T.C.
İZMİR
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/1119
KARAR NO: 2022/613
MAHKEMEMİZ ASIL DOSYASI 2017/1119 ESAS SAYILI DOSYASI YÖNÜNDEN:
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 02/10/2017
MAHKEMEMİZ ASIL DOSYASI İLE BİRLEŞEN İZMİR ... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ .../... ESAS, .../... KARAR SAYILI DOSYASI YÖNÜNDEN:
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Yükleniciden İşyeri Alımına Dayalı)
DAVA TARİHİ: 13/09/2019
KARAR TARİHİ: 07/07/2022
Davacı tarafından davalı aleyhine açılan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda, tüm dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
1)DAVA KONUSU
a)Davalı kooperatifin 2001 ve 2002 yıllarında aldığı kararlar neticesinde davacının selefinin, kooperatif yönetim kurulunca peşin satın alan üye olarak kaydedilmesine rağmen davalı kooperatifin çelişkili davranma yasağına aykırı bir tutum ile satın alındığı iddia edilen dükkanın tapu tescil işlemlerini yapmamış olması, ayrıca para talep etmesi neticesinde öncelikle bedelsiz tapu iptali ve tescili olmazsa mahkemece belirlenecek bedelin depo edilmesi sonrasında tapu iptali ve tescili, bununda mümkün olmaması durumunda davacının kooperatif üyeliğinin tespitinin dava konusu olduğu anlaşılmıştır.
2)UYUŞMAZLIK SÜRECİ
a)Davalı Kooperatifin 30.06.2002 tarihli 2001 yılı olağan genel kurul gündeminin 6.maddesinde kooperatife ait dükkânlara m2’si 300,00TLdan az olmamak üzere şartlı üye kaydedilmesi yönünde yetki verildiği,
b)Kooperatif yönetim kurulu tarafından alınan 04.07.2002 Tarih 126 Sayılı Kararı ile genel kurul kararlarına uygun olarak dükkânların satış şartlarının ve m2 satış fiyatının 350,00TL olarak ve diğer şartların belirlenmiş olduğu,
c)Kooperatif yönetim kurulunun 20.10.2002 tarih 132 sayılı kararı ile dava dışı ...’in davaya konu dükkân (... Blok .../...) için üye kaydedilmesine karar vermiş, ... toplam 12.660,00TL ödeme yaptığı,
d)...’in üyeliğini ...’e sattığına dair kooperatif kurulu 19.01.2008/01 Tarih ve sayılı kararı aldığı,
e)Davaya konu işyerinin ...’den de 04.06.2009 tarihli, Kooperatif yönetim kurulu başkanı ... ve ...’ın isim ve imzalarının yer aldığı 04.06.2009 tarihli protokol ile davaya konu davacı ...’e intikal ettiği,
f)Davalı kooperatifin tescile yanaşmaması üzerine mahkememizde 02.10.2017 tarihinde dava açıldığı,
g)Tarafların süresinde dilekçelerini sundukları ve taraf delillerinin toplandığı, dosyada bilirkişi incelemelerinin yaptırıldığı, 20.04.2020 tarihi itibarıyla davacı tarafa eksik gider katılım payı ödemeleri için depo etmesi gereken para yönünde karar kurulduğu, 24.05.2022 tarihi itibarıyla dosyaya karar verildiği anlaşılmıştır.
3)DAVA DİLEKÇESİ
a)2002 yılında yapılan kooperatif genel kurulu ile kooperatife ait dükkanlara metrekaresi 300,00 TL den şartlı üye kaydedilmesine karar verildiği, bir kısım şahısların metrekaresi 350,00 TL den üyeliklerine karar verildiği,
b)Davacının selefine davaya konu edilen dükkanın yönetim kurulu kararları gereği devredildiği, 2009 yılında yapılan ve zamanın yönetim kurulu başkanının şahitliğinde yapılan devir ile dava konusu dükkanın davacıya 43.000,00 TL bedelle devredildiği,
c)Yönetim kurulunun genel kuruldan dükkanların satışı ve üye kaydına ilişkin yetki aldığı, 127 sayılı karar ile bir kısım dükkan sahiplerine dükkan satışlarının gerçekleştiği ve üye kaydının yapıldığı, kat irtifakı olmadın tapu tescil işlemlerinin yapılmadığı, kiralama işlemlerinin kooperatifin sorumluluğunu gerektirdiği, kiralama kullanma işlemlerinin kooperatif izni ile yapılması gerektiğinin dükkan sahiplerine yazı ile bildirildiği,
d)Mevcut dava konu edilen dükkanın bulunduğu yerin imar açısından zengin hale gelmesinden ötürü kooperatifin dükkan sahiplerinin haklarını hiçe saydığını,
e)Kooperatifin satın alının dükkanların tapu iptali ve tesciline yanaşmadığından bahisle,
f)Öncelikle davaya konu edilen dükkanın kooperatif adına olan tapusunun iptali ile davacının üzerine tescilini, aksi halde depo edilmesi gereken miktar depo edildikten sonra yine tapunun davacı adına tescilini, bu da olmazsa davacının kooperatif üyeliğinin tespitini talep etmiştir.
