-Hukuk İstinaf No.26/73
(Dava No. 807/73; Lefkoşa)
YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA
Mahkeme Heyeti: M.Necati Münir Başkan, Ülfet Emin ve Ahmet İzzet
İstinaf edenler: Reşat Ali ve diğerleri, Lefkoşa (Davalılar)
ile
Aleyhine istinaf edilenler: Ahmet Belevi ve di-ğerleri (Davacılaı)
arasında
İstinaf edenler namına: Kıvanç M. Riza
Aleyhine istinaf edilenler namına: Menteş Aziz
Tahliye - İhtiyaca binaen tahliye emri.
1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hûkûmler) Yasası - Yasanın 10. maddesi - Mütecaviz - Mahkem-enin tahliye emri verip vermeme konusundaki takdir hakkı - Tahliye emri yerine bir miktar kira ödenmesine emir verilebilmesi - Mahkeme tahliye emri verilip verilemeyecesine karar verirken tarafların durumlarını (mali ihtiyaç v.s. bakımından) nazarı itibara- alması.
Kiraİlişkisi - Kira ilişkisinin mal sahibi ile kiracının açık veya zımni anlaşması ile meydana gelmesi.
İzinli İşgal (Licencee) - Kira Kontrol kanunlarının izinli işgal edenleri korumaması - İzinli işgal edenlerin haklarının şahsi bir hak olup- zilyet veya aynî hak olmaması.
KiraMukavelesi - Kira mukavelesinin muteberiyeti - Kira mukavelesinin muteber olması için kiraya verenin taşınmaz malın sahibi olması veya aynî hakka (estate or interest in land) sahip olması gerekir.
8/1969 sayılı Türk C-emaatına Mensup Olmayan Şahıslara Ait Gayri Menkul Malların Kontrolu (Geçici Hükümler) Yasası - Gayri menkul mallar İdarecisi - İdarecinin taşınmaz mallar üzerinde zilyet veya ayni hakka sahip olmaması ve sadece kontrol yetkisi bulunması İdareciye yazılı a-nlaşma yokluğunda kira ödenmekle kira ilişkisi veya kira anlaşması meydana gelmemesi - Mal sahibi ile anlaşma yapılması halinde İdarecinin kontrolünün son bulması - İdareci ile işgal eden arasında yazılı anlaşma olması halinde kiracılık ilişkisi meydana ge-lip gelmediğinin tespiti için tarafların niyetine bakmak gerekir.
Hukuk Usulu - Şahadet - Aleyhine tahliye emri verilmemesi için evi işgal edenin tahliye emri verilmesi halinde daha fazla zarara düçar olacağını ispat etmesi gerekir.
Ara Kâr (Mesne Profit-s) - Aleyhlerine tahliye emri verilen mütecavizlerin ara kâr olarak makûl kira ödemesine emir verilmesi gerekir.
OLAY: Davacılar Lefkoşa'da alt ve üst kattan oluşan 2 hane evi 1972 yılında satın aldılar. Bu ev daha önce Türk Cemaatına mensup olmayan bir ş-ahsa aitti.
Davacılar, Davalıların evi işgal ettiğini ve ikâmet için ihtiyaçları olduğunu ileri sürerek evin tahliyesini ve normal veya makul kiraların ödenmesini talep ettiler.
Davalı 3 Davalı 1'in kızıdır. Davalı 2 ise Davalı 3'ün kocasıdır. Davalılar Da-vacıların mal sahibi olduklarını bilmediklerini iddia ederek ispatını talep ettiler. Davalı 1 ve 3 evi eski mal sahibinin rızası ile işgal ettiklerini ve Davalı 2'nin Davalı 3 ile nişanlandıktan sonra eve yerleştiğini, evin İdarecisi olan sıra ile Lefkoşa -Türk Belediyesi ve Ecnebi Gayri Menkul Mallar İdarecisi ile sözlü veya zımnı muhtelif anlaşmalar yaptıklarını ve eve kira ödediklerini ileri sürdüler. Davalılar Davacıların eve ihtiyaçları bulunduğu iddiasını da red ve inkâr ettiler.
İlk Mahkeme, Yönetime -kira ödemekle ve Yönetimin de bu kiraları kabul etmekle Davalıların müstecir durumuna geldiği ve Davacıların eve kendi maksatları için ihtiyaçları olduğu kanaatine vardı. Ancak 1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Yasasının 10. maddesine göre mu-adil barınak hususunda şahadet olmadığınğ dikkate alarak tahliye emri yerine Davalıların kira vermesinin uygun olduğuna hükmetti. İlk Mahkeme, tarafların iddia ettiği kiranın ortalamasını alarak evin makul kirasını tespit etti ve Davalı 1'in makul kiraya m-ahsuben K.L.18,500 mil ödemesini, geriye kalan 10 K.L.'nin de Davalı 2 ve 3 tarafından ödenmesini emretti.
Davalılar İlk Mahkemenin müstecir oldukları kararırıa vardıktan sonra dava açıldığı zaman makul kirayı tespit yönüne giderek bu kiranın Davalılarca ö-denmesini emretmekle, Yönetime ödenen kirayı tam kira kabul etmemekle ve makul kirayı yüksek tespit etmekle hata ettiğini ileri sürerek istinaf etti.
Davacılar da mukabil bir istinafla ödenmesi emrolunan kiranın aşikâr surette az olduğunu, Yönetimin emanet-çi sıfatıyle hareket etmesi nedeniyle Davalıların mütecaviz sıfatının değişemeyeceğini ve aleyhlerine tahliye emri verilmesi gerektiğini iddia ettiler.
SONUÇ: Yüksek Mahkeme, meselede en önemli hususun Davalıların dava konusu evle ilgili statülerinin tespi-ti olduğunu, 8/1969 sayılı Türk Cemaatına Mensup Olmayan Şahıslara Ait Gayri Menkul Malların Kontrolu (Geçici Hükümler) Yasasının yabancı malları İdarecinin kontrolüne verdiğini, 8/1969 sayılı Yasada İdarecinin bu mallar üzerinde herhangi ayni bir hakkı ve-ya zilyetliği bulunduğuna ilişkin hüküm bulunmadığını, mal başkasının mülkiyetine geçtiği zaman İdarecinin kontrolünün sona erdiğini, sözkonusu Yasada İİdareciye malın kiralanması için gerekeni yapma yetkisi veriliyorsa da bu yetkinin 4. maddedeki kontrol -etme yetkisine tabi olduğunu, bu nedenle Yönetimle Davalılar arasında bir kiracılık ilişkisi oluşamayacağı kanaatine vardı.
İdareci ile Davalı 1 arasında varıldığı iddia olunan sarih veya zımni anlaşmanın bir izin olduğunu
ve mal Davacılarca satın alındığı-na göre bu iznin kendiliğinden ortadan kalktığını belirten Yüksek Mahkeme Davacıların mütecaviz durumuna girmiş olduklarına hükmetti.
Davalı 1 izinli olarak evde oturduğu sürede evi tamamen ve kısmen başkasına tahsis edemeyeceğini belirten Yüksek Mahkeme-, bu nedenle Davalı 2 ve 3'ün statülerinin 8/69 sayılı Yasanın 9. maddesine göre mütecaviz olduıu kararına vardı.
Yüksek Mahkeme, 1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Yasasının 10(e) maddesine göre kira münasebeti olmayan hallerde evi işgal eden-lerin bir miktar kira ödemesine veya evi tahliye etmelerine emir verilebileceğini, tahliye emri verilmemesi için uygun hallerin mevcut olduğu hususunda işgalcinin Mahkemeyi ikna etmesi gerektiğini belirtti ve Davalıların ikna yükümlülüklerini yerine getirm-edikleri kanısına vararak Davalılar aleyhine tahliye emri verdi.
