- Kira İstinaf No: 26/66
İstinaf Komisyonu Huzurunda. (Dava No: 138/66)
İstinaf eden: Hüseyin Behiç,
Ulus Ülfet Sokak No: 3, Lefkoşa.
(Müstedaaleyh) (kiracı)
- ile
İstinaf edilen: Hasan Özdemir,
Mahmut Paşa Sokak No: 23, Lefkoşa.
(Müstedi) (Mal sahibi)
arasında.
Tahliye - Kiranın düşürülmesi - Kira Tahkik Komisyonu Tüzüğü 4 (2) (vi-i) (a) - Kiracının durumuna uygun başka yer (alternatif accomodation - Makul surette ihtiyaç - Elzem olma - Alternatif barınağın mevcudiyetinin isbatı evsahibine düşer - Mevcut olduğu isbatlanan alternatif barınağın sahibi mezkur evi kiracıya kiralamaya ha-zır olmalıdır.
Kira Encümeni huzurunda yapılan alel hesap anlaşma. Alternatif barınağın ev sahibinin bu evi kiracıya kiralamaya hazır olduğu isbatlanmadığından tahliye emri verilemez.
Alel hesap bir anlaşma aksine şahadet olmadıkça ödemede yapıl-an muvakkat bir kolaylıktan ileriye gidemez.
-----------------
KARAR
Müstedi Lefkoşada Ulus Ülfet Sokağı, No: 3'de kain bir evin sahibidir. Müstedaaleyh hadiselerden sonra yazılı bir anlaşma tahtinde- bu evin ayda KL 10.- kira ile müsteceri oldu. Kiranın ödenmemesi sebebiyle bir müddet sonra müstedi, Türk Cemaat Meclisi Kira Encümenine müracaat etti. Müstedi ile müstedaaleyh arasında mezkûr Encümenin huzurunda aşağıdaki anlaşma yapılmıştır.
"Fevk-alede durum dolayısıyle Behiç bey burada Komisyon huzurunda ayda KL 6.- ödemeği deruhte eder ve ev sahibi herhangi bir ihmalde tam kontrat ahkâmına göre hareket etme hakkını mahfuz tutar. İlk Mayıs aylığını 8/6/64 tarihinde ödeyecek."
Daha son-ra müstedi Lefkoşa Kira Tahkik Komisyonuna 496/65 numaralı istida ile müracaat etti. Komisyon istidayı dinledikten sonra müstedaaleyhin mali durumunda bir iyileşme isbat edilmediği için mezkûr istidayı reddetti, ve KL 6'nın ödenmesini münasip gördü. Komisy-onun bu kararından müstedi 3/66 numaralı istinafla İstinaf komisyonuna müracaat etti fakat istinafı reddedildi. 13 Nisan 1966 tarihinde müstedi tekrar Kira Tahkik Komisyonuna müracaat ederek müstedaaleyhin iktisadi durumunda değişiklik olduğu sebebi ile ki-ranın artırılmasını talep etti ve ayni zamanda da evin tahliyesini istedi. Bu istidanın duruşmasından bir gün evvel şimdiki Kira Tahkik Komisyonu Tüzüğü meriyete girdiği için 2 Mayıs 1966 tarihinde davanın ilk duruşması esnasında müstedi tüzüğün verdiği ye-ni salâhiyetlerden istifade etmek için talebini tadil etti ve evin kendisine ve aile efradına makul olarak ihtiyacı olduğu sebebi ile tahliyesini istedi. Duruşma esnasında alternatif barınak olarak müstedaaleyhe kendi çıkacağı evi teklif etti. Komisyon müs-tedinin müstedaaleyhin oturduğu eve kızını evlendireceği için makul surette ihtiyacı olduğu kanaatine gelmiş ve müstedinin boşaltacağı evi müstedaaleyhin icar edebileceğini düşünerek evin 31/1/67 tarihine kadar tahliye edilmesini emretmiştir. Tahliye emri -verildiği için müstedinin kiranın artırılması hususunda olan talebi üzerinde bir karar verilmemiş fakat kiracının iktisadi durumunda 496/65 numaralı istidanın neticelenmesinden sonra husule gelen artış evin kirasının ayda KL 10.-ya yükseltilmesini gerektir-ecek bir mahiyette olmadığı kanaati izhar edilmiştir.
İlk olarak müstedinin tahliye hususundaki talebini inceleyelim. Her ne kadar da Komisyon kararında evin kiracıya veya ailesine "makul surette ihtiyacı" olduğunu belirtmişse, Kira Tahkik Komisyonu T-üzüğünün 4(2) (xii) (a) maddesinde "elzem" kelimesi kullanılmıştır. Bu hususta şimdi bir karar vermek luzumu olmamasına rağmen "makul surette" ihtiyaç ile "elzem" ihtiyaç arasında fark olabilir kanaatindeyiz.
Kira Tahkik Komisyonu Tüzüğünün mevzu bahi-s tahliye hakkındaki 4(2)(xii)(a) maddesi şöyledir:
"Komisyonun görmeğe yetkili bulunduğu herhangi bir mesele hakkında işbu Tüzükte kâfi hükümler mevcut değilse 4'üncü maddede zikredilen kanun hükümleri uygulanır, şu kadar var ki mal sahibinin veya e-vlatlarının ikamet veya işgali için elzem olduğu gerekçesiyle tahliye emri isdar olunmadan önce Komisyonun şimdiki anormal duruma ve kiracının durumuna uygun başka yerin (alternative accommodation) mevcudiyeti hakkında tatmin edilmesi gerekir."
Tüzüğ-ün 4(1) maddesi ise şöyledir:
"Kira Tahkik Komisyonu bu tüzüğe tabi olmak üzere 1963 senesi Aralık ayının 21'inci gününde meriyette bulunan ve emvali gayri menkulenin tasarruf ve zilyetliği, ve mecur, müstecir münasebetleri ile ilgili Kanun, Nizam ve- Emirleri münhasıran istimal etmek yetkisini haizdir."
Görüleceği gibi 4(2) (xii) (a) maddesinde kullanılan tabirler Rent (Control) Law Cap. 86'da kullanılan tabirlerden farklıdır. Cap. 86 tahtında bir ev sahibi evin tahliyesine hak kazan-mak için evin kendisine veya kazanç bakımından kendisine tamamıyle tabi olan birisine makul bir surette lâzım olduğunu isbat etmesi lâzımdır. Halbuki Tüzüğe göre evin kendisinin veya evlatlarının ikameti için elzem olduğunun isbat edilmesi lâzımdır. Bunlar-dan da anlaşılacağı gibi Tüzüğün bu maddesi Kira (Kontrol) Kanununun bu husustaki maddesini tadil etmektedir. Bundan çıkan netice de şudur ki bu davada tatbik edilecek kanun Cap. 86 değil de, Tüzüğün 4(2) (vii) (a) maddesidir.
Kira Tahkik Komisyonu ka-rarlarında alternatif barınak bulma mükellefiyetinin kiracıya ait olduğu kanaatine varmışlardır. Tüzüğün mezkûr maddesi incelenecek olursa kullanılan lisanın İngiliz Kanununda kullanılan lisana çok benzediği meydana çıkar. İngilterede mevcut kanunun bu hus-ustaki maddesi şöyledir:- (Rent and Mortgage Interest Restrictions (Amendment) Act, 1933, S.3).
"(1) (Unless the Court is satisfied that suitable alter-
native accommodation is available for the tenant or
will be available for hi-m, when the order or judg-
ment takes effect."
Bu mezkûr madde hakkında Megarry The Rent Acts (9th Edn) sayfa 250'de şunları söylüyor.
"The wording of the subsection makes it clear that the
onus of proof is on the landlord, but- if he makes out a
prima facie case, the Court must not non-suit him with-
out calling upon the tenant."
Tüzüğün mezkûr maddesinde kullanılan tabir de şudur:
"........Komisyonun şimdiki anormal duruma ve kiracının durumuna uygun başk-a yerin (alternative accommodation) mevcudiyeti hakkında tatmin edilmesi gerekir".
Bundan da anlaşılacağı gibi alternatif barınağın mevcudiyeti hakkında Komisyonu tatmin etmek mükellefiyeti evsahibine düşer. "Evsahibi" kelimesinin kullanılmaması, bu -mükellefiyetin kiracıya düşeceği manasına gelmez. Bilâkis cümlenin terekkübü positiv bir şekildedir: Komisyonun tatmin edilmesi gerekir."
Bu sebeble isbat mükellefiyeti hakkında Kira Tahkik Komisyonunun verdiği kararı doğru bulmuyoruz. Anlaşılan Komis-yon kararını Bazelgette v. Hampson (1920) 89 L.J.K.B.476 K.B. kararına istinad ettirmiştir ki bu karar şimdi yürürlükte değildir. (Bak Megarry, The Rent Acts, page 270, note 59).
Mevzu bahis davada müstedi uhdesine düşen isbat mükellefiyetini yerine g-etirdi mi? Bu hususta belirtmek lazımdır ki ev sahibinin kiracıya alternatif barınak olarak kendisine ait olan bir evi göstermesi şart değildir. 25/66 numaralı istinafta da belirtildiği gibi
"The landlord need not himself provide the alternative
- accommodation if he can prove that it exists, and either
that the tenant already owns it, or has a tenancy of it,
or that the owner is willing to let it to the tenant or
grant any requisite consent to the existing tenancy
being a-ssigned to the tenant." (Megarry, The Rent Acts,
9th Edn. p.279).