4)DAVACI DELİLLERİ
a)Kooperatif ticari defterleri, karar defteri, üye kayıt defteri, ödeme belgeleri, ticaret sicil kayıtları, tapu kayıtları, belediye kayıtları, vergi kayıtları, İzmir ... Ağır Ceza Mahkemesi .../... esas .../... karar sayılı dosyası ve bu dosyadaki ticari defterler, muhasebe belgeleri, kooperatifin üyeler ve diğer dükkan sahipleri ile olan davaları, Karşıyaka ... Sulh Hukuk Mahkemesi .../... esas .../... karar sayılı dosyası, genel kurul video kayıtları, senet, kararlar, tanık, keşif, bilirkişi, yemin delil olarak dava dilekçesinde belirtilmiştir.
5)CEVAP DİLEKÇESİ
a)Uyuşmazlığa bakmakla görevli olan mahkemenin asliye hukuk mahkemeleri olduğunu,
b)Kooperatifin ana gayesinin konut edindirme olduğu, davacının dükkan satışını veya ortak olmasını onaylayan veya bu hususun sunulduğu herhangi bir genel kurul ve bu kurulda alınmış herhangi bir karar olmadığını,
c)Kooperatifin satış yetkisinin bulunmadığı, satışın olduğu dönemdeki yönetim kurulu üyelerinin zimmet suçundan hüküm giydiklerini, ödenmiş olduğu iddia edilen dükkan bedellerinin kooperatife gelir olarak kaydedilmediğini, kooperatifin hiçbir zaman mali kriz sebebiyle dükkanlarını satmadığını,
d)Kooperatifin hiçbir zaman keyfi davranmadığını genel kurul kararlarının uyguladığını, taşınmaz alım ve satımı genel kurulun devredemeyeceği yetkilerden olduğundan yönetim kurulu tarafından bedel ile birlikte satış şartlarının belirlenmesi hakkında yaptığı işlem yasa ve ana sözleşmeye aykırı olduğu,
e)Davacının metrekare başına 1500,00 TL olmak üzere yönetim kurulan satış yetkisi verildiğine dair karara itiraz etmediği, bu karardan haberdar olduğu, herhangi bir ödeme yapmadığı,
f)Beyanla davanın öncelikle davanın görev yönünden reddini aksi halde esastan reddini talep etmiştir.
6)DAVALI DELİLLERİ
a)Kooperatifin tüm defter ve kayıtları, 30.06.2001-2002 tarihli genel kurul kararları, 06..11.2016 tarihli genel kurul kararı, İzmir ... Ağır Ceza Mahkemesi .../... esas .../... karar sayılı dosyası ve bu dosyadaki ticari defterler, çevre ve şehircilik il müdürlüğü kayıtları, belediye kayıtları, keşif, tanık, bilirkişi incelemesi, ortak gider ve üye aidatlarına ilişkin alınmış olan tam genel kurul tutanakları, İzmir ... Asliye Hukuk Mahkemesi .../... esas .../... karar sayılı dosyası, emlak ve çevre temizlik vergilerinin ödendiğine dair Bayraklı Belediye kayıtları, ticaret sicil kayıtları,
7)İNCELEME VE GEREKÇE
a)Kooperatifin tüm defter ve kayıtları, 30.06.2001-2002 tarihli genel kurul kararları, 06.11.2016 tarihli genel kurul kararı, İzmir ... Ağır Ceza Mahkemesi .../... esas .../... karar sayılı dosyası ve bu dosyadaki ticari defterler, çevre ve şehircilik il müdürlüğü kayıtları, belediye kayıtları, ortak gider ve üye aidatlarına ilişkin alınmış olan tam genel kurul tutanakları, İzmir ... Asliye Hukuk Mahkemesi .../... esas .../... karar sayılı dosyası, emlak ve çevre temizlik vergilerinin ödendiğine dair Bayraklı Belediye kayıtları, ticaret sicil kayıtları, davaya konu edilen bağımsız bölümün tapu kayıtları ve bilirkişi ... tarafından dosyaya sunulan bilirkişi raporları dosyamız arasına alınmıştır.