Davacılar evi satın aldıktan sonra Davalıların evi mütecaviz olarak işgal ettikleri kanısına varan Yüksek Mahkeme evin tahliyesine kadar ara kâr olarak makul kira ödenmesi gerektiğine hükmett-i. Bu konuda İlk Mahkemenin hükmüne müdahale etmek için kâfi sebep görmeyen Yüksek Mahkeme Davalıların evi tahliye edene kadar İlk Mahkemenin tespit ettiği kirayı ödemelerine emir verdi.
Atıfta Bulunulan Yargısal İçtihatlar:
l. Marcroft Wagons Ltd. v. Smit-h (1951) 2 K.B. s.496.
2. Thomas v. Sorrell 124 E.R. s.1098, s.1109.
3. Errinton v. Errington and Another (1952) 1 All E.R. s.149. 4. Metropolitan Borough and Town Clerk of Lewisham v. Roberts
(1949) 2 K.B. s.608.
5.Mayor, Aldermen and Burgesses of the Bo-rough of Southgate v. Watson (1944) 1 All E.R. s.603.
6.Minister of Agliculture and Fisheries v. Matthews (1950) 1 K.B. s.148.
7. Torbett v. Faulkner (1952) 2 T.L.R. s.659. 8. Kelley v. Goodwin (1947) 1 All E.R. s.812.
-Atıfta Bulunulan Bilimsel İçtihatlar:
1. Woodfall Landlord and Tennsnt 2?. baskı s.8, s.13.
HÜKÜM
Davacılar (aleyhine istinaf edilenler) 7 Temmuz, 1972 tarihinden itibaren Ortaköyde Şemseddin Günaltay Sokak, No.22'de kâin alt ve üst kattan müteşekkil bir- evin kayıtlı mal sahibidirler. Mezkûr ev davacılar tarafından Temmuz, 1972'de satın alınıncaya kadar Türk Cemaatına mensup olmayan bir şahsa aitti. Davacılar dava konusu evin Cemaatlararası hadiseler başladıktan sonra ecnebi mal sahibi tarafından tahliye -edildiğini, davalıların haksız ve kanunsuz olarak mütecaviz sıfatı ile eve yerleştiklerini ve mezkûr evi mütecaviz olarak işgal ettiklerini, dava konusu eve davacıların kendi ailelerinin ikameti için ihtiyaçları olduğunu ileri sürerek davalıların dava konu-su haneyi tahliye edip boş olarak davacılara teslim etmelerini amir klan bir mahkeme emri ve ahar suretle olmak üzere dava konusu hanenin normal kirasını ve/veya davalıların mali kudretleri ile mütenasip kira ödemelerini talep ettiler.
1. davalı bir polis- çavuşudur. 2. davalı 3. davalının kocasıdır. 3. davalı ise 1. davalının kızıdır. Davalılar dosyaladıkları müdafaa takririnde dava konusu evin davacılara ait olduğunu bilmediklerini iddia ettiler ve bu hususun ispatını talep ettiler. Davalılar ecnebi mal s-ahibinin dava konusu evi 22.12.1963 hadiselerinin patlak vermesi üzerine tahliye ettiğini, davalı 1 ile 3'ün İsmail Avaroğlu isminde 3. bir şahısla ecnebi mal sahibinin rızası iIe takriben 7.1.1964 tarihinde dava konusu eve yerleştiklerini, takriben 3-4 ay- sonra Avaroğlu mezkûr evi tahliye ederek Londra'ya gittiğini, o tarihten sonra davalı 1 ve 3 ecnebi mal sahibinin muvafakatı ile evi işgal etmeye devam ettiklerini ileri sürdüler. Davalı 2 takriben 8.5.1966'da davalı 3 ile nişan olduğunu ve dava konusu ev-e yerleştiğini, o tarihten beri dava konusu evin her üç davalı tarafından işgal edildiğini ileri sürdü. Davalı 1, ilgili zamanlarda dava konusu evin mal sahibi ve/veya İdarecisi olan sıra ile Lefkoşa Türk Belediyesi, ve Ecnebi Gayri Menkul Mallar İdarecisi- ile şifahi veya zımni muhtelif anlaşmalar yaptığını ve dava konusu ev için ayda ilkin K.L.1.500 mil, sonra K.L.2.-, daha sonra K.L.4.- ve 11.12.70 tarihinden itibaren K.L.7.160 mil kira ödediğini ileri sürdü. Davalı 1 takriben Nisan, 1971 ayı zarfında Ecn-ebi Gayri Menkul Mallar İdarecisi ile şifahi ve/veya zımni olarak yapmış olduğu anlaşma gereğince dava konusu evin aylık kirasınınn K.L.7.160 mil olarak tespit edildiğini, davalı 1'in mezkûr kirayı 1.12.70 tarihinden 31.7.72 tarihine kadar Ecnebi Gayri Men-kul Mallar İdarecisine muntazaman ödediğini, davalıların dava konusu evi mütecaviz olarak değil, kiracı olarak işgal ettiklerini ileri sürdü. Davalılar dava konusu eve davacıların ihtiyacı olduğunu red ve inkâr eylediler.
Davacılar talep takririnde dava k-onusu evin normal zamanda makul ve/veya geçer ve/veya normal kirasının ayda K.L.45.- olduğunu ve davalı No.l'in ayda K.L.80.-, No.2'nin ayda K.L.9O.-, No.3'ün ayda K.L.6O.kazancı olduklarını iddia ettiler.
Müdafaa takririnde davalı 2'nin aylık maaşının ta-kriben K.L.86.olduğu iddia edildi. Davalılar dava konusu evin normal veya makul kirasının ayda K.L.l5.- olduğunu iddia ettiler.
Bidayet Mahkemesi tarafları ve şahitlerini dinledikten sonra davalıların ilkin dava konusu eve mütecaviz olarak yerleşmiş olduk-larına karar verdi. Bidayet Mahkemesi davalı 1'in dava konusu evin davacılar tarafından satın alındığı tarihe kadar Ecnebi Gayri Menkul Mallar İdarecisine bir miktar kira ödediğini, ödenen kiranın mahsuben olduğunu, zaman zaman davalı 1'in maaşı arttıkça k-iranın yükseltildiğini ve en son 1.12.70 tarihinde K.L.7.160 mile yükseltildiği kanaatına vardı.
Bidayet Mahkemesi 8/1969 sayılı Türk Cemaatına Mensup Olmayan şahıslara ait Gayri Menkul Malların Kontrolu (Geçici Hükümler) Kuralı tahtınde Ecnebi Gayri Menk-ul Mallar İdarecisinin kira v.s. maksatlar için ecnebi malın sahibinin yerini aldığı kanaatına vararak davalı 1'in mezkûr İdareciye kira ödemiş olması ve ödenen kiranın da İdareci tarafından kabul edilmiş olması nedeni ile davalı 1'in müstecir durumuna gir-diği kanaatına vardı. Bidayet Mahkemesi davacıların dava konusu eve kendi maksatları için ihtiyaçları olduğu kanaatına varmakla beraber 1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kuralının 10. maddesine uygun olarak muadil bir barınağın mevcut olduğun-a dair herhangi bir şahadet olmadığından tahliye emrinin verilemeyeceği kanaatına vardı. Bidayet Mahkemesi hükmünde daha ileriye giderek davalı 1 tarafından Ecnebi Gayri Menkul Mallar İdarecisine kira ödenmesi neticesi davalı l, müstecir durumuna girmemiş -olsa dahi, davalıların evde çok uzun bir zamandan beri oturmakta olduğunu, davacıların bu evi davalılar içerisinde oturduğu bir zamanda satın almış olduğunu, davalı 1'in İdareciye bir miktar kira ödediğini ve dava ile ilgili tüm ahval ve şeraiti nazarı iti-bara alarak davalılar aleyhine tahliye emri verilmemesinin muhtemel olduğunu belirtti. Bidayet Mahkemesi davalılar aleyhine tahliye emri verilmediği cihetle, dava konusu ev için ödenmesi gereken kirayı tespit etmek yönüne gitti. Davacılar namına evin makul- kirası hususunda verilen şahadete göre evin, dava açıldığı zaman, makul kirası K.L.35.-dır. Davalı 1 ise şahadetinde evin makul kirasının K.L.2O.-22. olduğunu ileri sürdü. Bidayet Mahkemesi davacı ile davalı tarafından verilen rakamların ortalamasını alma-yı uygun ve münasip gördü ve dava konusu evin makul kirasını ayda K.L.28.500 mil olarak takdir ve tespit etti. Bidayet Mahkemesi davalı 1'in K.L.8O.- maaş aldığını nazarı itibara alarak davacılara makul kiraya mahsuben ayda K.L.18.500 mil vermesinin uygun -ve münasip olacağı kanaatına vardı. Davalı 1 tarafından ödenecek olan K.L. 18.50.- mil tespit edilen makul kirayı karşılamadığına göre Bidayet Mahkemesi 1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kanununun 8(1) maddesi tahtinde diğer iki davalının da -kudretlerine göre kiraya katkıda bulunmaları gerektiği kanaatına vardı. Bidayet Mahkemesi davalı 2' nin aylık kazancının K.L.76.-, davalı 3' ün ise K.L.6O.- olduğuna göre davalı 2 ve 3 ayrı ayrı mütebaki K.L.lO.-yı ödeyebilecek mali kudrete sahip oldukları-na kanaat getirdi. Bidayet Mahkemesi davalı 2 ile 3'ün münferiden ve müştereken ayda K.L.lO.- kira ödemelerini emretti.
Davalılar Bidayet Mahkemesi hükmünün diğer şeyler meyanında aşağıdaki sebeplerden dolayı hatalı olduğunu ileri sürerek istinaf eyledile-r.
1. Bidayet Mahkemesi davalıların mütecaviz değil de kiracı olduklarını bulduğu halde dava konusu evin dava açıldığı zamanki makul kirasını tespit etmek yönüne gitmekle ve tespit edilen kiranın davalılar tarafından ödenmesini emretmekle hata etmiştir.
2-. Bidayet Mahkemesi davalı 1 tarafından Ecnebi Gayri Menkul Mallar İdarecisine ödenen K.L.7.160 mili tam kira olarak kabul etmeyiş kiraya mahsuben ödenen bir miktar kira olarak kabul etmekle hata etmiştir.
3. Bidayet Mahkemesi dava konusu evin dava açıldı-ğı zamanki makul kirasının ayda K.L.28.500 mil olduğunu bulmakla hata etmiştir.
Diğer taraftan davacılar bir mukabil istinaf dosyalayarak Bidayet Mahkemesinin hükmünün diğer şeyler meyanında aşağıdaki sebeplerden dolayı hatalı olduğunu ileri sürdüler.
1.- Aylık kira olarak ödenmesi emrolunan miktar şahadet ve bulgular muvacehesinde aşikâr surette azdır.
2. Ecnebi Gayri Menkul Mallar İdarecisi, emanetkâr ve/veya İdareci sıfatıyle hareket ettiğ cihetle mütecaviz olarak yerleıen davalıların hukuki durumunu d-eğiştiremez. Mahkeme tahliye emri vermemekle hata etmiştir.
3. Her ihtimale binaen, yalnız davalı No.l kira ödediği cihetle diğer davalılar mütecaviz statüsünden kurtulamazlar ve bûnların aleyhine tahliye emri vermemekle Bidayet Mahkemesi hata etmiştir.
-4. Davalı 1'in esas kiraya mahsuben Ecnebi Gayri Menkul Mallar İdarecisine ödeme yaptığı hususunda Bidayet Mahkemesinin bulgusu geçmiş veya. şimdiki mal sahibi ile davalılar arasında anlaşılmış bir esas kira mevcut olmadığından hatalıdır.
Bu istinafta kar-ara bağlanması gereken en mühim husus davalıların dava konusu ev ile ilgili statülerinin ne olduğudur. Evi işgal eden herhangi bir şahıs aşağıdaki 3 statüden birini haiz olabilir.
1. Mütecaviz.
2. Kiracı (tenant). 3. İzinli (licencee).
Bidayet Mahkemesi- davalıların ilk önce dava konusu evi mütecaviz olarak işgal ettikleri kanaatına vardı. Bu hususta herhangi bir istinaf veya mukabil istinaf yoktur. İlk önce mütecaviz olarak dava konusu evi işgal eden davalıların Ecnebi Gayri Menkul Mallar İdarecesine kir-a ödemekle statülerinde herhangi bir değişiklik oldu mu? Herhangi bir şahsın kiracı (tenant) durumuna gelebilmesi için böyle bir şahsın gayri menkul malın sahibi ile sarih veya zımni bir icar anlaşması yapması ve bu anlaşmaya dayanarak evi işgal etmesi ge-rekir. Kira Kontrol Kanunları yapılmazdan önce herhangi bir şahıs herhangi bir gayri menkul malı inhisari tasarrufunda (exclusive possesion) bulundurmak ve bir miktar kira ödemekle, kiracı (tenant) olarak addolunurdu. Kira Kontrol Kanunları yapıldıktan son-ra herhangi bir şahsın herhangi bir gayri menkul malı kiracı veya izinli olarak işgal ettiği hususu çok fazla ehemmiyet kazandı. Bunun da sebebi Kira Kontrol Kanunları ancak yalnız bir kiracıyı korur, izinli (licencee) şahısları Kira Kontrol Kanunları koru-maz. Kira Kontrol Kanunları yapılmazdan önce herhangi bir şahsın herhangi bir gayri menkul malı kiracı veya izinli olarak işgal etmesi gayri menkul malın zilliyetliğinin elde edilmesi bakımından mühim bir rol oynamazdı. Çünkü herhangi bir şahıs herhangi b-ir gayri menkul malıı kiracı olarak dahi işgal etmekte idi ise, mal sahibi gereken ihbarı verdikten sonra işgal eden şahsın gayri menkul malı tahliye etmesi gerekirdi. İşgal eden şahıs izinli olarak işgal etmekte idi ise, makul bir ihbar vererek mal sahibi- verdiği izni feshedebilirdi ve izinli şahıs gayri menkul mal tahliye etmesi gerekirdi Ancak Kira Kontrol Kanunları yürürlüğe girdikten sonra herhangi bir gayri menkul malı kiracı olarak işgal eden şahıs, icar anlaşmasının sona ermesine rağmen, işgal ettiğ-i gayri menkul mal tahliye etmek mecburiyetinde değildir. Halbuki gayri menkul malı işgal eden şahıs kiracı olarak değil de izinli olarak işgal etmekte ise verilen iznin geri alınması ile işgal eden şahıs, işgal ettiği gayri menkul malı tahliye etmesi gere-kir. Bu nedenle Kira Kontrol Kanunlarının yürürlükte olduğu bu devirde herhangi bir şahsın herhangi bir gayri menkul malı kiracı olarak mı, izinli olarak mı işgal etmesi tahliye bakımıdan çok mühim bir rol oynamaktadır.
Bu hususta Marcroft Wagons Ltd. V. -Smith (1951) 2 K.B. 496 davasında Denning L.J. s.505 ve 506'da şunları söyledi:"According to the common law as it stood before the Rent Restriction Acts, when the defendant stayed on with the consent of the landlords, she would become a tenant at will; and- when she afterwards paid a weekly rent which was accepted by them, she would become a weekly tenant. That would be the result at common law, notwithstanding the refusal of the landlords to change the rent book into her name."
"In my opinion, however, it -is not correct to consider the common law position separately from the new position created.by.the, Rent. Restriction.Acts::: ... .. ... ... .....
"It must be remembered that at common law the landlords would have had a clear, indisputabie right to turn t-he defendant out; and, even if they did allow her to stay on and accepted rent from her, the consequences would not be serious because the landlords could always get rid of her by giving her a week's notice to quit. In that state of affairs, it was very pr-oper to infer a tenancy at will, or a weekly tenancy, as the case may be, f rom the acceptance of rent. But it is very different when the rights of the landlords are obscured by the Rent Restriction Acts. Seeing that the house was within the Acts, the land-lords had no clear right to turn the defendant out. They could not have done so except by proving to the county court that she was not protected by the Acts. And the consequences of granting her a contractual tenancy would be very farreaching, because she -would then be clothed with the valuable status of irremovability conferred by the Rent Restriction Acts.In these circumstances, it is no longer proper for the courts to infer a tenancy at will, or a weekly tenancy, as they would previously have done f rom -the mere acceptance of rent. They should only infer a new tenancy when the facts truly warrant it. The test to be applied in Rent Restriction Acts cases is the same test as that laid down by Lord Mansfield in cases of holding over: "The question therefore -is, quo animo the rent was received, and what the real intention of both parties was?"
............ . . . .............. . . . . ...... .. .......... . ..............
"It may well be asked: if the defendant was not a tenant , what. was she? She was, I thi-nk, a licensee in this sense, that she did not acquire any interest in the land. That is the sense in which the word "licensee" has of ten been used of late. It is used to denote a permissive occupation falling short of a tenancy. For instance, when a requ-isitioning authority allows a person to occupy a house at a rent, the occupant is said to be a licensee because he has no interest iu the land." .......... "So also in cases like the present, I think, it may be quite proper to call the occupant a 'licensee-' even though a sum is paid for use and occupa.tion and even though the sum is called rent. The real reason for using the word 'licensee' is to denote the fact that the occupant has no legal interest in the land, but only a permissive occupation short of a- tenancy."
Kiracı statüsü ile izinli statüsü arasında en mühim fark işgal edene verilen haktır. Izinli olarak işgal eden şahsın- hakkı şahsidir. Thomas v. Sorrell 124 E.R. 1098 davasında sayfa 1109'da Vaugham C.J. izin license hususunda şunları söyledi:-
"A dispensation or licence properly passeth no interest, nor alters or transfers property in any thing, but only makes an action- lawful, which without it had been unlawful."
Errington v. Errington and Another (1952) 1 All E.R.149 s.l54 de Denning L.J. şunları söyledi:=
"The difference between a tenancy and a licence is, therefore, that in a tenancy an interest passes in the land, -whereas in a licence it does not."
Halbuki kiracı olarak işgal edenin hakkı şahsi olmayıp geneldir ve gayri menkul malda ayni hak (estate or interest in land) kazanır. Herhangi bir kiracılık statüsünün meydana gelebilmesi için aşağıdaki iki hususun mevcut -olması gerekir.
1. Mucirin gayri menkul malda zilliyetlik veya ayni hakka (estate or interest in land) sahip olma.sı.
2. Tarafların niyetinin aralarında bir kiracılık statüsü meydana getirmek olması.
Herhangi bir gayri menkul malda zilliyetlik veya ayni h-akka sahip olmayan herhangi bir şahıs gayri menkul malı başkasına icar edemez. Ancak tasarruf veya kontrol etme hakkına sahip ise, başka bir şahsın bu gibi bir malı işgal etmesine, haklarını aşmamak şartı ile, izin verebilir. Herhangi bir icar mukavelesini-n muteber olması için icar eden şahsın gayri menkul malın mal sahibi veya gayri menkul. malda ayrü hakka (estate or interest in land) sahip olması gerekir. Bu hususta Metro olitan Borou h and Town Clerk of Lewisham v. Roberts (1949 2 K.B. 608 davasında s.6-22'de Denning L.J. şunları söyledi:"It is only a power to take possession of land. It is not a power to acquire any estate or interest in any land. (See s.I, sub-s.2(b)(i), of the Emergency Powers (Defence) Act, 1939, and ss.I and 2 of the Compensation (De-fence) Act, 1939.) Once possession is taken the Crown can exercise all the powers incident to possession, such as to licence other people to use the premises (see Southgate Borough Council v. Watson); but it cannot grant a lease, or create any legal inter-est in the land in favour of any other person, because it has itself no estate in .the land out of which to carve any interest."
Ve Mayor, Alder-men and Bur esses of the Borou h of South ate v. Watson 1944 1 All E.R. 603 davasında davacı Savunma Nizamları tahtinde düşman eylemlerinden dolayı evsiz kalan kimselere ev tedarik etmek maksadı ile boş bir eve zorla elkoydu. (Requisition). Davalı evsiz ol-duğu cihetle zörla elkonan işbu eve Mart, 1941'de yerleştirildi. Davalı dava konusu evi tasarrufuna aldıktan sonra davacı tarafından makul bir kira talep edildi ve kira haftada 16s.6p. tespit edildi. Davalı işbu kirayı her hafta ödedi. 1944'de dava konusu -evin asıl mal sahibi evini davacıdan talep etti ve davacı da davalı aleyhine tahliye davası ikame etti. Duruşma esnasında davalı kira ödediği cihetle davacı ile davalı arasında bir kiracılık statüsünün meydana geldiğini ve bu nedenle Kira Kontrol Kanunu ta-rafından korunduğunu ileri sürdü. Bidayet Mahkemesi davacı ile davalı arasında bir kiracılık statüsünün meydana gelmediği kanaatına vardı. Buna sebep olarak da davacının zorla elkoyduğu malı icar etmeye yetkisi olmadığı gösterildi. Davalı istinaf eyledi. I-ngiliz Istinaf Mahkemesi Bidayet Mahkemesinin kararını teyit etti. Sayfa 603'de şunlar yer almaktadır:-
"Editorial Note. Letting a person into possession and accepting rent is one of the ways in which a tenancy may be created. For these facts to constitute- a tenancy the person accepting the' rent must be in a position to let the property, that is to say, he must be the freeholder or a superior lessee of the property. The court here seems to have based its decision upon a finding that the clerk to the local -authority had no such interest in the property as would give him any right in law to create a tenancy; but the decision may also be explained as based upon a finding that the occupation was under a licence and not under a contract of tenancv."
Minister of- A riculture and Fisheries v. Matthews (1950) 1 K.B. 148 davasında davacı Savunma Nizamlarının 51'inci nizamı tahtinde bir tarlaya zorla el koydu. Mezkûr tarla 24.10.1945 tarihli bir icar mukavelenamesi tahtinde 11.10.1944' den itibaren harp süresince ve -harp sona erdikten sonra 3 sene için davalıya icar edildi. Yapılan icar mukavelenamesi tarlalar için yapılan icar mukavelenameleri gibi idi. Daha sonra yapılan bir kanunla harbın 24.2.1946'da sona erdiği kabul edildi. Icar mukavelenamesinde belirtilen harp- sonrası 3 sene de sona erdikten sonra davalının mezkûr tarlayı davacıya iade edilmesi istendi. Davalı bunu reddettiğinden 14.3.1949'da aleyhine dava ikâme edildi. Davalı müdafaa olarak kendisinin bir kiracı olduğunu icar mukavelenamesinin sona ermesinden -sonra kanuni müstecir durumuna girdiğini ve Kira Kontrol Kanunları tarafından korunduğunu ileri sürdü. Davacı ise davalının yapılan icar mukavelenamesine rağmen hiçbir zaman kiracı durumuna girmediğini, davacının gayri menkul malda herhangi bir zilliyetlik- veya ayni hakka sahip olmadığından icar mukavelenamesinin muteber olmadığını ileri sürdü. Davacı gayri menkul mal ile ilgili yetkisini Savunma Nizamlarının 51' inci nizamı tahtinde aldığını ve bu nizamlara göre yetkisinin yalnız tasarruf ve kullanma hakkı- olduğunı ileri sürdü. Mahkeme davacının iddiasını kabul etti ve sayfa 152 de Cassels J. şunları söyledi:
"Apart from possession, the Minister has no interest in the land which he could convey. He has no lease, for instance, the whole or part of which he- could grant or assign. He could only part with possession. He has statutory possession and his only power was to make a contract for the statutory occupation or use of the land. That being so, it is contended on behslf of the Minister that if, by the agre-ement of Öctober 24, 1945, he was purporting to grant a tenancy, then he was acting ultra vires because he could onl act within his powers and could only part with what he had, and that was possession of the land."
Savunma Nizamlar-ı 1939, Nizam 51 aynen şöyledir:
-"51. (1) A competent authority, if it appears to that authority to be necessary or expedient to to so in the interests of the public safety, the defence of the realm or the efficient prosecution of the war, or for maintaining supplies and services essenti-al to the life of the community, may take possession of any land, and may give such directions as appear to the competent authority to be necessary or expedient in connection with the taking possession of that land.
--(2) While any land is in the possession of a competent authority by virtue of this regulation ...... the land may, notwithstanding any restriction imposed on the use thereof (whether by any Act or other instrument or otherwise) be used by, or under the aut-hority of, the competent authority for such purpose, and in such manner as that authority thinks expedient in the interests of the public safety, the defence of the realm or the efficient prosecution of the war, or for maintaining supplies and services ess-ential to the life of the community, and the competent authority, so far as it appears to it to be necessary or expedient in connection with the taking of possession ..... (a) may do, or authorize persons using the land as aforesaid to do, in relation to t-he land, anything which any person having an interest in the land would be entitled to do by virtue of that interest ......"
(5) A competent authority may, to such extent and subject to such restrictions as it thinks proper, delegate all or any of its func-tions under paragraphs (1) to (3) of this regulation to any specified persons or class of persons."
Savunma Nizamlarının 51'inc-i nizamının 2(a) nizamı tahtinde yetkili makam bizzat kendisi veya yetkili kılacağı bir şahıs herhangi bir gayri menkul malda ayni hakka sahip olan şahısların kullandığı yetkileri ilgili gayri menkul malda kullanabilir. Bu nizam yetkili makama kullandığı v-eya tasarrufunda bulundurduğu gayri menkul mal ile ilgili aynî hakka sahip olan şahısların yetkilerini kullanma yetkisi vermesine rağmen 51(1) nizamı tahtinde sadece tasarruf ve kullanma hakkı verdiği cihetle yetkili makamın tasarrufunda bulundurduğu ve ku-llandığı gayri menkul malda aynî hakkı olduğu kabul edilmemiş ve yetkili makamın ilgili gayri menkul malı başkasına icar etmeğe yetkisi olmadığı kararına varılmıştır.
Ve Torbett v. Faulkner (1952) 2 T.L.R. 659 davasında Lord Justice Denning s.660'da şunlar-ı söyledi:-
"Apart from this finding, I would point out that Mr. Faulkner seems to have occupied the house under an agreement with the company and not with Mr. Torbett personally. lVow, the company had no estate or interest in the land a.t all. It had noth-ing out of which it could carve a tenancy. It was in this respect in the same position as a requisitioning authority. It could only grant a licence and not a tenancy. This is another reason for holding Mr. Faulkner to be a licensee only."
Ve Woodfall Land-lord and Tenant 27. baskı, s.8'de şunlar yer almaktadır:-
"Irrespective of the intention of the parties a purported lease by a -Minister of the Crown of land in which the Minister has no estate but only possession under requisitioning crea.tes only a licence."
Hiç şüphe yoktur ki herhangi bir gayrimenkul malın kayıtlı mal sahibi olan veya ma.lda ayni hakka sahip olan herhangi bir -şahıs o malın zilliyetlik hakkına sahiptir.
Bazı hallerde bir gayri menkul malın zilliyetlik hakkı veya gayri menkul mal ile ilgili aynî hak bir kanun tahtında bazı şahıs veya şahıslara veya teşekküllere verilir. Bu gibi hallerde bu gibi şahıslar veya teş-ekküller kanun tahtında kendilerine verilen haklarını aşmamak şartı ile o gibi haklarını başkalarına devredebilir. Bu meselede davalılar Ecnebi Gayri Menkul Mallar İdarecisi ile bir kiracılık anlaşması yaptıklarını ileri sürdüler. Ecnebi Gayri Menkul Malla-r İdarecisinin dava konusu mal ile ilgisi 8/1969 sayılı Türk Cemaatına Mensup Olmayan Şahıslara Ait Gayri Menkul Malların Kontrolu (Geçici Hükümler) Kuralı tahtında meydana gelmiştir. Bu kural tahtında İdareciye bir hak tanırimıştır. Acaba kural tahtında İ-dareciye verilen hak İdareciyi gayri menkul mal ile ilgili herhangi bir kiracılık anlaşması yapmaya yetkili kılar mı? Başka bir deyimle Kural tahtinde İdareciye gayri menkul mal ile ilgili zilliyetlik hakkı veya başka herhangi bir aynî hak verilmiş midir? -Kuralın 4. maddesine göre Türk Cemaatının kontrolünde bulunan bütün bölgelerdeki gayri menkul mal İdarecinin kontrolündedir. Ayni Kuralın 2. maddesine göre "gayri menkul mal" Türk Cemaatının kontrolünde bulunan bölgeler dahilihde kâin ve (1) sahibinin kiml-iği tespit edilmeyen gayri menkul malı; (2) Türk Cemaatına mensup olmayan şahıslara ait gayri menkul malı; (3) Kıbrıs Cumhuriyeti veya herhangi bir diğer resmi makam veya otoriteye ait gayri menkul malı da ihtiva eder. Kuralın 2. maddesinde kira münasebeti- şöyle tarif edilmiştir:-
" ' Kira münasebeti' İdareci ile bu gibi gayrimenkul malı işgal eden veya edecek olan şahıs veya şahıslar arasındaki, hukuki münasebeti ifade eder. Ancak,
(a)Kuralın yürürlüğe girdiği tarihten evvel mal sahibi ile işgal eden ara-sında yapılmış bir mukavelenin; veya
(b)Kuralın yürürlüğe girdiği tarihten sonra mal sahibi ile işgal eden veya edecek olan şahıs veya şahıslar ile yapılacak olan ve bir tastik memurunca tastik edilmiş bir mukavelenin; İdareciye ibrazı halinde işbu mukav-ele bu münasebetlerin kapsamına girmez."
Kuralın 2. ve 4. maddesi tetkik edildiğinde gayri menkul mal ancak Türk Cemaatına mensup olmayan şahıslara ait olduğu müddetçe, İdarecinin kontrolündedir. İdarecinin kontrolünde olan herhangi bir gayri menkul malın- mülkiyeti Türk Cemaatına mensup olan bir şahsa devrolunduğunda (vest) İdarecinin böyle bir gayri menkul mal üzerindeki kontrolü ortadan kalkar. Hatta kira münasebeti'nin tefsiri göz önünde tutulduğunda işgal edenin Kuralın yürürlüğe girdiği tarihten ewel -mal sahibi ile yapılmış bir mukavele veya kuralın yürürlüğe girdiği tarihten sonra mal sahibi ile yapılmış ve bir tasdik memurunca tasdik edilmiş bir mukavele İdareciye ibraz edildiği hallerde İdarecinin kontrolü kalkar. İdarecinin kontrolünde olan gayri m-enkul mal ile ilgili görev ve yetkileri Kuralın 5. maddesinde belirtilmektedir. Kuralın 5. maddesinin ilgili kısımları aynen şöyledir:-
"5. İdareci, gayri menkul malı işgal eden veya etmek isteyenlerle ilgili mucir-müstecir münasebetlerini düzenler. Bu kur-al hükümlerine tabi olmak şartıyle:
(a) bu münasebetlerin tespiti için gereken teması yapar;
(b)herhangi bir gayri menkul malın kirasını makul bir esasa dayanarak ilgili üyeliğin tasvibi ile tespit edebilir;
(c)herhangi bir gayri menkul malın kira-lanması veya istirdat edilmesi için gerekeni yapmak yetkisini haizdir "
Kuralın 10. maddesine göre kixalar İdareci tarafından toplanır ve Yürütme Kurulunun kontrolüne tabi olmak üzere emanet (kiralar) fonuna yatırılır. Kuralın 9. maddesine göre herhangi b-ir gayri menkul malı işgal eden bir şahıs işgal etmekte olduğu malı veya tasarruf hakkını başkasına devredemez veya kısmen veya tamamen başkasının istifadesine tahsis edemez. Kuralda gayri menkul malın mülkiyet veya zilliyet hakkının İdareciye devrolunduğu-na (vest) veya İdareciye herhangi aynî bir hak verildiğine dair herhangi bir hüküm mevcut değildir.
Yasama Organı gayri menkul malın mülkiyet ve zilliyet hakkını İdareciye devretmek (vest) niyetinde olmuş olsaydı bu hususta Kuralda sarih hükümlerin yer al-ması gerekirdi. İkinci Dünya harbi esnasında düşman malları ile ilgili Fasıl 99, Düşman ile Ticaret (Trading with the Enemy) Kanunu geçirilmiştir. Bu Kanunun 10(1)(b) maddesinde düşmana ait malların İdareciye devrolunduğuna (vest) dair sarih hüküm konmuştu-r. Işbu Kanunun 10(1)(b) maddesi aynen şöyledir:
"10. (1) With a view to preventing the payment of money to enemies and of preserving enemy propeıty in contemplation of arrangements to be made at the con. clusiön of peace, the Governor may appoint a Custod-ian of enemy property for the Colony (hereinafter called the Custodian'), an may by order
(a) ..............
(b)vest in the custodian such enemy property as may be presc-ribed, or provide for, and regulate, the vesting in the custodian of -such enemy property as may be prescibed "
Kanaatımızca Kuralın 2, 4 ve 9. maddeleri nazarı itibara alındığında İdareciye verilen hak sadece bir kontrol hakkıdır. İdareciye zilliyetlik veya başka herhangi bir aynî hak kural tahtinde verilmiş değildir. Her -ne kadar da Kuralın 5' inci maddesi İdareciye gayri menkul malı işgal eden veya etmek isteyenlerle ilgili mucir-müstecir münasebetleri düzenleme ve gayri menkul malın kiralanması için gerekeni yapma yetkisini veriyorsa da kanaatimizce bu yetki Kuralın 4'ün-cü maddesi tahtinde İdareciye verilen hakka tabidir ve bu hakkın dışına çıkılamaz. (Kuralın 5'inci maddesi tahtinde verilen yetki 1939 Savunma Nizamlarının 51 2(a) maddesi tahtinde verilen yetki;ıin benzeridir). Kuralda "müstecir" İdareci tarafından kendis-ine icara verilen veya gayri menkul malı herhangi bir anlaşma sureti ile işgal etmesine müsaade edilen bir şahsı ifade ettiğine dair hüküm olmakla beraber Kanaatimizce Kuralın 4'üncü maddesi tahtinde İdareciye verilen hak göz önünde tutulduğunda "müstecir"-in tarifinde yer alan "icar"dan gaye işgal edene gayri menkul malı işgal etmesine tasarruf izni vermek için yapılan sarih veya zımni anlaşmadır, ve kanun tahtinde herhangi bir şahsa veya teşekküle verilen esas hakkın dışına çıkamaz. Daha önce belirttiğimiz- gibi herhangi bir kiracılık statüsünü (tenancy) -meydana getirebilmek için malı icar edenin mal sahibi veya mal ile ilgili zilliyetlik veya aynî hakka sahip olması gerekir. İdareci zilliyetlik veya aynî hak yaratan bir menfaatı işgal edene veremez. Bu ned-enle İdareci kontrolünde olan gayri menkul malı herhangi bir şahsa icar edemez. Ancak gayri menkul mal İdarecinin kontrolünde bulunduğu cihetle İdareci gayri menkul malın tasarruf hakkını herhangi bir şahsa verebilir. İdaıeci gayri menkul malda zilliyetlik- veya aynî hakka sahip olmadığından İdareci ile davalılar arasında herhangi bir kiracılık statüsü meydana gelemez. Bu karara vardıktan sonra tarafların niyetinin aralarında bir kiracılık statüsü meydana getirmek olup olmadığı hususunu incelemek gerekmemekl-e beraber konu çok mühim olduğundan bu hususta da birkaç söz söylemeği bu davada uygun gördük. Taraflar arasında herhangi yazılı bir anlaşma olmuş olsaydı tarafların niyetinin ne olduğunu bulmak için yazılı anlaşmayı tetkik etmek gerekirdi. Bu meselede İda-reci ile davalı l arasında yazılı bir anlaşma olmadığı cihetle taraflar arasında varıldığı iddia olunan sarih veya zımni anlaşmanın ne olduğınu, nasıl meydana geldiğini, bu anlaşma tahtinde ne gibi tertibat alındığını tetkik ederek tarafların niyetinin ne- olduğunu bulmak gerekir. Bu hususta Torbett davasında Lord Justice Romer s.661' de şunları söyledi:-
"Usually when the owner of a house allows somebody to enter into occupation of it and he does so, it is under the terms of some written agreement, and th-en it becomes a question largely of construction of the agreement whether the rights of the occupier are those of a tenant or a licensee. An eXample of that was the case of Facchini v. Bryson to which Lord Justice Denning has referred; but here the arrange-ment between the plaintiff and the defendant, as a result of which the defendant went into occupation of this bungalow, was oral, and, accordingly, it b-ecomes entirely a question of fact as to what the terms of the arrangement were, and no question of construction arises."
Genellikle gayri menkul mal işgal edenin inhisarî tasarrufunda i.se ve işgal eden kira ödemekte ise, işgal edenin gayri menkul. malı -kiracı olarak işgal ettiği addolunabilir. Ancak bu kendiliğinden kâfi değildir, ve bu hususta herhangi bir kat'i karara varabilmek için taraflar arasında alınan herhangi bir tertibatı veya aralarında yapılan herhangi bir anlaşmayı eleştirmek gerekir. Bu el-eştirme yapılırken nazarı itibara alınacak en mühim husus da anlaşma veya tertibs.t yapılırken tarafların niyetinin ne olduğudur. Birçok hallerde işgal eden, gayri menkul malı inhisarî tasarrufunda bulundurmasına ve kira ödemesine rağmen kiracı olarak addo-lunmadı. Bu hususta Errington davasında Denning L.J. s.154 ve 155'de şunları söyledi:-
"We have had many instances lately of occupiers in exclusive possession who have been held to be not tenants, but only licensees -when a. requisitioning authority allowe-d people into possession at a weekly rent: Minister of Health v. Bellotti, Southgate Borough Council v. Watson, Minister of Agriculture and Fisheries v. Matthews; when a landlord told a tenant on his retirement that he could live in a cottage rent free for- the rest of his days: Foster v. Robinson; when a landlord, on the death of the widow of a statutory tenant, allowed her daughter to remain in possession paying rent for six months: Marcroft Wagons Ltd. v. Smith; when the owner of a shop allowed the manage-r to live in a flat above the shop, but did not require him to do so, and the value of the flat was taken into account at K.L.l.a week in fixing his wages: Webb, Ltd., v. Webb. In each of those cases the occupier was held to be a licensee and not a tenant.-"
"The result of all these cases is that, although a person who is let into exclusive possession is, prima facie, to be considered to be a tenant, nevertheless he will not be held to be so if the circumstances negative any intention to create a tenancy. -Words alone may not suffice. Parties cannot turn a tenancy into a licence merely by calling it one. But if the circumstances and the conduct of the parties show that all that was intended was that the occupier should be granted a personal privilege with no- interest in the land, he will be held only to be a licensee. In view of these recent cases I doubt whether Lynes v. Snaith, and the case of the gamekeeper referred to therein (1899) 1 Q.B. 490) would be decided the same way today."
-Şimdi de taraflar arasında yapıldığı iddia olunan sarih veya zımni anlaşmayı veya taraflar arasında mevcut tertibatı eleştirelim. Davalı 1 Bidayet Mahkemesi huzurunda verdiği şahadette işgal ettiği mal için Türk Belediyesine, daha sonra İdareciye kira öded-iğini iddia etti. İlk önce K.L.1.500 mil, daha sonra K.L.2.-, daha sonra K.L.5.- daha sonra K.L.5.500 mil ve en son 1 Aralık 1970'den itibaren K.L.7.160 mil kira ödediğini iddia etti. Davalı iddiasını ispat etmek için Lefkoşa Türk Belediyesinin kendisine v-erdiği 4.10.65 tarihli bir makbuzu da ibraz etti. Bu makbuza göre Lefkoşa Türk Belediyesi davalı 1'den 1.9.65'den 30.9.65'e kadar ev kirası olarak K.L.2.- kira aldı. Davalı 1 Emare 5 olarak Kıbrıs Geçici Türk Yönetiminden isdar edilen başka bir makbuz ibra-z etti. Bu makbuzun muhteviyatına göre davalı 1'den 1.1.1970'den 28 Şubat 1970'e kadar Kumsaldaki evin kirası olarak K.L.7.- alındı. Davalı 1, 14.4.71 tarihli Ecnebi Gayri Menkul Mallar İdarecisinden kendisine gönderilen bir yazıyı ibraz etti. Bu yazı dava-lı 1'e adres edilmiştir ve muhteviyatı aynen şöyledir:-
"Lefkoşa'da Kumsal sokağında bulunan .... no.lu ecnebiye ait işgalinizde bulunan evin aylık kirası Yürütme Kurulunun 9 Haziran 1970 tarih ve 2018 sayılı kararı kıstaslarına uygun olarak revizyona tabi- tutulup 1 Aralık 1970 tarihinden itibaren aylık kirası K.L.7.160 mile yükseltilmiştir.
Yürütme Kurulunun 2114 sayılı kararı gereğince mezkûr kiranın maaşınızdan tenzil edileceğini saygılarımla bildiririm.
İdareci."
Davalı 1 verdiği şahadette İdarecid-en yazıyı aldıktan sonra İdareciyi gördüğünü ve talep olunan K.L.7.160 mil kira hususunda mutabakata vardığını belirtti ve o zamandan devamlı olarak K.L.7.160 milin maaşından kesildiğini belirtti. Mal davacılara devrolunduktan sonra 1 Ağustos 1972'den itib-aren davalı 1'in maaşından K.L.7.160 milin kesilmediğini Davalı' 1 şahadetinde yine belirtti. Davalı 1 şahadetinde işbu kiranın yani K.L.7.160 milin kiraya mahsuben verildiğini ifade etti fakat hangi kiraya mahsuben olduğu hususunda herhangi bir şahadet yo-ktur. Görülüyor ki davalı 1'in ödediği miktar gayri menkul malı kontrol ve idare edenlerin talebi ile birkaç defa artırılmıştır. Bu artırma yapılırken hangi esasa istinad edildiğine dair herhangi bir şahadet yoktur. Davalı 1'in bizzat verdiği şahadete göre- evi ilk işgal ettiğinde ve daha sonra evin makul kirası K.L.l5-20.- arası idi. Görülüyor ki İdareci hiçbir zaman davalı 1'den evin makul kirasını talep etmiş değildir. Belki de İdareci davalı 1'in maaşını nazarı itibara alarak bir kira tespit etmiştir. Bu- durumda İdarecinin niyetinin davalı 1 ile bir kiracılık anlaşması yapmak olduğu söylenebilir mi? Yoksa acaba İdarecinin niyeti evi davalı 1 işgal ettiği için davalıdan bir miktar kira almak mıydı: Normal olarak bir gayri menkul malı icar etmek isteyen Şah-ıs mal sahibine veya zilliyetlik hakkına sahip olan şahsa müracaat eder, malı görür, mal sahibi gayri menkul malı için makul gördüğü bir kirayı talep eder, icar etmek isteyen şahıs da makul gördüğü kirayı teklif eder ve aralarında bir pazarlık olur. Bir an-laşmaya vardıkları takdirde ya yazılı bir icar mukavelenamesi yapılır veya sözlü anlaşma olarak kalır ve buna dayanarak kiracıya gayri menkul malın tasarrufu verilir. Bu durumda kiracı icar ettiği gayri menkul malda bir aynî hak elde eder. Bu meselede İdar-eci dava konusu malı kontroluna aldığında davalı 1 evi işgal etmekte idi ve anlaşıldığına göre İdareci davalı 1'in bir miktar kira ödemesini talep etti. Davalı 1'in ibraz ettiği 14.4:71 tarihli İdareci tarafından gönderilen yazıda "işgalinizde bulunan ev"d-en bahsediliyor, "icarınızda bulunan ev" den bahsedilmiyor. İdareci ile davalı 1 arasında kira anlaşmasının şartları için herhangi bir görüşme yapılmadı. İdareci arzu ettiği zaman kirayı yükselttiğine dair davalı 1'e bir ihbar gönderdi. Bütün bunlar ve mes-elenin tüm ahval ve şeraiti nazarı itibara alındığında İdareci ile davalı 1'in niyetlerinin herhangi bir kiracılık anlaşması yapmak olduğu söylenemez. Kanaatımızca İdarecinin :riyeti kontrolünde olan gayri menkul mal davalı 1 tarafından işgal edildiği cihe-tle davalı 1'den işgal bedeli olarak bir miktar kira almaktı. İdarecinin davalı- 1'den yazılı bir ihbar ile kira talep etmek veya kirayı yükseltmekle ve davalı 1 işbu kirayı vermekle taraflar arasında kiracılık statüsüne varan bir anlaşma
yapıldığı addolun-amaz. Kanaatımızca İdarecinin niyeti, dava konusu ev kontrolünde bulunduğu müddetçe, davalı 1'e inhisari tasarruf veren bir izin vermekti. Dava konusu ev davacılar tarafından satın alındıktan sonra daha önce belirttiğimiz gibi İdarecinin kontrolünden çıktı-ğına görs İdarecinin davalı 1'e verdiği inhisari tasarruf için izin de kendiliğinden ortadan kalkar. Bu hususta Woodfall Landlord and Tenant 27. baskı s.13, para.22'de şunlar yer almaktadır:-
"A revocable licence is determined by the death of the licensor- or of the licensee, or by an assignment of the land over which, or of the subject-matter in respect of which, the licence is to be enjoyed."
Bu nedenle davacılar evi satın aldıktan sonra davalı 1' in statüsü mütecaviz durumuna girmiş olur.
Davalı 1 İdar-eci tarafından dava konusu evi' inhisarî tasarrufunda bulundurması için izinli olmakla beraber Kuralın 9. maddesi tahtinde evi işgal eden şahıs tasarrufunda bulundurduğu gayri menkul malı tamamen veya kısmen başkasına tahsis edemez. Dolayısıyle davalı 2 ve- 3 Kural tahtinde hiçbir zaman ne bir kiracı ne de izinli olurlar. Davalı 2 ve 3'ün statüleri Kuralın 9. maddesi nazarı itibara alındığında devamlı olarak birer mütecavizdirler.
1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kanununun 10'uncu maddesinin -(e) fıkrasına göre kira münasebeti olmayan hallerde mahkeme işgal edenin aleyhine tahliye emri verebilir.
10'nuncu maddenin (e) fıkrası aynen şöyledir:
"10. 11 ve 12'nci madde hükümlerine tabi olmak şartı ile mahkeme, ancak aşağıda gösterilen hallerde ta-hliye emri verebilir:
(e) Kira. münasebeti olmaması halinde:
Ancak, Mahkeme, uygun gördüğü hallerde, tahliye emri yerine bu gibi bir gayri menkul malı işgal eden şahıs veya şahısların ödeme kudretlerine göre mezkûs gayri menkul mal için bir m-iktar kira ödemelerini emredebilir."
Normal zaman olmuş olsa idi mal sahibinin rızası olmaksızın ve mal sahibinin arzusu hilâfına mal sahibinin evini işgal eden şahsın aleyhlne tahliye emri verilmesi mecburi idi. Ancak anormal durum dolayısıyle 1967, Kira- Kanununun 10(e) maddesine göre mahkeme tarafından, uygun görüldüğü hallerde tahliye- emri yerine, evi işgal eden şahsın ödeme kudretine göre bir miktar kira ödemesine emir verilebilir.
10(e) maddesinden açıkça görülüyor ki mal sahibinin doğal bir hakkı a-normal durum dolayısıyle kısıtlanmıştır. Kanaatimizce tahliye emrinin verilmemesi için uygun hallerin mevcut olduğu hususunda evi işgal edenin Mahkemeyi ikna etmesi gerekir. Bidayet Mahkemesi tahliye emri vermeme hususunu incelerken gerek mal sahibinin ger-ekse evi işgal edenin durumlarını nazarı itibara alması gerekir. Bu hususta Yüksek Mahkeme 22/69 sayılı Hukuk Istinafında şunları söyledi:"Kanaatimizce Bidayet Mahkemesi tahliye emri verip vermeme hususunu incelerken müddeaaleyhin durumunu nazarı itibara a-lırken müddeinin de durumunu nazarı itibara alması gerekirdi. Bilhassa bu gibi hallerde bir gayri menkul malı mütecaviz olarak işgal eden şahsın mal sahibine herhangi bir kira ödeyip ödemediği, mütecavizin işgal ettiği haneyi ne kadar müddetten beri müteca-viz olarak işgal ettiği, Bidayet Mahkemesi tahliye emri yerine kira ödeme emri verecekse mütecavizin verebileceği kiranın normal kiraya yaklaşık bir kira olup olmayacağı hususlarını da nazarı itibara alması gerekir."
Bidayet Mahkemesi mal sahibi ile evi i-şgal edenin durumlarını nazarı itibara alırken diğer şeyler meyanında bunların mali durumlarını, evin kendi ihtiyaçları için mal sahiplerine lûzumlu olup olmadığını da nazarı itibara alması gerekir. Bu hususta Ingiliz Istinaf Mahkemesinde Lynskey J., Kelle-y v. Goodwin (1947), 1 A.E.R.810, s.812 de şunları söyledi: -
"The next matter one has to consider is whether there was evidence on which the county court judge could come to the conclusion that there would be greater hardship in making the order than not -making the order. He has taken into account, in relation to that question, first, the position of the landlord, and, secondly, the position of the tenant. He has taken into account the financial means of the tenant. lt is argued before us that he was wrong- in doing that. In my view, he was quite entitled,in considering hardship, to have regard to the financial means of the tenant in considering whether he could obtain other accommodation because, by reason of his means, he was in a position, not merely to r-ent premises, but to buy a house. It seems to me also that, on this question of hardship, the judge was entitled to take into account the fact that the tenant had taken no real steps to try and find other accommodation or no real steps to buy a house. The -judge took the view on the evidence that the tenant had not discha.rged the onus which lay on him of proving that greater hardship would be inflicted by making the order than by not making the order. It was said he ought to have disregarded the means of t-he tenant because he had no evidence, of the means of the landlord, but the onus was on the tenant. The landlord was called, and no question was put to her about the matter." .
Bu davada davalıların aylık maaşlarının K.L.216.- olduğu tespit edilmiştir. Bi-dayet Mahkemesi hükmünde davacıların dava konusu eve kendi ikâmetleri için ihtiyaçları olduğu kanaatına varmakla beraber muadil barınak mevcut olduğuna dair mahkeme huzurunda geçerli herhangi bir şahadet olmadığından ihtiyaç sebebi üzerinde tahliye emrı ve-rmemeği uygun görmüştür.
Davacı 1 evlidir. Çocukları olduğu hususunda herhangi bir şahadet yoktur. Davacı 2 de evlidir ve 3 küçük çocuğu vardır. Davacı 1 ve 2 nin kazançlarının ne olduğu hususunda herhangi bir şahadet yoktur. Davalı 1 de evlidir. Küçük ço-cuğu olup olmadığı hususunda şahadet yoktur. Davalı 2 ve 3'ün küçük çocukları olduğu hususunda ıxıahkeme huzurunda herhangi bir şahadet yoktur.
Kanaatımızca bu gibi hallerde evi işgal edene herhangi bir tahliye emri verilmesi halinde kendisinin veya ailes-inin davacı veya davacılardan daha fazla zarara (greater hardship) düçar olacağını ispat etmesi gerekir. Bu hususta Lynskey J. Kelley davasında şunları söyledi:"On the question of greater hardship, this court has decided that the burden of proof that great-er hardship would be caıised by granting the order than by refusing it is on the tenant."
Bu hususta mahkeme huzurundaki şahadetten dolayı şüpheli bir durum ortaya çıkarsa mal sahibinin talebinde muvaffak olması gerekir.
Davalıların maddi durumlarının ço-k iyi olduğu, davacıların dava konusu eve kendi ikâmetleri için ihtiyaçları olduğu ve davanın diğer tüm ahval ve şeraiti nazarı itibara alındığında tahliye emri verilmemesi halinde davalıların davacılardan daha büyük zarara düçar olacaklarına kanaat getire-medik. Bu nedenle tahliye emri verilmemesi uygun ve adil olmayacaktır kanaatindeyiz.
Davalılar dava konusu evi davacılar evi satın aldıktan sonra: mütecaviz olarak işgal ettiklerinden evi tahliye edinceye kadar ara kâr (mesne profits) olarak makûl kira öd-emeleri gerekir. Dava konusu evin makûl kirasının ne olduğu hususunda da ihtilâf vardır. Mamafih Bidayet Mahkemesi her iki tarafın verdiği şahadeti nazarı itibara alarak evin makûl kirasını ayda K.L.28.500 mil olarak takdir ve tespit etti. Evin makûl kiras-ı hakkında Bidayet Mahkemesi huzurunda tatminkâr şahadet olmamakla beraber verilen şahadet ışığında Bidayet Mahkemesinin bu hususta yaptığı bulgusuna müdahale edecek kâfi derecede sebep olmadığından evin makûl kirası ayda K.L.28.500 mil olarak kabuI edilmi-ştir.
Netice olarak davalıların dava konusu evi 31.1.1974 tarihine kadar tahliye edip boş olarak davacılara teslim etmeleri emrolunur. Ev tahliye olunup boş olarak davacılara teslim olununcaya kadar davalının 19.8.72 tarihinden itibaren ara kâr olarak ay-da K.L.28.500 mil kira ödemeleri emrolunur.
Davalılar aleyhine tahliye emri verildiğini ve davanın tüm ahval ve şeraitini nazarı itibara alarak istinaf masrafları için herhangi bir emir vermemeği uygun gördük.
Yüksek Mahkeme
23 Ekim 1973.
Full & Egal Universal Law Academy