Bundan da anlaşılacağı gibi kiracının taşınabilec-eği boş bir evin mevcut olduğunu ve mal sahibinin mezkur evi kiracıya icar etmeğe hazır olduğunu isbat etmekle uhdesine düşen mükellefiyeti evsahibi yerine getirebilir. Kira Tahkik Komisyonu bu hususta şöyle demiştir. "Komisyon bu istidada müstedinin halen- oturmakta olduğu evi bahis konusu ev tahliye edildikten sonra kendi evine geçeceği cihetle tahliye edileceğinden bu evin müstedaaleyh tarafından icar edilebileceği göz önünde tutularak " alternative accommodation" hakkında tatmin edilmiştir. "Kanaatimizce- Komisyonun bu kararı yanlıştır. Normal olarak İstinaf Komisyonu Kira Tahkik Komisyonunun tesbit ettiği vakıalara müdahale etmekte tereddüt eder, fakat tesbit edilen vakıaların şahadete istinad etmesi lazımdır. Bu davada Komisyonun bu kanaate gelmesi için -şahadet göremiyoruz. Komisyon huzurunda verilen yegane şahadet şu meyandadır. Müstedi şahadeti esnasında "müstedaaleyh benim evimi verdiği takdirde kendi kaldığım evi kendisine 'sub-let' yapmağa hazırım" dedi. İstintak esnasında da şunları söylemiştir. "Ko-ntrato şimdi beraberimde değil. Kısmen veya tamamen başkasına icar edemeyeceğime dair bir maddenin mevcut olduğu doğrudur. Sub-let meselesi bu maddeye aykırı olduğu doğrudur." Bu şahadetten müstedinin, çıktığı evi müstedaaleyhe verecek bir durumda olduğu m-anası çıkarılamaz. Mezkûr evin sahibinin bu evin müstedaaleyhe verilmesine itirazı olmadığı hakkında hiç bir şahadet yoktur. Bilâkis ev sahibinin evi müstedaaleyhe vermeğe muvafakatı olduğu müstedi tarafından iddia edilmemektedir. Ev sahibinin muvafakati m-eselesi davada büyük rol oynadığı için ev sahibinin Mahkemeye çağrılmasının Komisyon tarafından reddedilmesi yanlış bir hareket olmuştur.
Yukarıda belirtilen sebeplerden dolayı Komisyonun tahliye hakkında verdiği karar yanlıştır. Verilen tahliye emri -iptal edilir.
Ev sahibinin muvafakati olup olmadığı hakkında tekrar şahadet dinlenmesi için davanın Kira Tahkik Komisyonuna gönderilmesi hususunda müstedinin avukatı tarafından yapılan müracaatı müzakere ettikten sonra bunu yapmanın doğru olmadığı kan-aatına vardık. Kira Tahkik Komisyonu huzurundaki duruşma esnasında müstedi ev sahibini şahit olarak çağırmadığı gibi müstedaaleyh tarafından çağrılması istendiği zaman da buna itiraz etmişti.
Müstedi istinafın duruşması esnasında alternatif barınağın- şimdi mevcut olduğunu bildirmiş ve bunun tahkik edilmesi için de istinafın tehir edilmesini rica etmişti. İyice düşündükten sonra İstinaf Komisyonunun birinci kademedeki (first instance) Komisyonun yapabileceği gibi bu maksat için davayı tehir etmesinin d-oğru olmıyacağı kanaatına vardık. (Bak Megarry, p.224, para.4).
