MAHKEMESİ :Asliye Hukuk Mahkemesi
1. Taraflar arasındaki “tapu iptali ve tescil” davasından dolayı yapılan yargılama sonunda, Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesince verilen davanın kabulüne ilişkin karar davalı Hazine vekili ve davalı Kayyım İzmir Defterdarı vekili tarafından temyiz edilmesi üzerine Yargıtay 8. Hukuk Dairesince yapılan inceleme sonunda bozulmuş, Mahkemece Özel Daire bozma kararına karşı direnilmiştir.
2. Direnme kararı davalı Hazine vekili ve davalı Kayyım İzmir Defterdarı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
3. Hukuk Genel Kurulunca dosyadaki belgeler incelendikten sonra gereği görüşüldü:
I. YARGILAMA SÜRECİ
Davacı İstemi:
4. Davacılar vekili dava dilekçesinde; dava konusu 35020 ada 9 parsel sayılı taşınmazın (evveliyatı 2671 ada 29 parsel) kırk yıldan bu yana müvekkillerinin babası ....'nın malik sıfatıyla zilyetliğinde bulunduğunu, ıslah imar çalışmalarında her nasılsa parselin kim olduğu belli olmayan, tanınmayan Refia isimli kişi adına kayıt ve tescil edildiğini, Karşıyaka 1. Sulh Hukuk Mahkemesinin 2011/1700 E. sayılı dosyası ile bu kişiye kayyım atandığını, taşınmaz ve üzerindeki binanın müvekkillerine ait olduğunu gösteren emlak vergisi kayıtlarının mevcut olduğunu ileri sürerek 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 713. maddesine göre müvekkillerinin davasız ve aralıksız yirmi yılı aşkın süredir taşınmazda malik sıfatıyla zilyet olmaları ve ikinci fıkrada belirtilen "aynı koşullar altında maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan" düzenlemesi gereğince taşınmazın tapu kaydının iptali ile mirasçılık belgesindeki hisseleri oranında müvekkilleri adına tesciline karar verilmesini istemiştir.
Davalı Cevabı:
5. Davalı Hazine vekili cevap dilekçesinde; kayıt malikinin mirasçılarının belirlenememesi, kimliğine ait bilgilerin elde edilememesi, adresinin tespit edilmemesi gibi hususların o kişinin tapu kütüğünde bilinmeyen kişi olarak nitelendirilmesini gerektirmediğini, tapuda kayıtlı olan maliklerin veya mirasçılarının bulunmaması hâlinde taşınmazın yasal mirasçı olarak Hazine adına tescil edilmesi gerektiğini belirterek davanın reddini savunmuştur.
6. Davalı Kayyım İzmir Defterdarı vekili cevap dilekçesinde; müvekkilin dava konusu taşınmaza kayyım olarak atandığını, tapu kaydında yer alan malikin belli olduğunu belirterek davanın reddini savunmuştur.
Mahkeme Kararı:
7. Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 10.09.2013 tarihli ve 2012/284 E., 2013/415 K. sayılı kararı ile; TMK 'nın 713/2. maddesindeki düzenlemeye göre aynı koşullar altında maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan ve yirmi yıl önce ölmüş ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedinin o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tescil kararı verilmesini isteyebileceği, malik Refia'nın kim olduğunun anlaşılamadığı, muhtarlık kayıtlarında bulunmadığı, hayatta olup olmadığının anlaşılamadığı, davaya konu taşınmazın emlak vergisi beyannameleri, su ve elektrik ödeme makbuzları, kadastro belgeleri, geldi kayıtları, dinlenen tanık beyanlarına göre davacılar murisi Celadin Kahya tarafından kullanıldığının sabit olduğu gerekçesiyle davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacılar adına miras hisseleri oranında tapuya kayıt ve tesciline karar verilmiştir.
Özel Daire Bozma Kararı:
8. Mahkemenin yukarıda belirtilen kararına karşı süresi içinde davalı Hazine vekili ve davalı Kayyım İzmir Defterdarı vekili temyiz isteminde bulunmuştur.