31.03.2022 tarihli bilirkişi raporunda yazılı olan miktar itibariyle 26.557,63 TL genel gider ve altyapı gideri bedeli depo ettirilmiştir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 1. maddesinde kooperatifin tanımı yapılmış ve tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek kişilerle kamu tüzel kişileri tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklar olarak ifade edilmiştir.
Kooperatiflerde ortaklık sıfatının kazanılması beş hâlde söz konusu olabilir. İlk olarak kooperatifin kuruluşunda kurucu ortaklar, kuruluşun gerçekleşmesiyle ortak sıfatını aslen kazanırlar. Daha sonraki evrede ise giriş talebinin kabulü yoluyla veya payın bir başkası tarafından devir alınmasının yönetim kurulu tarafından kabulüyle ortaklık gerçekleşir. Bir diğer ihtimal olarak ortaklığın taşınmaz mülkiyetine veya bir teşebbüsün işletilmesine bağlandığı durumlarda, taşınmazın veya işletmenin devir alınması hâlinde ortaklık sıfatı kazanılır. Son olarak ise ana sözleşmede hüküm bulunması durumunda miras ile kooperatif paydaşlık hakkı kazanılır.
Kooperatifleri tanımlayan 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 1. maddesinde kooperatiflerin "değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklar" olduğu belirtilmiş olmakla Türk hukukunda “açık kapı ilkesi” benimsenmiştir.
Kooperatifler Kanunu'nun ortaklığa girme koşullarını düzenleyen 8. maddesi;
"Kooperatif ortaklığına girmek için gerçek kişilerin medeni hakları kullanma yeterliliğine sahip olmaları gerekir. Ortak olmak isteyen gerçek ve tüzelkişiler, kooperatif anasözleşmesi hükümlerini bütün hak ve ödevleriyle birlikte kabul ettiklerini belirten bir yazı ile kooperatif yönetim kuruluna başvururlar. Kooperatif, ortaklarına kendi varlığı dışında şahsi bir sorumluluk veya ek ödemeler yüklüyor ise ortak olmak isteği, bu yükümlerin yazılı olarak kabul edilmesi halinde değer taşır.
Yönetim Kurulu; ortaklar ile ortak olmak için müracaat edenlerin anasözleşmede gösterilen ortaklık şartlarını taşıyıp taşımadıklarını araştırmak zorundadır.
Yapı kooperatiflerinde konut, işyeri ve ortak sayısı genel kurulca belirlenir. Yönetim Kurulu, genel kurulca kararlaştırılan sayının üzerinde ortak kaydedemez." hükmünü içermekte olup, anılan düzenleme uyarınca kooperatife üye olunabilmesi objektif koşullara bağlanmıştır.
Görüleceği üzere kooperatiflerde ortaklık (üyelik) sıfatı, ortak olmak isteyen gerçek ve tüzel kişilerin giriş bildirimi ile yönetim kuruluna başvurmaları ve yönetim kurulunun ortaklığa kabul kararı ile gerçekleşmektedir.
Bu aşamada yönetim kurulu kararı alınmadan eylemli olarak, diğer bir anlatımla zımnen ortaklığa kabul edilmiş sayılma durumunun da açıklanmasında yarar vardır.
İlke olarak kooperatiflere üyelik kaydının, yetkili organlarının bu hususta verecekleri açık bir kararla olması yanında, böyle bir karar olmasa dahi ortak olmak isteyen kişinin ödemelere davet olunması ve düzenli olarak yaptığı ödemelerin kooperatifçe kabul olunması ya da kişinin genel kurul toplantılarına çağrılması gibi kişiyi ortak olarak kabul eden işlemlerin yapılması suretiyle eylemli şekilde ortaklık sıfatının kazanılabileceği de kabul edilmektedir. Yani ortaklığa kabul açıkça olabileceği gibi örtülü olarak da mümkündür.
Yine açık kapı ilkesi gereği ortak sıfatını kazanan herkesin kooperatiften çıkma hakkı (Kooperatifler Kanunu m.10) olduğu gibi, ana sözleşmede açıkça belirtilmiş olan nedenlerle ortağın ihracına karar verilmesi de mümkündür (Kooperatifler Kanunu m.16).
Diğer taraftan, kooperatiflerde ortaklar arasında hak ve borçlar bakımından eşitlik esastır. Nitekim Kooperatifler Kanunu'nun "hak ve vecibelerde eşitlik" başlıklı 23. maddesinde " Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler." şeklinde emredici bir kural öngörülmüştür. Bu kural uyarınca aynı durumda olan ortaklar arasında ayrım yapılamaz.
Yargısal kararlarda eşitlik ilkesi "mutlak" ve "nispi" olmak üzere ikiye ayrılmaktadır.
Mutlak eşitlik, ortaklar arasındaki farklılıkları göz önüne almadan ve değerlendirmeden tanınan eşitliktir; ortakların kooperatife katkıları ne olursa olsun, her ortağa genel kurulda bir oy hakkı tanınmasında olduğu gibi. Nispi eşitlikte ise ortakların çeşitli nedenlerden doğan farklı durumları göz önüne alınarak değerlendirme yapılmakta ve sonuçta eşit olacak biçimde bir ölçüt uygulanmaktadır.
Uyuşmazlıkta sağlıklı bir sonuca ulaşılabilmesi için kooperatif organlarından olan "genel kurul" ile "yönetim kurulu" hakkındaki hükümlere de değinmek gerekmektedir.
Kooperatifler Kanunu'nun 42. maddesi uyarınca genel kurul bütün ortakları temsil eden en yetkili organdır. Genel kurul kooperatifin karar organı olup, belirli koşullarda toplanıp kanun ve anasözleşme uyarınca belirli konularda karar alabilen ortaklar topluluğudur. Kooperatifler Kanunu'nun 45. maddesinde genel kurulun toplantı şekli, zamanı, nisabı, ilgili bakanlığa ve mülki idare amirliğine yazılı bildirim zorunluluğu, genel kurulun sevk ve idaresi hususları düzenlenmiştir.
Genel kurul olağan ve gerektiğinde olağanüstü toplanır. Olağan toplantının her hesap devresi sonundan itibaren altı ay içinde ve en az yılda bir defa yapılması zorunludur. Toplantı nisabı anasözleşmede gösterilir. Ancak yapı kooperatiflerinin genel kurul toplantılarında ortakların en az 1/4'ünün şahsen veya temsilen hazır bulunması zorunludur. Toplantı çağrısına ve ilana gündemin yazılması zorunludur. Kooperatifler Kanunu'nun 46. maddesi uyarınca, kural olarak gündemde olmayan hususlar genel kurulda görüşülemez.
Yine Kooperatifler Kanunu'nun 51. maddesinin birinci fıkrasında "Kanun veya anasözleşmede aykırı hüküm bulunmadıkça genel kurul kararlarında ve seçimlerde oyların yarıdan bir fazlasına itibar olunur." denilerek, ikinci fıkrasındaki kararlar dışında gerekli toplantı yeter sayısı sağlanarak yapılmakta olan bir genel kurulda oyların yarıdan bir fazlası karar yeter sayısı olarak belirlenmiştir.
Genel kurulda usulüne uygun olarak alınan kararlar bütün ortakları bağlayıcı niteliktedir. Kooperatifler Kanunu'nun 53. maddesinin birinci fıkrası hükmü uyarınca, genel kurul kararlarının kanuna, anasözleşmeye ve iyiniyet esaslarına aykırı olduğu iddiası ile iptali istenebilir.
Yönetim kurulu ise, anasözleşme ve kanun hükümleri içinde kooperatif faaliyetlerini yöneten ve onu temsil eden icra (yürütme) organıdır. Yönetim Kurulu en az üç üyeden kurulur. Bunların ve yedeklerinin kooperatif ortağı olmaları şarttır. Kooperatifi resmî dairelerle, mahkemeler ve üçüncü kişilere karşı yönetim kurulu temsil eder.Yönetim kurulu kooperatifi basiretli bir tacir gibi yürütmekle görevlidir.
Bu genel açıklamalar kapsamında somut olaya gelindiğinde, az yukarıda açıklanan eşitlik ilkesi gereğince ortaklar hak ve yükümlülüklerinde eşit olduklarından, normal statüdeki ortaklardan farklı olarak sabit ve peşin ödeme ile ortak alımına karar verilebilmesi için bu hususun genel kurulun gündemine alınması ve genel kurul tarafından tartışılarak bir karar verilmesi gerektiği açıktır.
