T.C.
İZMİR
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
DOSYA NO : 2018/537 Esas
KARAR NO : 2024/724
DAVA : Tapu İptali ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 19/09/2017
KARAR TARİHİ : 19/07/2024
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) Davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
İDDİA : Davacı vekilinin mahkememize verdiği dava dilekçesinde; müvekkilinin davalı kooperatif Genel Kurulunun 2001 ve 2002 yıllarında aldığı karara dayanarak, davalı kooperatiften peşin ve yaklaşık 10 yıl ön ödeme ile dükkan satın aldığını, ancak kooperatifin çelişik davranma yasağına aykırı şekilde kendi karar ve belgelerini tanımayarak müvekkilline tapu vermeyi reddetmekte olduğunu ve halen para talep ettiğini, bu nedenlerle tapu kayıtlarının iptali ile tapuların müvekkil üzerine bila bedel kaydına, ... Sk. No:.... Bayraklı / İZMİR, İzmir İli, Bayraklı İlçesi,...Mahallesi,... pafta, ...da, ... parselde bulunan B Blok Zemin Kat,...) nolu dükkanların satış ve pay devrinin önlenmesi amaçlı ihtiyati tedbir konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA : Davalı vekilinin mahkememize verdiği cevap dilekçesinde; 1997 yılında, ortaklarının konut ihtiyaçlarını gidermek amacıyla kurulan davalı kooperatifin, işveri inşa etmek gibi bir amaç ve yetkisinin bulunmadığı, yasal olarak, dükkânları satın alan kişilerin, kooperatif üyesi olarak değerlendirilemeyeceğini; kooperatif ile davacı arasındaki ilişkinin, ortaklık ilişkisi olmadığını, eski yönetim tarafından yetki verilmemesine rağmen, eski yönetimin dükkanları sattığını; geçersiz olan satışın davacının üyeliğinin tesisi anlamına gelmeyeceğini, dükkânların satın alındığı iddia edilen 2001 ve 2002 yıllarında, kooperatifin arsası veya herhangi bir binası olmadığı gibi kooperatifin satış yetkisinin de bulunmadığını, aynı dönemdeki kooperatif üyelerinin zimmet suçlaması ile yargılandıklarını ve hüküm giydiklerini (İzmir ... Ağır Ceza Mahkemesi,... K) dükkan satışlarından elde edilen gelirin kooperatif kayıtlarında yer almadığını, 2007 yılında da, kooperatif yönetiminin değişmesinden sonra işlemlerin yasal zemine oturduğunu; 2007 yılından önceki tüm defter ve kayıtların halen İzmir ... Ağır Ceza Mahkemesinde bulunduğunu; dava konusu işlemler davacına dükkan satışına ilişkin olduğundan, bu işlemlere dayanarak, davacının kooperatif üyesi olduğu sonucunun çıkarılamayacağını; böyle bir çıkarımın Ana sözleşmeye aykırı olacağını. -30.06.2001 taribinde vapılan genci kurulda, dükkânların satılabilmesi için kat irtifakı kurulmasına karar verilmesine rağmen 30.06.2002 tarihinde yapılan bir sonraki genel kurulda, henüz kat irtifakı kurulmamış dükkânların satılması yönünde karar abtıdığımı; iki kararın birbiri ile çeliştiğini: 30.06.2002 tarihindeki genel kurulda alnan Satış yetkisinin üsüle, Yasaya ve Anasözleşmeye avkırı olduğunu; bu durumun, 2001 ve 2002 yıllarında göret vapan vöneticilerin, acemi olduklarını, düzensiz çalıştıklarını, yasaya aykırı hareket ettiklerini açıkça ortaya koyduğunu; dükkânların, mali