T.C.
İZMİR
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2017/1062
KARAR NO : 2025/654
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 19/09/2017
KARAR TARİHİ : 12/09/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili mahkememize verdiği dava dilekçesinde; müvekkillerinin davalı kooperatifin 2001 ve 2002 yıllarında aldığı karara dayanarak davalı kooperatiften peşin ve yaklaşık 10 yıl ön ödeme ile dükkan satın aldığı, kooperatifin çelişik davranma yasağına aykırı şekilde kendi karar ve belgelerini tanımayarak müvekkillerine tapu vermeyi reddettiği ve halen para talep ettiği, 2002 yılı öncesinde davalının ekonomik kriz içerisine girdiği, inşaat faaliyetlerinin durma aşamasına geldiği, genel kurul kararı ile dükkanların satışına karar verildiği, dava konusu 13 B nolu dükkanda kooperatif tarafından muris...'ya devredildiği, müvekkilinin muris maliki ...'nın mirasçısı olduğu, yine diğer mirasçı müvekkilinin babası olan ...'nın da vefat ettiği, bu payında müvekkiline intikal ettiği, kooperatif karar defterinde ... sayılı karar ile kooperatif tarafından murise satış işleminin gerçekleştirildiği, buna rağmen sonradan işyerinin sahibi olsa da kat irtifakı olmadan satış sebebi ile tapu tescilinin yapılamadığı, dava konusu dükkanların müvekkili ve diğer maliklere peşin bir şekilde satıldığı, hatta 2002 yılında belediye tarafından belirlenmiş rayiç bedelin üzerinde bir bedelle tamamlanıp 2012 yılında oturma ruhsatının alınmasından yaklaşık 10 sene önce natamam ve ön ödeme ile o dönemde satılmış olmalarına rağmen zamanla o bölgenin altyapı düzenlemesi gibi durumlardan sonra kooperatif tarafından kendi kararlarının tanınmadığı, müvekkilleri gibi dükkan sahiplerinin de haklarının tanınmadığından bahisle İzmir ili Bayraklı ilçesi, ... mahallesi, ... parselde kayıtlı...) nolu dükkanın müvekkiline satılmış olması sebebiyle bu durumun tespiti ile davanın kabulüne, tapu kayıtlarının iptali ile tapuların müvekkili üzerine bila bedel kaydına, aksi halde depo edilmesi gereken miktar var ise bu bedelin tespit edilerek tapu kayıtlarının iptal edilerek müvekkili üzerine kaydına, müvekkiline üye olduğunun tespitine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili mahkememize verdiği cevap dilekçesinde; öncelikle iş bu davada görevli mahkemelerin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğu, bu nedenle görevsizlik kararının verilmesinin gerektiği, davacı tarafça dava değerinin 10.000,00 TL olarak gösterildiği, ancak taşınmaz değerinin gösterilen bu değerin çok üzerinde olduğu, bu durumda davacı tarafça eksik harç ikmal edilmesinin gerektiği, aksi durumda davanın usulden reddinin gerektiği, müvekkili ile davacı arasında ortaklık ilişkisi olmadığı, eski kooperatif yönetimi tarafından yetki verilmeksizin kooperatife ait dükkanların geçerli olmayan satışına ilişkin olarak davacının kooperatif üyeliği sonucunu doğurmayacağı, davacının dükkan satışını veya ortak olmasını onaylayan veya bu hususun sunulduğu herhangi bir genel kurul ve bu kurulda alınmış herhangi bir karar olmadığı, ödenmiş olduğu iddia edilen dükkan bedellerinin ise kooperatife gelir kaydedilmediği, kooperatif eski yöneticileri ile davacı tarafından yapılan tüm işlemlerin yasal dayanaktan yoksun olduğu gibi yok hükmünde olduğu, 30.06.2002 tarihli genel kurulda alınan satış yetkisinin yasal olmadığı gibi ana sözleşmeye de aykırı olduğu, kat irtifakı kurulmadan dükkanların satışına karar verildiği, taşınmaz alım satımı genel kurulun devredemeyeceği yetkilerden olduğundan yönetim kurulunun bedeli ile birlikte diğer şartları da belirleyerek yaptığı işlem yasa ve ana sözleşmeye aykırı olduğundan bahisle öncelikle davanın usulden reddine, aksi halde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
1-Bayraklı Belediyesi Mali Hizmetler Müdürlüğüne müzekkere yazılmış olup, gelen cevabi yazı dosyaya delil olarak eklenmiştir.
2-Bilirkişi... tarafından düzenlenen 20.09.2019 tarihli ön rapor dosyaya delil olarak eklenmiştir.
3-Bilirkişi ... tarafından düzenlenen 20.01.2020 tarihli rapor dosyaya delil olarak eklenmiştir.
4-Bilirkişi ... tarafından düzenlenen 26.10.2020 tarihli ek rapor dosyaya delil olarak eklenmiştir.
5-Bayraklı Tapu Müdürlüğüne müzekkere yazılmış olup, gelen cevabi yazı dosyaya delil olarak eklenmiştir.
6-Bilirkişi ... tarafından düzenlenen 11.04.2021 tarihli rapor dosyaya delil olarak eklenmiştir.
7-Bilirkişi ... tarafından düzenlenen 05.07.2021 tarihli ek rapor dosyaya delil olarak eklenmiştir.
8-Bilirkişi ... tarafından düzenlenen 08.06.2022 tarihli ek rapor dosyaya delil olarak eklenmiştir.
9-Bilirkişi ... tarafından düzenlenen 10.02.2023 tarihli ek rapor dosyaya delil olarak eklenmiştir.
10-Bilirkişi... tarafından düzenlenen 23.09.2024 tarihli rapor dosyaya delil olarak eklenmiştir.
11-İzmir Çevre Şehircilik İl Müdürlüğüne yazılan yazıya verilen cevabi yazı dosyaya delil olarak eklenmiştir.
12-Bilirkişi ... tarafından düzenlenen 19.02.2025 tarihli ek rapor dosyaya delil olarak eklenmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ:
Dava; davacının davalı kooperatif üyesi olup olmadığı, üyesiyse peşin ödemeli üye olup olmadığı ve dava konusu taşınmaza hak kazanıp kazanmadığı noktalarında toplandığı,
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında 25.04.2018 tarihli duruşmada Bayraklı Belediyesinden gelen yazı cevabı ile bildirilen emlak vergisi bildirimi uyarınca 47.923,00 TL üzerinden eksik harcın yatırılmasına ilişkin kurulan ara karar kapsamında davacı tarafça eksik harcın ikmal edildiğinin görüldüğü,
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi ...dan alınan rapor ve ek rapor gereğince dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle değerinin 180.000,00 TL olarak tespit edildiği ve mahkememizce oluşturulan ara karar kapsamında bu tutar üzerinden davacı tarafça eksik harcın ikmal edildiğinin görüldüğü,
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında kooperatif uzmanı bilirkişi ...'den alınan 20.01.2020 tarihli raporda; davalı kooperatifin 30.06.2002 tarihli 2001 yılı olağan genel kurul gündeminin 6.maddesinde kooperatife ait dükkanlara m2'si 300,00 TL'den az olmamak üzere şartlı üye kaydedilmesi yönünde yetki verildiği, kooperatif yönetim kurulu tarafından alınan 04.07.2002 tarih 126 sayılı karar ile genel kurul kararlarına uygun olarak dükkanların satış şartlarının ve m2 satış fiyatlarının 350,00 TL olarak ve diğer şartlarının belirlendiği, muris ... tarafından sözleşmeyle belirlenen 12.880,00 TL ve tapu masrafları için 6.735,00 TL olmak üzere toplam 19.615,00 TL ödendiği, kooperatif yönetim kurulunun 05.08.2002 tarih ... sayılı yönetim kurulu kararı ile dava dışı ...'ya dava konusu dükkan için üye kaydedilmesine karar verildiği, ...'nın vefatından sonra varisi davacı ...'a intikal ettiği, bu kapsamda davacı ...'ın davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğu, davacının, davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğunun kabulü ile davacının kooperatife ait normal aidat ödemeleri yükümlülüğünün bulunmadığı, ancak genel giderler ile altyapı giderlerinden payına düşen tutarı ödemekle yükümlü olduğu, muris ... tarafından genel gider ve altyapı giderlerine katkı payı ödenmemiş olduğundan davacı sorumluluğunun 2002 yılından itibaren başladığı, bu kapsamda davacı ortak, davalı kooperatife dava tarihine göre 14.509,53 TL borçlu olduğu, davalı kooperatif tarafından her biten yılın kesinleşen bilançosuna göre hesaplama yapıldığı, genel gider ve altyapı giderlerine katılım payının davacıdan talep edildiğine dair herhangi bir belgeye rastlanmadığının tespit edildiği,
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında kooperatif uzmanı bilirkişi ...'den alınan 26.10.2020 tarihli ek raporda; davacının giderlere kayıtla yapı emlak vergilerinin arsa payı oranında hesaplanması yönündeki görüşün mahkemece belirlenmesi halinde 1.212,00 TL artarak 15.721,53 TL olacağı, davacı tarafından tapu masrafı olarak ödenen 6.735,00 TL'nin davacı borcundan düşülmesine karar verilmesi halinde ise 8.986,53 TL olacağının tespit edildiği,