2017/1119 E.Sayılı Asıl Dava ve Birleşen .../... E.Dava Yönünden Olmak Üzere;
Davalı Kooperatifin 30.06.2002 tarihli 2001 yılı olağan genel kurul gündeminin 6.maddesinde kooperatife ait dükkânlara m2’si 300,00TLdan az olmamak üzere şartlı üye kaydedilmesi yönünde yetki verildiği, Kooperatif yönetim kurulu tarafından alınan 04.07.2002 Tarih 126 Sayılı Kararı ile genel kurul kararlarına uygun olarak dükkânların satış şartlarının ve m2 satış fiyatının 350,00TL olarak ve diğer şartların belirlenmiş olduğu, Kooperatif yönetim kurulunun 20.10.2002 tarih 132 sayılı kararı ile dava dışı ...’in davaya konu dükkân (... Blok .../...) için üye kaydedilmesine karar vermiş, ... toplam 12.660,00TL ödeme yaptığı, ...’in üyeliğini ...’e sattığına dair kooperatif kurulu 19.01.2008/01 Tarih ve sayılı kararı aldığı, Davaya konu işyerinin ...’den de 04.06.2009 tarihli, Kooperatif yönetim kurulu başkanı ... ve ...’ın isim ve imzalarının yer aldığı 04.06.2009 tarihli protokol ile davaya konu davacı ...’e intikal ettiği, tespit edilmiştir.
Bu bağlamda
Davacının, davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğu,
Davacının davalı kooperatifin peşin ödemeli ortağı olduğunun kabulü ile, davacının kooperatife normal aidat ödeme yükümlülüğü bulunmadığı, ancak genel giderler ile altyapı giderlerinden payına düşen tutarı ilgili yıl bilançosun genel kurulca kabul edilerek kesinleşmesini müteakip ödemekle yükümlü olduğu, davacının kooperatifin peşin sermayeli ortağı olduğundan, peşin olarak aldığı paya tekabül eden taşınmaza dair lehine tapu iptal tescil hükme vermek gerektiği, ayrıca genel gider ve alt yapı giderlerinden de hüküm tarihine en yakın tarihteki değerleriyle sorumlu olduğu anlaşılmakla bilirkişiye hesaplattırılan bedelle birlikte her iki davanın da kabulüne ilişkin aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
A-MAHKEMEMİZ ASIL DOSYASI 2017/1119 ESAS SAYILI DOSYASI YÖNÜNDEN:
-Davanın KABULÜ İLE;
1-Davacı ...'in ... Konut Yapı Kooperatifinin peşin sermaye ortağı olduğunun TESPİTİNE,
2-Davacı ...'in ... Konut Yapı Kooperatifine karşı genel gider ve alt yapı gideri olarak mahkememiz veznesine depo edilen 26.557,63 TL den sorumlu olduğunun TESPİTİNE,
3-Mahkememiz dosyası kesinleştiğinde depo bedelinin davalı Kooperatife ÖDENMESİNE,
4-Alınması gerekli toplam 80,70-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 170,78-TL nin mahsubu ile 90,08-TL harcın davacıya İADESİNE,
5-Davacı dava ve duruşmalarda kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan 2022 Yılı AAÜT'nin uyarınca 5.100,00-TL vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacıya ÖDENMESİNE,
B-MAHKEMEMİZ ASIL DOSYASI İLE BİRLEŞEN İZMİR ... ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ .../... ESAS, .../... KARAR SAYILI DOSYASI YÖNÜNDEN:
-Davanın KABULÜNE;
1-Dava konusu edilen İzmir İli ... İlçesi ... Mah. ... Ada ... parselde kayıtlı ... blok zemin kat ... ...(... tapuda ... nolu bağımsız bölüm olarak görülen) bağımsız bölüm niteliğinde dükkan vasfındaki taşınmazın davalı ... üzerine olan tapusunun İPTALİ İLE, davacı ... üzerine TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
2-Gerekçeli kararın bir suretinin ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine,
3-Alınması gerekli toplam 32.788,80-TL karar ve ilam harcından peşin alınan 170,78-TL nin mahsubu ile 32.618,02-TL harcın davalılardan tahsiliyle HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
4-Davacı tarafından yatırılan 8.836,40-TL toplam harç, 3.700,00-TL bilirkişi ücreti, 150-TL keşif araç ücreti ve 550,40-TL müzekkere-tebligat giderinden oluşan toplam 13.236,80-TL yargılama giderinin davalılardan tahsili ile davacıya ÖDENMESİNE,
5-Davacı dava ve duruşmalarda kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan 2022 Yılı AAÜT'nin uyarınca 41.050,00-TL vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacıya ÖDENMESİNE,
6-HMK'nun 333.maddesi uyarınca taraflarca yatırılan gider avansının sarf edilmeyen kısmının karar kesinleştiğinde taraflara İADESİNE,
Dair kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık kesin süre içerisinde İstinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar davalı tarafların yokluğunda davacı vekilinin yüzüne karşı açıkça okunup usulen anlatıldı.07/07/2022
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır