- Hukuk İstinaf No: 7/70
Yüksek Mahkeme Huzurunda.
(Dava No: 563/69)
İstinaf eden: Ekrem Hilmi P.Ç. Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
ile
İstinaf edilen: Meh-met Arif Emir Çavuş, Lefkoşa.
(Müddei)
arasında.
İstinaf eden namına: A.M. Berberoğlu.
Aleyhine istinaf edilen namına: Kıvanç Riza
1967 Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kanunu- - Bu Kanunun 10 (a) maddesi gereğince tahliye emri verilmesi - 21 günlük ihbar - Kiracının bozulan ısıtıcıyı tamir edip ödediği miktarı kiradan düşüp düşemeyeceği.
Davacı, Lefkoşa'da bulunan dava konusu hanenin sahibidir. Davalı bu haneyi 1.3.1963'te- ayda KL 20.-'ya kiraladı. Davacının açtığı daha önceki bir dava üzerine (117/69) Mahkeme, davalının 1.6.1969 tarihinden itibaren ayda KL 20.- kira ödemesini emretti. Bu evin ısıtıcısı bozuldu. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre mal sahibi, kiracının ihma-lkârlığı olmadan ısıtıcının bozulmasından sorumludur. Davacı, davalının ihbarına rağmen ısıtıcıyı tamir etmedi. Davalı, gerekli tamiratı KL 6.500 mils mukabilinde yaptırdı ve Temmuz 1969 aylığı olarak KL 13.500 mils ödemeyi teklif etti. Davacı kabul etmedi-. Davacı Temmuz ve Ağustos, 1969 aylıkları toplamı olan KL 40.-'nın ödenmediği gerekçesiyle 4.9.1969'da davalıya yazılı ihbar gönderdi. Davalı, 1.8.69'da KL 13.500 mils ve 1.9.1969'da KL 20.-'yı 117/69 no'lu davada Mahkeme veznesine yatırdı. Davacı, davalı-yı dava etti ve 21 günlük süre sonunda KL 40.- borcunu ödememesi nedeniyle tahliye emri talep etti. Davalı gerekli ödemeyi yaptığını iddia etti. Bidayet Mahkemesi, davacının ısıtıcıyı tamirden sorumlu olmadığına kanaat getirdi ve tahliye emri verdi. Davalı-, istinaf etti.
KARAR: Yüksek Mahkeme, sözleşme gereği davacının tamirden mesul olduğunu, ihbar verdikten sonra makul bir süre bekliyen davalının gerekli tamiratı yaptırıp bedelini ödeyeceği kiradan indirebileceğini, bu nedenle davacı KL 33.500 mils -alacaklı olduğu halde verdiği ihbarda KL 40.- talep ederken, verdiği ihbarın kanuna uygun olmadığını ve bu ihbara dayanarak verilen tahliye emrinin hatalı olduğunu kararlaştırarak istinafı kabul etti.
Atıfta bulunulan yargısal içtihatlar:
Gott v. Gand-y (1853) E. and B s. 845.
Taylor v. Beal (1591) Cro. Eliz 222
Graneda Theatres Ltd. v. Freehold Investment
(Leytonstone) Ltd., (1959) 1W.L.R. 570, s.580.
Taylor v. Webb (1937) 2KB 283.
Atıfta bulunulan bilimsel içtihatlar:
Chitty on Contracts 23rd Edn. p.- 1154.
Woodfall on Landlord and Tenant, 26th Edn.
s. 720'de p. 1648.
----------------
HÜKÜM
Müddei Lefkoşada Osman Paşa Caddesinde kâin 1 A numaralı evin sahibidir. Müddeaaleyh 1 Mart 1963 ta-rihli bir icar mukavelenamesi tahtinde ayda KL 20.- kira mukabilinde kiracısı idi. Müddei mezkûr evin kirasının 1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici Hükümler) Kanunu tahtinde tesbit edilmesi için Mahkemeye bir kaç defa müracaat etmiştir. En son yapılan mü-racaat 117/69 sayılı davadır ve bu davada 2/6/1969 tarihinde Lefkoşa Kaza Mahkemesi müddeaaleyhin 1 Haziran 1969 tarihinden itibaren tam kira olan ayda KL 20.-'yı müddeiye ödemesini emretmiştir.
Müddei 31/8/1969 tarihinde sona eren müddet için müddeaa-leyhin müddeiye KL 40.- kira borcu olduğunu ve bundan dolayı müddeaaleyhe 4/9/1969 tarihli yazılı bir ihbar göndererek Mahkemece emrolunan ve zamanında ödenmeyen KL 40.- kira borcunu yazılı talep ihbarından sonra en geç 21 güne kadar ödemesini talep ettiği-ni fakat yazılı ihbarda sözü geçen 21 gün geçtiği halde hükümlü borcun ödenmediğini ve/veya ödeme teklifinde bulunulmadığını ileri sürerek 27 Eylül 1969 tarihinde 563/69 sayılı davayı müddeaaleyhin aleyhine ikame etti ve işbu dava ile aşağıdakilerini talep- etti:
Müddeaaleyhin, ajanlarının ve/veya hizmetkârla-
rının dava konusu evi tahliye ederek boş olarak
müddeiye teslim etmesi;
Muhterem Mahkemenin uygun göreceği başka her-
hangi bir emir;
Dava masrafları.
Müddeaaleyh ise 16 Ekim 1969'da dosyaladığı -müdafaa takriri ile 117/69 sayılı davada verilen Mahkeme kararına uyarak müddeiye 30/6/1969 tarihinde Haziran aylığı olan KL 20.-'yı ödediğini ileri sürdü. Müddeaaleyh 1969 ayında evin banyo elektrik sobasının müddeaaleyhin kabahatı olmaksızın arızalandığı-nı ve bu gibi ahvallerde elektrik sobasının 1 Mart 1963 tarihli icar mukavelenamesi gereğince müddeinin tamir etmesi gerektiğini ve gereken tamirin yapılması için müddeaaleyhin müddeiye yazılı ihbar verdiğini, müddeinin gereken tamiratı yapmadığını, bundan- dolayı müddeaaleyh sözü geçen elektrik sobasını tamir ettiğini ve bunun için KL 6.500 mil ödediğini ileri sürdü. Müddeaaleyh sobanın tamiri için ödemiş olduğu KL 6.500 mili evin kira bedeli olan KL 20.-'dan tarh ettikten sonra geriye kalan KL 13.500 mili -müddeiye ve avukatına ödemeyi teklif ettiğini fakat müddeinin KL 13.500 mili almadığını ve tam kira olan KL 20.-'yı talep ettiğini ve bundan dolayı müddeaaleyh Temmuz aylığını 117/69 sayılı davada 1 Ağustos 1969 tarihinde yatırdığını ileri sürdü. Müddeaale-yh müdafaa takririnde Ağustos aylığı olan KL 20.- kira bedelini de müddeiye ödemek için müddeiye teklif ettiğini, mamafih müddeinin kabul etmediğini ve bundan dolayı mezkûr KL 20.-'yı 1 Eylül 1969'da 117/69 sayılı davada yatırdığını ileri sürdü.
Dava -dinlenmek üzere 16 Aralık 1969'a tayin olunmuştu. O gün Mahkemede taraflar meselenin vakıalarının nasıl olduğu hususunda Mahkemeye beyanat yapmışlar ve Mahkemeye yapılan işbu beyanat muvacehesinde mahkemenin karar vermesini talep etmişlerdir. Tarafların Ma-hkemede yaptığı beyanatlarda müddeaaleyh 21 gün yazılı 4 Eylül 1969 tarihli ihbarı aldığını kabul etmektedir. Müddeaaleyhin 117/69 sayılı davada 1/8/1969'da KL 13.500 mil, 1/9/1969'da KL 20.- yatırım yaptığı ve yapılan bu yatırım hususunda müddeaaleyhin mü-ddeiye 1 Eylül 1969'da yazılı olarak bildirdiğini müddei kabul etmiştir. Buna ilâveten müddei 10 Temmuz 1969 tarihli bir mektupla müddeaaleyhin banyo elektrik sobasının 10 gün zarfında tamir edilmesini müddeiden talep ettiğini ve bu yapılmadığı takdirde mü-ddeaaleyhin sobayı tamir ederek masrafı kiradan tarhedeceğini bildirdiğini kabul etti. Buna ilâveten müddei sobanın tamiri için sarfedilen KL 6.500 milin makul olduğunu da kabul etti.
Bidayet Mahkemesi müddeinin banyo elektrik sobasının tamirinden mes-ul olmadığı ve müddeaaleyhin sobayı tamir etmeye ve tamir masrafını kiradan tarhetmeye hakkı olmadığı kanaatına vardığından Temmuz 1969 kirasının tamamen ödenmediğini ve bu kiranın 21 günlük ihbardan sonra da ödenmediğini addetti. Bundan dolayı da müddeaal-eyhin aleyhine tahliye emri verdi.
İstinaf eden Bidayet Mahkemesinin vermiş olduğu tahliye kararının hatalı olduğunu ileri sürdü.
Bu istinafta karar verilmesi icap eden hususlar şöyledir:
Müddeinin banyo elektrik sobasının tamirinden
mesul olup o-lmadığı;
Müddei banyo elektrik sobasının tamirinden
mesul ise, tamir müddei tarafından yapılmadığı
takdirde müddeaaleyhin tamir yapıp kiradan kes-
meye hakkı olup olmadığı;
Verilen 21 günlük ihbarnamenin kanuni olup
olmadığı;
Temmuz ve Ağustos aylıklarını-n kanunen ödenmiş
olup olmadığı.
