T.C.
İZMİR
1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2024/932
KARAR NO: 2025/851
DAVA: Sözleşmenin İptali
DAVA TARİHİ: 11/09/2023
KARAR TARİHİ: 06/11/2025
Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin İptali davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacılar vekili Mahkememize verdiği 11/09/2023 tarihli dava dilekçesinde; S.S.... Konut Yapı Kooperatifi ' nin yıllar önce kurulmuş bir Konut Yapı Kooperatifi olup, davacıların bu kooperatifin ortakları olduğunu, kooperatif adına İzmir ili,.. ilçesi, ... Mahallesi, ... mevkii, ...parsel numaralarında kayıtlı 6468 m2 alanlı taşınmaz(arsa) mevcut olduğunu ancak mevcut Kooperatif yönetiminin belirlediği aidat ve ödemeleri tahsil etmek dışında neredeyse hiçbir iş yapmadığı, olağan toplantılar dışında üyelerin hiçbir şekilde yönetimden bilgi alamadığını, kooperatifin kağıt üzerinde yazılı bir adres dışında belli bir yeri ve adresi olmadığını, ulaşmak isteyen üyelerin irtibat sağlayamadığı, ne olup bittiği konusunda bilgi alamadığını, olağan genel kurul toplantılarında alınan kararların tutanaklarda yazılı olduğu şekilde olmadığını, oldu bitti şeklinde sonuçlandırıldığını, nitekim 27/06/2019 tarihinde yapılan 2018 yılı Kooperatif olağan genel kurul toplantısında kooperatifin tasfiye sürecine girdiği ve buna ilişkin kararlar alındığını, 28/12/2021 tarihinde yapılan 2019-2020 hesap yılı olağan genel kurul toplantısında da kooperatif arsasının 2.000-TL’den aşağı olmamak üzere satışının yapılması bunun için bir yıllık süre konulmasına, satışın bu sürede olmaması halinde yeniden birim fiyat belirlenmesi kararları alındığını ancak, 30/12/2022 tarihinde yapılan 2021 yılı olağan genel kurul toplantısında dilekçe ekinde sunulan gündem ile toplantı yapıldığı bu gündem içinde 9. Maddede üye aidatlarının arttırılması, 2023 yılı aidatlarının belirlenmesi bulunduğunu, toplantının 1,5 saat gecikme ile başladığını oysa kooperatif arsasının 27/12/2022 tarihinde İzmir ... Noterliği’nin...yevmiye numaralı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile 7.114.800-TL bedelle diğer davalı ... İnşaat Taahhüt Gayrımenkul Danışmanlığı Petrol LPG Otomotiv Turizm Gıda Sanayi ve Ticaret A.Ş.’ye satış vaadi şeklinde sözleşme ile satış vaadine konu yapıldığı ve bu sözleşmenin toplantı günü saat 11.48’de tapuya şerh verdirildiğini, ne toplantı sırasında ve ne de sonrasında hiçbir üyeye bilgi verilmediğini, böylece mevcut kooperatif yönetiminin üyelerin yıllarca binbir zorlukla ödedikleri üye haklarını m2 si 1.000 lira civarında bir paraya satıp oldu bittiye getirerek kooperatif üyelerini büyük zarara uğrattığını, esasen konut yapı kooperatifi idarecileri olarak kooperatif yöneticilerinin kuruluş amacına uygun olarak gereken çabayı göstermeleri, üye haklarını korumaları gerekirken üyelerin haklarını ellerinden almak için iş yaptıklarını, bugün rayiç değeri en az 80-100 milyon TL civarında olan taşınmazı 7.114.800-TL bedelle satış vaadi şeklinde satmak istemelerinin yönetici görevlerini suiistimal ettiklerini, kooperatif üyelerini zarara uğrattıklarını bu satış işleminden menfaat temin ettiklerini açıkça gösterdiğini, nitekim, kooperatif arsası ile ilgili olarak İzmir... Asliye Hukuk Mahkemesi’nin... Esas sayılı kamulaştırmasız el atma davasında 2017 yılı için m2 brim fiyatının 2.500-TL olarak belirlendiğini yine kooperatif ortağı...’nun eşi ...nun emlakçılık yaptığını, 2017 yılında ...'ta kooperatif arsası için ilan verdiği ve o tarihlerde 16-17 milyon lira ile alıcı çıktığını, keza 2022 yılı Haziran ayında yine kooperatif arsasına 25-26 milyon lira veren alıcı çıktığını, yönetimin bu teklifleri dikkate bile almadığını, kendi istediği şekilde yok pahasına satmayı, üyelerden gizli olarak oldu bittiye getirmeyi tercih ettiğini, böylece davalı kooperatif yöneticilerinin Kooperatifler Kanunu ' na aykırı eylem içinde olup görevi ihmal, üyeleri zarara uğratma, menfaat temin etme suçlarını işlediklerini, bu hususta dava ve şikayet haklarının saklı olduğunu ayrıca Kooperatif tüzel kişiliğinin tek mal varlığı olan arsasının da yasaya aykırı olarak diğer davalıya satış vaadine konu edildiğini, kooperatif yönetimine m2 brim fiyatı 2.000 liradan aşağı olmamak üzere satış yapma yetkisi verilmiş iken m2 brim fiyatı 1.100 liraya satış vaadi sözleşmesi yapıldığı oysa satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi olmadığını, genel kurulda alınan yetki ile sadece tapu sicil müdürlüğü nezninde alım- satım yapma imkanı olduğunu, noterde satış vaadi yapma yetkisi bulunmadığını, dolayısı ile yapılan satış vaadi sözleşmesinin bu açıdan da hükümsüz olduğunu, keza satış bedeli olarak gösterilen 7.114.800-TL kooperatif tüzel kişiliğinin banka hesabına değil, Kooperatif vekilliği yapan Av. ...’ın şahsi banka hesabına yapıldığını, yapılan satış vaadi sözleşmesinin usulsüz ve yasaya aykırı olduğunu, bu nedenle iptalinin gerektiğini, davacılardan ..., ... Varisleri, ... ve ...'ın, kooperatiften hiçbir ödeme almadığını, davacılardan ..., ... Varisleri, ... Varisleri ile ... Varisleri' nin ise Kooperatif idarecilerinin kandırmaca ve baskılarıyla her üye için bir miktar ödeme aldıkları ancak bu davacıların da üye haklarının tam olarak karşılığını almadığını, kooperatif idarecilerinin kandırma ve baskılarıyla oluşan ödeme nedeniyle dava açmakta hukuki yararları mevcut olduğunu, kooperatif arsasına daha yüksek fiyat veren alıcılar olmasına rağmen görüşme dahi yapmayan kooperatif yöneticilerinin tutumu, bir tertip dahilinde yapıldığını düşündükleri satış vaadi sözleşmesi ile ilgili tanıkları ve dava ile ilgili tüm delillerini ayrıca mahkemeye sunacaklarını, öncelikle piyasa değerinin çok çok altında bir bedelle satış vaadine konu edilen kooperatif arsasının tapuda 3.kişilere devrinin önlenmesi yönünden ihtiyati tedbir kararı verilmesinin talep edildiğini, bugüne kadar kooperatif üyelerinin hiçbir hakkını korumayan kooperatif yöneticilerinin tapuda satış yapmasının halinde ileride telafisi güç ve imkansız sonuçlar doğuracağını, davacıların mağdur olacağı belirtmiş , öncelikle ileride telafisi güç ve imkansız sonuçların oluşmaması yönünden İzmir ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, Kertil mevkii,... parselde kayıtlı taşınmazın 3. Kişilere devrinin önlenmesi açısından ihtiyati tedbir kararı verilmesine, davalı Kooperatif ile diğer davalı arasında 27.12.2022 tarihinde İzmir... Noterliği’nin... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin hukuka aykırı olması nedeniyle iptaline, bu sözleşmenin tapuya verdirilen şerhin de kaldırılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ... Sanayi Ve Ticaret A. Ş. vekili Mahkememize verdiği 16/10/2023 tarihli cevap dilekçesinde; davalı... Konut Yapı Kooperatifi ' nin 28.12.2021 tarihinde yapılan Genel Kurul toplantısında alınan 6 nolu karar uyarınca kooperatifin hissedarı olduğu bu arsasını düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalacak net miktarını m2’si KDV dahil 2.000 TL’den az olmamak üzere satma, satış ile ilgili ön sözleşme yapma … yetkisi- 1 yıl süre ile Yönetim Kuruluna verildiğini, Kooperatif Yönetim Kurulunun 27.12.2022 tarihli...sayılı kararıyla, (28.12.2021 tarihinde yapılan Genel Kurul toplantısında alınan 6 nolu karar uyarınca) kooperatifin ½ hissesine maliki olduğu İzmir ili, Balçova ilçesinde kain tapunun ...ada ... parsel numarasında kayıtlı taşınmazdaki tüm hisselerinin (bu taşınmazla ilgili imar uygulaması sonucu oluşacak parsellerdeki taşınmazlardaki hisselerde de geçerli olmak üzere) satışı ile ilgili olarak, kooperatifin 1/2 hissedarı olduğu İzmir ili, ... ilçesinde kain tapunun... parselde kayden 12.936 m2 büyüklüğündeki kadastral parselin kooperatife ait ½’si olan 6.486 m2’nin bedeli olarak... Belediyesinde 18.02.2021 tarihinde askıya çıkarılan 1/1000 ölçekli imar planı revizyonu ile 7.114,8 m2 den kooperatifin 1/2 payına isabet eden 3.357,40 m2 nin birim fiyatı 2.000 TL’den toplam fiyatın 7.114.800 TL olarak belirlendiği ve kooperatif vekili Av. ...’a bildirilmesine karar verildiğini, davalı kooperatifin bu taşınmazdaki ½ hissesinin tamamına karşılık gelen (düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalan) 3.557,40 m2 deki tüm hak ve hisselerinin tamamı, m2’si 2.000 TL’den olmak üzere toplam 7.114.800,00 TL satış bedeli, kooperatif vekili ...’ın banka hesabına ödendiği ve aynı vekil tarafından İzmir ... Noteri ' nde imzalanan 27.12.2022 tarihli ... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile kooperatifin taşınmazdaki ½ hissesinin davalı şirkete satışı vaad edildiğini, alıcının ilk isteminde alıcı adına tapuda kati ferağ takriri verileceğinin taahhüt edildiğini, davalı şirketin, aynı vekil tarafından İzmir...Noter ' inde imzalanan 27.12.2022 tarihli... yevmiye nolu Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi ile aynı taşınmazdaki Tasf. Hal. Sınırlı Soruml... ...Konut Yapı Kooperatifi‘nin de ½ hissesini aynı bedelle satın aldığını, bu hissenin de bedelini (her 2 kooperatif hissesinin bedelini birlikte toplam olarak) vekil ...’ın hesabına yatırdığını, davalı kooperatifin taşınmazdaki hissesinin davalı şirkete satış vaadi sözleşmesi ile satılması sebebiyle yapılan işlem ve tahsil edilen satış bedeli karşılığı 30.12.2022 tarihinde ... nolu faturayı düzenleyerek davalı şirkete gönderdiğini ayrıca davalı kooperatifin Genel Kurul Toplantısı yaptığını, Yönetim Kurulunun tapuda satış ve ferağ takriri işlemleri için Av....’a İzmir... Noter ' inde 16.01.2023 tarihinde yeniden vekaletname verdiğini, bu vekaletnameye istinaden tapuda ferağ takriri verilerek kooperatif hissesinin davalı şirkete devri işlemlerinin gerçekleştirilmesi gerekirken, devir işlemlerinden kaçınması nedeniyle davalı kooperatif ve vekiline İzmir ....Noter ' i aracılığıyla 21.02.2023 tarihli... yevmiye numaralı ihtarname keşide edilerek ifaya davet edildiğini ancak şifahi ve yazılı uyarılarak rağmen tapuda kooperatif hissesinin davalıya devredilmediğini, bu nedenle davalının da mağdur olup, kooperatif aleyhine yasal süreç başlatılarak İzmir... A.T.M....esasında kayıtlı satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescili davası açıldığını, davalıya yapılan satış vaadi sözleşmesinin, Kooperatifin 28.12.2021 tarihli Genel Kurulda aldığı karara dayalı olup, davacıların bu genel kurul toplantısına katılarak karara katıldıkları, katılmamış olsalardı dahi yasal süre içerisinde Genel Kurul Kararının iptali için dava açmadıklarını , Kooperatifler Kanununa göre, Kooperatif Genel Kurul toplantısında alınan kararların, tüm üyeleri bağlayacağı ve iptal edilmediği sürece geçerli olduğunu, bu nedenle, Kooperatifin 28.12.2021 tarihli Genel Kurul Kararının hukuken geçerli ve bu karara dayalı olarak yapılan iptali istenen satış vaadi sözleşmesi işlemleri de hukuka uygun olduğunu, taşınmazın imarıyla ilgili sorunları, imar planları ve parselasyon planlarıyla ilgili sürecin belirsizliği vb. hukuki nedenlerle taşınmazı bir türlü satamayan Tasfiye Halindeki Kooperatifin üyelerinin bazılarının, bu hissenin satış vaadi sözleşmesi ile her türlü riski göze alarak davalı şirketçe satın alınması ve parasının tahsili sonrasında, satış bedelinin üyelere dağıtılmasından sonra dava açarak satış vaadi sözleşmesinin iptalini talep etmelerinin, haksız ve kötüniyetli olduklarını gösterdiğini belirtmiş , davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Diğer davalı ... adına usulüne uygun tebligat yapılmış, davalı cevap dilekçesi sunmadığı gibi duruşmalara da katılmamıştır.
İzmir... AHM... E sayılı dosyasının incelemesinde; davacıların... Konut Yapı Kooperatifi ile S.S. Balçova ... Konut Yapı Kooperatifi, davalının Balçova Belediye Başkanlığı, davanın Kamulaştırma (Kamulaştırmasız El Atma Nedeniyle Tazminat) davası olduğu, mahkemece 25/10/2022 tarihinde; "1-Davanın ıslah dilekçesi kapsamında KISMEN KABULÜ İLE; davacılar adına tapuda 1/2 pay oranıyla kayıtlı İzmir ili, ... İlçesi, ... Mah., ... parselde kayıtlı 12.936 m2 alanındaki taşınmazın 29/06/2017 tarihli bilirkişi heyet raporuna ekli imar durumuna göre el atma krokisinde 1.150,14 m2 olarak gösterilen kısımlarda yol, kaldırım ve duvar olarak fiilen ve imar durumuna göre el atılan kısımlar için belirlenen ve ıslah dilekçesindeki taleple bağlı kalınarak 1.801.004,23 TL'nin dava tarihi olan 25/10/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile 1/2 payları oranında davacılara ödenmesine, faiz yönünden fazlaya ilişkin talebin reddine, 2-Davaya konu İzmir ili, Balçova İlçesi,... Mah., ...parselde kayıtlı 12.936 m2 alanındaki taşınmazın 29/06/2017 tarihli bilirkişi heyet raporuna ekli imar durumuna göre el atma krokisinde 1.150,14 m2 olarak gösterilen kısmının davacılar adına olan tapu kaydının iptaliyle; bu kısımların yol, kaldırım ve duvar olarak tapudan terkinine, terkin edilen 1.150,14 m2'ye isabet eden ipotek, intifa,haciz vb. tüm kısıtlamaların taşınmazın davacılar üzerinde tescilli olarak kalan 11.785,86 m2 kısmına intikal ettirilmesine, kalan 11.785,86 m2 taşınmazın davacılar adına kayıtlı olan tapu kaydının devamına, 3-Davanın ıslah dilekçesi kapsamında KISMEN KABULÜ İLE; davacılar adına tapuda 1/2 pay oranıyla kayıtlı İzmir ili, Balçova İlçesi, ...Mah., ... parselde kayıtlı 12.936 m2 alanındaki taşınmazın 29/06/2017 tarihli bilirkişi heyet raporuna ekli imar durumuna göre el atma krokisinde 1.150,14 m2 olarak gösterilen kısımlarda yol, kaldırım ve duvar olarak fiilen ve imar durumuna göre el atılan kısımlar için belirlenen 212.587,84 TL ecrimisil bedelinin dava tarihi olan 25/10/2017 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile 1/2 payları oranında davacılara ödenmesine, faiz yönünden fazlaya ilişkin talebin reddine, 4-29/06/2017 tarihli bilirkişi raporuna ekli ekli imar durumuna göre el atma krokisinin kararın eki olarak Tapu Müdürlüğüne gönderilmesine," karar verildiği belirlenmiştir.
İzmir ... ATM... E sayılı dosyasının incelemesinde; davacının ..., davalının ..., davanın Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davası olduğu, dosyanın halen derdest olduğu belirlenmiştir.
Dava konusu edilen İzmir... Noterliği’nin 27.12.2022 tarih , ... yevmiye numaralı satış vaadi sözleşmesinin incelemesinde; satmayı vadedenin Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ...Yapı Kooperatifi, sözleşme alıcısının... İnşaat Taahhüt Gayrimenkul Danışmanlığı Petrol LPG Otomotiv Turizm Gıda Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi, satım vaadine konu taşınmazın İzmir ili, Balçova İlçesi,... Parsel sayılı taşınmazın kooperatif arsası düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalan 3557,40 m2 deki hak ve hisseleri , satış bedelinin de 7.114.800,00 TL tutarında olduğu belirlenmiştir.
Davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ... Yapı Kooperatifi'nin sicil dosyasının incelemesinde; davalı kooperatifin 28/12/2021 tarihinde yapılan...hesap yılı olağan genel kurul toplantısının 6.maddesinde; "Yönetim kuruluna kooperatife ait İzmir İli, ... İlçesi,... Parsel de kayıtlı taşınmazda bulunan hissesinin (bu taşınmazla ilgili imar uygulaması sonucunda oluşacak parsel/parsellerdeki taşınmazlardaki hisseler de geçerli olmak üzere) satışı ile ilgili olarak - kooperatif arsasını düzenleme ortaklık payı ayrıldıktan sonra kalacak net miktarın m2 KDV dahil 2.000 TL den az olmamak üzere satma, taşınmaza bağlı hak ve alacakların devri, satışı ile ilgili ön sözleşme yapma ve kaparo alma, emlak danışmanlığı ve komisyonculuk sözleşmesi yapma, satış bedelini kooperatifin sürmekte olan davalarını takipsiz bırakarak, feragat, sulh yada temlik yoluyla sonuçlandırma, satış dahil bu işlemlerin tamamı ya da bir kısmı için vekil tayin etme yetkisinin verilmesi yönetim kurulu tarafından önerildi. Öneri ortakların müzakeresine sunuldu. Ortaklardan ... söz aldı: yönetim kurulunun metre karesi KDV dahil 2.000 TL den aşağı olmamak şartıyla yapılacak satışın 1 yıl içerisinde yapılmasını önerdi . Satış işlemlerinin olmaması durumunda tekrar birim fiyat belirlemesini ve genel kuruldan onay almasını önerdi. Başka söz alan olmadı. Yönetim kurulunun yukarıda yazılı önerisi oylamaya sunuldu. 1163 sayılı Kooperatifler Kanununa uygun olmak şartıyla öneri oy birliği ile kabul edildi. Ayrıca ortaklardan...ın yukarıda yazılı önerisi oylamaya sunuldu. Metre karesi KDV dahil 2.000 TL den aşağı olmamak şartıyla yapılacak satışın bir yıl süre ile yapılması önerisi oy birliği ile kabul edildi" kararının alındığı belirlenmiştir.
Mahkememizin... Karar sayılı, 25/04/2024 tarihli kararı ile; davanın davacıların aktif husumet ehliyeti yokluğundan reddine dair verilen kararın istinaf edilmesi üzerine İzmir Bölge Adliye Mahkemesi... Hukuk Dairesi'nin, 24/10/2024 Tarih, ... Karar sayılı ilamı ile; "...2.Davacı kooperatif ortakları tarafından davalı kooperatif yönetim kurulunca kooperatifin tek mal varlığı olan taşınmazın yasaya aykırı olarak diğer davalıya satış vaadine konu edildiğini, yönetim kurulunun satış vaadi sözleşmesi yapma yetkisi olmadığını, satış vaadi sözleşmesinin hükümsüz olduğu belirtilmiş olup, iddianın ileri sürülüş şekline göre esasta davacıların talebi kooperatif arsasının satışına ilişkin taşınmaz satış vaaddi sözleşmesi yapılması yönündeki kooperatif yönetim Kurulunun 27.12.2022 tarihli... sayılı kararın ve bu karar ile yapılan sözleşmenin batıl olduğunun tespiti istemine yöneliktir. Her ne kadar sözleşmenin nispiliği ilkesi gereğince kural olarak sözleşmenin iptalini ancak sözleşmenin tarafları isteyebilir ise de sözleşmenin batıl olması durumunda ilgili kişiler bunun tespitini isteyebilirler. Buna göre somut olayda, davalı kooperatifin ortağı olan davacıların, davalı kooperatif yönetim kurulunun 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 42. maddesinin emredici mahiyetteki hükümlerine aykırı olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği iddiasıyla ilgili kişi sıfatıyla yönetim kurulu kararının batıl olduğunun tespitini isteyebileceğinin kabulü gerekir. (Yargıtay 11. HD'nin ; 14.02.2005 tarih ve 2004/4501 E., 2005/1130 K; 13.02.2006 tarih ve 2005/1362 E., 2006/1253 K; 16.06.2006 tarih ve 5064 E., 7042 K; 07.06.2010 tarih ve 6305 E., 6499 K. 23. HD'nin 30.06.2015 tarih ve 2014/8864 E. 2015/5070 K. ) 3.Açıklanan tüm bu hukuki ve maddi vakıalar karşısında; İDM tarafından davacının aktif dava ehliyetinin bulunduğu kabul edilmek suretiyle yargılamaya devam edilerek tarafların bildirdiği tüm deliller ile kooperatif defter, kayıtları, ana sözleşme, genel kurul ve yönetim kararları eksiksiz şekilde toplanıp, tarafların iddia ve savunmalarını karşılayacak sekilde gerekli araştırma ve inceleme yapılarak, aşınmaz satış vaaddi sözleşmesi yapılması yönündeki kooperatif yönetim Kurulunun 27.12.2022 tarihli... sayılı kararın ve bu karar ile yapılan sözleşmenin batıl olup olmadığının tespiti hususunda oluşacak sonuca göre talebi aşmayacak, işin esasına uygun düşecek ve infaza elverişli şekilde davanın esası hakkında bir karar verilmesi gerekirken, dosya kapsamına uygun düşmeyecek şekilde davacıların aktif dava ehliyeti bulunmadığından bahsile dava şartı yokluğundan davanın usulden reddine karar verilmesinde hukuki isabet görülmemiştir. Bu itibarla; ilk derece mahkemesince dava şartı hakkında hatalı şekilde karar verilmiş olması nedeniyle 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun 353/1-a-4 maddesi uyarınca istinaf başvurusunun kabulüne ve ilk derece mahkemesi kararının kaldırılmasına ve kaldırma kararının sebep ve şekline göre sair istinaf itirazlarının incelenmesine yer olmadığına karar verilmesi gerekmiştir..." gerekçesiyle Mahkememiz kararının kaldırılmasına karar verilmiş , dosya yeniden esasa alınarak yargılamaya Mahkememizce devam olunmuştur.
İzmir ... AHM ... E sayılı dosyasının incelemesinde; davacıların Maliye Hazinesi, davalının İzmir il defterdarlığı, davanın Tapu İptali Ve Tescil (Gaiplik Nedeniyle Hazine Adına Tescil) davası olduğu, mahkemece 14/02/2023 tarihinde; "1-Açılan Davanın Kabulü ile davaya konu İzmir ili ... ilçesi ...Mahallesinde kain... parsel (eski A... Mahallesi ...parsel) sayılı taşınmazın 4721 sayılı TMK.'nun 588.md. Uyarınca HAZİNE adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE, 2- Davaya konu İzmir ili ... ilçesi...Mahallesinde kain... parsel (eski ... Mahallesi ... parsel) sayılı taşınmaz için İzmir ... Asliye Hukuk Mahkemesinin... K. Sayılı ilamında kararlaştırılan ve ...Bankası Konak Şubesinde mevcut ... no'lu hesapta mevcut bakiyenin 4721 sayılı TMK.'nun 588.md. Uyarınca Hazine adına irat kaydedilmesine.." karar verildiği, kararın 15/03/2023 tarihinde kesinleştiği belirlenmiştir.
İstinaf ilamı doğrultusunda kooperatif kayıtları ve dosya üzerinde satış vaadi sözleşmesi yapılması yönündeki kooperatif yönetim kurulunun 27/12/2022 tarih... sayılı kararı ve bu karar ile yapılan sözleşmenin batıl olup olmadığının belirlenmesine yönelik olarak bilirkişi incelenmesi yaptırılmış , alınan 24/03/2025 tarihli bilirkişi raporunda; dava, davalı Tas. Hal. ... Konut Yapı Kooperatifi ' nin, 28.12.202l tarihinde yapılan genel kurul toplantısında (mad:6) alınan karar gereğince. kooperatif adına kaytlı olan bir taşınmazla (İzmir İli, Balçova İlçesi, ... Mahallesi,...Mevkii, ...Adada yer alan
... Parselin l/2 hissesi / arsa) ilgili olarak, diğer davaIı ... İnşaat Taahhüt Cayrimenkul
Danrşmanlığı Petrol LPG Otomotiv Turizm Gıda San. ve Tic. A. Ş. lehine yapılan satış işleminin
geçersiz olduğunun tespiti ile ilgili olup, delillerin nihai takdiri Mahkemeye ait olmak
üzere,
l - Kooperatifler Kanunu( mad:48) ve Anasözleşme (mad:23) hükümlerine göre, kooperatife
ait bir taşınmazın satılması söz konusu olduğunda, taşınmaz satışında takip edilecek usul ve esaslar
ile asgari satış bedelinin genel kurulca belirlenmesi gerektiği, 28.12.202l tarihinde yapılan
genel kurulda, taşınmazın asgari satış bedeli belirlenmiş ise de, satışın hangi yöntemle yapılacağ
ının belirlenmediği, dosya kapsamından satışın hangi yöntemle yapıldığının da anlaşılamadığı, bu haliyle kooperatifin ve oıtaklann haklannın korunmasında gereken özenin gösterildiğinin kabul
edilemeyeceği, 2- Genel kurulda alınan karar, kooperatife ait arsanın diizenleme ortaklık pay ayrıldıktan
sonra m2'ri 2.000 Tl'den az olmamak üzere satılmasını içerdiği , "Düzenleme ortaklık payı
ayrıldıktan sonra" ibaresinin anlamının duraksamaya neden olduğu, arsa satışının ise, imar uygulamasından sonra oluşan yapılaşma alanı üzerinden yapıldığı, genel kurulda aluran karann, bu
şekilde yorumlanıp, yorumlanamayacağının takdirinin mahkemeye ait olduğu, arsa satışınnı 2022 yılı Aralık ayında gerçekleştiği , uzmanlık alanına girmemesi nedeniyle,
imarlı arsanın sanş bedeli (kdv dahil mz'si 2.000,00 TL) ile piyasa rayiç değeri arasında fahiş bir
fark bulunup, bulunmadığı konusunda kcsin bir tespit vc dcğerlendirme yapılamadığı ayrıntılı ve gerekçeli olarak belirtilmiştir.
Rapora itiraz edildiğinden ve kooperatif defter ve kayıtları üzerinde inceleme yapılmadan rapor düzenlendiğinden kooperatif kayıt ve belgeleri de inceleme yapılarak itirazlar ile İstinaf ilamı doğrultusunda satış vaadi sözleşmesi yapılması yönündeki kooperatif yönetim kurulunun 27/12/2022 tarih 2022/4 sayılı kararı ve bu karar ile yapılan sözleşmenin batıl olup olmadığının belirlenmesine yönelik olarak bilirkişiden ek rapor istenilmiş, alınan 04/08/2025 tarihli bilirkişi ek raporunda; dava, 28.12.202l tarihinde yapılan genel kurul toplantısında verilen yetkiye dayanarak
davalı Tas. Hal. S. S. ... Konut Yapı Kooperatifi Yönetim Kurulu tarafından, adı
geçen kooperatife ait taşınmaz (İzmir ili, Balçova İlçesi, ...Mahallesi...
Ada,...Parselin l/2 pay) için diğer davalı ...İnşaat Taahhüt Gayrimenkul
Danışmanlık Petrol, LPG Otomotiv Turizm Gıda San. ve Tic. A. Ş. ile imzalanan Düzenleme
şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin iptaline ilişkin olup, delillerin nihai takdiri mahkemeye
ait olmak üzere,
1- 28.12.202l tarihinde yapılan genel kurulda, davalı kooperatife ait taşınmazı satmak üzere
yetki verilmiş ise de, taşınmazın hangi yöntemle satılacağının görüşülüp karara bağlanmadığı, dosya
kapsamından, Yönetim Kurulunun, taşınmaz satışında hangi yöntemi uyguladığının anlaşılamadığı, 2- Yönetim Kurulunun görevinin, kooperatife ait taşınmazı, Genel Kurulca belirlenen asgari
satış bedelinin altına düşmemek kaydıyla, olabilecek en uygun fiyatla satmak olduğu , mevcut defter,
kayıt ve belgeler üzerinde yapılan incelemeler sonunda, taşınmazın olabilecek en uygun fiyatla
satılması için piyasa araştırması yapıldığını; gerekli önlemlerin alınacağını ve rekabetçi bir ortamın
yaratıldığını gösteren bulgulara rastlanmadığı, 3- Davalı kooperatife ait arsanın diğer yarısının, S. S. ... Konut Yapı
Kooperatifine ait olduğunun anlaşıldığı , adı geçen kooperatifin de, aynı dönemde, arsanın diğer
yarısı için aynı firma (... İnşaat Taahhüt Gayrimenkul Danışmanlığı Petrol, LPG
Otomotiv Turizm Gıda San. ve Tic, A. Ş.) ile satış vaadi sözleşmesi imzaladığının görüldüğü, bu
kooperatifin ortakları tarafından da, satış vaadi sözleşmesinin iptali için T. C. İzmir ... Asliye
Ticaret Mahkemesi 'nde ... Esas sayılı dava açılmış olup, yaptırılan bilirkişi incelemesinde,
dava konusu taşınmazın dava tarihindeki (09.03.2023) rayiç değeri 10.672.200,00 TL olarak hesap
ve tespit edildiği, aynı bedelin davalı Tas. Hal. S. S. ...Kooperatifi için de geçerli
olduğuna göre, arada ciddi bir fark bulunduğu , Kooperatife ait taşınmazın ederinin altında satılmasının, ortakları zarara uğrattığı, bu şartlarda davalı kooperatifin Yönetim Kurulu ile davalı firma
arasında imzalanmış oIan Düzenleme Şcklinde Taşınmaz Satış Vaadi SözIcşmesinin geçersizliğine
karar verilip, verilerneyeceğinin takdirinin mahkemeye ait olduğu ayrıntılı ve gerekçeli olarak belirtilmiştir.
Toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonucunda ; davacı tarafça davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ...Yapı Kooperatifi ile diğer davalı ... Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında imza altına alınan satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmesine yönelik olarak davalılar hakkında Mahkememize dava açıldığı ,
Davacıların davalılardan Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu ... Yapı Kooperatifi ' nin üyesi oldukları, davacı tarafça sözleşmenin hukuka aykırı , hükümsüz olduğu ve satış vaadine konu taşınmazın gerçek bedelini yansıtmadığı gerekçeleri ile söz konusu sözleşmenin iptalinin talep edildiği , satış vaadi sözleşmesinin davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu...Yapı Kooperatifi ile diğer davalı ... Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi arasında yapıldığı ,İstinaf ilamında da belirtildiği üzere her ne kadar sözleşmenin nispiliği ilkesi gereğince kural olarak sözleşmenin iptalini ancak sözleşmenin tarafları isteyebilir ise de sözleşmenin batıl olması durumunda ilgili kişilerin bunun tespitini isteyebileceği , davalı kooperatifin ortağı olan davacıların, davalı kooperatif yönetim kurulunun 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu’nun 42. maddesinin emredici mahiyetteki hükümlerine aykırı olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği iddiasıyla ilgili kişi sıfatıyla yönetim kurulu kararının batıl olduğunun tespitini isteyebileceği ,
Dava konusu edilen İzmir... Noterliği’nin 27.12.2022 tarih , ...yevmiye numaralı Satış Vaadi Sözleşmesi ' nin , davalı Tasfiye Halinde Sınırlı Sorumlu... Yapı Kooperatifi ' nin 28/12/2021 tarihinde yapılan 2019-2020 hesap yılı olağan genel kurul toplantısının 6. Maddesinde alınan karar doğrultusunda , davalı kooperatif yönetim kurulunun 27/12/2022 tarih ... sayılı kararı ile imza altına alındığı,
Kooperatif genel kurul kararlarını sakatlayan hukuka aykırılıklar bakımından kararların ; yoklukla malul, mutlak butlanla malul ve iptal edilebilir kararlar olarak üçe ayrıldığı ,emredici kurallara aykırı kararlar bakımından kararın şekil ve kurucu unsurları bakımından emredici kurallara aykırılık halinde (örneğin, toplantı ve karar yeter sayılarının bulunmaması) yokluk yaptırımı ile karşı karşıya kalacağı, maddi-öze ilişkin kanunun emredici kurallarına aykırılık halinde ise (örneğin, kararın ahlaka ve adaba aykırı olması, konusunun imkansız olması, kesin hükme ve kanunun emredici madde hukuk kurallarına aykırı olması) alınan kararların mutlak butlanla malul olacağı, kişisel hakları ilgilendiren kanunun emredici olmayan hükümleri ile ana sözleşme ve iyiniyet kurallarına aykırı kararların ise iptal edilebilir kararlar olduğu,1163 sayılı Kooperatifler Kanununun 45 nci maddesinin ikinci fıkrasındaki "Genel Kurul sözleşmede gösterilen şekil ve surette toplantıya çağırılır. Toplantı nisabı sözleşmede gösterilir.", Kooperatif ana sözleşmesinin 33 ncü maddesi "Genel kurulun toplanabilmesi ve gündemdeki konuların görüşülebilmesi için kooperatife kayıtlı ortaklardan genel kurula katılma hakkına sahip olanların en az 1/4'nün şahsen veya temsilen toplantıda hazır bulunması gerekir." hükmü ile aynı Kanunun 51 nci maddesinin birinci fıkrasındaki "Kanun veya ana sözleşmede aykırı hüküm bulunmadıkça genel kurul kararlarında ve seçimlerde oyların yarıdan bir fazlasına itibar olunur." hükümleri emredici nitelikte olup, bu hükümlere aykırı olarak yapılan toplantı ve alınan kararlar yok hükmünde olduğu , bu ilkelere göre somut olay değerlendirildiğinde; davacıların talebinin Kooperatif Genel Kurul kararının ve buna bağlı yönetim kurulu kararının iptali kapsamında kaldığı ve iddianın ileri sürülüş biçimine mutlak butlanın söz konusu olmadığı , davacı kooperatif üyeleri tarafından alınan 28/12/2021 tarihli genel kurul kararının iptaline yönelik açılmış her hangi bir dava bulunduğu iddiasının ileri sürülmediği tüm bu hususlar göz önüne alındığında davacıların satış vaadi sözleşmesinin iptaline karar verilmesine yönelik taleplerinin reddinin gerektiği incelenen tüm dosya kapsamı ile anlaşılmış , davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Peşin alınan 512,33 TL ile daha sonra tamamlanan 120.990,66 TL harç fazla olduğundan 120.887,59 TL harcın karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacı tarafa iadesine,
3-Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirmiş bulunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT hükümlerine göre hesap ve takdir edilen 318.036,00 TL tek vekalet ücretinin davacılardan alınarak davalılara verilmesine,
4-Davacı tarafça yapılan masrafların üzerinde bırakılmasına,
Dair tebliğden itibaren 2 hafta içinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar davacı asiller ..., ..., ..., ... ile davacılar vekili Av. ..., davalı ...AŞ temsilcisi... ve vekili Av. ..., davalı kooperatif vekili Av. ...'in yüzlerine karşı, açıkça okunup, usulen anlatıldı. 06/11/2025
Başkan ...
E-imzalıdır
Üye ...
E-imzalıdır
Üye ...
E-imzalıdır
Katip ...
E-imzalıdır