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında gayrimenkul değerleme uzmanı...'dan alınan kök ve ek raporda; Davaya konu İzmir İli,... Mahallesi... Parsel nolu, 3.719,00 m2 alanlı... katlı betonarme apartman ve arsası nitelikli ana gayrimenkulde yer alan B Blok zemin kat 42 nolu bağımsız bölümün dükkan nitelikli taşınmazın 19.09.2017 dava tarihi itibariyle değerinin 180.000,00 TL olarak tespit edildiği,
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında kooperatif uzmanı bilirkişi ...'den alınan 08.06.2022 tarihli ek raporda; kök raporda yer alan hesaplamalara göre davalının 14.509,53 TL, kök rapordaki hesaplanan rakama ek olarak 1.ek raporda hesaplanan emlak vergisi ve harç giderinden davacı payına düşen 1.212,00 TL olmak üzere davacı ortağın ödemesi gereken toplam tutarın dava tarihine göre 15.721,53 TL olduğu, davacı tarafın 20.02.2022 tarihli talebi dikkate alınarak takdiri mahkemeye ait olmak üzere 2006 yılı ile 2011 yılı giderleri emsal alınarak 01.01.2007-31.12.2010 defterleri incelenemeyen dönemi için hesaplanan 4.438,88 TL ile dava tarihinden sonraki dönem olan 01.01.2018-31.03.2022 dönemi için hesaplanan 13.639,22 TL'nin davacının ödemesi gereken tutara eklendiğinde davacının ödemesi gereken tutarın toplam 33.799,63 TL olarak hesaplandığı, davacı tarafından davaya konu gayrimenkul için dava tarihinden önce yapılmış olan ödemeler toplamının ise 19.615,00 TL olduğunun tespit edildiği,
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında kooperatif uzmanı bilirkişi ...'den alınan 10.02.2023 tarihli ek raporda; 01.04.2022-31.12.2022 dönemi gider katkı payının 5.396,34 T Lolduğu, 2002-31.12.2022 dönemi için davacının ödemesi gereken gider katkı payının toplam 39.195,97 TL olduğu, bu rakama davacının dükkan bedeli olarak ödemesi gereken 12.880,00 TL'de eklendiğinde davacının toplam yükümlülüğünün 52.075,97 TL olduğu, bu tutardan dükkan aidatı ve tapu masrafı adı altında ödenen 19.615,00 TL düşüldüğünde davacının davalı kooperatife ödemesi gereken tutarın 32.460,97 TL olarak hesaplandığının tespit edildiği,
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında kooperatif uzmanı bilirkişi...den alınan 23.09.2024 tarihli raporda; Davanın, ortaklık yoluyla ...'ya tahsis edilip, veraset yolu ile davacı ...'a intikal eden ancak halen davalı S. S. ... adına kayıtlı olan taşınmazın mevcut tapusunun iptal edilerek davacı adına tescil edilmesine ilişkin olup, delillerin nihai takdiri mahkemeye ait olmak üzere, inceleme bölümünde ayrıntılı olarak açıklandığı şekilde, muris ... adına tesis edilen ortaklığın, veraset yolu ile davacı ...'a intikal ettiği ve bu ortaklığın halen devam ettiği; B Bloktaki 13/B nolu dükkânın, dolaylı olarak davacı ...'a tahsisli olduğu ve taşınmazın halen ...'ın kullanımında olduğu, taraflar arasında, tesis edilen ortaklığın statüsü hakkında görüş ayrılığı bulunmakta ise de, incelenen defter, kayıt ve belgeler, davalının sabit / peşin ödemeli ortak statüsünde olduğunu, bu haliyle davacıdan, inşaat imalatları için peşin ödediği bedelin dışında ayrıca para talep edilmesi mümkün olmadığı, ancak Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre davacı ..., sabit / peşin ödemeli ortak olsa da, inşaat imalatlarının dışında kalan altyapı ve çevre düzenlemesi ile genel yönetim giderlerine katılmak zorunda olduğu, ferdi mülkiyete geçilerek konut ortaklarına tapularının verildiği, bir sonraki maddede açıklanan borçların ödenmesi halinde, ortaklık borçlarının ödenmiş olması koşulu da yerine getirilmiş olacağı, 2024/Haziran ayı (dahil) itibariyle, davalı kooperatifin talep edebileceği alacak miktarı 60.337,18 TL olarak tespit edildiği,
Mahkememizce yapılan yargılama sırasında kooperatif uzmanı bilirkişi...den alınan 19.02.2025 tarihli ek raporda; davalı tarafın itirazları, 23.09.2024 tarihli kök rapordaki tespit ve değerlendirmelerimizin sonuçlarını değiştirecek nitelikte olmadığı, davacı tarafın itirazları da dikkate alınarak yeniden yapılan incelemeler sonunda, sabit/peşin ödemeli ortak olarak davacıdan, 31.12.2024 tarihi itibariyle, genel giderlere katılım bedeli olarak, kayıtlı ortakların (65 ortak) esas alınması halinde 63.997,90 TL dükkan ortakları da dahil edildiği (toplam 79 ortak) takdirde 58.368,27 TL talep edebileceğinin tespit edildiği,
Mahkememizce yapılan yargılama, toplanan deliller, alınan bilirkişi raporları ile tüm dosya kapsamı belgelerin birlikte değerlendirilmesi neticesinde ; davalı ...Konut Yapı Kooperatifinin 30.06.2002 tarihli 2001 yılı olağan genel kurul gündeminin 6.maddesinde kooperatife ait dükkanların metrekaresi 300,00 TL'den az olmamak üzere şartlı üye kaydedilmesi yönünde yetki verildiği, kooperatif yönetim kurulu tarafından alınan 04.07.2002 tarih ... sayılı karar ile genel kurul kararlarına uygun olarak dükkanların satış şartlarının ve metrekare satış fiyatlarının 350,00 TL olarak ve diğer şartlarının belirlendiği, muris ... tarafından sözleşmeyle belirlenen 12.880,00 TL ve tapu masrafları için 6.735,00 TL olmak üzere toplam 19.615,00 TL ödendiği, kooperatif yönetim kurulunun 05.08.2002 tarih ...sayılı yönetim kurulu kararı ile dava dışı ...'ya dava konusu dükkan için üye kaydedilmesine karar verildiği, ...'nın vefatından sonra varisi davacı ...'a intikal ettiği, bu kapsamda davacı ...'ın davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğu, kooperatif ortağı olan ... tarafından açılan tapu iptali ve tescil istemli davada ortağı karar tarihine en yakın tarih itibariyle aidat ve fer'ilerine ilişkin borçlarının depo edilmesi suretiyle tapu tescil hükmü kurulabileceği gibi ortağın yalnızca genel gider borcunun bulunduğu durumlarda depo kararına dahi gerek kalmaksızın tapu iptal ve tescil kararı verilebileceği, davacı ...'ın davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğunun sabit olduğu, tüm dosya kapsamı belgeler ve alınan bilirkişi raporları gereğince davacının yalnızca genel gider ve altyapı katılım borcunun bulunduğu tespit edilmiş olmakla depo kararı verilmesine gerek kalmaksızın davacının davasında haklı olduğu, davacının tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğine karar verilmiş olmakla davanın kabulüne, İzmir İli, ...lçesi, ... Mahallesi,... parselde bulunan B Blok Zemin Kat 42 Nolu Bağımsız Bölümün S.S. ... adına olan tapu kaydının bila bedel ve bila depo olarak tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya tesciline karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 2021/1458 Esas ve 2021/2242 Karar sayılı kararı da bu yöndedir.)
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davanın KABULÜNE, İzmir İli, Bayraklı İlçesi, ...Mahallesi, ... parselde bulunan ... Nolu Bağımsız Bölümün S.S. ... adına olan tapu kaydının bila bedel ve bila depo olarak tapu kaydının iptali ile davacı ... adına tapuya tesciline,
Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince hesaplanan 12.295,80 TL nispi karar ve ilam harcından başlangıçta yatırılan ve sonradan tamamlanan 3.738,78 TL'nin mahsubu ile bulunan bakiye 8.557,02 TL karar ve ilam harcının davalıdan tahsiliyle hazineye irat kaydına,
Davacı tarafça yapılan 3.774,78 TL harç, tebligat ve posta gideri 348,50 TL, keşif aracı ücreti 200,00 TL, keşif harcı 419,90 TL ve bilirkişi ücreti toplam 4.600,00 TL olmak üzere toplam 9.343,18 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 30.000,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
Davacı tarafça yatırılan gider avansından arta kalan bulunması halinde karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içerisinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 12/09/2025
Katip ...
e-imza
Hakim ...
e-imza