-Hukuk İstinaf No. 28/73 (Dava No. 13/73; Limasol)
YÜKSEK MAHKEME HUZURUNDA
Mahkeme Heyeti: M.Necati Münir Başkan, Ülfet Emin ve Ahmet Izzet
İstinaf eden: Ismet Mehmet, Limasol (Davalı)
ile
Aleyhine İstinaf edilen: Ali Süleyman, Limasol (Davacı)
arasınd-a
İstinaf eden namına: M.Çağatay Ali
Aleyhine İstinaf edilen namına: E.Y.Avcıoğlu
Tahliye - Kira mukavelesine göre ihbar verme zorunlulûğu - Kiracının ihbar vermeden evi tahliye etmesi - Tahliyeye ilişkin tarafların ek anlaşma yapması.
KiraMukavelesi- - Kiralayanın kira mukavelesine göre ev ve müştemilâtına yapılan zararın tazminini isteme hakkı - Kiracının kira mukavelesine göre sorumluluğu.
Fasıl149 Sözleşme Yasası - Sözleşmenin meydarıa gelmesi - Bazı hallerde teklif alanın sukut kalmasının veya -kabul ettiğini ima eder bir tutum sergilemesinin teklifi kabul ettiği anlamına gelmesi ve anlaşmanın varlığına hükmedilmesi.
Fasıl 149 Sözleşme Yasası - İvaz - Infazı kabil sözleşmelerde ivazıri koşul olması.
İvazsız Sözleşmeler - Bu tür sözleşmelere d-ayanılarak bir eylem yapılırsa ve diğer taraf kabul etmezse eylem yapanın bunu bir müdafaa olarak ileri sürebilmesi.
OLAY: Davalı kiracı olarak oturmakta olduğu evi ihbar vermeden tahliye etti. Davacı evi tekrar kiralamakta geciktiğini, son kiranın ödenme-diğini ve ev ile içindeki eşyaların hasar gördüğünü öne sürerek dava açtı.
Davalı müdafaasında Davacı ile anlaşarak evi tahliye ettiğini ve ev ile eşyaları daha önceki kiracıdan aldığı durumda teslim ettiğini iddi etti.
İlk Ma.hkeme taraflar arasında tahli-ye hususunda anlaşma olmadığını, anlaşma olsa bile anlaşmada kararlaştırılan tarihte evin tahliye edilmediğini belirtti ve ev ile eşyalara Davalı tarafından hasar yapıldığı kanısına vararak evin son aylığı ile tazminat ödenmesine hükmetti.
Davalı İlk Mahk-eme hükmünün şahadetteki gerçeklerle bağdaşmadığını ve kanunen yanlış olduğunu ileri sürerek İstinaf etti.
SONUÇ: Yüksek Mahkeme, bazı hallerde teklif yapan karşısında sessiz kalan veya kabul ettiğini ima eden kişinin teklifi kabul etmiş sayılabileceğini,- ancak bu meselede taraflar arasında anlaşma olmadığını ve olsa bile Davalının evi gününde tahliye etmediğini belirtti ve İlk Mahkemenin son aylığın ödenmesine karar vermekle hatalı hareket etmediği sonucuna vardı: Şahadet ışığında ev ile eşyalara hasar ya-pıldığının da kanıtlandığını dikkate alan Yüksek Mahkeme, İlk Mahkeme kararını onaylayarak İstinafı reddetti.
Atıfta Bulunulan Yargısal Içtihatlar:
1. Huges v. Metropolitan Railway (1887) 2 A.C. s.448. 2. Brimingham and District Land Co. v. L.N.W. Railway- (1888)
40 Ch. D. s.268.'
3.Central London Property Trust Ltd. v. High Trees House Ltd. (1947) K.B. s.130.
Atıfta Bulunulan Bilimsel Içtihatlar:
l. Chitty On Contracts 2lst Edn. s.55; s.73-74.
HÜKÜM
14 Haziran - 1973'de Yüksek Mahkeme işbu İstinafta -şu hükmü vermiştir:
"Işbu İstinafın reddolunmasına karar verilir. Bu kararın gerekçeleri ileride verilecektir.
