BUNDESGERICHTSHOF BESCHLUSS III ZB 53/08 vom 11. Dezember 2008 in dem Rechtsstreit Nachschlagewerk: ja BGHZ: nein BGHR: ja ZPO 247247 8, 9, 511; BKleingG 247 5 Abs. 5 a) Bei R344umungsklagen nach vorausgegangener K374ndigung eines Kleingar-tenpachtverh344ltnisses ist der Wert des Beschwerdegegenstandes regel-m344337ig in entsprechender Anwendung des 247 9 ZPO nach dem auf einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren entfallenden Entgelt f374r die Gebrauchs-374berlassung zu bemessen. b) Zu diesem Entgelt geh366ren bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise neben dem eigentlichen Pachtzins auch Gegenleistungen anderer Art, wie die 334bernahme der 366ffentlich-rechtlichen Lasten im Sinne von 247 5 Abs. 5 BKleingG. BGH, Beschl. v. 11. Dezember 2008 - III ZB 53/08 - LG Berlin AG Pankow-Wei337ensee - 2 - Der III. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat am 11. Dezember 2008 durch den Vorsitzenden Richter Schlick, die Richter Dr. Wurm, D366rr, W366stmann und die Richterin Harsdorf-Gebhardt beschlossen: Auf die Rechtsbeschwerde der Beklagten wird der Beschluss der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin in Berlin vom 9. Juni 2008 - 62 S 75/08 - aufgehoben. Die Sache wird zur erneuten Entscheidung, auch 374ber die Kosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens, an das Landgericht zur374ckver-wiesen. Der Gegenstandswert f374r das Rechtsbeschwerdeverfahren wird auf 200,24 200 festgesetzt. Gr374nde: I. Die Parteien streiten 374ber den Fortbestand eines (Kleingarten-)Pacht-verh344ltnisses. Durch Unterpachtvertrag vom 13. November 1995 verpachtete der klagende Bezirksverband der Kleing344rtner an die Beklagten eine Parzelle zur kleing344rtnerischen Nutzung. Die Beklagten haben j344hrlich neben dem Pachtzins von 162,48 200 f374r 366ffentlich-rechtliche Lasten, die sie nach dem Pachtvertrag zu tragen haben, weitere 37,76 200 zu zahlen. 1 - 3 - Mit Schreiben vom 2. April 2007 k374ndigte der Kl344ger das Pachtverh344ltnis fristlos mit der Begr374ndung, die Beklagten h344tten gegen das in dem Pachtver-trag bestimmte Verbot, den Kleingarten dauerhaft zu bewohnen, versto337en. 2 Das Amtsgericht hat der vom Kl344ger erhobenen R344umungsklage stattge-geben. Die hiergegen von den Beklagten eingelegte Berufung hat das Landge-richt durch den angefochtenen Beschluss als unzul344ssig verworfen, weil der Wert des Beschwerdegegenstandes nur 568,68 200 betrage und damit 600 200 nicht 374bersteige. Die Beschwer der Beklagten bemesse sich gem344337 247247 8, 9 ZPO nach dem dreieinhalbfachen Jahresentgelt. Dieses bestehe nur aus dem von den Beklagten zu zahlenden Pachtzins und umfasse nicht die von ihnen zus344tzlich zu tragenden 366ffentlich-rechtlichen Lasten. 3 Hiergegen wenden sich die Beklagten mit der Rechtsbeschwerde. 4 II. Die Rechtsbeschwerde hat Erfolg. 5 1. Sie ist zul344ssig, insbesondere nach 247 574 Abs. 1 Nr. 1 ZPO i.V.m. 247 522 Abs. 1 Satz 4 ZPO statthaft. Die Rechtssache hat gem344337 247 574 Abs. 2 Nr. 1 ZPO grunds344tzliche Bedeutung. 6 2. Die Rechtsbeschwerde ist auch begr374ndet. Das Berufungsgericht hat die Berufung zu Unrecht als unzul344ssig verworfen. Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts betr344gt der Wert des Beschwerdegegenstandes 700,84 200 7 - 4 - und 374bersteigt damit die in 247 511 Abs. 2 Nr. 1 ZPO festgelegte Wertgrenze von 600 200. a) Im Ansatz zutreffend hat das Berufungsgericht den Wert des Be-schwerdegegenstandes nach 247 8 ZPO bestimmt, der auch auf R344umungskla-gen nach vorausgegangener K374ndigung eines Kleingartenpachtverh344ltnisses anwendbar ist (Senatsurteil vom 17. M344rz 2005 - III ZR 342/04 - NJW-RR 2005, 867, 868 unter 1. m.w.N.; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 - III ZB 47/07 - NZM 2008, 461, 462 Rn. 6). Nach dieser Vorschrift ist bei einem Streit 374ber das Bestehen oder die Dauer eines Pacht- oder Mietverh344ltnisses der Betrag der auf die gesamte streitige Zeit entfallenden Pacht oder Miete und, wenn der 25-fache Betrag des einj344hrigen Entgelts geringer ist, dieser Betrag f374r die Wertberechnung entscheidend. Die "streitige Zeit" im Sinne dieser Vorschrift beginnt mit der Klageerhebung, wenn - wie hier - die R344umungsklage zu einem Zeitpunkt erhoben wird, zu dem die K374ndigung nach der Behauptung der kla-genden Partei bereits wirksam geworden ist (Senatsurteil vom 17. M344rz 2005 aaO unter 1. a; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 aaO; jeweils m.w.N.). Das Ende der streitigen Zeit wird bei Vertr344gen von unbestimmter Dauer nach dem Zeitpunkt bestimmt, auf den diejenige Partei h344tte k374ndigen k366nnen, die die l344ngere Bestehenszeit behauptet (Senatsurteil vom 17. M344rz 2005 aaO un-ter 1. b bb; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 aaO Rn. 7; jeweils m.w.N.). Hat sich der Nutzungsberechtigte - wie hier die Beklagten - nicht auf einen kon-kreten Beendigungszeitpunkt berufen, so ist in entsprechender Anwendung des 247 9 ZPO auf einen Zeitraum von dreieinhalb Jahren abzustellen (Senatsurteil vom 17. M344rz 2005 aaO S. 869 unter 2. b; Senatsbeschluss vom 2. Oktober 2007 aaO Rn. 7; jeweils m.w.N.). 8 - 5 - b) In die demnach zugrunde zu legende Jahrespacht hat das Berufungs-gericht unzutreffend nicht die von den Beklagten 374bernommenen 366ffentlich-rechtlichen Lasten einbezogen. 9 aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist unter dem nach 247 8 ZPO f374r die Bemessung des Streitwerts ma337geblichen Entgelt nicht nur der eigentliche Miet- oder Pachtzins zu verstehen. Vielmehr geh366ren dazu nach der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs vom 14. Juli 1955 auch vertragliche verbrauchsunabh344ngige Gegenleistungen anderer Art, wie etwa die 334bernahme von 366ffentlichen Abgaben und sonstigen Lasten mit Aus-nahme solcher Leistungen, insbesondere nebens344chlicher Art, die im Verkehr nicht als Entgelt f374r die Gebrauchs374berlassung angesehen werden (BGHZ 18, 168, 172 f; Senatsbeschluss vom 27. Februar 1992 - III ZR 142/91 - BGHR ZPO 247 8 Jagdpacht 1; Schneider/Herget, Streitwertkommentar, 12. Aufl., Stich-wort "Mietstreitigkeiten", Rn. 3488 f m.w.N.; Roth in: Stein/Jonas, ZPO, 22. Aufl., 247 8 Rn. 13 m.w.N.). Bereits im Zeitpunkt der vorgenannten Grund-satzentscheidung hatten die 366ffentlichen Abgaben und sonstigen Lasten eben-so wie vom Mieter oder P344chter 374bernommene Unterhaltungs- und Instandset-zungskosten in den meisten F344llen eine solche Erh366hung erfahren, dass sie bei wirtschaftlicher Betrachtungsweise kaum noch als Nebenleistungen angesehen werden konnten und als Entgelt f374r die Gebrauchs374berlassung gewertet werden mussten (BGHZ aaO S. 171). Diese Grunds344tze beanspruchen auch heute noch Geltung. So machen die von den Beklagten zu tragenden 366ffentlich-rechtlichen Lasten in H366he von j344hrlich 37,76 200 einen wesentlichen Anteil des von ihnen j344hrlich insgesamt zu zahlenden Betrages von 200,24 200 aus. Ausge-hend von diesem Gesamtbetrag ergibt sich ein Wert des Beschwerdegegens-tandes von 700,84 200 (200,24 200 x 3,5). 