- Hukuk İstinaf No:35/70
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
(Dava No: 253/69)
M.N. Münir, Başkan, Ü. Emin ve A. İzzet, Üye.
İstinaf eden: Ertoğrul Şahin veya
Ertoğrul Mehmet Hacı Has-an, Limasol.
(Davalı)
ile
İstinaf edilen: 1. Ayhan Salih
2. Ayten Salih
3. Kıymet Salih, Limasol
(Davacılar)
arasında.
İstinaf eden na-mına: A.M. Berberoğlu ve M.H. Yusuf.
Aleyhine istinaf edilenler namına: E.Y. Avcıoğlu ve M.
Çağatay Ali
Fasıl 149 Akitler Kanunu - Genel olarak gayri menkullerin satışında, zaman şartının mukavelenin esası addolunamıyacağı.
Davacılar, davalıda-n bir kısmı peşin mütebakisi 4 yılda ödenmek üzere bir arsa satın aldılar. Vade sonunda satış bedelinin tümü ödenmeyince davalı, sözleşmeyi feshetti. Davacılar, mütebakiyi ödemeyi teklif, arsanın kendilerine koçan edilmesini talep ettiler, davalı reddetti.- Davacılar, davalıyı dava edip, arsanın isimlerine koçan edilmesini, tazminat ve ödedikleri paranın iadesini talep ettiler. Davalı, zaman şartının mukavelenin esasını teşkil ettiğini iddia etti ve tazminat talep etti. Bidayet Mahkemesi, zaman şartının muk-avelenin esasını teşkil etmediği, davalının mukaveleyi haksız olarak feshettiği kanaatine vardı ve davalının satış bedeline karşılık aldığı parayı iadesini ve tazminat ödemesini emretti. Davalı, istinaf etti ve mukavelede zaman şartının esası teşkil ettiği-ni iddia etti.
KARAR: Yüksek Mahkeme, gayrı menkullerin satışında genel olarak zaman şartının mukavelenin esası olmadığını, bu meseledeki mukaveledeki hükümlerin de zaman şartını mukavelenin esası olarak düzenlemediğini kararlaştırdı ve istinafı redd-etti. Yüksek Mahkeme, davalı akdi vecibelerini yerine getirmiyeceğini bildirdiğinden, davacıların akdi vecibelerini yerine getirmeden davalıyı dava edebileceklerine karar verdi.
------------------
HÜKÜM
Da-vacılar 5.11.62 tarihinde davalı ile Limasol'da aktettikleri bir satış mukavelenamesi mucibince davalıdan Limasolda Ayyanni mahallesinde kâin 40861 koçan numaralı bir arsayı KL 1700.- mukabilinde davalıdan satın aldılar. Satış mukavelenamesine göre davacıl-ar mukavelenamenin imzalandığı gün peşin olarak KL 300.- ve mütebaki KL 1400.-'yı %8 faizle birlikte mukavele tarihinden itibaren 4 sene zarfında ödeyeceklerdi. Davacılar satış mukavelenamesi imza edildiği gün KL 300.- ve 4.12.1963 tarihine kadar geçen zam-an zarfında muhtelif tarihlerde KL 640.- daha ödediler 20.9.68'de davalının avukatı davacılara bir mektup göndererek 5 Kasım 1962 tarihli arsa satış mukavelenamesinin şartları davacılar tarafından yerine getirilmediğinden, satış mukavelenamesinin davalı ta-rafından feshedildiğini davacılara bildirdi.
