T.C.
İZMİR
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/433
KARAR NO: 2022/506
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 01/06/2022
KARAR TARİHİ: 09/06/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili, Mahkememize verdiği 01.06.2022 tarihli dava dilekçesinde; müvekkili ile davalı kooperatifin, inşaat işi yapmak üzere, önce Kartal ... Noterliği’nin 17.04.2009 Tarih, ... yevmiye nosu ile, “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi” imzaladıklarını , sözleşmenin “C-Sözleşmenin Konuları” başlığı altında özetle; İzmir ili, Dikili ilçesi,... köyünde kain,... ada, ... parsel ile ... ada ... parselde davalı kooperatif adına anahtar teslim inşaat, İzmir ili, Dikili ilçesi, ... köyünde kain, ... ada, ... parsel ve ... ada,... parselin arsa sahibi adına yapılacak inşaat karşılığında müteahhide bedelsiz devri , Davalı Kooperatif adına kayıtlı olan İzmir ili, Dikili ilçesi, ... köyünde ... pafta ...,...-... arası ve ...-... parsellerin 3.000.000-TL bedel karşılığında tapularının bölümler halinde müteahhide devri, Müteahhit tarafından, arsa sahibi adına kayıtlı İzmir ili, Dikili ilçesi, ... köyü,... pafta ... parselde bulunan gayrimenkulün imara uygun hale getirilerek, üzerine tatil köyü ve günübirlik tesis projeleri çizilip, projeye uygun anahtar teslim inşaat yapılmasının kararlaştırıldığını , akabinde, 17.04.2009 tarihli sözleşmenin bir takım hükümlerinin tadili amacı ile bu defa taraflar arasında 15.05.2010 tarihli “Ek Sözleşme” düzenlendiğini , ek sözleşmenin özellikle davayı ilgilendiren 5.maddesinin r bendinde gayet sarih olarak; kooperatifin haklı nedenlerle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi yahut müvekkili şirketin işi yapmaktan vazgeçmesi halinde ... ada,... parsel ve ... ada, ... parsel üzerinde yapılacak tüm imalatların müvekkiline ait olacağı, müvekkilinin o ana kadar davalı kooperatif adına yapmış olduğu imalat bedellerinin hesaplanarak bu bedelin ... ada ... ve ... ada ... parsellerin değerinden mahsup edileceği, mahsup sonrası kalan bakiye varsa bu miktarında müvekkili tarafından ödenmesi halinde her iki parselin tapularının müvekkiline devir edileceğinin, hüküm altına alındığını , sözleşmenin bahsi geçen 5(r) düzenlemesi ile tarafların, sözleşmenin kooperatifçe haklı feshi halinde dahi ... ada, ... parsel sayılı taşınmazın müteahhit olan müvekkiline ait olacağını kabul ettiklerini , keza bu “Ek Sözleşme” uyarınca gene taraflar arasında, 11.10.2011 tarihli “Gayrimenkul Devir Sözleşmesi” imzalanmış olup, bu sözleşmenin 2.maddesinde de aynen; “Yukarıdaki şartlar yerine getirildiğinde ... ada ... parsel taraflarca sözleşmede belirlenen unsurlar kapsamında kararlaştırılan 4.680.630,00-TL (dörtmilyonaltıyüzseksenbinaltıyüzotuz) bedel üzerinden Müteahhide devredilecektir.” düzenlemesine yer verildiğini ,sözleşmenin bu hükmüne uygun olarak davalı Kooperatifin, ... ada ... parsel sayılı taşınmazı 13.10.2011 tarih, ... nolu,4.680.630.TL+KDV(5.523.143,40-TLKDV dahil) bedelli fatura ile müvekkili ...-... A.Ş’ye satarak devrettiğini ancak taraflar arasında inşaatların gecikmesi ve bitim oranı ile ilgili yaşanan ihtilaflar neticesinde davalı Kooperatifin müvekkiline sözleşmeyi feshettiğini bildiren ihtarname keşide ettiğini , müvekkili tarafından bu feshin kabul edilmeyerek taraflar arasında bugüne kadar devam eden yargı süreci başladığını , davalı Kooperatifin öncelikle, “17.04.2009 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış vaadi ve Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi’nin ve eki niteliğindeki diğer sözleşmelerin feshinin hukuka uygun olduğunun tespitine, yüklenici müvekkile fazla ödenen hakkediş tutarı olan 3.750.977,00-TL’nin işleyecek reeskont faiziyle birlikte, müvekkil yükleniciden alınarak kooperatife ödenmesi ve müvekkil yükleniciye ait 1.000.000-TL tutarındaki teminat mektubunun paraya çevrilerek irat kaydedilmesi işleminin haklı olduğunun tespiti” talebiyle tahkim yargılamasına müracaat ettiğini , tahkim yargılaması neticesinde tahkim heyetinin 24.11.2014 tarihli kararı ile taraflar arasında imzalanan tüm sözleşmeleri geçerli sayarak ve tüm bu sözleşmelerdeki hükümleri göz önünde bulundurarak;
“-Taraflar arasında akdedilmiş olan 17.04.2009 tarihli düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış vaadi ve Kat karşılığı İnşaat Sözleşmesi işbu sözleşmenin eki mahiyetindeki veya bu sözleşmeyi tadil eden tüm sözleşmelerin davacı
... Kooperatifi tarafından haklı sebeple feshedilmiş olduğunun tespitine, Davacı Yüklenici tarafından davacı Kooperatife verilmiş olan 1.000.000-TL tutarındaki teminat mektbunun ,davacı Kooperatif hesabına irat kaydedilmesi işleminin haklı olduğunun tespitine , Davacı Kooperatif tarafından 1.712.672.48-TL fazla hak ediş ödendiğinin tespiti ile Fazla ödenen hakkediş tutarından irat kaydedilen teminat düşüldükten sonra ,bakiye 712.672,48-TL alacağın…..faiziyle birlikte davalı yükleniciden alınarak davacı Kooperatife ödenmesine”
karar verdiğini ve bu kararın 28.09.2017 tarihinde kesinleştiğini ancak davalı Kooperatifin tahkim süreci devam ederken bu sefer Dikili Asliye Hukuk Mahkemesi’nin .../... E.sayılı dosyası ile taraflar arasında imzalanan 17.04.2009 Tarihli “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi”ni tek taraflı olarak fesih ettiklerinden bahis ile, 11.10.2011 tarihli, “Gayrimenkul Devir Sözleşmesi” ile müvekkili şirkete devrettikleri İzmir ili, Dikili ilçesi, ... mah. ... ada, ... parsel no.lu taşınmazın iadesini talep ettiğini ,Dikili Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 13.12.2018 tarih ve .../... E.-.../... K.sayılı kararı ile, kesinleşmiş hakem heyeti kararının varlığına rağmen, Kooperatifin iradesinin sözleşmeden dönme olduğu ve sözleşmenin geriye etkili olarak feshedildiği kabulle, ek sözleşmenin de resmi şekilde yapılmadığı için geçerli olmadığı gerekçesiyle, davalı Kooperatifin MK’2 deki dürüstlük kurallarına aykırı talebinin haklı bulunarak, taşınmazın Kooperatif adına tesciline karar verildiğini ,İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 14.Hukuk Dairesinin ise 28.05.2021 tarih ve .../... E.-.../... K. sayılı kararı ile İstinaf başvurusunu kısmen kabul, kısmen red ederek, Dikili Asliye Hukuk Mahkemesi’nin 13.12.2018 tarih ve .../... E.-.../... K.sayılı kararının ve 13.02.2019 tarihli ek kararının kaldırılmasına, müvekkili hakkında açılan davanın pasif husumet nedeniyle reddine, davalı ... adına açtığı davanın kabulüne karar verdiğini , Hukuk Yargılama ilkelerine ve bugüne dek kabul görmüş tüm Yargı içtihatlarına, usul ve hukuka aykırı bir şekilde tesis edilen kararın temyiz aşamasından da geçerek 03.03.2022 tarihinde kesinleştiğini ,hâlihazırda karar ile ilgili Anayasa Mahkemesine bireysel başvuruda bulunuluğunu , her ne kadar resmi şekle uygun olarak yapılmamışsa da birçok emsal Yargıtay kararında isabetle belirtildiği üzere tarafların şeklen geçerli olmayan sözleşme hükümlerini uygulayıp, yerine getirmekle resmi şekilde yapılmamış olan sözleşmeyi geçerli hale getirdikleri ve sonuçları ile bağlı olduklarının tartışmasız olduğunu , taraflar arasında gerçekleşen Tahkim yargılamasında, taraflarca sözleşmenin geriye etkili değil, fakat ileriye etkili feshin sonucunun benimsendiği kabulü ile resmi olsun veya olmasın taraflar arasındaki tüm sözleşmelerin geçerli kabul edilip, hükümleri uygulanmak suretiyle Kooperatifin müvekkiline ödemiş olduğu fazla hak ediş rakamının belirlendiğini , kaldı ki; bu hesaplama yapılırken yine resmi olmayan sözleşmeler gereği kooperatife verilen 1.000.000-TL teminat mektubu bedeli ile ... ada,... parsel için düzenlenen devir bedeli müvekkile ödenen hakkedişten mahsup edildiğini , müvekkili şirketin , bu süre zarfında ,taraflar arasındaki resmi olmasa da uygulanmak suretiyle geçerli hale gelen tüm sözleşmelere güvenerek ve taşınmazın kendinde kalacağı inancı ile; 2011 yılında Gayrimenkul devir sözleşmesi ile kendisine devredilen ve bedelini yaptığı hakkediş ile ödediği ... ada ... parseli, öncelikle tarla vasfından turizm imarlı arsa haline dönüştürdüğünü ve üzerine devre tatil köyü inşa ettiğini , halihazırda da tesisin müvekkili tarafından kullanıldığını , 4721 sayılı TMK Madde 724;“Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa, iyiniyetli taraf uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.” hükmünü havi olduğunu , bu maddenin bir kimsenin kendi malzemesi ile başkasının tapulu taşınmazına sürekli, esaslı ve mütemmim cüzi (tamamlayıcı parçası) niteliğinde yapı yapması halinde diğer koşullar da mevcutsa malzeme sahibi yapının bulunduğu alan ile yapının kullanılması için zorunlu arazi parçasının tescilini mülkiyet hakkı sahibinden isteme hakkı verdiğini ,söz konusu taşınmazda müvekkili tarafından; sosyal tesisleri ile birlikte termal bir hotel, 8 blok halinde her blokta 8’er olmak üzere toplamda 64 adet 1+1 devre tatil evleri , açık ve kapalı havuz, market vs. amaçlı kullanılan bir adet taş bina , bekçi kulübesi vs.yapılar inşa edildiğini ,dava konusu taşınmazda mevcut olan yapıların müvekkili tarafından ve iyi niyetle yapıldığının tartışmasız bir gerçek olup, taşınmazdaki mevcut muhdesatların değerinin de taşınmaz değerinden çok yüksek olduğunu ,bu sebeble öncelikle , TMK Madde 724 hükmü gereği davalı Kooperatife ait ... ada ... parselin 2011 yılında hakkediş karşılığı ödemiş olduğu rakam de dikkate alınmak suretiyle belirlenecek bir bedel karşılığında mülkiyetinin müvekkiline verilmesini talep etmek ancak mahkeme tarafından öncelikli olan bu talebin kabul görmemesi halinde ise müvekkili tarafından yapılmış olan tüm muhdesatların denkleştirici adalet ilkesi uygulanmak suretiyle rayiç bedellerinin ve bu tesisin taşınmaza kazandırdığı değer karşılığının da belirlenerek müvekkiline ödenmesini havi HMK Md 107 hükmü gereği bedel belirlendiğinde artırılmak üzere belirsiz alacak davası açılması zorunluluğu doğduğunu , taraflar arasındaki sözleşmeler ile başlayan tatil köyü inşaatı yapımı sürecinde taraflar arasında ihtilaf husule gelmiş olup, karşılıklı olarak defalarca ihtarnameler keşide edildiğini ve bu süreç boyunca her iki tarafın da, inşaatların bitim seviyesi, sözleşmenin ne oranda gerçekleştiği, sözleşmenin feshedilip edilmediği vs. gibi hususlarında hiçbir şekilde anlaşamadıklarını ve neticede uzun yıllardır süren dava süreçleri başladığını , bu süreçte üyelerini düşünmeden sırf müvekkiline zarar vermek kastıyla hareket eden davalı kooperatifin, dava konusu taşınmazı 3.kişiye devri halinde, mahkemece verilecek kararının uygulanması da fiilen imkansız hale gelecektir. Bu durumun ise, müvekkil bakımından telafisi mümkün olmayan zararlara yol açacağını mahkeme kararı ile davalı kooperatif adına tesciline karar verilen, İzmir ili, Dikili ilçesi, ... köyü,... ada, ... parsel no.lu taşınmaz üzerinde müvekkili şirket tarafından yapılan ve işletilen devre tatil tesisindeki tüm yapıların değeri paha biçilemez nitelikte olup, müvekkil şirket tüm yatırımlarını bu alana tahsis ettiğini ,H.M.K m.d 389 aynen;“Mevcut durumda meydana gelebilecek bir değişme nedeni ile hakkın elde edilmesinin önemli ölçüsü de zorlaşacağından ya da tamamen imkansız hale geleceğinden veya gecikme sebebiyle bir sakıncanın yahut ciddi bir zararın doğacağından endişe edilmesi halinde, uyuşmazlık konusu hakkında ihtiyati tedbir kararı verilebilir” hükmünde olduğunu ,olaydaki durumun, kanun maddesi ile bire bir örtüştüğünü ,tüm bu sebeplerle ,davada davalı Kooperatife ait İzmir ili, Dikili ilçesi, ... köyü,... ada, ... nolu parselin 3.şahıslara satışını önleyici şekilde ihtiyati tedbir kararı verilmesini de talep etmek zorunluluğu doğduğunu belirtmiş , öncelikle ihtiyati tedbir talebinin kabulü ile, İzmir ili, Dikili ilçesi, ... köyü,... ada, ... no.lu parselin 3.şahıslara satışını önleyici şekilde teminatsız olarak ihtiyati tedbir kararı verilmesine, akabinde yapılacak yargılama neticesinde Mahkeme kararı ile Davalı Kooperatif adına tesciline karar verilen, İzmir ili, Dikili ilçesi, ... köyü,... ada, ... parsel no.lu taşınmaz üzerinde müvekkili şirket tarafından yapılan ve işletilen devre tatil tesisindeki tüm yapıların rayiç değerlerinin tespiti ile taşınmaz üzerindeki muhdesatın (yapıların) değerlerinin taşınmazın değerinden yüksek çıkması halinde T.M.K madde 724 gereği, tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın mülkiyetinin müvekkili adına tesciline, aksi halde H.M.K. 107.maddesi uyarınca yapılacak yargılama ve toplanacak delillerle devre tatil tesisinin rayiç bedelinin ve mevcut yapıların taşınmaza kazandırdığı değer karşılığının denkleştirici adalet ilkesi uygulanmak suretiyle tam ve kesin olarak belirlenmesinin mümkün olduğu anda artırılmak üzere şimdilik 1.000,00-TL tazminatın reeskont avans faizi ile birlikte müvekkile ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Her ne kadar davacı tarafça, mahkeme kararı ile davalı kooperatif adına tesciline karar verilen, İzmir ili, Dikili ilçesi, ... köyü,... ada, ... parsel no.lu taşınmaz üzerinde davacı şirket tarafından yapılan ve işletilen devre tatil tesisindeki tüm yapıların rayiç değerlerinin tespiti ile taşınmaz üzerindeki muhdesatın (yapıların) değerlerinin taşınmazın değerinden yüksek olduğundan bahisle T.M.K madde 724 gereği, tapu kaydının iptal edilerek taşınmazın mülkiyetinin davacı adına tesciline karar verilmesine yönelik olarak davalı hakkında Mahkememize dava açılmış ise de; davanın yasal dayanağının 4721 sayılı TBK nin 724. Maddesinde düzenlenen " Arazinin mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesi " hükmü olduğu dolayısıyla mutlak ticari davanın söz konusu olmadığı , dava tarihi itibariyle yürürlükte olan 6102 sayılı TTK'nın 4. maddesinde, bu hükümde sayılan mutlak ticari davaların yanısıra "Her iki tarafın da ticari işletmesi ile ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ticari dava sayılır." hükmü ile de nispi ticari davaya ilişkin de düzenleme yapıldığı, buna göre tarafların her ikisinin de tacir olması ve uyuşmazlık konusu işin tarafların ticari işletmesi ile ilgili olması gerektiği, davanın taraflarının tacir olduğu ancak davanın davacı tüzel kişiliğin mal varlığına ilişkin bir dava olup davacının ticari işletmesi ile ilgili bir husustan doğmadığı bu husus göz önüne alındığında davanın TTK' nun 4. maddesinde düzenlenen nispi ticari dava niteliğinde de olmadığı ve Asliye Hukuk Mahkemesinde görülüp sonuçlandırılmasının gerektiği, Türk Ticaret Kanunu İle Türk Ticaret Kanunu'nun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunda Değişiklik Yapılmasına Dair 6335 sayılı yasanın 2. Maddesi ile 6102 sayılı yasanın 5. Maddesinin değiştirildiği, bu değişiklik sonucu, Asliye Ticaret Mahkemesi ile Asliye Hukuk Mahkemesi ve diğer hukuk mahkemeleri arasındaki ilişkinin görev ilişkisi olup, bu durumda göreve ilişkin usul hükümleri uygulanacağının belirlendiği, davanın açıldığı tarih itibariyle davaya bakmanın Asliye Hukuk Mahkemesi'nin görev alanı içerisinde kalıp, Mahkememizin görev alanı içerisinde olmadığı, görev hususunun kamu düzeni ile ilgili dava şartı niteliğinde olup, yargılamanın her safhasında ve resen nazara alınmasının ve 6100 sayılı HMK'nın 114/1-c ve 115/2. maddeleri uyarınca mahkemenin görevine ilişkin dava şartı noksanlığı bulunduğu gerekçesiyle, davanın usulden reddine karar verilmesinin gerektiği incelenen tüm dosya kapsamı ile anlaşılmış, Mahkememizin görevsizliğine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle:
1-Davanın dava şartı yokluğu nedeni ile usulden REDDİNE,
Mahkememizin GÖREVSİZLİĞİNE,
2-Taraflardan birinin HMK' nın 20. maddesi uyarınca iki hafta içerisinde başvurarak talepte bulunması halinde dosyanın görevli İzmir Asliye Hukuk Mahkemesi’ne gönderilmesine,
3-Davacı tarafın ihtiyati tedbir talebi ile ilgili görevli mahkeme tarafından değerlendirme yapılmasına,
4-Harç ve yargılama giderlerinin 6100 Sayılı Kanunun 331. maddesinin 2. fıkrasının 1. cümlesi uyarınca, görevli mahkemece değerlendirilmesine,
5-Taraflardan birinin 2 hafta içerisinde gönderme talebinde bulunmaması halinde Mahkememizce resen davanın açılmamış sayılmasına karar verilerek aynı karar ile harç ve yargılama giderlerinin hüküm altına alınmasına,
Dair tebliğden itibaren 2 haftalık süre içinde İstinaf yolu açık olmak üzere dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda oy birliği ile karar verildi. 09/06/2022
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır