-Hukuk İstinaf No: 21/69
(Dava No: 218/69)
Yüksaek Mahkeme Huzurunda.
İstinaf eden: Mustafa Dündar, Lefkoşa.
(Müddeaaleyh)
ile
İstinaf edilen: Nidai M. Cabacaba, Lefkoşa.
- (Müddei)
arasında
İstinaf eden namına: Menteş Aziz.
Aleyhine istinaf edilen namına: Cebbar Niyazi.
1967 Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kanunu - Bu kanunun 10(b)- ve (e) maddeleri tahtında tahliye emri verilmesi - Normal kiranın saptanması - Mal sahibinin değişmesinin kiracılık münasebetini ortadan kaldıramıyacağı.
Davacı, dava konusu Lefkoşa'daki evi 21.2.1969'da satın aldı. Davalı bu evde 1950 yılından beri kir-acıdır. 1958 yılına kadar evin üst katını ayda KL 5.-'ya kiralamıştı. 1958'de mal sahibinin ayrılması ile aynı kira ile tüm eve yerleşti. Davacı, nikahlı oğlunun evleneceğini ve ikameti için ihtiyaç nedeniyle tahliye veya 21.2.1969'dan itibaren tam kira ol-arak ayda KL 10,- ödenmesini talep etti. Davalı müdafaasında evin tümü için ayda KL 5.- ödediğini iddia etti. Bidayet Mahkemesi, evin normal kirasını KL 7.- olarak saptadı. Gösterilen alternatif barınağın banyosunun yapılması kaydıyle, davalının evi 31.7.1-969'a kadar tahliye etmesini ve 21.2.1969'dan tahliye tarihine kadar ayda KL 7.- kira ödemesini emretti. Davalı, davacının haneyi son zamanlarda satın alması nedeniyle, kendi veya evlatlarının ikameti için elzem olduğu hususundaki Bidayet Mahkemesi bulgusu-nun hatalı olduğunu ve gösterilen muadil barınağın yeterli olmadığını ileri sürerek karar aleyhine istinaf etti.
KARAR: Yüksek Mahkeme, gösterilen muadil barınağın kirasının KL 10,- olacağını, bu evin normal kirasının ise KL 7.- olduğunu, Mahkeme emri il-e mal sahibine Kanunun 4(1)(a) maddesine aykırı olarak normal kiradan fazla kira talep etme fırsatı yaratıldığını, bu nedenle bu evin kanunun öngördüğü uygun muadil barınak kabul edilemiyeceğini belirterek tahliye emrini iptal etti. Yüksek Mahkeme, mal sah-ibinin değişmesi nedeniyle kiracılık münasebetinin sona ermediğini ve Kanunun 10(e) maddesi tahtında tahliye emri verilemeyeceğini de karara bağladı. Tesbit edilen kiraya karşı istinaf yapılmadığından bu husuta karar verilmedi.
HÜKÜM
Müddei Lefkoşa'da Ka-dife Sokak No:6'da kain haneyi 21 Şubat 1969'da satın alarak sahibi oldu. Müddeaaleyh mezkur hanenin üst kısmının 1950'den itibaren kiracısıdır. Müddei 17/4/69'da 218/69 numaralı davayı müstedaaleyh aleyhine ikame etti. İşbu davada müddei mezkur haneye, ni-kahlı olan oğlunu evlendirip yerleştirmek için müthiş ihtiyacı olduğunu ve müddeaaleyhin şahsının ve ailesinin yerleşebilmesi içi kira kanununa uygun başka bir barınağın mevcut olduğunu ileri sürdü. Buna ilaveten müddei mevzuu bahis haneyi satın aldıktan s-onra müddealeyhin hiç bir kira ödemediğini ve müddeaaleyh ile herhangi bir mukaveleye girişmediğini, bundan dolayı müddeaaleyh ile arasında herhangi bir kira münasebetinin mevcut olmadığını ileri sürdü. Müddei taleb takririnde müddeaaleyhin mevzuu bahis ha-nenin üst katı için eski mal sahibine ayda KL 5.- kira ödemekte olduğunu faklat müddeaaleyh hadiselerden sonra ayni büyüklükte olan evin alt kısmın da işgal ettiğinden mezkur hanenin alt ve üst kısmının normal kirasının KL 10,- olduğunu iddia etti. Müddei,- yukarıda zikrolunan sebelerden dolayı müddeaaleyhin aleyhine açtığı davada kira kanununun 10(b) ve 10(e) maddeleri gereğince müddeaaleyhin mevzuu bahis haneyi tahliye etmesini amir kılan bir mahkeme emri veya 21/2/69'dan itibaren tam kira bedeli olan KL 1-0.-'un ödenmesi ve mahkemenin münasip göreceği şekilde herhangi bir emrin verilmesini taleb etti.
Müddeaaleyh mevzuu bahis hanenin üst katını 1950 senesinde eski mal sahibinden ayda KL 5.- kira ile icar ettiğini ve üst katı icar etmekle alt kattaki müşt-emilatı eski mal sahibi ile müştereken kullanmak hakkına haiz olduğunu, o zamanın ev sahibi 1958 senesinde çıkan Cemaatler arası hadiselerden dolayı evi terkettiğini ve 1958'den berimevzuu bahis hanenin alt katını da tamamıyle tasarrufunda bulundurmakta ol-duğunu ve kira olarak gerek alt gerekse üst kat için ayda KL 5.- ödemeye devam ettiğini ileri sürdü. Mevzuu bahis hane alt katta bir hol bir küçük oda, küçük bir avlu, üst katta ise iki oda ve bir verandadan ibarettir. Alt kattaki avluda aşevi olarak kulla-nılan, pencere ve kapısı olmayan bir oda, yüznumara ve banyo olarak kullanılan başka bir oda mevcuttur. Banyo olarak kullanılan odada hakikatta herhangi bir banyo veya duş mevcut değildir.
Davanın duruşma gününde müddei müstecirin durumuna uygun olarak i-ki hanenin mevcut olduğunu ileri sürdü. Bidayet Mahkemesi müstecirin durumuna uygun olarak müddei tarafından gösterilen 2 evi ziyaret ettikten sonra ve her iki tarafın Mahkemede verdiği şahadeti dinledikten sonra mevzuu bahis hanenin müddeinin oğlunun ikam-eti için elzem olduğu kanaatına vardı. Bidayet Mahkemesi mevzuu bahis hanenin normal kirasının KL 7.-'dan aşağı olamayacağı kanaatına vardı. Bidayet Mahkemesi gösterilen iki henden Lefkoşa'da Şehit Tuncer Hasan sokağı No: 8'de kain hanenin kirası KL 15.- o-lduğundan, müstecirin durumuna uygun başka bir yerin (alternative accommodation) olamayacağı kanaatına vardı. Mamafih Lefkoşa Köşklü Çiftlikte 6A Sabri Kazamaoğlu sokağında gösterilen evin büyüklüğü, kirasını, müstecirin işgal etmekte olduğu evin büyüklüğü-nü, kirasını ve nazarı itibare alınması gerken herşeyi nazarı itibara aldıktan sonra müstecirin durumuna ve anormal duruma uygun başka bir yer (alternative accommodation) olduğu kanaatına vardı ve bundan dolayı müddeaaleyhin aleyhine işgal etmekte olduğu e-vi, başka barınak (alternative accommodation) olarak gösterilen evin banyosu 15 günde yapılmak şartıyle, 31 Temmuz 1969'da tahliye etmesi için ve müddeaaleyhin evi tahliye edinceye kadar 21 Şubat 1969'da itibaren ayda KL 7.- kira ve masrafları ödemesi için- emir verdi.
İstinaf eden Bidayet Mahkemesinin 5 Temmuz 1969'da verdiği karar aleyhine aşağıdaki sebeplerden dolayı istinaf etti.
Verilen şahadet muvacehesinde müddeinin dava mevzuu haneyi son zamanlarda satın almış olması hasebi ile Bidayet Mahkemesi m-al sahibi veya evlatlarının ikameti için elzem olduğu bulgusu hatalıdır.
Muadil barınak olarak Mahkemece kabul edilen hane yeterli olmadığından verilen karar hatalıdır.
Umumiyet itibarıyle tahliye emrini geciktirecek herhangi bir yeterli şahadet mevcut olm-adığından verilen karar hatalıdır.
Bidayet Mahkemesinin kararı 1976, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kanununun 10(b) maddesine istinat etmektedir. Kanunun 10(b) maddesi aynen şöyledir:
"10. 11 ve 12. madde hükümlerine tabi olmak şartı ile, Mah-keme ancak aşağıda gösterilen hallerde tahliye emri verebilir:
.............................................................................
Herhnagi bir gayri menkul malın mal sahibinin veya evlatlarının ikamet veya işgali için elzem olması hallinde:
Anc-ak, bu gibi halde tahliye emri verilmezden önce, mal sahibi, müstecirin veya işgal edenin durumuna ve anormal duruma, uygun başka bir yerin (alternative accommodation) mevcut olduğu hususunda Mahkemeyi tatmin etmelidir."
Bir mal sahibinin Kanunun 10(b) m-addesi tahtinde tahliye emri alabilmesi için mahkemede iki hususu isbat etmesi gerekir. 1. husus gayri menkul malın mal sahibinin veya evlatlarının ikamet veya işgali için elzem olduğudur. 2. husus ise tahliye emri verilmezden önce müstecirin durumuna ve a-normal duruma uygun başka bir yerin (alternative accommodation) mevcut olduğudur.
Bu davada verilen şahadet nazarı itibara alındığında mal sahibi, yani müddei, mevzuu bahis malın oğlunun ikameti için elzem olduğu hususunu isbat etmiş bulunuyor. En mühim h-usus alternatif barınak (alternative accommodation) olarak gösterilen Lefkoşada Sabri Kazmaoğlu sokağı No 6'da kain hanenin müstecirin durumuna ve anormal duruma uygun bir ev olup olmadığı hususudur. Müstecirin durumuna uygun, başka bir barınak (alternativ-e accmmodation) olarak gösterilen ve Bidayet Mahkemesi tarafından müstecirin durumuna uygun başka bir barınak olarka kabul edilen Lefkoşada Sabri Kazmaoğlu sokağı No:6A'da kain hanenin normal kirasının KL 7,- olduğu Bidayet Mahkemesine verilen şahadette sa-bittir. 1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kanununun 2. maddesinde normal kira şöyle tefsir edilmiştir:
" 'normal kira', herhangi bir gayri menkul malın 1963 senesi Aralık ayından evvel en son ödenen veya ödenmesi icab eden kirasını ifade ede-r."
İstinaf edenin avukatı Bidayet Mahkemesi tarafından alternatif barınak olarak kabul edilen hanenin normal kirası KL 7.- olduğundan ve mal sahibi şimdi mezkur haneyi müddeaaleyhe icar etmesi için KL 10.- taleb ettiğinden mezkur hanenin alternatif barı-nak olarak addolunamayacağını çünkü mal sahibinin mezkur hane için KL 10.- kira almasının kanuna aykırı olduğunu ileri sürdü, 1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kanununun 4(1)(a) madesine göre Kanunun yürülüğe giridği tarihten sonra yapılan he-rhangi bir kira mukavelesi gereğince herhangi bir mal sahibinin normal kirayı çoğaltması veya ondan fazlasını alması kanuna aykırıdır. Aleyhine istinaf edilenin avukatı alternatif barınak olarak gösterilen evin sahibinin, banyo ilave ettiği için, ayda KL 1-0.- kira almaya hakkı olduğunu idida etti. Bir mal sahibinin hangi şartlar tahtinde normal kirayı artırmaya hakkı olduğu kanunun 4(2) maddesinde açıkça gösterilmektedir. Kanunun 4(2) maddesi aynen şöyledir:
"4. (2) Herhangi bir gayri menkul malın gerekli -tadilat veya ilave yapılması suretiyle bölünüp daha fazla kiralık kısımlara ayrılması haklinde, bu kısımlardan talep edilecek veya alınacak yekün kira tutarı eski halindeki binanın normal kirasından azami %25 daha fazla olabilir."