30.9.68'de davacıların avukatı davalının avukatına 20.9.68 tarihli mektuba cevap olarak bir mektup gönderdi. Bu mektupla satış bedelinin satış mukavelenamesinde belirtilen zamanda ödenmesini şart koşan ve ö-denmediği halde mukavelenamenin feshedilebileceğini gösteren hususi bir şart mevcut olmadığı cihetle zamanın mukavelenamenin ruhu (the essence of the contract) olmadığı belirtilerek davalının satış mukavelenamesini feshedemeyeceği ve davacıların satış bede-linden mütebaki kalan miktarı faizleri ile birlikte ödemeye hazır oldukları, bunun için de bir gün tesbit edilmesini ve böyle bir günün davalı tarafından davacılara bildirilmesi belirtildi. Davalı davacıların 30.9.68 tarihli mektubuna herhangi bir cevap v-ermedi. Davacılar 9.10.69 tarihinde avukatları vasıtası ile davalıya bir mektup göndererek 5 Kasım 1962 tarihli satış mukavelenamesi mucibince ödenmesi gereken satış bedeli mütebakisini faizleri ile birlikte davacıların ödeyip mezkûr arsanın koçanını almay-a hazır olduklarını bir kere daha bildirdiler ve mektup tarihinden 10 güne kadar davalının tediyeyi kabul ederek mezkûr arsanın koçanını davacılara devretmesini, aksi halde davalının aleyhine dava ikame edileceğini bildirdiler. 14.10.69'da davalının avukat-ı davacıların avukatlarına bir mektup göndererek 5.11.62 tarihli satış mukavelenamesinin şartları davacılar tarafından yerine getirilmediğinden mezkûr satış mukavelenamesinin 20.9.69 (her halde 20.9.68 tarihi kastedildi) tarihli taahhütlü bir mektupla dava-lı tarafından feshedildiğini, binaenaleyh, münfesih bir satış mukavelenamesinin hiçbir hükmü olamayacağını tekrar davacılara bildirdi. Bunun üzerine davacılar Limasol Kaza Mahkemesinde 15 Kasım 1969'da davalı aleyhine 253/69 numaralı davayı ikame ederek 5 -Kasım 1962 tarihli satış mukavelenamesinde belirtilen zaman şartının mukavelenamenin ruhunu teşkil etmediğini, bundan dolayı davalının satış mukavelenamesini feshetmeye hakkı olmadığını, satış mukavelenamesinin davalı tarafından ihlâl edildiğini iddia etti-ler ve satış mukavelenamesinin aynen ifası hususunda bir mahkeme emri, davalının davacılara KL 800.- tazminat ödemesini ve davacıların davalıya ödemiş oldukları KL 940.-'nın iadesini taleb ettiler. Davalı 10 Ocak 1970'de dosyaladığı müdafaa takriri ile sat-ış bedelinin 5.11.62 ile 5.11.66 tarihleri arasında ödenmesi gerektiğini ve bu zaman şartının mukavelenamenin esasını teşkil ettiğini ileri sürerek satış bedeli mukavelenamede esas şart olarak belirtilen zamanda davacılar tarafından ödenmediğinden dolayı d-avacının mukavelenameyi feshetmek hakkına sahip olduğunu ve 20.9.68 tarihinde avukatı vasıtası ile davacılara gönderdiği mektupla davalının satış mukavelenamesini haklı ve meşru olarak feshettiğini ileri sürdü. Buna ilâveten davalı mukavelenamede belirtile-n satış bedeli ile faizlerinin hiçbir zaman davacılar tarafından davalıya tediye edilmediğinden, davacıların mukavelename tahtinde herhangi bir hak taleb etmeye hakları olmadığını iddia etti. Mukabil bir taleble de davalının satış mukavelenamesi tahtinde a-ldığı KL 940.-'yı müsadere etmeye hakkı olduğu hususunda hüküm verilmesini ve davacıların satış mukavelenamesinin hüküm ve şartlarına riayet etmediklerinden dolayı davalıya KL 800.- tazminat ödemelerini amir kılan bir Mahkeme emri taleb etti.
Davacıla-r namına 2. davacı Mahkemeye şahadet vermiştir. Davalı da Mahkemeye herhangi bir şahadet vermediği gibi şahit de çağırmamıştır. Bidayet Mahkemesi davayı dinledikten sonra 28.10.70'de hüküm verdi. Bidayet Mahkemesi satış mukavelenamesinde belirtilen zaman ş-artının mukavelenamenin esasını (time is the essence of the contract) teşkil etmediği ve 20.9.68 tarihli mektupla davalının mukavelenameyi haksız olarak feshettiği kanaatına vardı. Bidayet Mahkemesi davalının davacılardan satış bedeline karşılık olarak yat-ırdığı KL 940.-'yı ödemesini ve tazminat olarak da KL 800.- ödemesini emretti.
