-Kira İstinaf No: 22/67
İstinaf Komisyonu Huzurunda.
İstinaf edilen: Ortaköylü Ahmet Hulusi.
(Müstedi)
ile
İstinaf eden: Mehmet Erdal Ziya, Lefkoşa.
(Müstedaaleyh)
aras-ında.
Kira Tahkik Komisyonu Tüzüğü - Kanuni kiracı - Kanuni kiracının evi malsahibine boş olarak teslim edinceye kadar kiralardan mesul olması.
Kiracı, kira sözleşmesinin hitam bulması ile kanuni kiracı olmaktadır. Kiracının evi terkedip, ann-esi ve kardeşinin evi kullanmaya devam etmeleri halinde, kanuni kiracı, evi mal sahibine boş olarak teslim edinceye kadar kiralardan mesul olduğundan, kiraları ödemesi gerektiğine hükmedildi. Mal sahibi, işgalcilerin tahliyesini isteyebilse de, bunu yapma-k zorunda değildir.
-------------------
K A R A R
Lefkoşa Kira Tahkik Komisyonunun 426/66 numaralı ve 4 Nisan 1967 tarihli kararı aleyhine müstedaaleyh tarafından yapılan bu istinafta Müstedaaleyh kararın aşağıdaki sebeplerden dolayı hatalı olduğun-u ileri sürdü.
4 Akkavuk sokağındaki evin 6 aylık kontrat
hitamında Müstedaaleyhin kanuni kiracı durumuna
geldiği ve kiracılık mükellefiyetinden ancak evi
boş bir halde müstediye teslim etmekle
kurtulabileceği hususunda karar ittihaz etmekle
- Komisyon hataya düştü.
Mevzubahis evde 1961 senesi Eylül ayından beri
Müstedaaleyhin annesi Naciye Ziya ikamet
ettiğinden ve müstedinin Naciye Ziyayı zımnen
veya aşikâr olarak kiracı kabul ettiğinden ve
kiraları Naciye Ziyanın şahsından tahsi-l ettiği
nazarı itibara alınırsa Müstedaaleyhin kiracılık
statüsünün bu tarihlerde hitam bulduğu sabit
olur.
Müstedinin 1961 senesi Eylül ayında veya o aylardan itibaren tavır hareketi "estopel by conduct" veya "equitable estoppel" teşkil ettiğind-en müstedi Müstedaaelyhten kira talep edemez.
Müstedaaleyhin annesinin ödediği kiraların Müstedaaleyh namına ödendiği hususunda Komisyonun Kanaati hatalıdır.
Her ihtimale binaen Müstedaaleyhin ödemeğe emrolunduğu aylık KL 5.- alel hesap kiranın fazla olduğ-unu Müstedaaleyh iddia eder ve masrafların Müstedaaleyh tarafından ödenmesi için verilen emrin adil ve makul olmadığı ileri sürüldü.
Aleyhine istinaf edilenin avukatı ise istinaf ihbarnamesine verdiğ cevapta Komisyon kararının doğru ve makul olduğunu- ileri sürdü ve istinafın masrafla reddini taleb etti.
Müstedi Lefkoşa'da 4 Akkavuk sokakta kâin bir hanenin idarecisidir ve 1 Temmuz 1960 tarihli bir icar mukavelenamesi tahdinde mezkur evi Müstedaaleyhe ayda KL 7.- icar bedeli ile icar etti. İcar -mukavelenamesi ibraz olunamadığından dolayı icar müddetinin kati olarak ne kadar olduğu belli değildir. Mamafih verilen şahadetten icar müddetinin en az 6 ay ve en fazla 1 sene olduğu sabit olmuştur. Müstedaaleyh mezkur evi icar ettiğinde bekârdı ve mezk-ur evde annesi kardeşi ve yeğeni ile ikamet etmekteydi. Müstedaaleyh 13 Ağustos 1961 tarihinde evlendi ve 8 Eylül, 1961 tarihinde Vudaya becayiş oldu. Fakat annesi ve kardeşi icar etmiş olduğu evde ikamet etmeğe devam etti.
Müstedaaleyhin Kira Tahk-ik Komisyonunda ve İstinaf Komisyonunda başlıca iddiası kendisi Vudaya becayiş olduktan sonra Müstedi ile konuşarak annesinin evden çıkmak istemediği fakat kendisinin bu evle hiçbir ilgisi kalmadığı ve müstedinin de buna cevaben kirasını ödediği müddetçe "-otursun" dediği ve kendisi Vudaya becayiş olduktan sonra kiraların annesi tarafından kiracı olarak ödediğidir. Bunun neticesi olarak da Müstedinin Müstedaaleyhin annesi ile mezkur ev için zımnen bir anlaşma yapıldığını ve bundan dolayı Müstedaaleyhin evin- kirasından mesul olmadığını ileri sürdü. Diğer taraftan Müstedi, Müstedaaleyhin Vudaya becayiş olduğundan haberi olmadığı ve Müstedaaleyh ile ev hakkında herhangi bir konuşma yapmadığını ileri sürdü.
Bu hususta Kira Tahkik Komisyonu kararında şunla-rı belirtmiştir:
"Müstedi ile Müstedaaleyh arasında 1.7.1960
tarihinde yapılan bir kontrat mücibince 4 Akkavuk
Sokakta kâin evi ayda KL 7.-'dan Müstedaaleyhe icar
edilmiştir. Gerek Müstedinin ve gerekse
Müstedaaleyhlerin şaha-detlerinde kontratın feshedi-
lip Müstedaaleyhin annesi ile gerek zımnı ve
gerekse açık ayrı bir sözlü veya yazılı bir anlaşma
yapıldığına dair hiçbir şahadete rastlanmamıştır,
bilâkis Müstedaaleyh namına şahadet veren annesi
-Naciye Ziya, kontratın altı aylık yapıldığını ve
Kontratın imzalanmasından sonra hemen eve
yerleştiğini ve altı ayın hitamında evden
çıkmadıklarını ve Erdal Vudaya becayiş olduğu halde
oturduklarını, Müstedi ile Yeni bir Kontrat
- yapılmadığını beyan etmiştir. Verilen makbuzların
tetkikinde ise Saffet Azmi tarafından imzalanan bu
makbuzlarda Saffet ancak verilen parayı almağa
yetkisi olduğunu ve kiracının veya şartlarının
veyahutta kime makbuz verileceği -kimin namına
verileceği hakkında mal sahibinin hiçbir talimatı
olmadığı belirtilmiştir.
Buna göre altı aylık kontratın hitmında
Müstedaaleyhin (Kanuni Kiracı) durumuna geldiği
meydandadır. Müstedaaleyh Kiracılık
mük-ellefiyetinden ancak evi boş bir halde Müstediye
teslim etmekle kurtulabilir. Aksi halde kontrat
şartları aynen devam eder. Buna göre Müstedaaleyh
halen bu evin kiracısı olarak devam etmektedir.
Annesi Naciye Ziya ilk günden beri -oturmakta ve
ödediği paraların he ne kadar kendisi tarafından
ödendiğini belirtilmiş ise de Müstedaaleyh namına
bu kiraları ödediği hakkında Komisyona kat'i kanaat
gelmiştir. Binaenaleyh Müstedaaleyhin artık Vudaya
gittikten s-onra kiracılık durumundan çıktığı
iddiası reddolunur."
Kira Komisyonuna ibraz olunan küçük bir defterde kiraların 1.11.1963'e kadar müstedaaleyh tarafından ödendiği açıkca görülmektedir. Ancak hadiseler başladıktan sonra ve ilk makbuz 26.8.19-64 de başlamak üzere müstedi namına kira toplayan Saffet Azmi Naciye Ziya ismine makbuz vermeğe başladı. Saffet Azminin bu hususta verdiği izahat Kira Komisyonu tarafından kabul edilmiştir. Kira Komisyonunun Müstedaaleyhin kiracılık durumundan çıktığı hu-susunda yapılan iddiayı reddetmesi doğru bir harekettir.
İstinaf edenin avukatı İstinaf Komisyonu huzurunda Müstedaaleyhin Kontrat Hitamında kanuni müstecir olduğunu ve kanuni Müstecir olarak evi terkettiğinden dolayı evin kirasından mesul olmadığın-ı ileri sürdü ve bu hususta Kira Kontrol Kanunlarının ancak evde ikamet etmeğe devam eden bir kanuni kiracıyı koruduğunu ileri sürdü. İddiasını desteklemek için de SKINNER v. FEARY 1963, 2K.B. 546 davasından iktibas yaptı.
Kira Kanunları veya Kira K-ontrol Kanunlarının esas gayesi bir icar mukavelenamesi sona erdiğinde mal sahibinin kiracıyı evden atmasına mani olmak ve/veya mal sahibinin kiracıdan fazla kira taleb etmesine mani olmaktır. Bir kiracı icar mukavelenamesi tahdindeki şartlara riayet etti-kçe bir evi işgal etmekte devam edebilir ve bu devamı sağlıyan Kira Kontrol Kanunlarıdır. Bir kiracının aleyhine tahliye emri Kira Kontrol Kanunlarında belirtilen bazı şartlar tahdinde verilebilir. Kanuni Müstecirlik aşağıdaki şarttan biri ile sona erebi-lir. Birisi kiracının evi tahliye edip boş olarak mal sahibine teslim etmesi diğeri de Mahkeme emri ile tahliye emri verilmesidir. Bunun için The Rent Acts by R.E. Megarry 9th edition, gör: "shafe 216"
"İt has been said that 'There are, we think, o-nly
two ways by which a tenant whose contractual
tenancy has come to an end can lose the protection
of the Acts. One is .. by giving up possession.
The other is by an order against the tenant for
recovery of possession'; and -similary as to a
contractual tenancy within the acts. Thus a
statutory tenancy is not determined merely because
the tenant has given the landlord a notice to quit
or a document stating that he has surrendered any
tenency in t-he property and has no claim to it as
tenant".
Bu istinafta Kanuni Müstecirin aleyhine herhangi bir tahliye davası bu güne kadar ikame edilmiş değildir. Müstedialeyh bugüne kadar da Kanuni Müstecir olduğu evi tahliye edip malsahibine teslim e-tmiş değildir. Bunu yapmadığına göre Müstedialeyhin Kanuni Müstecirliği halâ daha meriyettedir ve bunun için evin kirasını ödemekle mükelleftir. Bu hususta Lord Justice Denning Boyer v. Warbey (1953-1 ALL E.L. sahife 273'de şunları söyledi:
"-As a statutory tenant, Mr. Warbey was not entitled
to give up possession except on giving not less
than three months' notice to quit: see s. 15 (1) of
the Increase of Rent and Mortgage Interest
(Restrictions) act, 1920; and that mea-ns a valid
notice: see King's College, Cambridge v. Kershman
(5). He did not give any valid notice. He went out
of possession, it is true and thereupon the
landlords would have been entitled to recover
possession if they had -so wished, but they did not
so wish. They were not bound to accept possession
whenever he chose to offer it. They were entitled
to hold him to the tenency until he gave a valid
three months' notice to quit. Very sensibly they
- did try to re-let and, as soon as they re-let, the
statutory tenancy came to an end by surrender bu
operation of law but, until it came to an end by
valid notice to quit or by surrender they were
entitled to hold the tenant liabl-e for rent".
Lord Greene, M.R.Brown v. Draper (1944) 1 ALL E.R. sahife 246 şunları söyledi:
"This appeal raises a novel and intersting point
under the Rent Restrictions Acts. It is convenient
to pause here and consider the positio-n of Joseph
Draper himself under the Acts, in the light of the
facts as above stated, If he had given up
possession of the house to the respondent
(landlord) on the expiration of the notice or
subsequently, he would have place-d himself outside
the protection of the Acts, since that protection
is based on the statutory restriction on the power
of the Court to make an order for recovery of
possession. If tthetenant voluntarily gives up
possession no- occasion for the operation of the
statutory restriction arises. The landlord takes
possession without the necessity of obtaining an
order of the court; and there is nothing in the
Acts which prevents him from doing so. But Joseph-
Draper did not give up possession. He not only
left the applellant (wife) in occupation without
taking any steps to revoke the licence which he had
given her to continue living there, but he left his
furniture in the house i-n her charge.
LORD GREENE, M.r., CONTİNUED (İBİD., 248):
"This argument raises an important question, the
answer to which will affect many cases of common
occurrence. We will take one example. The tenant
of a house held for -a fixed term goes abroad, the
lease comes to an end. At common law the wife
thereupon becomes a trespasser and the landlord can
take proceedings to recover possession from her.
Do the Rent Restrictions Acts prevent the landlord
- from taking this course? In our opinion, they do.
If the contrary were true, the consequences would
be lamentable. In such a case the possession of
the wife must, we think, be regarded as the
possession of the husband and canno-t be treated as
unlawful so long as the husband has the right to
claim the protection of the Acts. As we have
already pointed out, the only ways in which the
husband can lose the protection of the Acts are by
giving up posses-sion which in the case assumed he
can only do by removing his wife (or, perhaps, by
revoking his permission to her to live there) and
removing any furniture, etc., which belongs to him;
or by having an order for possession made agai-nst
him. The right conferred on the husband to claim
the benefit of the Acts entitles him if at the
expiration of the tenency he remains in possession
(and possession by his licencee or by leaving, for
example, his furniture i-n the house is sufficient
for that puspose), to remain in possession of the
house unless and until an order is made against
him; and the landlord is no more entitled to treat
his licencee as a trespasser than he is entitled to
- treat the tenant himself as a trespasser."