İstinaf reddolunur. İstinaf masraflarını İstinaf eden aleyhine İstinaf edilene ödeyecektir."
Şimdi de hükmün gerekçelerini veriyoruz.
Davacı (ale-yhine İstinaf edilen) Limasol'da Sedat Simavi Sokağında kâin bir evin sahibi olduğunu, davalının (istinai edenin) ise mezkûr evin ayda K.L.l8.- kira ile kanuni müsteciri olduğunu, davalının kanunun öngördüğü şekilde ihbar vermeden 5.9.1972 tarihinde dava k-onusu evi tahliye ettiğini, davacının bütün çabalarına rağmen dava konusu evin tekrar kiralanması 1.10.1972 tarihinden itibaren mümkün olduğunu, davacının Eylül ayı için mezkûr evin icarı olan K.L.l8.-yı kaybettiğini, davalının dava konusu evi icara aldığı- şekilde teslim etmediği ve söz konusu eve ve/veya içindeki eşya ve/veya müştemilâta K.L.22.800 mil zarar yaptığını iddia ederek davalı aleyhine Limasol Kaza Mahkemesinde 13/73 sayılı davayı ikame ederek davalının icar bedeli ve/veya kaybı olarak K.L.l8.- -ve evin eşya ve nıüştemilâtına yapılan zarar olarak da K.L. 22.800 talep etti.
Davalı dosyaladığı müdafaa takriri ile dava konusu evi 5.9.1972'de tahliye ettiğini kabul etti ancak davalı takriben veya Ağustos 1972 iptidalarında davacı ile şifahen anlaştıkt-an sonra mezkûr evi tahliye ettiğini iddia etmiştir. Davalı davacının evine ve/veya ieindeki eşyaya ve/veya müştemilâtına herhangi bir zarar ziyan yaptığını red ve inkâr eyledi ve kendinden önceki kiracıdan teslim aldığı şekilde davacıya teslim ettiğini ve-/veya yapıldığı iddia alunan zarar ziyanın normal yıpranma addolunması icap ettiğini iddia etti.
Bidayet Mahkemesi huzurunda verilen şahadete göre, davalı dava konusu evi 1.10.1970 tarihli yazılı bir icar mukavelenamesi tahtinde ayda K.L.l8.- kira ile bir -sene müddetle icar eyledi. Mukavelenamenin 6. maddesine göre taraflardan herhangi birisi icar müddeti hitamından bir ay evvel eğer taraflardan biri icar senedinin feshi ile malın tahliyesini yazılı olarak ihbar etmezse icar müddeti ayni şartlarla bir sene -daha yenilenmiş sayılacaktır. Davacı davalıya 20.8.71 tarihli yazılı bir ihbarname göndererek icar mukavelenamesini feshettiğini bildirerek mecurun 1.10.71 tarihine kadar tahliye edilmesini talep etti. Davalı ihbar hitamında mecuru tahliye etmedi ve 1.10.7-1'den itibaren kanuni müstecir oldu. Bidayet Mahkemesi davalının davacı ile takriben Ağustos 1972 iptidalarında davalının evi tahliye edeceği hususunda bir anlaşma yaptığını kabul etmedi. Ancak davalının Ağustos 1972 iptidalarında davacıya söz konusu evi a-y sonunda yani Ağustos sonunda tahliye edeceğini söylediğini kabul etti. Fakat bu söylemenin bir anlaşma olmadığı kanaatına vardı. Bidayet Mahkemesi daha ileri giderek evin Ağustos sonu tahliye edileceği hususunda bir anlaşma olduğu kabul edilse dahi, dava-lı evi Ağustos sonu tahliye etmediği cihetle kanuni durumu değiştirmediği kanaatına vardı. Bidayet Mahkemesinin kanaatına göre iddia olunan anlaşmanınm ivazı Ağustos ayı sonunda evin tahliye edilmesi idi. Tahliye tahakkuk etmeyince ivaz yerine getirilmedi -ve dolayısıyle anlaşma da kendiliğinden ortadan kalkmış oldu. Bidayet Mahkemesinin kanaatına göre bu durumda davalı kanuni müstecir durumuna ve statüsüne avdet etti. Bidayet Mahkemesi rrtecurun bazı müştemilâtına yapılan K.L.22.800 zarar ziyan hususunda ma-hkemeye verilen şahadeti nazarı itibara alarak zarar ziyanın talep takririnde olduğu gibi ikna edildiği kanaatına vardı. Bidayet Mahkemesi icar mukavelenamesinin 3. maddesinin vade hitamında kiracı binayı terk ve teslim edeçeğinde kapı, pencere oda v.s. mü-ştemilâtı tamamen sağlam ve heyeti asliyesi üzere terk ve teslim edeceğini öngördüğü cihetle davalının evin müştemilâtına yapılan K.L. 22.800 mil zarar ziyandan mes'ul olduğu kanaatına vardı. Bidayet Mahkemesi davalı aleyhine talep olunduğu gibi K.L.40.800- için hüküm verdi.
