-Hukuk İstinaf No: 20/70
(Dava No: 738/69)
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
İstinaf eden: Hüsamettin Tanyar, Lefkoşa.
(Davalı)
ile
İstinaf edilen: Bilgen Hüseyin Songur'un yetkili vekili olarak
Hüseyin Songur, Lefkoşa.
- (Davacı)
arasında
İstinaf eden namına: Hüseyin Celal.
Aleyhine istinaf eidlen namına: Kıvanç M. Riza.
1967 Kira Tanzim ve Murakabe (Geç-ici Hükümler) Kanunu- Hadiselerdn sonra ilk defa kiralanan gayrimnekullerde makul kira uygulanması - Saptanan kiranın hangi tarihte başlayacağı.
Davacı, dava konusu evi 25.8.1969'da bir Ermeni'den satın aldı. Davalı bu evde daha önceden oturmaktaydı. Dava-cı, davalıyı dava ederek evi mütecaviz olarak işgal ettiğini iddia etti, tahliye etmesini talep etti. Davalı tahliyeyi reddetti, makul kirayı ödemeye hazır olduğunu müdafaasında ileri sürdü. Bidayet Mahkemesi, davalının normal kira olarak 1.5.70'den itibar-en ayda KL 27.500 mils ödemesini, 1.9.1969 ile 30.4.1970 arasında birikmiş kira bakiyelerini 3 ay içinde ödemesini emretti. Davalı, istinaf etti. Şahadet ışığında normal kiranın KL 20.-'den fazla saptanmasının hatalı olduğunu ve kira bakiyelerinin ödenmesi- için verilen sürenin kısa olduğunu iddia etti. Davacı, mütecaviz olan davalı aleyhine tahliye emri verilmemesinin hatalı olduğunu ve normal kiraya değil makul kiraya hükmedilmesi gerektiğini, iddia etti.
KARAR: Yüksek Mahkeme, bu meselede Bidayet Mahkem-esinin takdir hakkını kullanıp tahliye emri vermemesini doğru buldu. Konu ev 1963 hadiselerinden sonra ilk defa kiralandığından kiranın normal kira (1963'teki kira) değil, makul kira (davanın açıldığı tarihteki kira) olması gerektiğini kararlaştırdı. Biday-et Mahkemesi kararını iptal ederek davalının 1.9.69'dan itibaren ayda KL 30.- kira ödemesini emretti.
--------------------------------
HÜKÜM
Davacı Lefkoşada Memduh Asaf Sokağında kain 4 numaralı evi 25 Ağustos 1969 tarihinde bir Ermeniden satın almıştı-r. Davalı ise bu evde daha evvel oturmakta idi ve halen aynı evde oturmaktadır. Davacı 22/11/1969 tarihinde Lefkoşa Kaza Mahkemesinde 738/69 numaralı bir dava ikame ederek kendisi ile davalı arasında herhangi bir kira anlaşması yapılmadığını, davalının evi- mütecaviz olarak kira ödemeksizin işgal ettiğini, dava günü evin aylık normal ve/veya makul kirasının KL 40.- olduğunu, ve davalının mezkur aylık normal ve/veya makul kira olan KL 40.-'yı 25/8/1969 tarihinden itibaren ödeyebilecek mali kudrete haiz olduğu-nu iddia ederek davalının evi tahliye edip davacıya boş olarak teslim etmesini, "mesne profits" veya aylık normal veya makul kira olarak 25/8/1969 tarihinden itibaren KL 40.- ödemesini talep etmiştir.
Davalı ise 20/12/1969 tarihinde kendisinin hazırladığı- bir müdafaa dosyalayarak ikamet etmekte olduğu evin ev sahibinin değiştiğini resmi makamlardan 17 Kasım 1969 tarihinde öğrendiğini, bu tarihten evvel davacının evi tahliye etmesi için 3 teşebbüste bulunduğunu, kendisinden KL 35.- kira istediğini, kendisin-in evi tahliye edecek durumda olmadığını ve makul kira neyse onu ödemeye çalışabileceğini iddia etmiştir.
Davacı şahadetinde mevzu bahis evin 1963'de KL 35.-'ya kiralanabileceğini söylemiştir. Çağırdığı şahit ise evi bilmemekle beraber evi kendisine tarif- edildikten sonra KL 20.- - KL 25.-'ya kiralanabileceğini söylemiştir. Mahkeme her iki şahidin doğru söylediğine kanaat getirerek iki rakamın ortalaması olan KL27.500 milsi mezkur evin Aralık 1963'deki normal kirası olarak tesbit etmiş ve bu kirayı davalın-ın 1 Mayıs, 1970 tarihinden itibaren ödemesini emretmiş, ayrıca 1 Eylül 1969 ile 30 Nisan 1970 tarihleri arasında birikmiş olan KL 220.- geri kiranın 3 ay zarfında ödenmesini emretmiştir.
Davalı şahadet vermemiş ve şahit çağırmamıştır.
Davalı Bidayet Mah-kemesinin verdiği kararı istinaf ederek Bidayet Mahkemesinin verilen şahadet muvacehesinde davalıya KL 27.500 mils kira ödemesini emretmekle hataya düştüğünü, davacı tarafından bilirkişi olarak çağrılan şahide göre dava mevzuu evin aylık kirası KL 20.- old-uğu halde Bidayet Mahkemesi KL 20.-'dan fazla aylık kira ödenmesini ve kira bakiyesini 1 Eylül 1969 tarihinden itibaren ödemesini ve bu miktarın 3 ay gibi kısa bir müddet zarfında ödenmesini emretmekle hataya düştüğünü iddia etmiştir. Davacı ise ../../1970- tarihinde mukabil bir istinaf dosyalayarak Bidayet Mahkemesine davalının mütecaviz olduğu kararına vardıktan sonra aleyhine tahliye emri vermemesinin hatalı olduğunu, mezkur evin makul kirasının KL 30.- olduğu iddiasını davalı reddetmediği halde Muhterem -Mahkemenin bu miktarı evin makul kirası olarak kabul etmemekle hataya düştüğünü ve mezkur evin makul kirasının ne olduğunu tesbit ederken evin makul kirasını nazarı itibara almayıp 1963 senesindeki normal kirayı nazarı itibara almakla hataya düştüğünü iddi-a etmiştir.
Bir mütecavizin aleyhine tahliye emri verip vermeme hususu Mahkemenin takdirine bırakılmıştır. Bu hussuta 1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kanununun 10. maddesinin (e) fıkrasında şunlar yer almaktadır:
" 10. 11 ve 12. madde hükü-mlerine tabi olmak şartı ile, Mahkeme ancak aşağıda gösterilen hallerde tahliye emri verebilir:
.......................................................................................................
(e) Kira münasebeti olmaması halinde:
Ancak-, mahkeme, uygun gördüğü hallerde, tahliye emri yerine bu gibi bir gayri menul malı işgal eden şahıs veya şahısların ödeme kudretlerine göre mezkur gayri menkul mal için bir miktar kira ödemelerini emredebilir."
Bidayet Mahkemesi tahliye emri verip vermem-e hususunu incelerken gerek müddeaaleyhin gerekse malsahibnin durumunu nazarı itibara alması lazımdır. Bu gibi hallerde bir gayri menkul malı mütecaviz olarak işgal eden şahsın mal sahibine herhangi bir kira ödeyip ödemediği, işgal ettiği haneyi ne kadar m-üddetten beri mütecaviz olarak işgal ettiği, mütecavizin ödeyebileceği kiranın normal veya makul kira olarak işgal ettiği, mütecavizin ödeyebileceği kiranın normal veya makul kiraya yaklaşık bir kira olup olmadığı, mal sahibi evi satın alırken mütecavizin -evi işgal etmediği hususlarını nazarı itibara alması gerekir. Bu davada Bidayet Mahkemesi tahliye emri vermemeyi uygun görmüş ve bu hususta şunları söylemiştir:
"Bunları, müddeaaleyhin bu evde 1964'den beri oturmakta olduğunu, müddeinin bu evi müddeaaleyh -içerisinde oturduğu bir zamanda satın almış olduğunu, ve sair dava ile ilgili ahval ve şeraiti nazarı itibara alarak müddeaaleyh aleyhine tahliye emri vermemeği ve tahliye emri yerine müddeaaleyhin müddeiye kira ödemesini emretmeyi uygun ve münasip gördük.-