Yukarıda bahsolunan davalarda açıkça görülüyor ki bir Kanuni Müstecir evi mal sahibine boş olarak teslim edinceye kadar evin kiralarından mesuldur. kanuni Müstecirin evi terketmesi ile kira mükellefiyeti -sona ermez, kaldı ki bu istidada Kanuni müstecir evi terketmiş bile değildir, çünkü annesi ve kardeşi evde ikamet etmekte devam etmektedir. Bu şartlar tahdinde Kira kanunları belki mal sahibini evi işgal edenler aleyhine dava ikame edip evin boş olarak ke-ndisine teslimini taleb etmeğe hak verir, fakat mal sahibi bunu yapmak mecburiyetinde değildir, ve arzu ettiği takdirde kanuni müsteciri kiracı olarak tanımaya devam edebilir ve kanuni müstecir de evin kiralarından mesuldur. Kanuni müstecirin kira mesuliy-eti ancak evi boş olarak müstediye teslim ettiğinde sona erer, bu da yapılmadığına göre Kanuni müstecir evin kiralarından mesuldur.
Kira Komisyonu, tüzüğün 4 (2) (ii) fıkrasına göre Müstedaaleyhin şimdiki kazancını ve mali durumunu nazarı itibare ala-rak alel hesap ödeyeceği kirayı ayda KL 5.- tesbit etti. Kira Komisyonumüstedaaleyhin kazancı ve mali durumu hakkında kararda şunları belirtti:
"Müstedaaleyh verdiği beyan ve şahadette; KL 33.-
maaş aldığını karısının da öğretmen olduğunu KL
- 27.- maaş aldığını ifade etmiştir. Ayrıca söz
konusu evde ikamet eden Naciye Ziya, şahadetinde
işlerse her gün KL 0.500 mil aldığını ifade
etmiştir. Müstedaaleyh şahadetinde KL 5.- halen
oturduğu eve verdiği ve KL 340.- borcu- olduğunu, bu
borcun KL 200.-'sını karısının tedavisi için
aldığını ve her ay öğretmenler bankasına kendisinin
KL 8.- ve karısının da KL 6.- taksit ödediğini
ifade etmiştir. Bu evin kiracısı olan
Müstedaaleyhin aylık geliri K-L 33.- ve evde oturan
annesinin de üst üste KL.-10 ve diğer kardeşinin
annesine yardımı ayda üst üste KL 3.- olduğu nazarı
itibara alındığında KL 46.- aylık miktar geliri
olduğunu, Müstedaaleyhin ayda KL 8.- taksit
ödemesini v-e KL 5.- kendi evine ödemesini nazarı
itibara almak hakkaniyete uygun düşer. Buna göre
meselenin bütün icabı tetkik edilerek
Müstedaaleyhin 1.6.1966 tarihinden itibaren
Müstediye kiraya mahsuben ayda KL 5.- ve işbu dava
masra-flarını ödemesine emir verilir. Eski bakaya
kiralar için Müstedinin hakları mahfuzdur."
Kira Komisyonu evde oturan Naciye Ziyanın üst üste ayda KL 10.- kazancı olduğu ve diğer oğlundan da ayda üst üste KL 3.- aldığı sonucuna vard-ılar. Fakat verilen şahadet tetkik edildiğinde naciye Ziyanın kazancı hakkında herhangi kati bir şahadet mevcut değildir.
Naciye Ziya şahadetinde işlersem günde KL 0.500 veya KL 0.600 mil alırım dedi, fakat işlediğine dair kati bir şahadet yoktur.- Müstedaaleyhin mevzu bahis evde ikamet etmediğini, kendisinin evli olup başka bir evde kira ile oturduğunu, meselenin bütün icapları ve Müstedaaleyh ile evde oturan annesinin kazanç ve mali durumları nazarı itibara alındığında Kira Komisyonunun tesbit et-ttiği alel hesap ayda Kl 5.-'nın fazla olduğu kanaatindeyiz. Yukarıda izah olunan sebeplerden dolayı müstedialeyh ancak alel hesap ayda KL 4.- verecek durumda olduğundan Komisyonun bu hususta vermiş olduğu kararı tadil eder ve Müstedaaleyhin alel hesap ol-arak 1.6.1966 tarihinden itibaren ayda KL 4.- ödemesine emir verilir.
Masraf meselesine gelince Kira Komisyonu Müstedaaleyhin Müstedinin masraflarını ödemesini emretmiştir. Kanaatimizce Komisyon bunu yapmakla hataya düşmüş değildir. Çünkü Müstedaal-eyh müdafaasında kiracı olduğunu ve kiradan mesul olduğunu reddetti, halbuki Komisyon Müstedaaleyhin kiracı olduğunu ve kiradan mesul olduğu sonucuna vardı.
İstinaf Komisyonu huzurundaki masraf meselesine gelince istinaf eden istinafında kısmen muvaf-fak olduğu için tarafların kendi masraflarını ödemeleri doğru olduğu kanaatinde olduğumuzdan İstinaf masrafları için herhangi bir emir verilmez.
1.6.1967
-
Full & Egal Universal Law Academy