Davalı Bidayet Mahkemesinin hükmünün aşağıdaki sebeplerden dolayı hatalı olduğunu ileri sürerek İstinaf eyledi.
1. Bidayet Mahkemesinin bulguları ve olgular nazarı itibara alındığında verilen hüküm yanlıştır ve mevcut mevzuata aykırıdı-r.
2. Bidayet Mahkemesi davalıyı 1:9.1972 tarihinden sonra mütecaviz olarak nitelendirmemesi yanlıştır ve mevcut mevzuata aykırıdır.
3. Bidayet Mahkemesi 1.9.72 tarihinden sonraki davalının durumunu mütecaviz farzederek mes'uliyetini mütalâa ederken lâvi-halardaki iddiaları nazarı itibara almadı.
4. 1.9.1972 tarihinden itibaren davalı kanuni müstecir olarak addolunabilse bile, Bidayet Mahkemesinin davalının bu tarihten sonraki mes'usliyeti hakkındaki bulguları kanunen yanlıştır.
5. 1.9.72 tarihinden it-ibaren davalının mes'uliyeti hakkında karar verirken Bidayet Mahkemesi 1.9.72'den önceki taraflarla ilgili kanuni durumu değerlendirmedi ve/veya yanlış değerlendirdiği için hataya düşmüştür.
6. Bidayet Mahkemesinin talep takririndeki müştemilâta olduğu -iddia olunan zarar ziyan ile ilgili kararı, şahadetteki hakikatlar da nazarı itibare alındığında kanunen hatalı ve yanlıştır.
İlk önce 2. istinaf sebebini ele alalım. İstinaf edenin avukatı gerek Bidayet Mahkemesinde gerekse İstinaf Mahkemesinde davalın-ın 1.9.72'den sonra mütecaviz addolunması gerektiğini ileri sürdü. Buna sebep olarak da davalı ile davacının evin Ağustos 1972 sonunda tahliye edileceği hususunda bir anlaşmaya vardığını ileri sürmüştür. Bidayet Mahkemesi bir anlaşmanın meydana gelmesi i-çin anlaşmaya varan tarafların mutabakata varmalarının şart olduğunu belirtmiştir ve hükmünde bu hususta aynen şunları belirtmiştir.
"Davalı şahadetinde bu noktaya ilişkin olarak aynen şöyle demiştir.
'Ağustos 1972 aylığını davacıya bizzat ben verdim ve d-avacıya ay sonunda evden çıkacağımı söyledim.'
Davalının bu şahadetinin doğruluğunu bir an için kabul etsem bile, görüleceği gibi yukarıdaki ifade mutabakata varılan bir anlaşmayı temsil edemez kanaatındayım. Davalı mecuru tahliye edeceğini söyledi davac-ı bu söz üzerine ne dedi? Tahliye hususunda davacı sarfedilen bu sözlere karşı ne yaptı ki 'bir anlaşma' peyda oldu?
Bu babda davalının şahadeti sukuttur. Kaldı ki davacı davalının bu noktadaki şahadetini tamamen red ve inkâr etti. Bütün bunlar muvacehe-sinde Ağustos 1972 iptidalarında tahliye üzerine tarafların anlaştıklarına değin davalının iddiasını tatminkâr bulmadım ve ona istinad edip hareket etmeyi kanunen tehlikeli ve mesnetsiz buldum. Ancak hemen şunu da ilave etmeliyim biraz evvel bahsettiğim b-ulgu anlaşma olmadığı hususundadır."
Bidayet Mahkemesi hükmüne devamla davalının Ağustos 1972 iptidalarında Ağustos aylığını davacıya ödediği zaman mecuru ay sonunda tahliye edeceğini söylediği hususundaki şahadetini, davacının 17-18 Ağustos 1972'de Önde-r Halil isminde bir şahsı alıp davalının ikâmet ettiği eve götürdüğünü ve evi gösterdiğini zararı itibara alarak, makul ve inandırıcı bulduğunu belirtti. Mahkeme davalının 1.8.1972'de veya Ağustos 1972 iptidalarında evi tahliye edeceğini davacıya söylediğ-i hususunda bir bulgu yaptı.
Hiç şüphe yoktur ki bir anlaşmanın meydana gelmesi için anlaşmaya varan tarafların kendi arzuları ile bazı hususlarda bir anlaşmaya varmaları gerekir. Her anlaşma genellikle bir teklif ve kabulden ibarettir. Ancak bazı hallerd-e teklif alan taraf teklifi kabul ettiğine dair sarih olarak herhangi bir beyan veya eylem yapmamakla beraber teklif karşısında sükut kalması veya kabul ettiğini ima eden herhangi bir tutumda bulunması teklifi kabul ettiği addolunabilir. (Bu hususta bak Ch-itty On Cont.racts 21. baskı s.73-74.) Bu İstinafta davacının davalı tarafından yapılan teklifi kabul ettiğine dair sarahatten şahadet olmamakla beraber yapılan teklif karşısında sükut kaldığı ve daha sonra Önder Halili dava konusu eve götürdüğü, maksadını-n evi Önder Halile icar etmek olduğu nazarı itibara alındığında davacının davalının tahliye teklifini zımnen kabul ettiği (presumed assent) addolunması gerekir kanaatındayız. Bu nedenle Bidayet Mahkemesi davalının Ağustos iptidalarında evi tahliye edeceğin-i davacıya söylediğini ve davacının Önder Halili dava konusu eve götürdüğünü kabul ettikten sonra davacı ile davalı arasında bu hususta bir anlaşma yapıldığına karar vermesi gerekirdi. Davalıtıın şahadeti esnasında evi tahliye edeceğini davacıya söylerken -evi ay sonunda tahliye edeceğini söylemesi nazarı itibara alındığında taraflar arasında varılan anlaşmanın evin Ağustos ayı sonunda tahliye edileceği hususunda olduğu aşikârdır. Her anlaşma infazı kabil (enforcable) değildir. Bir anlaşmanın infazı kabil ol-ması için diğer şeyler meyanında ivaz karşılığı yapılması gerekir. Herhangi bir anlaşmada ivaz karşılığı yoksa o anlaşma genellikle infaz edilemez (enforce). Bu böyle olmakla beraber bazı hallerde ivaz karşılığı olmadığı halde yapılan bir anlaşma neticesi -olarak herhangi bir taraf anlaşmaya istinad ederek bir eylem yaparsa ve anlaşmayı yapan diğer taraf bu eylemi kabul etmezse birinci taraf bu anlaşmayı müdafaa olarak ileri sürebilir. Misal olarak bu meselede davalı davacı ile yaptığı anlaşma:dan dolayı ve/-veya davacının tavır, hareket ve tutumundan dolayı davacının icar mukavelenamesi tahtindeki bir aylık ihbar hususundaki hakkına ısrar etmeyeceğini inandığını ve davalının işbu inancına istinad ederek hareket ettiğini müdafaa takririnde ileri sürebilirdi ve- yapılan anlaşma ivaz karşılığı olmamakla beraber böyle bir anlaşma geçerli müdafaa olarak kabul edilebilirdi. Ancak bu hususların Bidayet Mahkemesi tarafından karara bağlanması için müdafaa takririnde ileri sürülmesi gerekirdi. Bu husus müdafaa takririnde- ileri sürülmediğinden Bidayet Mahkemesi tarafından eleştirilmedi. Dolayısıyle Yüksek Mahkemenin İstinaf Mahkemesi olarak bu hususu eleştirip bu hususta bir karar vermesi gerekmez. Ancak gerekli olmamakla beraber İstinaf Mahkemesi olarak bu hususta birkaç -söz söylemeyi uygun gördük. Bu hususta hukuki prensip Chitty On Contracts 2lst Edn. s.55'de şöyle tarif edilmektedir:-
"It is the first principle upon which all Courts of Equity proceed that if parties who have entered into definite and distinct terms invo-lving certain legal results -certain penalties or legal forefeiture- aftcrwards by their own act or with their own consent enter upon a cou,rs? of negotiations which has the effect of leading one of the parties to suppose that the strict rights arising und-er the cmntract will not be enforced or will be kept in suspense - or held in abeyance, the person who otherwise might have enforced those rights will not be allowed to enforce them when it would be inequitable, having regard to the dealings which have thu-s taken place between the parties."
Chitty'nin iktibas ettiği prensip Huges v. Metropolitan Railway (1877) 2 A.C.448 ve Birmingham and District Land Co. v. L.N.W. _Railway(1888) 40 Ch. D. 268 davalarında belirtilmiştir. Birmingham davasında şöyle denilmiş-tir:-
"It seems to me to amount to this, that if persons who have contractual rights against others induce by their conduct those against whom they have such rights to believe that such rights will either not be enforced or will be kept in suspense or a-beyance for some particular time, those persons will not be allowed by a court of equity to enforce the rights until such time has elapsed, without at all events placing the parties in ,the same position as they were before."
Ayni prensip Lord Denning tar-afından Central London Property Trust Ltd. v. High Trees House Ltd. (1947) K.B. 130'da tekrarlanmıştır. Her üç davada vaz olunan- prensiplere göre herhangi bir anlaşma mevcut olduğunda bu anlaşmada taraf olan herhangi birisi diğer tarafa anlaşma tahtindeki haklarına, tavır ve hareketleri ile, ısrar etmeyeceği durumunu yaratırsa ve diğer taraf buna inanarak hareket ederse, esas arila-şmaya riayet etmeyen taraf, karşı taraftan dava edilemez çünkü "equity" müdahale eder ve esas anlaşmaya uymayan tarafa yardımcı olur. Ancak esas anlaşmaya uymayan taraf karşı tarafın tavır, hareket ve tutumundan dolayı hareketinin diğer tarafın hareket ve- tutumuna istinad etmesi gerekir.
İstinaf konusu meselede davalı mahkeme huzurunda verdiği şahadette davacıya Ağustos sonunda evi tahliye edeceğini söylediğini belirtmiştir. Mahkeme bunun doğruluğuna da inanmıştır. Dolayısıyle davacının tavır ve hareket ve- tutumu ile davalının söz konusu evi Ağustos ayı sonunda tahliye ettiği takdirde davacının esas icar mukavelenamesi tahtindeki bir aylık yazılı ihbar hakkından feragat edeceği inancına varabilirdi. Ancak davalı söz konusu evi Ağustos ayı sonunda tahliye et-mediğine göre davacının icar mukavelesi tahtindeki esas hakları bakidir. Davalı Ağustos 1972 ayı zarfında yapılan ek anlaşmaya riayet etmeyerek evi Ağustos ayı sonunda tahliye etmediği cihetle ihbar hususunda taraflar arasında varılan anlaşma sona ermiş ve- herhangi bir geçerliliği kalmamıştır. Dolayısıyle davalı söz konusu evi esas icar mukavelenamesi ve kira kanunu tahtindeki haklarına istinad ederek, söz konusu evi kanuni müstecir olarak işgal etmeye devam etmiş olur. Dolayısıyle Bidayet Mahkemesinin dava-lıyı 1.9.72 tar.ihinden sonra mütecaviz olarak âddetmemesi yanlış ve mevcut mevzuata aykırı değildir.
3. İstinaf sebebine gelince, Bidayet Mahkemesi davalının 1.9.1972 tarihinden sonra dahi söz konusu evi kanuni müstecir olarak işgal ettiği hususunda kara-r vermiştir. Mamafih duruşma esnasında davalının avukatı davalının 1.9.1972'den sonra kanuni müstecir olmadığını ve mütecaviz olduğunu iddia etti ve mahkemenin bu hususta bir bulgu yapmasını talep etti. Mahkeme davalının avukatının iddiasını kabul etmemekl-e beraber davalı mütecaviz olarak addolunsa dahi, Eylül ayı kirası için mes'ul olacağı kanaatını izhar etti. Kanaatımızca bu hususta Bidayet Mahkemesi herhangi bir hata işlemiş değildir.
4. İstinaf sebebine gelince, Bidayet Mahkemesi davalının 1.9.1972 ta-rihinden itibaren söz konusu evi kanuni müstecir olarak işgal etmeye devam ettiği kanaatına vardıktan sonra kanuni müstecirin mes'uliyetinden kurtulabilmesi için icar mukavelenamesi uyarınca bir takvim ayı ihbar vermesi gerektiğinden davalının Eylül ayı ki-rası için mes'ul olduğu hususundaki Bidayet Mahkemesinin bulgusu hatalı değildir.
5. İstinaf sebebine gelince, Bidayet Mahkemesi 1.9.1972 tarihinden itibaren davalınırı mes'uliyeti hakkında karar verirken kanuni durumu yanlış değerlendirdiği hususunda İst-inaf edenin iddiası 2, 3 ve 4. İstinaf sebepleri ile ilgili belirttiklerimiz ışığında haksız olduğu aşikârdır.
Şimdi de 6. İstinaf sebebini ele alalım. İcar mukavelenamesinin 3. maddesine göre davalı vade hitamında binayı terk ve teslim edeceğinde kapı, p-encere, cam ve sair müştemilâtı tamamen sağlam ve heyeti asliyesi üzere terk ve teslim edeceğini deruhte etmiştir. Icar mukavelenamesi her iki tarafın serbest rızası ile yapılmış bir anlaşmadır ve herhangi bir taraf herhangi bir anlaşma tahtinde taahhüt et-tiği herhangi bir işlemi yerine getirmek mecburiyetindedir. Icar mukavelenamesinin 3. maddesi gayet sarihtir. Davalı hiçbir şarta tabi olmadan binayı terk ve teslim edeceğinde, kapı, pencere ve sair müştemilâtı tamamen sağlam ve heyeti asliyesi üzere terk -ve teslim etmeyi deruhte ettiği cihetle bunu aynen yerine getirmek meeburiyetindedir. Bidayet Mahkemesi huzurunda verilen şahadette evin bazı müştemilâtının heyeti asliyesi gibi olmadığı görülmüş ve bu müştemilâtın tamir edilmesi veya kırılanların yerine y-enisi alınması için K.L.22.800 mil bir miktar sarfedildiği belirtilmiştir. Icar Mukavelenamesinin 3. maddesi göz önünde tutulduğunda Bidayet Mahkemesinin davalının işbu K.L.22.800 mili ödemesi için emir vermesinin hatalı olmadığı kanaatındayız.
Son olarak- l. İstinaf sebebini ele alalım. 2. ve 6. İstinaf sebepleri ile belirttiklerimiz nazarı itibara alındığında Bidayet Mahkemesinin bulgu ve olgular hususunda herhangi bir hata işlemediği aşikârdır.
Yüksek Mahkeme
11 Ekim 1973.
Full & Egal Universal Law Academy