9. Yargıtay 8. Hukuk Dairesinin 14.12.2016 tarihli ve 2016/17207 E., 2016/16948 K. sayılı kararı ile;
"… Dava; 35020 ada 9 parsel sayılı taşınmazın tapu maliki Refia'nın tapu kaydında kim olduğu bilinmeyen kişi olduğu iddiası ile TMK 713/2 maddesi uyarınca açılan tapu iptal ve tescil davasıdır.
Kanun'un açık hükmü dikkate alındığında tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması hali; taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının imkansız olmasıdır. (Yargıtay HGK'nun 10.04.1991 tarih 1991/8-51 Esas, 194 Karar ve 15.04.2011 tarih 2011/8-111 Esas, 2011/180 Karar sayılı ilamları). Genel olarak, gerekli dikkati gösteren herkesin kayıtlarda malikin kim olduğunu anlayamayacağı hallerde tapu sicilinde yazılı olan malikin bilinmediğinin kabulü gerekir. Ayrıca tapu kütüğünde malik sütununun boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması, soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir. Başka bir anlatımla, tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik, tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir şahıs değildir.
Somut olaya gelince, dava konusu parselin ilk geldi kaydı olduğu anlaşılan 2421 ada 29 parsele ait Beyanname ve Kayıt Varakasında yazılı olan bilgilere ve bu kadastro tutanağının dayanağı olduğu anlaşılan Temmuz 1940 tarih ve 16/20, 2/10/1935 tarih ve 7/10 nolu 26/9/1934 tarih ve 143/8 nolu tapu senetleri ve tapu kaydı özü kayıtları ile aynı parsele kadastro sırasında uygulanan 57/68 vergi genel nolu vergi kaydında yazılı bilgilere dayanılarak dava konusu parselde Refia'ya 2/12 pay yazılmıştır. Bu paya istinaden de temlik ve intikaller sonrasında dava konusu bu pay, ıslah ve imar edinme sebebi ile 19/9/1988 tarihinde 35020 ada 9 parsel olarak Refîa adına 2 katlı ev ve arsası niteliği ile tapuya kayıt ve tescil edilmiştir. O halde; kadastro tutanağındaki bilgiler ile yukarıda yazılı bulunan dayanak tapu kayıtları ve vergi kayıtlarına göre Refia'nın tanınan ve bilinen kişilerden olduğunun kabulü gerekir.
Tüm bu açıklamalar ışığında, kayıt malikinin kim olduğuna yarar bilgilerin tapu kütüğünde mevcut olduğu, tanınan ve bilinen kişi olup, maddede yazılı koşulların gerçekleştiğini kabule olanak bulunmamaktadır. Mahkemece, bu hususlar dikkate alınarak davanın reddine karar verilmesi gerekirken, hatalı değerlendirme sonunda yasal ve yerinde olmayan gerekçelerle kayıt malikinin bilinmeyen kişi olduğundan hareketle yazılı şekilde davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir…" gerekçesiyle karar bozulmuştur.
Direnme Kararı:
10. Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 04.04.2019 tarihli ve 2019/122 E., 2019/256 K. sayılı kararı ile; dava konusu taşınmazın kayıt maliki Refia'nın kim olduğunun anlaşılamaması nedeni ile İzmir Defterdarının kayyım olarak atandığı, Refia'nın kim olduğunun tam olarak anlaşılamadığı, ölmüş ise mirasçılarının da kim olduğunun tespit edilemediği, dosya kapsamındaki kayıt ve belge içerikleri ile özellikle Sulh Hukuk Mahkemesinin kayyım atanmasına ilişkin dosyasında yapılan inceleme ve araştırmalara rağmen Refia'nın kim ve nerede olduğunun tam olarak belirlenemediği, taşınmazın tapu kaydı üzerinde davacılar murisine ait konut şerhi olduğu, evin de hâlen zeminde mevcut olup davacıların zilyetliğinde bulunduğu, Kanun'un aradığı anlamda yirmi yılı aşkın süreli bir zilyetliğin gerçekleştiği gerekçesiyle direnme kararı verilmiştir.
Direnme Kararının Temyizi:
11. Direnme kararı süresi içinde davalı Hazine vekili ve davalı Kayyım İzmir Defterdarı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
II. UYUŞMAZLIK
12. Direnme yoluyla Hukuk Genel Kurulu önüne gelen uyuşmazlık; TMK'nın 713/2. maddesinde yer alan "…aynı koşullar altında maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan…" nedenine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilişkin eldeki davada, kayıt maliki "Refia"nın tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılabilen bir kişi olup olmadığı, buradan varılacak sonuca göre davacılar yararına kazanma koşullarının oluşup oluşmadığı noktasında toplanmaktadır.
III. GEREKÇE
13. Kural olarak, tapulu bir taşınmazın veya tapuda kayıtlı bir payın kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün değildir. Ancak, kanunun açıkça izin verdiği ve düzenlediği ayrık durumlarda tapulu bir yerin veya tapuda kayıtlı bir payın koşulları oluştuğu takdirde kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik yoluyla edinilmesi mümkün olabilir.
14. Kanun'un açıkça izin verdiği hâllerden biri de TMK'nın 713/2. maddesindeki düzenlemelerdir. Anılan maddede, “Aynı koşullar altında, maliki tapu kütüğünden anlaşılmayan veya yirmi yıl önce ölmüş ("..ölmüş.." sözcüğü Anayasa Mahkemesinin 17.03.2011 tarihli ve 2009/58 E., 2011/52 K. sayılı kararı ile iptal edilmiştir) ya da hakkında gaiplik kararı verilmiş bir kimse adına kayıtlı bulunan taşınmazın tamamının veya bölünmesinde sakınca olmayan bir parçasının zilyedi de, o taşınmazın tamamı, bir parçası veya bir payı üzerindeki mülkiyet hakkının tapu kütüğüne tesciline karar verilmesini isteyebilir” hükmüne yer verilmiştir. Kanun maddesinde yazılı her üç neden ayrı davaların konusudur.
15. Eldeki davada davacılar, “...maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan...” nedenine dayalı olarak tapu iptal ve tescil isteğinde bulunmuştur. Hemen burada "maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan" ifadesinden anlaşılması gerekenin ne olduğu hususu üzerinde durmakta yarar vardır.
16. Kanun'un açık hükmü dikkate alındığında tapu sicilinden malikin kim olduğunun anlaşılamaması hâli; taşınmaz malın sahibinin kim olduğunun bilinmesine yarayacak, kimliğini ortaya koyacak gerekli bilgi ve belgelerin tapu sicilinden (kütüğünden) çıkarılmasının olanaksız olmasıdır [Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun (HGK) 10.04.1991 tarihli ve 1991/8-51 E., 194 K.; 15.04.2011 tarihli ve 2011/8-111 E., 2011/180 K. sayılı kararları]. Genel olarak, gerekli dikkati gösteren herkesin kayıtlarda yazılı malikin kim olduğunu anlayamayacağı hâllerde tapu sicilinde yazılı olan malikin bilinmediğinin kabulü gerekir.
17. Bilindiği üzere, tapu maliki belli, bilinen ve muayyen bir kişi veya kişilerdir. Tapu kütüğü ancak bu şekilde oluşturulur. 17.08.2013 tarihli ve 28738 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan Tapu Sicil Tüzüğü'ne göre; taşınmaz malın maliki gerçek kişi ise adı, soyadı, baba adı; tüzel kişi ise tam olarak unvanı ve edinme sebebi tapu kütüğü denilen defterin malik sütununa yazılır. Bunun yanı sıra, tapu kütüğüne yazılan bir hakkın devri durumunda devreden malikin adı, soyadı, baba adı ve edinme sebebi ile tarih ve yevmiye numarası tamamen silinmeyip kırmızı kalemle çizilip, devralanın adı ,soyadı, baba adı ve edinme sebebi ile tarih ve yevmiye numarası yazılır [Tapu Sicil Tüzüğü (TST) m. 28].
18. Tapu kütüğünün bu şekilde sağlıklı olarak tutulması gerekmekte ise de, Kanun'un öngördüğü şekilde düzenlenemediği durumlar da söz konusu olmaktadır. Bu ihtimali göz önünde tutan kanun koyucu TMK'nın 713/2. (3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 13/B-c) maddesinde "…maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan.." sebebine yer vermiştir. Yukarıda ifade edildiği üzere, tapu kütüğünde yazılı bulunan malikin kim olduğunun anlaşılamaması; gayrimenkul sahibinin kim olduğunun bilinebilmesine yarayacak gerekli bilgilerin tapu kütüğünden çıkarılamaması hâlidir.
19. Malikin tapu kütüğünden anlaşılamaması tapuda adı yazılı kişinin kim olduğunun tespitine yarayacak bilgilerin hiç bulunmamasından kaynaklanabileceği gibi (malik hanesinin boş bırakılması, silinmesi ve yeniden yazılmaması), soyut ve nam-ı mevhum adına (mevcut olmayan hayali kişi) yazılması, hiç yaşamamış ve kaydının herhangi bir yerde bulunmamış olması, malik adının müphem, yetersiz ve soyut gösterilmiş olması gibi durumlarda da malikin kim olduğunun anlaşılamadığı kabul edilir (Sapanoğlu, Süleyman: Tapulu Taşınmaz Mal Mülkiyetinin Tapu Dışı Yollardan Kazanılması, Ankara 2008, s. 34-35, Özdemir, H.Hilmi: İmar, İhya ve Zilyetliğe Dayanan Tapu İptali Davaları, Ankara 2002, s. 1051, Karahasan, M.Reşit/Özmen, İhsan: Zilyetlik Tescil Tapu iptali Davaları, Ankara 1983, s. 382).
20. Türk hukukunda çeşitli sebepler ile taşınmazlar gerçekte malik olmayan kişiler adına tescil edilebilmektedir. 5 Mart 1912 tarihli Eşhası Hükmiyenin Emval-i Gayrimenkuleye Tasarruflarına Dair Muvakkat Kanun’a kadar tüzel kişilere taşınmazları üzerinde tasarruf yapma hakkı tanınmadığından, cemaatler azizler adına veya gerçekte olmayan kişiler adına taşınmazlarını tescil ettirmekteydiler. Bu şekilde gerçekte mevcut olmayan biri adına taşınmazın tescil edilmesine; namı mevhum adı verilmektedir (Sapanoğlu, s. 35, Özdemir, s. 1051). Nam-ı mevhum olarak nitelendirilen kişiler adına kayıtlı taşınmazlarda, tapu kütüğü gerçek maliki göstermediği için böyle bir taşınmazın olağanüstü zamanaşımı yoluyla kazanılması mümkündür. Namı müstear (takma ad) adına kayıtlı taşınmazlar da maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan taşınmaz olarak kabul edilmektedir.
21. Tapu malikinin tebliğe yarar adresinin tespit edilememesi ile kim olduğunun tespit edilememesi hâlleri birbirinden ayrıdır (HGK'nın 10.04.1991 tarihli ve 1991/8-51 E., 194 K. sayılı kararı). Başka bir anlatımla, tapu kütüğünden kim olduğu anlaşılamayan malik, tanınmayan, hatırlanmayan, adresi tespit edilemeyen, kendilerine tebligat yapılamayan, mirasçıları belirlenemeyen, uzun yıllar önce ölmüş ya da taşınmış bir şahıs değildir. Uygulamada, kayıt malikinin adı, baba adı ve doğum tarihinin tapu kaydında yazılı olması, kadastro beyannameleri, tapulama/kadastro tutanakları ve dayanak belgelerin kimliğin tespitine yarar bilgileri içermesi, bu tutanaklarda taşınmazın kullanım, taksim ve intikaline ilişkin açıklamalarda isimlerinin geçmesi durumunda bu kişiler bilinen kişi olarak kabul edilmektedirler. Yine, tapu sicili ekindeki tedavül (el değiştirme) ve bunlara esas kayıt ve belgelerden tapu malikine ilişkin bilginin mevcut olması gibi durumlarda malikin kim olduğu bellidir. Özetle; kayıt malikinin mirasçılarının belirlenememesi, kimliğine ait bilgilerin elde edilememesi, adresinin saptanamaması gibi hususlar o kişinin tapu kütüğünden maliki bilinmeyen kişi olarak nitelendirilmesini gerektirmez.
22. Öyleyse, tapuda malik sütununda tek isim kayıtlı olsa dahi, bu isimle kimin kast olunduğu ve böylece taşınmazın kime ait bulunduğu anlaşılmakta ise Kanun'daki koşulun gerçekleştiği kabul edilemez. Ancak, mal sahibinin adı silinmiş, yenisinin adı yazılmamış, siciline göre malikin tayin edilemediği hâllerde malikin kim olduğunun anlaşılamamasından söz edilir ki, o takdirde de TMK'nın 713/2. maddesindeki unsurun varlığı kabul edilerek diğer iktisap koşulları da araştırılmak suretiyle toplanan delillere göre karar verilmesi gereklidir (Özdemir, s. 1051-1053).
23. Yapılan açıklamalar ışığında somut olayın incelenmesine gelince; dava konusu 35020 ada 9 parsel sayılı taşınmazın ilk geldi kaydı olduğu anlaşılan 2421 ada 29 parsel sayılı taşınmazın kadastro tutanağında yer alan açıklamalara göre; Temmuz 1940 tarihli ve 16/20, 02.10.1935 tarihli ve 7/10, 26.09.1934 tarihli ve 143/8 numaralı tapu senetleri ile tapu kaydı özü kayıtları ile, 57/68 vergi nolu kayıtta yazılı bilgilere dayalı olarak 5/12 hissenin Veli oğlu Sadık Doğurer, 1/12 hissenin Veli oğlu ...., 1/12 hissenin Veli oğlu..., 1/12 hissenin Musa oğlu ..., 2/12 hissenin Refia, 2/12 hissenin Raziye adına tespit edildiği, tutanakta Refia ve Raziye'nin soyadları ile baba adlarının vukuf erbabı tarafından bilinemediği açıklamasına yer verildiği, tutanağın itiraz edilmeksizin kesinleşerek 09.08.1947 tarihinde tapuya tescil edilmesinden sonra 19.09.1988 tarihinde yapılan ıslah imar çalışmalarında dava konusu taşınmazın 35020 ada 9 parsel olarak Refia adına iki katlı ev ve arsası olarak tapuya kayıt ve tescil edildiği anlaşılmıştır.
24. Tapu kaydı ve tapulama tutanağındaki açıklamalara göre kayıt maliki Refia'nın kim olduğuna yarar bilgilerin tapu kütüğünde mevcut olduğu ve dayanak tapu kayıtları ve vergi kaydında ismi bulunan, tanınan ve bilinen kişilerden olduğu anlaşıldığından TMK’nın 713/2. maddesinde belirtilen "…maliki tapu kütüğünden anlaşılamayan.." kişi olarak nitelendirilmesi mümkün değildir.
25. O hâlde mahkemece, anılan maddede yazılı koşulların gerçekleştiğini kabule olanak bulunmadığından davacıların tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi gereklidir.
26. Hâl böyle olunca, Hukuk Genel Kurulunca da benimsenen Özel Daire bozma kararına uyulması gerekirken, önceki kararda direnilmesi usul ve yasaya aykırıdır.
27. Bu nedenle direnme kararı bozulmalıdır.
IV. SONUÇ:
Açıklanan nedenlerle;
Davalı Hazine vekili ve davalı Kayyım İzmir Defterdarı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile direnme kararının Özel Daire bozma kararında gösterilen nedenlerden dolayı 6217 sayılı Kanun’un 30. maddesi ile 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’na eklenen Geçici 3. maddesine göre uygulanmakta olan 1086 sayılı Hukuk Usulü Muhakemeleri Kanunu’nun 429. maddesi gereğince BOZULMASINA,
İstek hâlinde temyiz peşin harcının davalı Kayyım İzmir Defterdarlığına geri verilmesine,
Aynı Kanun’un 440. maddesi gereğince kararın tebliğinden itibaren on beş gün içerisinde karar düzeltme yolu açık olmak üzere, 09.11.2021 tarihinde oy birliği ile karar verildi.
Full & Egal Universal Law Academy