazın niteliği ve bilirkişi raporundaki özelliklerine göre yapılan hesaplamada kapitalizasyon faizinin %4 oranında mı, yoksa %5 oranında mı esas alınacağı,
2- Dava konusu taşınmazın niteliği ve bilirkişi raporunda belirtilen özellikleri dikkate alındığında, tarım arazisi niteliğinde bulunan taşınmazdaki objektif değer artırıcı unsur oranının %300’den az olup olamayacağı noktalarında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
12. Uyuşmazlığın çözümüne geçilmeden önce, ilgili mevzuat hükümlerinin ve arazi niteliğindeki taşınmazın kamulaştırma bedelinin tespiti esaslarının açıklanmasında yarar bulunmaktadır.
13. 4650 sayılı Kanun ile değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun “Kamulaştırma bedelinin tespiti esasları” başlıklı 11. maddesi; “15 inci madde uyarınca oluşturulacak bilirkişi kurulu, kamulaştırılacak taşınmaz mal veya kaynağın bulunduğu yere mahkeme heyeti ile birlikte giderek, hazır bulunan ilgilileri de dinledikten sonra taşınmaz mal veya kaynağın;
a) Cins ve nevini,
b) Yüzölçümünü,
c) Kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurlarını ve her unsurun ayrı ayrı değerini,
d) Varsa vergi beyanını,
e) Kamulaştırma tarihindeki resmi makamlarca yapılmış kıymet takdirlerini,
f) Arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın (İptal edilen ibare ANY. MAH. 26.05.2016 T. 2015/55 E. 2016/45 K.) mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması halinde getireceği net gelirini,
g) Arsalarda, kamulaştırma gününden önceki özel amacı olmayan emsal satışlara göre satış değerini,
h) Yapılarda, (İptal edilen ibare ANY. MAH. 09.04.2003 T. 2002/79 E. 2003/29 K.) resmi birim fiyatları ve yapı maliyet hesaplarını ve yıpranma payını,
(Değişik bent RGT: 28.04.2018 RG NO: 30405 Kanun No: 7139/27)
ı) (İptal edilen ibare RGT: 14.05.2019 RG NO: 30774 ANY. MAH. 10.04.2019 T. 2018/156 E. 2019/22 K.) (İptal edilen ibare RGT: 14.05.2019 RG NO: 30774 ANY. MAH. 10.04.2019 T. 2018/156 E. 2019/22 K.) her bir ölçünün etkisi açıklanmak kaydıyla bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri,
Esas tutarak düzenleyecekleri raporda bütün bu unsurların cevaplarını ayrı ayrı belirtmek suretiyle ve ilgililerin beyanını da dikkate alarak (Eklenmiş ibare RGT: 24.11.2016 RG NO: 29898 Kanun No: 6754/38) Sermaye Piyasası Kurulu tarafından kabul edilen değerleme standartlarına uygun, gerekçeli bir değerlendirme raporuna dayalı olarak taşınmaz malın değerini tespit ederler.
Taşınmaz malın değerinin tespitinde, kamulaştırmayı gerektiren imar ve hizmet teşebbüsünün sebep olacağı değer artışları ile ilerisi için düşünülen kullanma şekillerine göre getireceği kar dikkate alınmaz.
Kamulaştırma yoluyla irtifak hakkı tesisinde, bu kamulaştırma sebebiyle taşınmaz mal veya kaynakta meydana gelecek kıymet düşüklüğü gerekçeleriyle belirtilir. Bu kıymet düşüklüğü kamulaştırma bedelidir.” hükmünü içermektedir.
14. Bu nedenle arazinin değeri, taşınmazın fiilen ekilebilir ürün münavebesine göre hesaplanan brüt gelirinden, münavebe ürünlerin üretim masraflarının çıkarılması ile bulunan net gelirinin kapitalizasyon faizine bölünmesi ile bulunur.
15. Yukarıda yapılan açıklamalardan sonra somut olayda ilk olarak kapitalizasyon faizinin hangi oranda uygulanacağı hususunda değerlendirme yapılması gerekmektedir.
16. Arazi niteliğindeki taşınmazın net gelirine göre değerlendirilmesi, kapitalizasyon faizinin uygulanmasını gerektirir.
17. Arazinin rantı (net geliri) ile satış değeri (çıplak değeri) arasındaki oran olarak tanımlanan kapitalizasyon faizi, belli bir bölgede, aynı yıl içerisinde aynı tür tarımsal üretimin yapıldığı aynı vasıf ve karakterdeki arazinin gerçek satış bedeli ile net geliri belirlendikten sonra oranlanarak bulunur. Başka bir anlatımla bir yıl içinde bölgede satışı yapılan tüm arazilerin tespit edilen ortalama dekar fiyatının, aynı arazilerin ortalama net geliri saptandıktan sonra her iki ortalama rakamın birbirine olan oranı, kapitalizasyon faiz oranını ifade eder. Arazinin getirisi aynı kalmak şartıyla kapitalizasyon faiz oranı düştükçe arazi niteliğindeki taşınmazın değeri yükselir, oran yükseldikçe ise düşer.
18. Kıymeti takdir edilecek arazinin bedelinin belirlenmesinde uygulanacak kapitalizasyon faiz oranı, bölgede geçerli ortalama orandan hareketle, arazinin özel nitelikleri, başka bir anlatımla sulu veya kuru oluşu, toprağın yapısı, ekilebilecek ürünler, verimi, yüzölçümü, taşınmaz toprağının kompozisyonu gibi nitelikleri dikkate alınarak belirlenmektedir. Araziye uygulanacak faiz oranı, saptanan bu niteliklere göre azalıp çoğalacaktır.
19. Somut olayda taşınmazın sulu tarım arazisi niteliği, konumu ve yüzölçümü dikkate alındığında kapitalizasyon faiz oranının %4 oranında uygulanması gerekmektedir.
20. Özel Daire ve mahkeme arasında diğer uyuşmazlık konusu olan objektif değer artış oranının %300’den az olup olamayacağı hususuna gelince;
21. Yukarıda açıklanan 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu’nun 4650 sayılı Kanun ile değişik 11. maddesinde; taşınmazın cins ve nevinin, yüzölçümünün, kıymetini etkileyebilecek bütün nitelik ve unsurların, her unsurun ayrı ayrı değerinin, kamulaştırma tarihindeki resmî makamlarca yapılmış kıymet takdirlerinin ve özellikle arazilerde, taşınmaz mal veya kaynağın mevkii ve şartlarına göre ve olduğu gibi kullanılması hâlinde getireceği net gelirinin, ayrıca bedelin tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçülerin esas alınarak bedel takdiri gerektiği öngörülmüştür.
22. Anılan 11. maddede, kamulaştırılan taşınmazın bedeli belirlenirken taşınmazın değerini etkileyen tüm unsurların dikkate alınması ilkesi getirilmiştir.
23. Kanun’un lafzı ve ruhu göz önüne alındığında ana ilke taşınmazın ve üzerinde bulunan muhtesatın gerçek değerinin tespit edilmesidir.
24. Esasen Türkiye Cumhuriyeti Anayasa’sının (Anayasa) 46. maddesinin 1. fıkrasında, “Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir.” düzenlemesine yer verilmiş ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu Tasarısı gerekçesinde de, 11. maddede sayılan ölçütlerin Anayasa’nın 46. maddesindeki unsurlar göz önünde tutularak düzenlendiği belirtilmiştir.
25. Bu nedenle arazi olarak net gelir esasına göre değeri tespit edilen taşınmaza Kamulaştırma Kanunu’nun 11/1-ı bendine göre objektif değer artırıcı unsur nedeniyle ekleme yapılabilir. Taşınmazın konumu, yerleşim alanlarına ve yola yakınlık gibi unsurların objektif değer artırıcı unsur olarak kabulü mümkündür. Dolayısıyla bilirkişi kurulu raporunda, bedel tespitinde etkili olacak diğer objektif ölçüleri, her bir ölçünün etkisini açıklamak kaydı ile bir kısıtlama olmadan objektif değer artırıcı unsurları ayrı ayrı belirterek taşınmaz malın değeri tespit edilmelidir.
26. Somut uyuşmazlıkta dava konusu taşınmazın ilçe merkezine yakınlığı, İstanbul-...-Eskişehir karayolu ile İstanbul-Ankara demiryoluna ve bu yol üzerinde bulunan yerleşim alanları, sanayi ve diğer tesislere yakınlığı dikkate alınarak tespit edilen metrekare birim fiyatına ilave edilecek objektif değer artırıcı unsurun %300 oranında olacağı gözetilmeden kamulaştırma bedelinin düşük tespiti isabetsizdir.
27. Hâl böyle olunca Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulmak gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
28. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Taraf vekillerinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu'nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının yatıranlara geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440-III/1. maddesi uyarınca karar düzeltme yolu kapalı olmak üzere, 22.03.2022 tarihinde oy birliği ile kesin olarak karar verildi.