(1) Şimdi birinci hususu ele alalım. Genel olarak bir mal sahibi icar ettiği malı icar etmezden evvel veya icar müddetinin devamı esnasında tamir etmeye mesul değildir. Mamafih, mal sahibi kiracı ile yapacağı icar muka-velesinde tamir mesuliyetini üzerine alabilir. Bu şartlar tahtinde mal sahibi icar mukavelesi tahtinde gereken tamiratı yapmak mecburiyetindedir. Bir mukavelede böyle bir şartın mevcut olup olmadığı hususunu anlamak için mukaveleyi tüm olarak incelemek ve -bunun neticesi tarafların niyetlerinin ne olduğunu anlamak gerekir. Bu hususta Gott v. Gandy (1853) E. and B.845'de şunlar yer almaktadır:
"For it is most important that parties making a
contract should be permitted to regulate the terms
-for themselves, and that Courts of law should
decide upon the terms which it appears to have been
the intention of the contracting parties to agree
upon. The present action is in form an action for a
wrong; but it is in substance f-or the breach of a
duty arising from a contract between landlord and
tenant. The plaintiffs ask us to interpolate into
that contract a term without shewing anything from
which it might appear that it was intended by the
parties t-hat there should be such a term."
Taraflar arasında imzalanan 1 Mart 1963 tarihli icar mukavelenamesinde tamirat için şunlar yer almaktadır:
"8. Yukarıdaki hanenin su boruları tıkandığı takdirde
müstecir temizleyecek fakat kuyular dol-duğu
takdirde onları mucir temizleyecek ve/veya
boşaltacak ve/veya onların yerine başka kuyular
açacaktır.
9. Müstecirin ihmalkârlığı yüzünden heater (elektrik
fena olacak olursa onun tamir masrafını müstecir
- ödeyecektir."
İcar mukavelenamesinin 5. şartına göre müstecir haneyi tahliye edeceğinde mucirin elinden aldığı gibi heyeti asliyesi üzerinden teslim etmeye mecbur bulunacak, aksi takdirde müstecir yapacağı herhangi bir zarar ziyanı veyahut tahr-ibatı tamir veya tanzim etmeye mecbur bulunacaktır.
Sözü geçen icar mukavelenamesi tüm olarak incelendiğinde tarafların niyetinin banyo elektrik sobasının müstecirin ihmalkârlığı olmaksızın bozulması halinde tamiratın mal sahibi tarafından yapılması o-lduğu kanaatındayız.
(2) Şimdi ikinci hususu ele alalım. Bidayet Mahkemesi kararında müddeinin soba tamirinden mesul olsa dahi müddeaaleyhin tamiratı yapıp, tamir masrafını kiradan tarhetmeye hakkı olmadığı kararına vardı. Bu hususta Bidayet Mahkemesi- kararında şunları söylemektedir:
"But I go further and say that even if the landlord
was liable for repairs the tenant has no right to
effect the repairs himself and deduct it from rent.
His proper course, then, would be to give not-ice to
the landlord to repair, and if he fails, to insti-
tute an action for damages. It is a well settled
principle that the tenant's promise to pay rent is
independent of the landlord's promise to repair, so
that the tenant -cannot rely on the landlord's
failure to repair as a justification for refusing
to pay rent. (Chitty of Contracts, 23rd Edn.)
paragraph 1154. See also Taylor v. Webb. (1937)
2 KB. 283)."
Kanaatimizce Bidayet Mahkemesinin karar-ında bahsettiği ve iktibas ettiği prensip ancak kiracının hiç kira ödemediği hallere şamildir. Bu hususta Woodfall on Landlord and Tenant, 26th Edn., s. 720'de para. 1648'de şunlar yer almaktadır:
"Where the landlord expressly agrees to do repairs,
- there is no implied condition that if such repairs
be not done the tenant may quit, or is not liable
for rent: but it was held in an old case that the
tenant may do the repairs, and deduct the expense
from the rent, and such would sti-ll seem to be the
law, especially when it is considered that specific
performance of a contract to repair would not ordi-
narily be decreed."
ve yine bu hususta Chitty on Contracts, 23rd Edn., -para.1154'ün (48'inci not'unda) kiracının bu gibi hallerde haklarının ne olduğundan bahsetmektedir. Kanaatimizce mal sahibinin icar ettiği malı tamir etmeye mesul olduğu hallerde kiracının hakkı aşağıdaki gibi hulâsa edilebilir:
(i) Kiracı gereken ta-miratı yapması için mal sahibine ihbarda bulunur ve mal sahibi gereken tamiratı makul bir müddet zarfında yapmazsa kiracının gereken tamiratı yaparak tamir masrafını kiradan tarhetmeye hakkı vardır. Bak, Woodfall On Landlord and Tenant 26th Edn. s. 720'd-e para. 1648 ve Taylor v. Beal (1591) Cro. Eliz 222).
(ii) Kiracı mal sahibinin yapmaya mükellef olduğu tamiratı yapmaya mecbur değildir. Kiracı gereken tamiratın yapılması için mal sahibine ihbar eder ve gerekli tamiratın yapılması için makul bir mü-ddet bekler. Makul müddet geçtikten sonra kiracı hiç bir tamirat yapmadan mal sahibinden tazminat talep edebilir fakat arzu ettiği takdirde gereken tamiratı yapar ve yaptığı masrafı tazminat olarak mal sahibinden talep edebilir. (Bak, Granada Theatres Ltd.- v. Freehold Investment (Leytonstone) Ltd. (1959) 1W.L.R. 570, s. 580).
Bu davada müddei müddeaaleyhin banyo elektrik sobasının bozulduğunu ve tamire ihtiyacı olduğuna dair kendisine ihbar ettiğini ve bu güne kadar sobanın kendisi tarafından tamir ed-ilmediğini kabul etti. Yukarıda belirtilenlerin ışığında müddeaaleyhin banyo elektrik sobasını tamir etmeye ve tamir masrafını kiradan tarhetmeye hakkı olduğu kanaatına vardık. Bidayet Mahkemesinin bu hususta vermiş olduğu karar hatalıdır.
(3) Şimdi -üçüncü hususu ele alalım. 4 Eylül 1969 tarihinde verilen yazılı 21 günlük ihbar müddeaaleyhin KL 40.- ödemesini talep etmektedir. Sözü geçen ihbarnamenin verildiği gün banyo elektrik sobasının müddeaaleyh tarafından tamir edildiğini ve bu tamirat için müdd-eaaleyh tarafından KL 6.500 mil verildiği müddei tarafından bilinmekte idi. Müddeaaleyhin banyo elektrik sobasının tamiri için ödemiş olduğu KL 6.500 mili kiradan kesmeye hakkı olduğuna göre Temmuz kirası olarak ancak KL 13.500 milden mesul idi. Bundan dol-ayı müddeinin müddeaaleyhten Temmuz ve Ağustos aylıkları için KL 33.500 mil talep etmeye hakkı vardı. 21 günlük ihbarnamede talep edilen miktar müddeinin almaya hakkı olduğu KL 33.500 mil olmadığından ve müddei almaya hakkı olduğu kiradan daha fazla kira y-ani KL 40.- talep ettiğinden kanaatimizce verilen 21 günlük ihbarname kanuni bir ihbarname sayılamaz. Bundan dolayı müddeaaleyh kanuni olmayan 21 günlük ihbarnameye uymak mecburiyetinde değildi.
1967, Kira Tanzim ve Murakabe (Geçici) Hükümler) Kanunun-un 10. maddesinin (a) bendine göre tahliye emri verilmesi için verilen 21 günlük ihbarnamenin kanuni bir ihbarname değilse, Mahkeme bu madde tahtinde tahliye emri veremez kanaatındayız.
Yukarıda belirtilen sebeplerden dolayı Bidayet Mahkemesinin vermi-ş olduğu tahliye kararı hatalıdır.
(4) Şimdi dördüncü hususu ele alalım. Müddeaaleyh yukarıda bahsedildiği gibi banyo elektrik sobasının tamiri için ödediği KL 6.500 mili Temmuz aylığı olan KL 20.- kiradan tarhettikten sonra 117/69 numaralı davada 1 A-ğustos 1969 tarihinde Mahkemeye yatırmıştır. Müddeaaleyh Ağustos aylığını ise ayni davada 1 Eylül 1969 tarihinde yatırmıştır. Mahkemeye yapılan bu iki yatırımın kanunen müddeiye ödeme sayılıp sayılmayacağı hususunu incelemek gerekirse de, 3. husus tahtinde- müddeinin tahliye emri almaya hakkı olmadığına göre bu hususu inceleyip bir karara bağlamak akademik olacağından, bu husus hakkında herhangi bir karar vermemeyi uygun gördük.
Netice olarak Bidayet Mahkemesinin 16 Aralık 1969 tarihli kararı iptal olun-ur.
Aleyhine istinaf edilenin İstinaf Mahkemesindeki ve alt kademedeki masrafları ödemesi emrolunur.
Yüksek Mahkeme.
3 Nisan, 1970.
Full & Egal Universal Law Academy