Davalı Bidayet Mahkemesi hükmünün özetle aşağıdaki sebeplerden dolayı hatalı olduğunu ileri sürerek istinaf eyledi.
1. 5 Kasım 1962 tarihli satış mukavelenamesinin lâf-zı ve ruhu nazarı itibara alındığında zamanın mukavelenamenin esasını teşkil etmediği hakkındaki Mahkemenin bulgusu hatalıdır.
2. Satış mukavelenamesindeki hükümlerin ve davacılar namına verilen şahadetin değerlendirilmesinde Bidayet Mahkemesi hata et-miştir.
3. Davaya esas olan satış mukavelenamesinin 4. şartına göre davalı mütebaki meblâğı faizi ile birlikte tahsil ettiği halde, satış konusu arsayı davacılar namına kaydetmekten imtina ederse, davacıların taleb hakkı doğacağı derpiş edilmi-ş olmasına ve davacılardan mütebaki meblâğı faizi ile tahsil etmediği şahadetle tesbit edilmiş bulunmasına rağmen paranın iadesi ve KL 800.- tazminat ödemesi hususunda hüküm vermesi hatalıdır.
4. Bidayet Mahkemesi mukabil taleb uyarınca hüküm vermemek-le veya mukabil taleb hakkında hüküm vermemekle hata etmiştir.
İşbu istinafta karara bağlanması gereken en önemli husus satış mukavelenamesinde belirtilen zaman şartının, mukavelenamenin esasını (essence of the contract) teşkil edip etmediğidir. İngil-iz "Common Law"una göre bir mukavelenamede zaman şartı mukavelenamenin esas şartlarından biri addolunur. Mamafih mukavele gayri menkul malın satışı ile ilgili ise "equity" tahtinde genel olarak zaman şartı mukavelenamenin esası addolunmaz. Meğer ki bu gib-i zaman şartının mukavelenamenin esas şartı olduğu mukavelenamede sarahaten belirtilsin veya mukavelenamenin mahiyeti veya bütün ahval ve şerait nazarı itibara alındığında tarafların niyetinin zaman şartını mukavelenamenin esası yapmak olduğu meydana çıksı-n. Bak, Hukuk İstinaf No: 26/70, Halsbury's Laws of England, 3rd Edn. Vol. 8, s. 164, p. 280 ve Chity On Contracts, 23rd Edn. s. 536, p. 1140 ve 1141.
Satış bedelinin ödenmesi ile ilgili satış mukavelenamesinde şunlar yer almaktadır:
"Satış bedel-inin tediyesi. Müşteriler satış bedeline
mahsuben satıcıya bugün peşinen üç yüz lira (KL
300.-) tediye etmişlerdir. Muvazene teşkil edecek
mütebaki bin dört yüz lira (KL 1400.-) da (%8)
yüzde sekiz faizle mukavele tarihinden itibar-en
dört sene zarfında tediye ve tesfiye eyleyecek-
lerdir.
Hususi şartlar
........
........
Herhangi bir sebepten dolayı müşteriler yukarıda
kayıtlı arsayı dört sene zarfında ödemezler veya
mezkûr malı almaktan imtina ederlerse, satıcıya
-sekiz yüz lira tazminat (KL 800.-) ödemeğe mecbur olacakları gibi, arsaya yapmış oldukları
inşaat için dahi tazminat taleb etnmek salâhiye-
tini haiz olmayacaklardır ve yapılmış bulunan
binalar tamamen satıcının namına kayıt olunacak
ve satıcının malı olac-aktır."
İstinaf edenin avukatı satış mukavelenamesinde satış bedelinin ödenmesi ile ilgili belirtilenler nazarı itibara alındığında satış bedelinin 4 sene zarfında ödenme şartının mukavelenamenin esasını teşkil ettiğini ileri sürdü. Bir mukavelenameni-n ifa edileceği zamanı mukavelenamede tesbit etmekle, kendiliğinden, böyle bir zamanın mukavelenamenin esasını teşkil ettiği söylenemez. Meğer ki böyle bir zaman şartının mukavelenamenin esasını teşkil ettiği hususu mukavelenamede sarahaten belirtilsin vey-a mukavelenamenin mahiyeti veya bütün ahval ve şerait nazarı itibara alındığında tarafların niyetinin zaman şartının mukavelenamenin esasını teşkil ettiği meydana çıksın. Bu hususta Lord Parker of Waddington, Stickney v. Keeble (1915) A.C. s. 415'de şunlar-ı söyledi:
"My Lords, in a contract for the sale and
purchase of real estate, the time fixed by the
parties for completion has at law always been
regarded as essential. In other words, Courts
of law have always held the parties -to their
bargain in this respect, with the result that
if the vendor is unable to make a title by the
day fixed for completion, the purchaser can
treat the contract as at an end recover his
deposit with interest and the costs of in-vesti-
gating the title.
In such cases, however, equity having a
concurrent jurisdiction did not look upon the
stipulation as to time in precisely the same
light. Where it could do so without injustice
to the contracting p-arties it decreed specific
performance notwithstanding failure to observe
the time fixed by the contract for completion,
and as an incident of specific performance
relieved the party in default by restraining
proceedings at law bas-ed on such failure.
This is really all that is meant by and
involved in the maxim that in equity the time
fixed for completion is not of the essence of
the contract, but this maxim never had any
application to cases in which th-e stipulation
as to time could not be disregarded without
injustice to the parties, when, for example
the parties, for reasons best known to them-
selves, had stipulated that the time fixed
should be essential, or where there was-
something in the nature of the property or
the surrounding circumstances which would
render it inequitable to treat it as a non-
essential term of the contract."
Bu husus Williams v. Greatrex (1957) 1 W.L.R. S-. 31 davasında da incelendi. O davada davalı davacıya 1 Mayıs 1946'da yaptıkları bir mukavelename tahtinde 34 arsa satmayı kabul etti. O mukavelenamenin 3. şartına göre satın alan 34 arsadan herhangi birisini satın almaya hazır olduğunu satıcıya bildirecek- ve herhangi bir arsanın satış bedelinin %10'unu ödediğinde, arsaya girip arsada arzu ettiği inşaatı yapabilecek ve satış bedelinin mütebakisini ödediğinde satıcı satın alana arsayı koçan edecekti. 34 arsanın satışı mukavelename imzalandığından iki sene za-rfında tamamlanacaktı. Ekim 1946'da satın alan satıcıya 3 ve 4 numaralı arsalar için KL 20.- ödeme yaptı ve işbu KL 20.-'nın 3. ve 4. arsa için depozito olarak ödendiği hususunda ilmühaber aldı. 1947'de de alıcı iki arsaya girerek arsalar üzerinde bazı ufa-k inşaat yaptı. 1947'de satıcı ile alıcı arasında cereyan eden bir münakaşadan sonra satıcı alıcıyı arsalardan kovdu. Alıcı 1955'e kadar birşey yapmadı ve arsaların mütebaki satış bedelini de ödemedi. Satın alan 1955 tarihine kadar birşey yapmadı. 1955'de -ise tekrar 3 ve 4 numaralı arsaya girerek bazı inşaat yapmaya teşebbüs etti. Fakat bu arada satıcının sözü geçen arsaları mukavele ile başka bir şahsa sattığını alıcı öğrendi. Bunun üzerine alıcı satıcının aleyhine 1956'da bir dava ikame ederek 1946'da yap-ılan anlaşmanın aynen ifasını (specific performance) taleb etti. Bidayet Mahkemesi o davada mukavelede tesbit olunan müddetin mukavelenamenin esasını teşkil etmediği kanaatına vardı ve mukavelenamenin aynen ifasına karar verdi. Davalı o hükmün aleyhine ist-inaf eyledi İstinaf Mahkemesi de mukavelenamede belirtilen müddetin mukavelenamenin esası olmadığı kanaatına vardı ve istinafı reddetti. İstinafta Denning L.J. şunları söyledi:
"It is said by Mr. Meurig Evans that time was
of the essence of th-e contract of May, 1946, and
that if the purchase of any plots was not completed
within the two years then stated, there could be
no further claim in respect of any such plots. He
said that it was a commercial transaction and that
- therefore time should be considered of the essence.
I cannot agree to that argument. It seems to me
that this was a contract for the purchase of land,
in which the parties, through their own common
solicitor, put forward the period o-f two years as
their target for completion; but that was, as is
usual in cases of the sale of land, only a target,
it was not something which was of the essence of
the matter."
Ayni husus Cornwall v. Henson (1900) 2 Ch. s. 298'de
-de incelendi. O davada davalı Ağustos 1892'de davacıya KL 150.- kıymetinde bir tarlayı satmayı kabul etti. Satış bedelinin KL 40.-'sı peşin ödendi ve geriye kalan da 12 eşit taksitte, yani her üç ayda KL 9.3.4 ödenecekti. Mukavelenamenin şartlarına göre he-rhangi bir taksidin ödenmesinde 30 gün gecikme olduğu takdirde, ödenmemiş bütün taksitlerin derhal ödenmesi gerekirdi ve ödemede 30 gün gecikme olduğu takdirde satıcı mezkûr tarlayı başkasına satmaya hakkı olacak ve elde edeceği satış bedelinden ödenmemiş -taksitler ve faizleri için bir meblâğa satıcı kendisi el koyacak, mütebakisini de alıcıya verecekti. Davacı Ağustos 1895'e kadar 11 taksidi ödedi. En son taksit 29 Eylül 1895'de ödenmesi gerekirdi fakat ödenmedi. Davalı davacıdan son taksidin ödenmesini ta-leb etti. Fakat hiçbir zaman son taksit muayyen bir müddet zarfında ödenmediği halde mukavelenameyi sona erdireceğine dair herhangi bir ihbarda bulunmadı. Ekim 1896'da davacı başka yere gittiğinden davalı onu bulamadı. Davalı sözü geçen tarlayı satmaya teş-ebbüs etti fakat buna muvaffak olamadı ve Mart 1898'de 3 sene müddetle birisine icar etti. Haziran 1898'de davacı tekrar meydana çıktı ve davalıya bir ihbar göndererek mütebaki son taksidi ödemeğe hazır olduğunu bildirdi. Temmuz 1898'de davacı davalı aleyh-ine bir dava ikame ederek davalıdan mukavelenamenin aynen ifasını veya onun yerine zarar ziyan taleb etti. İstinaf Mahkemesi davalının bu durumda mukavelenameyi feshetmeye hakkı olmadığı kanaatına vararak davalının davacıya KL 125.- tazminat ödemesini emre-tti. O davada İstinaf Mahkemesi davacı son taksidi ödememekle mukavelenameyi kırmış ve/veya mukavelename tahtindeki haklarını terketmiş olmadığı kanaatına vardı ve davalının mesul sayılmaması için son taksidi ödemediğinden dolayı davacıya bir ihbar göndere-rek davacıdan son taksidi muayyen bir müddet zarfında ödemesini taleb etmesi gerektiği kanaatına vardı. Bundan da görülüyor ki o davada İstinaf Mahkemesi zaman şartının mukavelenamenin esası olarak addolunamayacağı kanaatına vardı.
Satış bedelinin öde-nmesi hususunda mukavelenamede 'satış bedelinin tediyesi' kısmında yer alanların satış bedelinin 4 sene zarfında ödenmesi şartının mukavelenamenin esasını teşkil ettiğine dair herhangi bir kayıt mevcut olmadığı aşikârdır. Hususi şartların bu maddesi de ta-m olarak incelendiğinde bu maddede satış bedelinin 4 sene zarfında ödenmesi şartının mukavelenamenin esasını teşkil edeceği hususunda herhangi bir kayıt mevcut değildir. Kanaatimizce hususi şartların 3. maddesi mukavelenamenin davacılar tarafından ihlâl e-dilmesi halinde satıcının tazminat olarak ne alacağını tespit etmektedir. Bütün mukavelename tüm olarak incelendiğinde satış bedelinin ödeneceği zamanın mukavelenamenin esasını teşkil ettiğine dair herhangi bir ifade olmadığı görülür. Buna ilâveten satış- mukavelenamesi tetkik edildiğinde tarafların niyetinin satış bedelinin ödeneceği zamanı mukavelenamenin esası addetmedikleri görülür. Kanaatimizce satış bedelinin ödenmesi için mukavelenamede konan 4 sene müddet tarafların aralarında tayin ettiği bir hed-eften başka bir şey değildir ve mukavelenamede yer alan satış bedelinin 4 sene zarfında ödeneceği hususu mukavelenamenin esasını teşkil etmemektedir. Bu böyle olduğuna göre davalının mukavelenamede sözü geçen 4 sene bittikten sonra herhangi bir ihbar gönd-ermeksizin mukavelenameyi feshetmeye hakkı yoktu. Bunun için davalının 20.9.68 tarihli mektubu ile mukavelenameyi sona erdirmesi haksızdır. Dolayısıyle Fasıl 149, Mukavele Kanununun 55(2) maddesi tahtinde mukavelename yürürlükte kalır. (Bak Hukuk İstinaf- No: 26/70, s. 8) Mukavelename yürürlükte kaldığına göre davacılar satış bedelinin mütebakisini ödeyip arsanın adlarına koçan edilmesini davalıdan talep edebilirlerdi. Nitekim davacılar 30.9.68 ve 9.10.69 tarihli mektupları ile davalıdan böyle bir talepte- bulunmuşlardır. Davalı ise 14.10.69 tarihli mektubu ile mukavelenameyi 20.9.68'de haklı olarak feshettiğini iddia etmekle mütebaki satış bedelini almayı ve arsayı davacılara koçan etmeyi reddetti.
