- Kira İstinaf No: 10/67
İstinaf Komisyonu Huzurunda.
İstinaf eden: Hüseyin H. Songur, Lefkoşa.
(Müstedi)
ile
İstinaf edilen: Memduh H. Erdal, Lefkoşa.
(Müstedaa-leyh)
arasında.
İstinaf eden namına: Avukat A. M. Berberoğlu
Aleyhine istinaf edilen namına: Avukat Zaim M. Necati.
Kira Takdir Komisyonu Tüzüğü - Kiraların ödenmemesi nedeniyle tahliye talebi - Komisyonun- takdir hakkı - Elzem ihtiyaç nedeniyle tahliye talebi - Masraflar.
Kira Takdir Komisyonu Tüzüğü 4 (2) (xii) (b) bendi tahtında, kira ödenmesi hususunda önceden emir verilen hallerde tahliye emri verilebilir, ancak Kira Tahkik Komisyonu'nun takdir ha-kkı vardır ve istida dosyalandıktan sonra kiraların ödenmesi halinde Komisyon takdir hakkını kullanarak tahhliye emri vermeyi reddetmek salâhiyetine sahiptir.
Tüzüğün 4 (2) (xii) (a) maddesine göre, mal sahibinin mevzubahis dükkâna ihtiyacı, elzem ol-malıdır. İhtiyacın elzem olduğu kanıtlanamadığından tahliye istemi reddedildi.
------------------
KARAR
Kira Tahkik Komisyonunun 82/66 numaralı istidada ve 1 Şubat 1967 tarihli kararı aleyhine Müstedi tarafından yapılan bu İstinafta kararın a-şağıdaki sebeplerden dolayı hatalı olduğu ileri sürülerek iptali taleb olundu.
Müstedaaleyhin kira bedellerini gününde ödememekle tahliye talebi için bir hak bahşetmediği hususunda Komisyon tarafından serd olunan görüş veya mülâhaza hukuken yanlıştır. Kom-isyon bu yanlış görüş veya mülâhazaya müsteniden 36/65 sayı ve 21 Mayıs 1965 tarihli karara riayetsizlikten yani emrolunan kira bedellerinin ödenmemesinden dolayı taleb olunan tahliye emrini vermemekle Komisyon hata etmiştir.
Tüzüğün 4 (2) (xii) (a) hükmün-ün sabit olmadığı hususunda Komisyonun vasıl olduğu netice ibraz olunan şahadet ve tüzükteki ifade ile kabili telif değildir. Komisyonun 26/66 sayılı İstinaf kararında ifade edilen görüşleri bu davaya tatbik etmek istemesi mezkûr dava ile bu dava arasında- müşabehet olduğunu kabul ettiğini ortaya koyarken böyle bir tutum yanlıştır. Komisyon "Müstedinin mevzuu bahis dükkânın kendinin işgali için elzem olduğu sabit olmadığı" neticesine varmıştır ki böyle bir netice ibraz olunan şahadet muvacehesinde makul de-ğildir. Tüzük, "elzem" kelimesini kullandığı halde Komisyon elzem ihtiyaç ifadesini esas olarak bunun sabit olup olmadığını aramakla hataya düşmüştür. Elzem ihtiyaç terkibine yer vermekle Komisyon tüzük dışı bir zihniyetin tesiri altında kalarak düşünces-ine yanlış istikamet vermiştir.
Müstedinin bu istidada masraflarını ödemesine karar verilmesi hem makul değil hem de adalet prensiplerine ve davanın safahatının mahiyetine aykırıdır.
Müstedaaleyhin Avukatı ise Komisyon kararının doğru olduğunu ileri -sürerek İstinafın reddini taleb etti.
Müstedi Lefkoşa'da Girne Caddesi No: 1'de kâin dükkânın 15.3.1963'den beri sahibidir. Bu dükkân Müstedaaleyh tarafından, 1 Mayıs, 1962 tarihli icar mukavelenamesi tahtinde bir sene müddetle aylık kirası KL 35.-'-dan olmak üzere, o zaman mal sahibi bulunan Bayan Armenuhi H. Uzunyandan icar edildi.
Müstedaaleyh 1963 Aralık ayında çıkan hadiselerden sonra Müstediye kira ödemediğinden, Müstedi 36/65 sayılı ve 25 Mart 1965 tarihli istida ile Komisyona müracaat ett-i. Taraflar arasında Kira Komisyonu huzurunda 21 Mayıs 1965'de bir anlaşma yapıldı. Bu anlaşmaya göre Müstedaaleyh 31 Mayıs 1965 tarihinde kiraya mahsuben KL 20.- ve ondan sonra da kiraya mahsuben ayda KL 15.- kira ödeyecekti.
Müstedi 4.3.1966 tarih-inde kayıt edilen 82/66 numaralı istida ile 36/65 sayılı istidada Kira Komisyonunun verdiği karara Müstedaaleyhin devamlı surette riayet etmediği ileri sürüldü ve Müstedaaleyhin Aralık 1963'den beri terakküm etmiş kira borcunu ödemesine ve işgal etmekte ol-duğu dükkânı tahliye edip boş halde teslimini taleb etti.
İşbu istidanın istimai 7 Mayıs 1966 tarihine tayin olundu. 7 Mayıs 1966'da Müstedaaleyhin Avukatı Müstedaaleyhin Müstediye borcu olmadığını ve bundan dolayı Müstedinin tahliye emri almaya hakk-ı olmadığı ileri sürüldü. Müstedinin Avukatı da, Müstedaaleyh kira kararına riayet etmediğinden dolayı, Müstedinin tahliye emri talebinde haklı olduğunu ileri sürdü ve buna ilâveten 1 mayıs 1966'da yürürlüğe giren Kira Tahkik Komisyonu tüzüğü tahtinde Müs-tedinin dükkâna ihtiyacı olduğunu talebe ilâve etmek istediğini beyan etti.
Kira Tahkik Komisyonu Müstedinin taleb edilen ilâvenin yapılmasına müsaade etti. Kira Tahkik Komisyonunun vermiş olduğu bu karar İstinafa gitti ve İstinafta verilen karardan -sonra Müstedi 9 Temmuz 1966'da tadil edilmiş taleb takririni dosya etti. Tadil edilmiş taleb takririnin 6. paragrafı şöyledir:
"Müstedi Lefkoşa'da İblik Pazarı Sokağında kâin ve
Müstedaaleyhin işgalinde bulunan dükkânın tam kar-şısında bulunan bir dükkânda Müstecir olarak melbusat ve tuhafiye ticareti yapmaktadır. Müstedinin kendi malı olan dükkâna işi için ihtiyacı vardır. Müstedaaleyh, müstedinin dükkânını tahliye ettiğinde, şimdi Müstedi tarafından işgal edilmekte olan dükkâ-na geçebilir. Müstedaaleyh, müstedinin bu ihtiyacından 26 Kasım 1963 tarihli taahhütlü mektupla haberdar edilmiş ve o günden beridir müteaddit defalar Müstedi dükkâna yerleşmek ihtiyacını bildirerek Girne Caddesi No: 1'de kâin dükkânın tahliyesini taleb e-tmişse de Müstedaaleyh maalesef bugüne kadar mezkûr dükkânı tahliye etmedi ve halâ işgalinde bulundurmaktadır."
Müstedaaleyh 15 Temmuzs 1966 tarihli müdafaa ve mukabil dava takriri ile Müstedinin mevzuu bahis dükkâna ihtiyacı olduğunu red ve inkâr et-ti ve Müstedaaleyhin ödenmemiş kira bakiyesi olmadığını ileri sürerek Müstedinin tahliyeye hakkı olmadığını beyan etti.
Kira Tahkik Komisyonu huzurunda verilen şahadetten anlaşılacağı gibi 82/66 numaralı istida 4 Mart 1966'da dosya edildiğinde Müsteda-aleyhin Müstediye bazı sebeplerden dolayı iki aylık borcu vardı. Fakat bu borç istida dosya edildikten sonra ve istima günü olan 15 Nisan 1966 veya 7 Mayıs 1966'dan evvel ödenmişti.
Kira Tahkik Komisyonu bu hususta şunları beyan etti:
"Müstedi ş-ehadetinde Kasım 1966 sonuna kadar 36/65 sayılı ve 21 Mayıs 1965 tarihli karara göre kiranın ödendiğini beyan etti. Bunun için Müstedinin Müstedaaleyhin 36/65 sayılı ve 21 Mayıs 1965 tarihli karara riayetsizliğine istinad ettirdiği tahliye talebi reddolun-ur. Komisyon Müstedaaleyhin kira bedellerini gününde ödememekle Müstediye vermiş olduğu zorluklar hakkındaki şahadete inanmıştır. Ancak kiraları zaman zaman vaktinde ödememesi netice mal sahibini gayrı menkul tahliye etmesi için bir hak bahşetmez."