Bidayet Mahkemesi verilen şahadeti nazarı itibara alarak mevzuu bahis evin normal kirasının KL 27.500 mil olduğunu tesbit etti ve bu miktarı müddeaaleyhin ödemeye kudreti olduğunu nazarı itibara alarak müddeaaleyhin 1 Eylül 1969 ile 30 Nisan 1970 tarihle-ri arasında birikmiş olan KL 220.- geri kiranın 3 ay zarfında ödenmesini emretmiş ve 1 Mayıs 1970'den itibaren müddeaaleyhin her ay KL 27.500 mil kira ödemesini emretmiştir. Bidayet Mahkemesi evin normal kirasının KL 27.500 mil olduğunu tesbit ederek mevzu-u bahis evin 1963 senesi Aralık ayından evvel ödenmesi icab eden kirayı göz önünde tutarak tesbit etmiştir. Bunu da yaparken Kira Kanununun 2. maddesindeki "normal kira"nın tarifini ve 4. maddesini nazarı itibara almış bulunuyorlar. Mevzuu bahis ev Kasım a-yında o zamanın mal sahibi tarafından işgal edilmekte idi. Mevzuu bahis ev 21 Aralık 1963 tarihinden evvel icarda olmuş olsaydı Bidayet Mahkemesinin bu husustaki bulgusu doğru olacaktı. Mamfih, Kira Kanununun 4. maddesinin (4). fıkrasına göre normal kira -meselesi 21 Aralık 1963 tarihinden sonra yeni inşa edilen veya ilk defa olarak kiralanan binalar hususunda uygulanmaz. Mevzuu bahis ev de 21 Aralık 1963 tarinden sonra ilk defa olarak mal sahibinden mada başka bir şahıs tarafından işgal edildiği için Kanu-nun 4(1)(a) maddesinde derpiş olunan "normal kira" tatbik olunamaz. Kanaatimizce bu meselede Mahkeme evin "normal kira"sını değil de, dava açıldığı zaman makul kirasının ne olduğunu tesbit etmesi gerekirdi. Verilen şahadet göre evin makul kirası, dava açıl-dığı zaman, KL 30.- ile KL 40.- arası idi.
Müddeaaleyhin ödeme kudreti hakkında Mahkemede herhangi bir sarih şahadet mevcut değildir. Ancak müddeaaleyh müdafaa takririnde Bidayet Mahkemesinin tesbit edeceği makul kirayı vermeye hazır olduğunu belirtti. Bu- böyle olduğuna göre makul kirayı vermeye hazır olduğunu belirtti. Bu böyle olduğuna göre müddeaaleyhin mevzuu bahis ev için Mahkemenin tesbit edeceği makul kirayı ödeyebilecek kudrette olduğunu kabul etmiş sayılır. Ancak yine müddeaaleyhin müdafaa takriri-nde müddei kendisinden evvela KL 35.- taleb ettiğini, bunu ödeyemeyeceğini daha sonra KL 30.- taleb ettiğini ileri sürdü. Kanaatimizce müddeinin çağırdığı şahide dayanarak, dava açıldığı zaman mevzuu bahis evin makul kirası KL 30.- - KL 35.- arasında idi. -Müddeaaleyh tarafından müdafaa takririnde söylenenleri nazarı itibara alarak müddeaaleyhin ayda KL 30.- kira ödeyebilecek ödeme kudretine sahip olduğu kanaatındayız.
Yukarıda izah ettiğimiz sebeplerden dolayı Bidayet Mahkemesi tahliye emri vermemekle hata-ya düşmüş değildir kanaatındayız. Mamafıh, evi işgal edenin ödeyeceği kirayı tesbit ederken evin "normal kira"sını tesbit etmekle hataya düşmüştür. Bidayet Mahkemesi evin dava gününde makul kirasını tesbit etmesi gerekirdi. Bidayet Mahkemesi zabıtları tetk-ik edildiğinde müddeaaleyhin ödeme kudretinin takriben ayda KL 30.- olarak tesbit etmeyi uygun gördük. Tesbit edilen bu KL 30.- evin makul kirasına yaklaşık bir miktar olduğuna göre kat'i olarak evin makul kirasının ne olduğunu tesbit etmemeyi uygun gördük-. Ancak verilen şahadete göre mevzuu bahis evin makul kirasının ayda KL 30.- ile KL 35.- arasında olduğu kanaatındayız.
Kanantimizce Bidayet Mahkemesi bir müstecirin veya bir evi işgal edenin ödeme kudretine göre bir miktar kira ödemesini tesbit ettikten -sonra, tesbit olunan kiranın ancak dava açıldığı aydan itibaren ödenmesine emir verebilir. Davadan önceki kiralar kira bakiyeleri addolunur ve kira bakiyeleri için herhangi bir emir ancak Kira Kanununun 6(4) maddesi tahtinde verilebilir. 6(4) maddesi de ya-lnız mal sahibi ile evi işgal eden şahıs arasında bir kira münasebeti olan hallere şamilir. Evi mütecaviz olarak işgal eden şahıslar için davadan önceki müddet için herhangi bir kira ödenmesi için Mahkemenin karar verme yetkisi yoktur kanaatındayız. Bu gib-i kiralar veya ara kar için mal sahibinin hakkı Kanunun 16. maddesine göre mahfuz kalır. Bu husuta Yüksek Mahkeme 15/70 sayılı Hukuk İstinafında şunları söyledi:
"Yalnız 'kira bakiyelerinin' tefsiri hususunda söylediklerimiz ancak davalı ile davacı arasınd-a bir icar mukavelesi olduğu hallere şamil olduğunu belirtmek isteriz. Buna ilaveten 1/68 numaralı Hukuk İstinafında Mahkemenin tesbit ettiği kiraların ödenmesi hususunda defaten veya aylık taksitlerle ödenmesi için karar verme yetkisini haizdir denilmekle- beraber kanaatımızca taksitle ödeme ancak müstesna ve mahkemeye ilk defa olarak müracaat yapılmış olan hallerde tatbik olur. Yukarıda söylediklerimiz ışığında Bidayet Mahkemesi tesbit ettiği kiranın ödenmesi hususunda ancak dava açıldığı aydan itibaren em-ir vermek hak ve salahiyetine haizdir. Bundan önceki zaman için tesbit olunan kiranın ödenmesi için emir vermeye hak ve salahiyeti yoktur kanaatındayız.
...................................................................................................
Esa-sında evi igal eden şahıs, evi mütecaviz olarak işgal etmişse ve Mahkeme bu şahsa bir miktar kira ödemesini emretmişse, evi işgal eden şahıs yalnız verilen emir tahtinde kesilen kirayı ödemekle mükelleftir. Bu gibi hallerde evi işgal eden ile ev sahibi ara-sında herhangi bir icar mukavelesi olmadığına göre bir kira bakiyesi meselesi mevzuu bahis olamaz."
Evi işgal eden mütecaviz ise, Mahkemenin tesbit ettiği kira 1967 Kira Kanunu bakımından alel hesab değildir. Bu böyle olmakla beraber Kira Kanununun 16. ma-ddesi tahtinde tarafeynin bütün akdi ve sair kanuni hakları mahfuz kalır. Bu gibi hallerde evin normal veya makul kirasının tesbiti ancak kesilen bir miktar kiranın normal veya makul kirayı aşmaması bakımından nazarı itibara alınır.
Müddeaaleyhin işgal et-tiği ev için ayda KL 30.-'yı ödemeye kudreti olduğunu nazarı itibara alarak müddeaaleyhin dava açıldığı aydan itibaren, yani 1 Kasım 1969'dan itibaren müddeiye ayda KL 30.- kira ödemesini uygun görürüz.
Yukarıda izah ettiğimiz sebeplerden dolayı Bidayet M-ahkemesinin hükmünü iptal eder ve müddeaaleyhin müddeyie 1 Kasım 1969'dan itibaren mevzuu bahis ev için ayda KL 30.- kira ödemesini emreyleriz. Müddeaaleyhin Bidayet Mahkemesindeki masrafları müddeiye ödemesi için de emir veririz.
İstinaf masraflarına gel-ince, istinafın ve mukabil istinafın bütün ahval ve şeraitini nazarı itibara alarak tarafeynin kendi masraflarını ödemelerine emir veririz.
Yüksek Mahkeme
25 Temmuz, 1970
5
Full & Egal Universal Law Academy