İstinaf edenin avukatı davacıların satış bedelini fa-izleri ile beraber davalıya tediye etmediklerinden dolayı hak kazanamayacaklarını iddia etti. Kanaatimizce işbu iddia herhangi bir esasa istinad etmemektedir. Bir mukavelenamede taraf olan herhangi birisi mukavelenamedeki vecibelerini yapmayacağını diğer- tarafa bildirirse, diğer taraf mukavelenamedeki kendi vecibelerini yerine getirmeden hakkını arayabilir kanaatindeyiz. Bu davada da davalı mukavelenameyi feshettiğini bildirmekle ve mukavelenamenin hukuki bir hükmü olmadığını davacılara bildirmekle, muka-velenamedeki vecibelerini yerine getirmeyeceği aşikâr oldu. Bundan dolayı davacıların haklarını aramaları için dava açmaya hakları vardı. Davalı her iki mektubu ile, bilhassa 14 Ekim 1969 tarihli mektubu ile satış bedelinin mütebakisini kabul etmeyeceğin-i belirtmiştir. Davacılar ise her iki mektuplarında da mütebaki satış bedelini faizleri ile birlikte ödemeye hazır olduklarını ve bunun için de bu muamelenin yapılması için bir günün tespit edilmesini talep ettiler. Bunu davalı ise mektupları ile reddett-i. Dolayısıyle Bidayet Mahkemesinin bulduğu gibi davalı satış mukavelenamesini haksız olarak ihlâl etti ve bundan dolayı davacıların davalı aleyhine tazminat almaya hakları vardı.
Bidayet Mahkemesi mukabil talep hakkında herhangi bir hüküm vermemekle- hakikaten bir hata işlemiştir. Fakat öyle görülüyor ki Bidayet Mahkemesinin hükmünde mukabil talep hususunda herhangi bir karar vermemesi bir dalgınlık eseridir. Çünkü Bidayet Mahkemesi davacıların talebini kabul etmekle ve bu hususta davalı aleyhine em-ir vermekle kendiliğinden mukabil talebin kabul edilmediği ve mukabil talebin reddolunması gerektiği meydana çıkar. Kanaatimizce Bidayet Mahkemesinin hükmünde bunu tebarüz ettirmesi ve mukabil talebi reddetmesi gerekirdi.
Bidayet Mahkemesinin davacıl-arın talebi hususunda verdiği hüküm aynen kalır. Mukabil talep hususunda Yüksek Mahkeme mukabil talebin reddolunması gerektiği kanaatında olduğundan Yüksek Mahkeme mukabil talebin reddolunması için emir verir.
Netice olarak işbu istinaf reddolunur. -Bidayet Mahkemesinin hükmü aynen kalır ve buna ilâveten mukabil talebin reddine hüküm verilir. İstinaf edenin davacılara bir avukat için istinaf masrafını ödemesi de emrolunur.
Yüksek Mahkeme.
15 Şubat,1971.
Full & Egal Universal Law Academy