- Kiralar ödenmediği zaman tahliye emri verilip verilmediği hususu Kira Tahkik Komisyonu tüzüğünün 4 (2) (xii) (b) bendinde belirtilmektedir. Şöyle ki: "(b) kira ödenmesi için önceden verilmiş emir mevcut olmaksızın hiçbir müstecir aleyhine kira ödememe s-ebebiyle tahliye emri verilmez." Kira Tahkik Komisyonu tüzüğü 1 Mayıs 1966 tarihinden itibaren yürürlüğe girmiştir. 82/66 numaralı istida dosya edildiğinde bu tüzük meriyette değildi. Mart 1966'da faaliyet gösteren o zamanın Kira Takdir veya Kira Tahkik- Komisyonları hangi kanun ve tüzükleri tatbik ettiklerini bilmiyoruz. Kira Tahkik Komisyonunun o zaman herhangi bir sebepten tahliye emri verip vermediğini de bilmiyoruz. Kanaatimizce o zamanın Kira Komisyonlarının başlıca vazifesi kiracılar mal sahipler-ine kira ödemediklerinden dolayı mali duruma göre icabeden kirayı tesbit etmekti. Bir an için Kira Komisyonlarının, kira ödenmediğinden dolayı, tahliye emri vermeye hak ve salâhiyetleri olduğunu kabul etsek bile tahliye emri verip vermeme Kira Komisyonunu-n takdirine bırakılmış idi. Kanaatimizce Kira Tahkik Komisyonu tüzüğünün esas gayesi kira hususundaki ihtilâfları halletmektir. Kira hususundaki ihtilâflar bir karara bağlandıktan sonra Müstecir verilen karar mücibince kirayı ödemezse Komisyonun tahliye -emri vermeğe tüzüğün 4 82) (xii) (b) bendi tahtinde hakkı vardır. Fakat elbette tahliye emri verilmezden evvel kiraların halâ daha ödenip ödenmediği hususu Kira Komisyonu tarafından nazarı itibara alınması icabeden meseleye ait ahval ve şeraitten biridir.- Kanaatimizce tahliye emri vermek Kira Takdir Komisyonunun takdirine bırakılmıştır. Bundan dolayı Kira Tahkik Komisyonu geri kalmış kiralar ödenmiş olduğundan dolayı tahliye emri vermeğe reddetmesi salâhiyetleri dahiline düşmektedir.
17/61 kanununun- 10 (1) (a) bendine göre kanunen ödenmesi gereken ve Müstecire en azdan 21 gün önce yazılı bir ihbar talebi yapıldıktan sonra kiranın ödenmesi geri kaldığı ve davanın açılmasından önce bu kiranın ödenmesi teklifinin yapılmadığı hallerde Mahkeme tahliye kar-arı verebilirdi. Bundan açıkça görülüyor ki kiranın günü gününe ödenmemesi halinde mal sahibi leyhine tahliye kararı almak hakkını bahşetmezdi. ancak ödenmeyen kirayı mal sahibi yazılı bir ihbar ile müstecirden talebederse ve yapılan ihbardan sonra 21 gü-n geçer ve dava açılmazdan evvel halâ daha kira ödenmemişse o zaman mal sahibi tahliye emri almaya hak kazanırdı.
İçinde yaşadığımız anormal durumu, 17/61 kanununun 10 (1) (a) maddesini, Kira Tahkik Komisyonu tüzüğünün ruhunun ve bilhassa 4 (2) (xii) -(b) bendini göz önünde tutarak geri kalmış kiraların ödenmesi için en az 21 gün önceden yazılı bir ihbar ile taleb edilmediği hallderde Kira Tahkik Komisyonu geri kalmış kiranın dava açıldıktan sonra ödenmesi hususunu nazarı itibara alabilir ve bu gbi ahva-llerde tahliye emri vermeyi reddedebilir.
Kira Tahkik Komisyonu kira bakiyelerinin ödendiğini ve meselenin bütün ahval ve şeraitini göz önünde tutarak tahliye emri vermeğe reddetmekle, yanlış hareket edildiğine dair kâfi derecede makul bir sebep görem-ediğimizden dolayı bu hususta verdikleri kararı tadil etmek doğru olmaz kanaatindeyiz.
Verilen şahadete göre Müstedi 1957 senesinden itibaren hali hazırda işgal etmekte olduğu İplik Pazarı sokağında kâin dükkânda malbusat ve tuhafiye ticareti yapmakta-dır. Müstedaaleyh ise 1962 senesinden itibaren mevzuu bahis dükkânda yani Girne Caddesi No: 1'de kâin dükkânı işgal etmektedir ve orada ticaret yapmaktadır. Müstedi bu dükkânı 1963'de satın aldığında Müstedaaleyh mevzuu bahis dükkânın müsteciriydi. Müst-edi mevzuu bahis dükkâna işi için ihtiyacı olduğunu taleb takririnde beyan etti. Müstedi mal sahibi olmak hasebiyle satın almış olduğu dükkânı işgal etmek için arzu edebilir ve bu hususta ihtiyacı da olabilir. Fakat Müstedaaleyhin mevzuu bahis dükkânı ta-hliye etmesi için bunlar kâfi sebep değildir. Normal zamandaki 17/61 kanunu tahtinde bile bu hususlarda bir tahliye emrinin verilebilmesi için birçok faktörlerin nazarı itibare alınması icabederdi. Kaldı ki tüzüğümüzün 4 (2) (xii) (a) maddesine göre mal -sahibinin mevzuu bahis dükkânının işgali için elzem olduğunu isbat etmesi icab eder. Kanaatimizce tüzüğümüz, 26/66 numaralı İstinafta belirttiğimiz gibi, bu hususlarda tahliye kararı verilebilmesi için Mahkeme salâhiyetlerini daha fazla tahdit etmiş bir d-urumdadır. Bu istinafta yukarıda belirttiğimiz gibi Müstedi hali hazırda 1957'den beri işgal etmekte olduğu dükkânda bulunmaktadır. Bütün bunların ışığında, mevzuu bahis dükkânın Müstedi tarafından işgali için, içinde bulunduğumuz anormal durumu da göz ö-nünde tutarak, elzem olup olmama meselesi ortaya çıkar.
Kira Tahkik Komisyonu bu hususta kararında şunları belirtti. Şöyle ki: "Müstedinin mevzuu bahis dükkâna ihtiyacı dolayısıyle tahliye talebine gelince tüzüğün 4 (2) (xii) (a) maddesine göre elze-m ihtiyaç sabit olmadı. Müstedi halen Lefkoşada İplim Pazarı Sokak numarası 18/20'deki dükkânlarında ticaretle iştigal etmektedir. Müstedinin 1957'den beri halen işgal etmekte olduğu dükkânlarında oturduğu bir vakıadır. Müstedinin bu dükkânlardan çıkarı-ldığı bahis konusu değildir. Hatta mal sahibi tarafından çıkarılacağına dair en ufacık bir şahadet veya iddia dahi yoktur. Yalnız müstedi bahis konusu dükkâna ticari maksatlar için ihtiyacı olduğunu ve bu bakımdan tahliyesini istediğini ifade etmiştir.
- Böyle bir ihtiyaç makul ihtiyaç yerine elzem ihtiyaç olması H. Özdemir ve H. Behiç arasındaki istinafın 138/66 sayılı ve 25/10/1966 tarihli İstinaf Komisyonunda belirtildi bunun için Müstedinin mevzu bahis dükkânı kendinin işgali için elzem olduğu sabi-t olmadığından istida reddolunur."
Kira Tahkik Komisyonunun mevzu bahis dükkânın mal sahibinin işgali için elzem olmadığı hususunda vermiş oldukları kararı tadil ettirecek kâfi derecede herhangi bir makul sebeb bulamadığımızdan dolayı Müstedinin bu hu-sustaki talebi reddolunur.
Müstedinin talebi Kira Tahkik Komisyonunda reddolunmakla beraber, taleb kira ödenmemesi ve ihtiyaç sebeplerine dayandığından ve Müstedi istidasını dosya ettiğinde Müstedaaleyhin Müstediye kira borcu bulunmakta olduğundan Kom-isyonun masraf hakkında verdiği kararın hatalı olduğu kanaatindeyiz. Kanaatimizce masraflar hakkında herhangi bir karar verilmemesi icabederdi. Bundan dolayı Kira Tahkik Komisyonunun masraf hakkında verdiği kararı iptal eder ve tarafların kendi masraflar-ın ödemeleri için karar verilir.
İstinaf Komisyonu huzurundaki masraflar meselesine gelince Müstedi İstinafında tamamıyle muvaffak olmadığından dolayı İstinaf Komisyonu masrafları için de herhangi bir karar verilmez. Tarafeyin kendi masrafını ödeyece-ktir.
22.4.1967
Full & Egal Universal Law Academy