Kanaatimizce yalnız bir- banyo ilave etmekle Kanunun 4(2) maddesinin şumulüne girmez. Kaldı ki bu meselede banyo ilavesi 4(2) maddenin şumulüne girse dahi taleb edilen fazla kira (normal kiradan fazla) kanunun öngördüğü %25 artıştan pek fazladır. Bidayet Mahkemsi Sabri Kazmaoğlu -sokağındaki hanenin müstecirin durumuna ve anormal duruma uygun başka bir barınak olduğu kanaatına varmakla müddeealeyhin mezkur hane için kira olarak ayda KL 10.- kira vermesini ve mezkur hanenin sahibinin mezkur hane için normal kiradan fazla olan ayda K-L 10.- kira almasına göz yummuş olur. Halbuki kanunun 4(1)(a) maddesine göre normal kiradan fazla kira almak gayri kanunidir, kanaatimizce Mahkeme herhangi bir gayri kanuni işin yapılmasına hiç bir zaman göz yummaması ve/veya yardımcı olmaması gerkir. Kana-atimizce alternatif barınak olarak gösterilen ve Mahkeme tarafından Alternatif Barınak olduğu kabul edilen Sabri Kazmaoğlu sokağındaki hanenin taleb edilen kirası kanunun öngördüğü normal kiradan fazla olduğundan ve işbu hanenin sahibi haneyi ayda KL 7.- o-lan normal kiradan icar etmeye hazır olmadığından mezkur hane müstecirin durumuna ve anormal duruma uygun başka bir yer (alternative accommodation) olarak kabul edilemez. Yukarıda izah olunan sebeplerden doalyı Bidayet Mahkemesinin Kanunun 10(b) maddesine -dayanarak tahliye emri vermesi hatalıdır.
Bidayet Mahkemesi Kanunun 10(b) maddesine dayanarak tahliye emri verdiği için müddeinin kanunun 10(e) maddesi tahtinde talebi hususunda herhangi bir karar vermesine luzum görmemiştir. Bidayet Mahkemesinde veril-en şahadeti esaslıca tetkik ettik. Her ne kadar da müddeaaleyh müddei ile herhangi bir icar mukavelesi yapmamışsa da, müddeaaleyh mevzuu bahis hanenin üst kısmının 1950 yılından beri kiracısı olduğundan ve 1958 yılından itibaren mezkur haneyi tamamıyle tas-arrufunda bulundurduğundan müddei mevzuu bahis haneyi satın aldığında müddeaaleyh mezkur haneyi kiracı olarak işgal ettiğinden kanuna göre kiracı olarak işgale devam etmeye hakkı vardır. Eski mal sahibinin değimesi ile kiracılık münasebeti ortadan kalkmaz.- Yukarıda izah olunan sebeplerden dolayı müddei ile müddeaaleyh arasında mevzuu bahis hane için bir kira münasebeti olmadığı iddiası doğru değildir. Bu sebepten ötürü müddeinin 1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kanununun 10(e) maddesi tahtin-de tahliye emir almaya hakkı yoktur.
Daha evvel belirttiğimiz gibi Bidayet Mahkemesi mevzuu bahis hanenin normal kirasının en az KL 7.- olacağı kanaatına vardı. İstinafın dinlenmesi esnasında her ne kadar da istinaf eden mevzuu bahis hanenin normal kiras-ının KL 7.- olmayıp KL 5.- olduğunu iddia etmişe de, istinaf sebeplerinde bu hususta herhangi bir talebde bulunmadığından ve istinafın duruşması esnasında istinaf eden istinaf sebeplerini tadil etmek yönüne gitmediğinden normal kira hususunda Bidayet Mahke-mesininm varmış olduğu kanaatı tadil edemeyiz.
Yukarıda izah olunan sebeplerden dolayı Bidayet Mahkemesinin 5/7/69'da müddeaaleyhin mevzuu bahis haneyi 31 Temmuz 1969'a kadar tahliye etmesi için verdiği emri iptal ederiz. Bidayet Mahkemesinin müddeaaleyh-in mevzu bahis hane için 21 Şubat 1969'dan tahliye gününe kadar KL 7.- ödemesi emrini, "tahliye gününe kadar" ibaresini (until delivery of possession) ihraç ederek tadil ederiz. Yani müddeaaleyhin mevzuu bahis hane için kira olarak 21 Şubat 1969'dan itibar-en ayda KL 7.- kira ödemesi emrolunur.
Masraf meslesine gelince meselenin bütün ahval ve şeraitini göz önünde tutarak gerek alt kademedeki masraflar için ve gerekse İstinaf Mahkemesindeki masraflar için tarafeyinin kendi masraflarını kendileri ödemeleri- uygun görülmüştür.
Yüksek Mahkeme
1 Eylül, 1969
6
Full & Egal Universal Law Academy