kriz nedeniyle satıldığı iddiasının doğru olmadığını, İşbu dava ile Karşıyaka... Sulh Hukuk Mahkemesindeki dava arasında hiçbir bağlantı bulunmadığını; sözü edilen davada, dükkânlar üzerinde hak iddia eden kişilerin kooperatif üyesi olmadığına karar verildiğini; davacı tarafın, çelişkili bir şekilde, kooperatir üyesi olduğunu ancak aidatlardan sorumlu olmadığını iddia ettiğini, Davacı tarafın, kooperatif yöneticilerini haksız kazanç sağlama peşinde koşmakla suçladı 2007 yılında göreve gelen ve oldukça başarılı çalışmalar yapan (3 blok ve 120 daire hakkındaki yıkım kararının kaldırılması, tüm yasal işlemlerin tamamlanması, oturma izinlerinin alınması) yöneticilerin bu şekilde suçlanmasının, iyi niyetten uzak ve hakkaniyet kurallarına aykırı olduğunu, Kooperatif yöneticilerinin genel kurul kararlarını uyguladıklarını, hiçbir zaman keyfi dayanmadıklarını, kooperatifin hiçbir zaman "dükkanları ucuza aldınız" şeklinde ithamda bulunmalarının söz konusu olmadığını; kooperatif yönetiminin yaptığı (çevre düzenlemesi, park, site içi yollar, peyzaj, binada vapılan yenilikler) sonucunda dükkânların değer kazandığını taşınmaz alım ve satımlarında Genel Kurulun yetkili olduğunu ve bu vetkinin devredilemeyeceğini; Du nedenle Yönetim Kurulunun. bedeli de birlikte diğer şartları da belrleverek yaptığı işlemlerin, Yasa ve Anasüzleşmeye aykırı olduğunu, Davacının, kooperatifin ortak giderlerine katılmadığını. 2007 yılından buyana her üyenin 42.880.00-TL civarında aidat ödediğini, davacının iddiasının, bu bedelin kendisinden tahsil edilmesi gerektirdiğini, Dava konusu taşınmazın. 1997 yılından bugüne kadar tüm vergilerinin (emlak vergisi, çevre temizlik vergisinin davalı Kooperatif tarafından yatırıldığını, “Davacının iddia ettiği ödemelerin kooperatif kayıtlarından tespil edilemediğini; davacı tarafın, iddia edilen ödemelerin doğruluğunu ispat ctmekle yükümlü olduğunu. 2016 yılı genel kurul tutanağından da anlaşılacağı üzere, dükkânların durumunun Genel Kurulda görüşüldüğünü ve dükkânlarda hak talep eden kişilerin, 2016 2017 yılı rayiç bedeli üzerinden en az m2'si 1.500,00-TL ödemelerine karar verildiğini ve Yönetim Kurulunun yetkilendirildiğini, davacının, iptal davası açmamakla, sözü edilen genel kurul kararlarını kabullendiğini belirterek, davanın görev yönünden ve esastan reddine karar verilmesini istemiştir.
GEREKÇE :
1-.Dava; Tapu İptali ve Tesciline ilişkindir.
2-.Taraflar arasındaki uyuşmazlık ön inceleme duruşmasında; "Davacı ile davalı tarafın davalı kooperatifin genel kurul kararı gereğince 3. Kişilere yapmış olduğu satışın geçerli olup olmadığı davacının daha önceki kooperatef yönetimiden almış olduğu taşınmazın tapusunun iptal edilerek davacı adına tescil edilip edilemeyeceği bunun mümkün olmaması halinde peşin satış yoluyla veya normal üye olup olmadığının tespitine karar verilip verilemeyeceği hususlarında uyuşamadıkları görüldü." şeklinde belirlenmiştir.
3- Harç ikmaline amacıyla davaya konu taşınmazların değer tespiti için bilirkişi raporu aldırılmıştır.
Mahkememizce aldırılan 04/03/2020 tarihli Bilirkişi Raporunda; Günün ekonomik koşulları, imar durumu, taşınmazların bulunduğu mevkii, mevcut durumu, çevrede oluşan arsa ve bina rayiçleri, emsal taşınmazlar, konumu, alanı, inşaat kalitesi ve özellikleri, ulaşım durumu, şehrin önemli merkezlerine olan mesafesi, eksik ve üstün yönleri, paranın satın alma gücü ve kıymetini etkileyen tüm unsurlar dikkate alınmıştır. Serbest piyasa rayiçlerine göre dava tarihi (19.09.2017) itibarıyla; İzmir İli, Bayraklı İlçesi, ...si, ... parselde yer alan “...atlı Betonarme Apartman ve Arsası” ana taşınmaz nitelikli...arsa paylı, ... blok, zemin kat,...bağımsız bölüm numaralı, “Dükkan” nitelikli taşınmazın değerinin 180.000,00-TL olabileceği kanaatine varılmıştır. İzmir İli, Bayraklı İlçesi, ... Mahallesi,... parselde yer alan “A ve B Bloklu 11 Katlı Betonarme Apartman ve Arsası” ana taşınmaz nitelikli, ...arsa paylı, ... blok, zemin kat, ...ağımsız bölüm numaralı, “Dükkan” nitelikli taşınmazın değerinin 160.000,00-TL olabileceği kanaatine varılmıştır" şeklinde görüş ve kanaatini bildirmiştir.
4- Davacı tarafça 04/03/2020 tarihli bilirkişi raporu ile belirlenen (160.000-TL + 180.000-TL = 340.000-TL) miktar üzerinden eksik harç ikmal edilmiştir.
5-.Tarafların iddia ve savunmaları kapsamında ileri sürmüş oldukları delilleri mahkememizce toplanmıştır:
Mahkememizce aldırılan 19/11/2019 tarihli Bilirkişi Raporunda; Dava, ortaklık yoluyla müteahhit firma olan ...İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti'ye tahsis edilip, devir yoluyla davacı ...'a intikal eden ancak halen davalı S.S. ...eratifi adına kayıtlı olan taşınmazın mevcut tapusunun iptal edilerek davacı adına tescil edilmesine ilişkin olup, delillerin nihai takdiri Sayın Mahkemenize att olmak üzere, inceleme bölümünde ayrıntılı olarak açıklandığı şekilde;
Davacı ...'ın, davalı kooperatifin ortağı olduğu tespit edilmiştir. Dava dilekçesinde, numarataj değişikliği ile tahsis kararında 13/F olarak belirtilen dükkanın numarasının 5/F olarak değiştiği, tahsis kararında 13/G olarak geçen dükkanın numarasının ise 5/G olarak değiştiği belirtilmiştir.
Dava konusu dükkânların (13/F ve 13/G) yapımı için ödenmesi gereken bedel eksik ödendiğinden, davacının 2.785,00-TL borcu kalmıştır. Bu borç için dava tarihi itibariyle talep edilebilecek faiz miktarı 3.789,69-TL olarak hesap ve tespit edilmiştir. Sabit/peşin ödemeli ortak statüsünde olan davacıdan inşaat imalatları için başkaca para talep edilemeyeceği sonucuna varılmıştır.
Davacı, sabit/peşin ödemeli ortak olsa da, İnşaat imalatlarının dışındaki giderlere katılmakla yükümlüdür. Bu kapsamda davacının 14.509,53-TL borcunun bulunduğu; bu borcun ödenmesi halinde, dava konusu taşınmazın mevcut tapusunun iptal edilerek, davacı adına tescil edilmesinin istenebileceği düşünülmektedir, şeklinde kanaat belirtilmiştir.
Mahkememizce aldırılan 14/10/2020 tarihli Bilirkişi Ek Raporunda; İtirazlar üzerine yeniden yapılan incelemede, davacı ...'ın, dava tarihi itibariyle 2.785,00-TL borcunun bulunduğu; bu borç için dava tarihi itibariyle 6.715,81-TL gecikme faizi talep edilebileceği hesap ve tespit edilmiştir. Delillerin nihai takdiri Sayın Mahkemenize ait olmak üzere, tarafların diğer itirazlarının, 19.11.2019 tarihli raporumuzdaki tespit ve değerlendirmelerimizin sonuçlarını değiştirecek nitelikte olmadığı görülmüştür, şeklinde kanaat belirtilmiştir.
Mahkememizce aldırılan 16/03/2021 tarihli Bilirkişi Ek Raporunda; İcra takibi yapılarak... ve ...'dan yapılan tahsilatlar dikkate alındığında, sabit/peşin ödemeli ortaklık borcu tamamen ödenmiş olacağından, davacı ...'dan bu kapsamda para talep edilmesi mümkün olmayacaktır. Sayın Mahkemenizin takdirine göre,
a) İcra takiplerinde talep ve tahsil edilen alacağın, o tarihe kadar oluşan genel yönetim giderlerini de içerdiğinin kabul edilmesi halinde davacı ...'dan, 2010 yılı ve sonrası için genel yönetim gideri olarak 12.863,88-TL talep edilebilecektir.
b) İcra takiplerinde talep ve tahsil edilen alacakların, genel yönetim giderlerini içermediğinin kabul edilmesi halinde ise, başından itibaren tüm genel yönetim giderleri talep edilebilecektir ki, miktarı, 26.07.2021 tarihli 2'nci Ek Raporumuzda hesaplandığı şekilde 18.948,41-TL'dir. Davacı ...'ın, genel yönetim gideri borçları yönünden temerrüde düşürüldüğü iddia ve ispat edilmediğinden ve faiz başlangıç tarihleri tespit edilemediğinden, dava tarihi itibariyle talep edilebilecek faiz miktarı hesaplanamamıştır, şeklinde kanaat belirtilmiştir.
Mahkememizce aldırılan 26/07/2021 tarihli Bilirkişi Ek Raporunda; İnşaat yapım bedelinden kalan 2.785,00-TL borcunun bulunduğu tespit edilmiş; bu borç için talep edilebilecek faiz miktarı 6.715,81-TL olarak hesaplanmıştır. Defter ve kayıtların kayıp olduğu 2007, 2008, 2009 ve 2010 yılları için Yeniden Değerlendirme Oranları esas alınarak hesaplama yapılmış olup, anılan yıllara ait altyapı ve genel yönetim giderleri de dahil edildiğinde, altyapı ve genel yönetim gideri katılım payı olarak 18.948,41-TL talep edilebilecektir." şeklinde görüş ve kanaatini bildirmiştir.
Mahkememizce aldırılan 08/04/2024 tarihli Bilirkişi Ek Raporunda; Davacı tarafın ibraz ettiği belgelerin nihat takdırı Sayın Mahkemenize ait olup, kabulü halinde, 26.07.2021 tarihli 2. Ek Raporumuzda bahsedilen inşaat yapım bedeli borcu (2.785,00-TLsi anapara, 6.715,81-TL'si işlemiş faiz olmak üzere toplam 9.500,81-TL) ortadan kalkacaktır. Buna karşılık altyapı ve genel yönetim giderleri borcuna karşılık herhangi bir ödeme yapılması SÖZ konusu olmadığından, 18.948,41-TL olarak hesaplanan altyapı ve genel yönetim giderleri borcu devam edecektir. Davacı vekilinin diğer itirazları ile davalı vekilinin tüm itirazları, 26.07.2021 tarihli 2. Ek Raporumuzdaki tespit ve değerlendirmelerimizin sonuçlarını değiştirecek nitelikte değildir, şeklinde kanaat belirtilmiştir.
6- Dosyada yapılan incelemede; Davalı kooperatifin 30.06.2001 tarihinde yapılan Genel Kurul toplantısında, gündemin 11. maddesinde, "Dükkanların durumu hakkında görüşme açıldı. Dükkanların satılabilmesi için kat irtifakı oluşturulması gerekiğinden, kat irtifakı kurulması yetkisi yöneten kuruluna oybirliği ile verildi. Dükkân satışları ile ilgili çalışma yapması için yönetim kuruluna yetki oybirliği ile verildi” şeklinde karar alındığı;
Bu karara göre Kooperatif Ortaklarının (Genel Kurul) dükkânların satılmasını istemekte olduğu, Ancak kat irtifakı kurulmadan, tapuda işlem (satış) yapılmasının mümkün olmadığı, bu nedenle dükkânların satılabilmesi için gerekli hazırlıkları yapmak üzere Yönetim Kuruluna yetki verilmesinin kararlaştırıldığı, ancak bir yıl süren çalışmaların sonunda kat irtifakı tesis edilemediği, bu nedenle 30.06.2002 tarihinde yapılan genel kurulda, dükkânlarla ilgili yeni bir karar alındığı görülmektedir.
30.06.2002 tarihinde yapılan Genel Kurulda, gündemin 6. maddesinde alınan karar ile Kooperatife ait dükkânlara şartlı üye kaydedilmesine ve m2'si 300.000.000-TL'den aşağı olmamak kaydıyla üye kaydedilmesi hususunda Yönetim Kuruluna oybirliği ile yetki verildiği;
Sözü edilen genel kurul tutanaklarının dosyada mevcut olduğu;
Alınan kararlardan 2001 yılının koşullarında dükkanların satılması düşünüldüğü ancak bunun mümkün olmadığı görülünce, 2002 yılında, dükkânlar için şartlı ortak kaydedilmesi yoluna gidildiği, böylece Genel Kurulun dükkânlar için özel şartlarda ortak kaydedilmesini ve bu konuda Yönetim Kuruluna yetki verilmesini kabul ettiği;
04.07.2002 tarihinde toplanan Yönetim Kurulunun (126 sayılı Yönetim Kurulu Kararı ile) kooperatife ait dükkânlar için m2'si 350.000,000-TL'den az olmamak üzere üye kaydedilmesini kararlaştırdığı,
05.08.2002 tarihinde vapılan Yönetim Kurulu toplantısında, 7 adet dükkân için 04.07.2007 tarih ve...sayılı karar gereğince ortak kaydedilmesinin kararlaştırıldığı, bu karar doğrultusunda... sayılı karar ile 44,80 m2 ve...nolu dükkanların ortaklık yoluyla müteahhit firma... İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti'ne tahsis edildiği;
Yüklenici firma olan... İnşaat San ve Tic. Ltd. Şti'nin 2002 yılında, kendisine tahsis edilen ... nolu dükkanları ...'a devrettiği, 26.08.2002 tarihinde toplanan Yönetim Kurulunun ... sayılı yönetim kurulu kararı ile ...İnşaat San ve Tic. Ltd. Şti. ile ... arasındaki ortaklık devrini kabul ettiği;
Dosyava ibraz edilen belgelerden, davalı kooperatifin, davacı ...'a, 14.09.2011 ve 24.11.2011 tarihlerinde, "Aşağıda açık adresi yazılı ... Kooperatifimizin üyesidir” şeklinde yazılar verdiği, Kooperatif tarafından özel olarak bastırılmış olan ve kooperatifin ünvanı ile adresinin ve telefon numaralarının yazılı olduğu “İlgili Makama” başlıklı belgelerde kooperatifin yeni yöneticilerinden ...le ...'ün (başkan yardımcısı) imzalarının bulunduğu görülmekle;
Tüm bu nedenlerle davacı ...'ın sabit/peşin ödemeli ortak olduğu sonucuna varılmıştır.
7- Tüm dosya kapsamı bir arada değerlendirildiğinde;
Dosyaya getirilen tapu kayıtlarından İzmir İli, Bayraklı İlçesi,...Mahallesinde yer alan... Parsele ait Yönetim Planının 21.08.2017 tarihinde Tapuya tescil ettirilip. Aynı tarihte kat mülkiyetinin kurulduğu anlaşılmıştır.... nolu bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtlarında da görüldüğü üzere Zemin Tipi hanesinde: "Kat Mülkiyeti" ibaresi ile, Tarih-Yevmiye hanesinde: 21.08.2017 tarihinin yer aldığı görülmektedir.
Tarafların beyanlarından konutların mülkiyetinin ortaklara devredildiği ancak parasal yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlıklar nedeniyle dükkânların mülkiyetinin ortaklara devrinden kaçınıldığı anlaşılmaktadır. Buna göre, parasal yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlığın giderilmesi halinde dükkân ortaklarına da tapularının devredilmesi gerekmektedir. Tespit edilen borcun ödemesi halinde davacı açısından tapu iptali ve tescil şartları gerçekleşmiş olacaktır.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. Maddesine göre; "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler."
Görüldüğü üzere; Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi hükmü uyarınca ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki usule uyulmuşsa böyle bir ortak sadece kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden sorumludur.
"Aidat Borcu" dışında, "Genel Yönetim ve Alt Yapı Giderlerinden" borçlu bulunan ortağın tapu talep etmesi mümkün olup, bu tür alacakların kooperatif tarafından alacak şeklinde talep edilmesi gerekir (Yargıtay 23. HD. 2016/2572 E. - 2018/5247 K.).
Davacı ...'ın sabit/peşin ödemeli ortak olduğu, İcra takibinde ... ve ...'dan yapılan tahsilatlar dikkate alındığında sabit/peşin ödemeli ortaklık borcunun tamamen ödenmiş olacağından davacının"Aidat Borcu"nun bulunmadığı ve sadece "Genel Yönetim ve Alt Yapı Giderleri"nden borçlu bulunduğu hususlarının 16/03/2021 tarihli Bilirkişi Ek Raporuyla, borcun miktarının ise 18.948,41-TL olduğunun 08.04.2024 tarihli Bilirkişi Ek Raporu ile tespit olunduğu görülmüş ve bu tespitler mahkememizce de kabul edilmiştir.
Mahkememizce, davacının aidat kaleminden farklı bir alacak kalemi olan genel yönetim ve altyapı giderleri yönünden borcunun bulunması davacının tapu iptal ve tescil talebinin kabulüne engel teşkil etmediği değerlendirilerek aşağıdaki karara hükmolunmuştur.
Denetime elverişli ve dosya kapsamı ile uyumlu 19.11.2019 tarihli bilirkişi kök raporu ile 16/03/2021 tarihli Bilirkişi Ek Raporu ve 08.04.2024 tarihli Bilirkişi Ek Raporu Mahkememizce de benimsenerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
Davaya konu bağımsız bölümler kısa kararda...) olarak belirtilmiş ise de daha sonra bu taşınmazların 46 ve 47 no'lu bağımsız bölümler olarak adlandırıldığı anlaşılmakla, bilahare bu hususta resen tashih şerhi oluşturulacaktır.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KABULÜ İLE;
Davalı SS. ...eratifi adına kayıtlı olan İzmir ili, Bayraklı ilçesi, ... Mahallesi ... Parselde bulunan B-Blok Zemin Kat...) dükkan niteliğinde bağımsız bölümlerin davalı adına olan TAPU KAYDININ İPTALİ İLE, DAVACI ADINA TESCİLİNE, .
2- Karar tarihinde Yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince alınması gereken 23.225,40-TL harçtan peşin alınan 170,78-TL'nin ve de 5.635,57-TL Tamamlama Harcının mahsubu ile bakiye 17.419,05-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
3- Davacı tarafından yatırılan Başvurma Harcı, Peşin Harç ve Vekalet Harcından oluşan 206,78-TL harcı ile 5.635,57-TL Tamamlama Harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4- Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 53.000,00-TL Vekalet Ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5- Davacı tarafından yapılan 2.700,00-TL bilirkişi ücretinin ve 266,20-TL tebligat ve posta ücreti olmak üzere toplam 2.966,20-TL Yargılama Giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6- Taraflarca yatırılan Gider Avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı, diğer tarafların yokluğunda, tebliğden itibaren İki Hafta İçerisinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesine İstinaf Yolu Açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı. 19/07/2024
Katip ...
e-imza
Hakim ...
e-imza