Şimdi Kira Tahkik Komisyonunun kira hakkındaki kararına geliyoruz. Bu hususta mukabil istinaf olmamakla beraber, Kira Tahkik Komisyonu bu mevzuu tahliye mevzuu ile bağladıkları için konun-un tam münakaşası için tarafeyinin avukatlarını bu husustaki düşüncelerini bildirmeğe davet ettik. Müstedinin avukatı, taraflar arasında aylık kiranın KL 6.- olmasına dair yapılan anlaşmanın Kira Tahkik Komisyonu Tüzüğünün 4(2) (vii)(a) maddesinin kastetti-ği bir mukavele olmadığını iddia etmiş ve bu sebeple iptida anlaşılan KL 10.-'nın ödenmesi lazım geldiğini ileri sürmüştür. Müstedaaleyhin avukatı ise yapılan bu 2'inci anlaşmanın yeni bir anlaşma olduğunu ve ilk yapılan anlaşmayı naksettiğini iddia etmişt-ir. Kira Tahkik Komisyonu da bu kanaate varmıştır. Buna ilâveten müstedaaleyhin avukatı dikkatimizi Tüzüğün 16'ıncı maddesine çekmiş, bu madde tahtinde Kira Tahkik Komisyonunun 496/65 numaralı davadaki kararının korunmuş (saved) olduğunu iddia etmiş ve bu -kararın ancak Tüzüğün 4(2)(xi)(a) maddesi tahtinde tekrar gözden geçirilebileceğini iddia etmiştir. Kiranın müstedaaleyhin aylığının artışı nisbetinde artırılmasını makul karşılamıştır. Mezkur 16'ıncı madde tahtinde daha evvel verilen bir kararın korunduğu- ve 4(2) (xi) (a) maddesini tatbik mevkiine koyduğu hakkında hemfikiriz. Hakikatte Kira Tahkik Komisyonuna 2'inci defa olan bu müracaat da ancak bu madde tahtında olabilirdi. Fakat 16'ıncı maddenin lisanından aşikardır ki maddeden güdülen maksat daha evvel- bitmemiş davaları korumak ve daha evvel verilen hüküm, karar veya emirleri meriyette tutmaktır. Kanaatimizce Koruma hakkında böyle bir maddenin mevcudiyeti, şimdiki dava gibi Kira Tahkik Komisyonuna 2'nci defa havale edilen bir istidada yürürlükte olan Tü-züğün ilgili maddelerinin tatbik edilmemesi manasına gelmez.
Şimdi Mayıs 1964 tarihinde Kira Encümeni huzurunda yapılan anlaşmanın mahiyetine temas etmek istiyoruz. Mezkûr anlaşmayı dikkatle inceledikten sonra bu anlaşmanın alel hesap bri anlaşma oldu-ğu ve esas anlaşmayı naksedecek mahiyette olmadığı kanaatine vardık. Kira Tahkik Komisyonu da 496/65 numaralı istidada ayni kanaate varmıştır. Karar vereceğimiz husus şudur: Hadiselerden sonra yapılan bir alel hesap anlaşma aksine şahadet olmadığı takdirde- 4(2) (vii)(a) maddesinin kastettiği bir anlaşma mıdır? Öyle ise bu anlaşmaya riayet edilmesi mecburidir ve daha evvel yapılan ilk anlaşmanın nazarı itibara alınmaması lazımdır. Uzun düşünceden sonra şu kanaate vardık ki böyle bir alel hesap anlaşmanın tüz-üğün kastettiği bir anlaşma olduğunu kabul etmek Tüzüğün gayesine ve ruhuna tamamıyle aykırı olacaktır. Ödenen meblağın sırf alel hesap olması yapılan anlaşmanın geçici bir zaman için olduğunu ve esas anlaşmaya tesir etmek niyeti ile yapılmadığını gösterir-. Böyle bir anlaşma aksine şahadet olmadığı takdirde ödemede yapılan muakkat bir kolaylıktan ileriye gitmez kanaatindeyiz. Eğer her alel hesap anlaşma tüzüğün kastettiği bir anlaşma diye telakki edilecek olursa hadiselerden sonra yapıldığı için böyle bir a-nlaşmanın da tatbik edilmesi mecburi olacaktır. Böyle bir tefsirin neticelerini Kira Tahkik Komisyonunun verdiği kararlarla müşahade etmek mümkündür. Yapılan 2'nci alel hesap anlaşmanın Tüzüğün kastettiği bir anlaşma olduğu kanaatine vardıkları halde, bu a-nlaşmayı tüzüğün gerektirdiği şekilde tatbikata koymayıp tekrar gözden geçirmek yoluna ve bir defa da miktarı yükseltme yoluna gitmişlerdir. Kira Tahkik Komisyonu kararında şöyle demektedir. "Tarafeyin arasında 14/5/64 tarihinde 2'nci ssözlü bir anlaşma ya-pılmış olduğu cihetle bu hususta kanaatimizce tüzüğün 4(2) (vii)(a) maddesine göre bu meselede 6/2/64 tarihli esas mukaveleye riayet edilmesine emredemez." Bahsedilen "2'nci sözlü bir anlaşma" tüzük tahtinde bir anlaşma olmadığı için, kanaatımızca Kira Tah-kik Komisyonunun kararı yanlıştır.
Netice olarak hadiselerden sonra aylık kiranın KL 10.- olacağına dair yapılan ve hali hazırda kanunen yürürlükte olan tahriri mukavelenin Tüzüğün 4(2) (vii)(a) maddesi tahtinde tatbik edilmesi gerekir.
Komisyonu-n bu husustaki kararı iptal edilir ve müstedaaleyhin 1/10/1966 tarihinden itibaren ayda KL 10 kira ödemesi emrolunur.
Taraflar kendi masraflarını ödeyeceklerdir.
25 Ekim, 1966.
Full & Egal Universal Law Academy