10 - 6 - bb) Gegen die Ber374cksichtigung der 366ffentlich-rechtlichen Lasten bei der Bemessung des Rechtsmittelwertes spricht nicht die durch das Kostenrechts-modernierungsgesetz vom 5. Mai 2004 (BGBl. I S. 718) eingef374hrte und seit dem 1. Juli 2004 f374r den Geb374hrenstreitwert geltende Bestimmung des 247 41 Abs. 1 Satz 2 GKG. Danach umfasst das auf die streitige Zeit entfallende Ent-gelt, das gem344337 247 41 Abs. 1 Satz 1 GKG ma337geblich ist, neben dem Netto-grundentgelt die Nebenkosten dann, wenn diese als Pauschale vereinbart sind und nicht gesondert abgerechnet werden. Es bedarf hier keiner Entscheidung, ob diese Definition des Entgelts f374r die Bestimmung des Rechtsmittelstreitwerts nach 247 8 ZPO 374bernommen werden kann (in diesem Sinne: Z366ller/Herget, ZPO, 27. Aufl., 247 8 ZPO Rn. 6). Jedenfalls schlie337t sie eine Ber374cksichtigung 366ffent-lich-rechtlicher Lasten nicht aus. Die Regelung des 247 41 Abs. 1 Satz 2 GKG dient einer einfachen und klaren Berechnung des Streitwerts von Streitigkeiten 374ber das Bestehen oder die Dauer eines Miet-, Pacht- oder 344hnlichen Nut-zungsverh344ltnisses und vermeidet Unw344gbarkeiten, die mit einer Einbeziehung verbrauchsabh344ngiger Nebenkosten verbunden w344ren. Da diese zun344chst im Wege einer Vorauszahlung zu leisten und erst am Ende des Abrechnungszeit-raums, oft geraume Zeit nach Verfahrensbeginn gesondert abzurechnen sind, kann ihr Wert in dem gem344337 247 41 GKG ma337geblichen Zeitpunkt der Antragstel-lung nicht genau bestimmt werden. Derartige Berechnungsschwierigkeiten be-stehen indes nicht bei vertraglich vereinbarten, zus344tzlichen Zahlungen des Mieters oder P344chters, die - wie die von den Beklagten 374bernommenen 366ffent-lich-rechtlichen Lasten - einen feststehenden Betrag betreffen. Solche Leistun-gen des Mieters oder P344chter k366nnen auch nach der Vorstellung des Gesetz-gebers als Entgelt f374r die Gebrauchs374berlassung gewertet werden. Durch die Vorschrift des 247 41 Abs. 1 Satz 2 GKG sollte klargestellt werden, dass Zahlun-gen f374r Nebenkosten, die dem Vermieter, Verp344chter oder 334berlasser zuflie-337en, nur dann als Entgelt anzusehen sind, wenn er sie ebenso wie das Grund- 11 - 7 - entgelt erkennbar als Gegenleistung f374r die Gebrauchs374berlassung erh344lt. Die Vereinbarung einer Pauschale ohne Verpflichtung, dar374ber eine gesonderte Abrechnung zu erstellen, weist deutlich auf den Entgeltcharakter dieser Neben-kosten hin (Begr374ndung des Entwurfs eines Gesetzes zur Modernisierung des Kostenrechts, BT-Drs. 15/1971 S. 154). Dies gilt ebenso f374r die Verpflichtung des Mieters oder P344chters, neben dem Nettogrundentgelt weitere betr344chtliche und nicht gesondert abzurechnende Gegenleistungen - wie hier die 334bernahme 366ffentlich-rechtlicher Lasten - zu erbringen. cc) Der Einstufung der von den Beklagten 374bernommenen 366ffentlich-rechtlichen Lasten als vertragliche Gegenleistungen anderer Art im Sinne der genannten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs steht auch nicht entgegen, dass durch das Gesetz zur 304nderung des Bundeskleingartengesetzes vom 8. April 1994 (BGBl. I S. 766) in 247 5 Abs. 5 BKleingG dem Verp344chter ein An-spruch auf Erstattung 366ffentlich-rechtlicher Lasten einger344umt worden ist, der kraft Gesetzes besteht und keine - hier im 334brigen gegebene - Grundlage im Vertrag ben366tigt (vgl. Senatsbeschluss vom 18. April 2000 - III ZR 194/99 - NJW-RR 2000, 1405, 1406 unter 2. m.w.N.). 12 (1) In diesem Zusammenhang kann dahinstehen, welche rechtlichen Folgen sich daraus ergeben, dass nach dem Vorbringen der Beschwerdef374hrer am Stichtag 3. Oktober 1990 auf 85 % der Parzellen der streitgegenst344ndlichen Anlage mit allen Versorgungseinrichtungen versehene und im 334brigen nach den Ma337st344ben des Rechts der DDR die bautechnischen Anforderungen f374r eine Wohnnutzung erf374llende Geb344ude vorhanden waren. 13 (2) Jedenfalls 344ndert die Einf374gung des 247 5 Abs. 5 BKleingG n.F. nichts am Charakter der vom P344chter 374bernommenen 366ffentlich-rechtlichen Lasten als 14 - 8 - vertragliches Entgelt. Diese Vorschrift wurde in das Bundeskleingartengesetz eingef374gt, nachdem das Bundesverfassungsgericht mit Beschluss vom 23. September 1992 (BVerfGE 87, 114, 146 ff) die Regelung des H366chstpacht-zinses f374r Kleing344rten in 247 5 Abs. 1 Satz 1 BKleingG a.F. in Bezug auf private Verp344chter f374r unvereinbar mit Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG erkl344rt hatte. Bei seiner Abw344gung ber374cksichtigte das Bundesverfassungsgericht auch eine besondere Beschwer der Eigent374mer, die sich durch die Pachtzinsregelung dar374ber hinaus ergeben k366nne, wenn hohe 366ffentliche Lasten anfielen. In solchen F344llen k366nne die Pachtzinsbegrenzung dazu f374hren, dass der Eigent374mer sogar erhebliche Verluste hinnehmen m374sse, die er nach der gesetzlichen Lage nicht in ange-messener Weise auf die P344chter abw344lzen d374rfe (aaO S. 148 ff). Daher forderte das Bundesverfassungsgericht den Gesetzgeber auf, sicherzustellen, dass auch 366ffentliche Lasten auf die P344chter in angemessener Weise abgew344lzt werden k366nnen (aaO S. 150). Die Regelung des 247 5 Abs. 5 BKleingG n.F. ge-w344hrleistet, dass der Verp344chter auch ohne vertragliche Grundlage von dem P344chter Erstattung 366ffentlich-rechtlicher Lasten neben dem Pachtzins im Sinne des 247 5 Abs. 1 BKleingG verlangen kann. Die Erstattungspflicht tritt neben die Verpflichtung zur Pachtzinszahlung (Begr374ndung des Regierungsentwurfs eines Gesetzes zur 304nderung des Bundeskleingartengesetzes, BT-Drs. 12/6154 S. 9). Dies bedeutet jedoch nicht, dass als Entgelt f374r die 334berlassung von Grund und Boden zur kleing344rtnerischen Nutzung nur der eigentliche Pachtzins angesehen werden kann, zumal die Kosten374berw344lzungsregelung zus344tzlich die Rendite des Verp344chters verbessern soll (BT-Drs. aaO). Vielmehr sind die Nebenleistungen, wie die auf dem Kleingartengrundst374ck ruhenden 366ffentlich-rechtlichen Lasten, unter den genannten Voraussetzungen bei der Streitwert-bemessung dem Entgelt f374r die Gebrauchs374berlassung zuzurechnen. - 9 - 3. Nach alledem kann der angefochtene Beschluss keinen Bestand haben. Das Berufungsgericht wird nunmehr in der Sache 374ber die Berufung der Be-klagten zu entscheiden haben. 15 Schlick Wurm D366rr W366stmann Harsdorf-Gebhardt Vorinstanzen: AG Berlin-Pankow/Wei337ensee, Entscheidung vom 29.01.2008 - 8 C 420/07 - LG Berlin, Entscheidung vom 09.06.2008 - 62 S 75/08 -
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