T.C.
İZMİR
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
DOSYA NO : 2021/1025 Esas
KARAR NO : 2024/366
DAVA : Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 29/12/2021
KARAR TARİHİ : 26/04/2024
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) Davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
İDDİA : Davacı vekilinin mahkememize verdiği dava dilekçesinde; “Öncelikle ve önemle belirtmek gerekir ki; dava konusu uyuşmazlığın temelini oluşturan taşınmazların yapımına ilk olarak ... Akaryakıt Otomotiv İnş. San. ve Tic. A.Ş. İle akdedilen sözleşmeler ile başlanmış ancak inşaat tamamlanamamıştır. Ardından davalı Gürtaş İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti. ve dava dışı Seç İnşaat San. ve Tic. Turz. Ltd. Şti. ile yapılan sözleşme uyarınca inşaata devam edilmiştir. Bu aşamada bir kısım ödemeler ... inşaata yapıldıktan sonra inşaata devam edilmiş olsa da; müvekkilim ile diğer taraflar arasında yapılan ödemelere ilişkin ihtilaf bulunmamaktadır. Taşınmazın sözleşmede taahhüt edilen tarihlerde teslim edilmemesi üzerine arabuluculuk müzakereleri için yapmış olduğumuz başvuru neticesinde ise; inşaatın yapımını devralan dava dışı Seç İnşaat San. ve Tic. Trz. Ltd. Şti. ile davalı Gürtaş İnş. San. ve Tic. Ltd. Şti.nin aralarında imzalamış oldukları Fesih ve İbra Protokolü gereği adi ortaklığa son vermiş ve bu aşamada inşaatın tamamlanması ve sözleşmenin gereklerinin yerine getirilmesi yükümlülüğünü davalı gürtaş inş. san. ve tic. İtd. şti.nin yüklendiği öğrenilmiştir Hal böyle olunca; huzurdaki dava yalnızca Gürtaş İnşaat San. ve Tic. Ltd. Şti.ne yöneltilmiştir. Müvekkilim şirket ile davalı şirket arasında İzmir İli, Bornova İlçesi, Altındağ Mahallesi, Mektepaltı Mevki, 7672 Ada, | no.lu Parselde kayıtlı olan taşınmaz üzerine inşa edilmekte olan Gordion Bornova Projesinde, B Blok, 15. Kat, 24-1 tip 240 bağımsız bölümlü 341 tip 241 bağımsız bölümlü ve 241 tip 242 bağımsız bölüm no.lu taşınmazların inşaa edilerek satışı konusunda Torbalı 3.Noterliği huzurunda 21.07.2017 tarihli ve 8383-8384-8385 yevmiye numaralı 3 adet düzenleme şeklinde ön ödemeli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdedilmiştir. Taraflar arasında her bir sözleşme uyarınca ödeme planları ayrı ayrı olarak belirlenmiş ve işbu ödemelerin taksitler halinde gerçekleştirilmesi kararlaştırılmıştır. konusu ödemelerin müvekkilim tarafından gerçekleştirilmesinden sonra, taşınmazların tapuda devir ve tescil işlemleri gerçekleştirilerek, taşınmazlar resmi sicilde müvekkilim üzerine kaydedilmiştir. Ancak her ne kadar davalı şirket tarafından temel üstü vizesinin alınması tarihinden itibaren 30 ay içinde, taşınmazların inşa edilerek müvekkilime teslimi taahhüt edilmişse de, sözleşme konusu işyeri inşa edilerek tamamlanmış/bitmiş halde müvekkilim şirkete teslim edilmemiştir. Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin 6.2 maddesi uyarınca; sözleşmedeki teslim tarihinde davalı şirketin gayrimenkulü teslim edememesi halinde kendisine 120 günlük uzatma süresi verileceği her halükarda taşınmazların teslimi sözleşmelerin imzalanmasından itibaren (21.07.2017) 36 ayı geçemeyeceği kararlaştırılmış olup, bu süre içerisinde de proje inşaatı tamamlanarak sözleşme konusu bağımsız bölümler, sözleşmeye uygun olarak müvekkilime teslim edilmemiştir. Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle; -fazlaya ilişkin haklarımız ve talep artırım hakkımız saklı kalmak kaydıyla Öncelikle belirsiz alacak davamızın kabulüyle “TBK 125/1 maddesi yarınca aynen ifa ve taşınmazın taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesinden kaynaklı olan kira alacaklarından mahrum kalan müvekkilimin mağduriyetinin giderilmesi amacıyla şimdilik 1.000-TL gecikme tazminatının her bir kira dönemi için ayrı ayrı işleyecek ticari avans faiziyle birlikte davalıdan alınarak müvekkilime ödenmesine, Yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini" arz ve talep etmiştir.
SAVUNMA : Davalı vekilinin mahkememize verdiği cevap dilekçesinde Dava iddiaları gerçekleri yansıtmaktan uzak, haksız, mesnetsiz ve hukuka aykırı olup talep ve davanın reddine karar verilmesi gerekir. Şöyle ki; Müvekkil şirketin hali hazırda inşa ve imal faaliyetlerini yürüttüğü ... Konutları Projesi, evvelce ... Otomotiv İnşaat Ticaret ve Sanayi A.Ş., ... Akaryakıt Otomotiv İnş. San. ve Tic. A.Ş. ve... Gayrimenkul Geliştirme Yatırım İnş. Trz. Gıda San. ve Tic. A.Ş. uhdesinde “... Bornova” olarak devam ederken henüz hiçbir inşai faaliyet başlamadan evvel daire satışları başlatılmış, davacı 27.07.2016 tarihli ve 240.000,00-TL bedelli, 27.07.2016 tarihli ve 240.000,00-TL bedelli, 27.07.2016 tarihli ve 415.000,00-TL bedelli üç adet düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi akdetmiş, ilgili sözleşmede belirli olduğu üzere satış bedelinin büyük bir kısmını evvelce ... A.Ş. hesaplarına ödemiştir. Projenin Gürtaş İnşaat tarafından teslim alınması ile birlikte davacının ... A.Ş. ile akdettiği sözleşme de devralınmıştır Müvekkil şirket, kayyum nezdinde akdedilen 20.06.2017 tarihli protokol çerçevesindeki yükümlülükleri gereği, ... A.Ş. Grubu döneminde satılan ve bedelleri yine ... A.Ş. Grubu tarafından tahsil edilen 387 adet taşınmaz satışvaadi sözleşmelerini (davacının sözleşmesi de bu kapsamdadır) 05.07.2017 tarihinden başlamak üzere 24.08.2017 tarihine kadar peyder pey yapılan sözleşmelerle üzerine devralmıştır. Davacının dairelerine ilişkin sözleşme devri ise 21.07.2017 tarihinde olmak üzere Torbalı ... Noterliği'nin... yevmiye numaralı sözleşmeler akdedilmek suretiyle gerçekleştirilmiş, aynı gün içerisinde de davacı ile ... A.Ş. Grubu arasında “Cari Hesap Mutabakatı” yapılmış olup, ilgili mutabakatlar incelendiğinde davacının, ödemelerinin büyük bir kısmını ... A.Ş. Grubu'na yaptığı görülecektir. Bu meyanda müvekkil, bu devirden kaynaklı olarak davacı nezdinde daire teslim taahhüdüne girmesinin karşılığında, davacının satın aldığı daire bedelinden az bir tahsilat gerçekleştirmiştir) Davalı müvekkil, sözleşme devir işlemlerini tamamladıktan hemen sonra
şantiye mobilizasyon işlemlerini ve satış ofisi inşasını tamamlamış, yerel idareler nezdinde yapı ruhsat müracaatlarını gerçekleştirmiş, İhale Şartnamesi ve Protokol uyarınca tüm yükümlülükler yerine getirilerek 17.01.2018 tarihinde proje arsasının tapu mülkiyeti müvekkil üzerine alınmış ve hali hazırda davalı müvekkil üzerinde bulunmaktadır. 2018 yılı Nisan ayında ise inşaat ruhsatı alarak derhal proje inşasına başlamıştır. 2018 yılı Mayıs ayından itibaren başlamak üzere, özellikle başka ülkelerin bir takım müdahaleleri ile ülkemiz ekonomisinde ve döviz kurlarında yaşanan olumsuzluklar, imalat girdi fiyatlarının bir anda anormal şekilde yükselmesine bağlı şekilde proje maliyetleri son derece yükselmiş, öte yandan bu durum gayrimenkul sektöründe ciddi anlamda durgunluk yaşanmasına sebebiyet vermiş ve bu durum uzun süre devam etmiştir. Ekonomik daralmanın 2019 yılı içerisinde de devam etmesi ve projeden konut satışlarının da yetersiz kalışma bağlı olarak finansal kaynak
sıkıntısından ötürü 2019 yılı Kasım ayı itibariyle proje inşası durdurulmak zorunda kalınmış, aynı zamanda 2019 Kasım ayı itibariyle projeden konut satışları da eş zamanlı şekilde durdurulmuştur. Projenin inşai faaliyetlerinin devam ettiği 19 aylık süre zarfında müvekkil şirket, projeye toplam 76.907.000,00-TL sarfiyat gerçekleştirmiş ve toplamda % 26 oranında proje tamamlama seviyesine gelinmiştir Proje inşa faaliyetlerinin 2019 yılı Kasım ayında durdurulmak zorunda kalınması ile birlikte müvekilim, proje finansmanı için... Bankası A.Ş., ... A.Ş. ve ... Bankası A.Ş. ile kredi görüşmelerine başlamıştır. Kredi görüşmeleri devam ederken 2020 yılı Mart ayı başlarında ülkemiz ve dünya genelinde
baş gösteren corona virüs salgını, buna bağlı olarak İçişleri Bakanlığı ve Sağlık Bakanlığı nezdinde alınan tedbirler, sokağa çıkma kısıtlamaları gibi nedenlerle çalışma şartlarının iyice zorlaşması, konut satışına dair taleplerin de kesilmesi ile birlikte 2020 yılı içerisinde projede inşai faaliyet yapılamadığı gibi, tüm satış faaliyetleri de durdurularak tek bir konut satışı dahi gerçekleştirilmemiştir. Taraflar arası akdedilen sözleşmenin "Taşınmazın Teslimi" başlıklı 6.
maddesinin 2. bendinde aynen "6.2 Taşınmaz, iş bu satış sözleşmesinin akdini müteakip ana yapıya ilişkin temel üstü vizesinin alınması tarihinden itibaren 30 ay içerisinde inşa edilerek, yapı kullanma izin belgesi müraacatına hazır hale getirilecektir. Satıcı, bu süreyi inşaatın koşullarına göre tazminatsız olarak 120 gün uzatabilecektir. Her halukarda taşınmazın teslimi sözleşmenin imzasından itibaren 36 ayı geçemez." hükmüne yer verilmiştir. Madde metni incelendiğinde, davalı müvekkil, davacı nezdinde taşınmazı, inşaata dair hukuki ve fiziki tüm elverişli şartlar altında 36 ay süre içerisinde teslim yükümlülüğü üstlenmiştir. Oysa az evvel açıklandığı üzere 2018 yılı Şubat ayından itibaren kendisini güçlü şekilde hissettiren ekonomik kriz, öte yandan 2020 yılı Mart ayı başlangıcından itibaren yaşanan ve hali hazırda devam eden COVID-19 salgını ve bu çerçevede iş ve çalışma koşullarına getirilen idari tedbir ve kısıtlamalar, taraflar arası sözleşmede belirlenen 21.07.2020 tarihli teslim süresini uzatmıştır. inşa faaliyetlerinde yaşanan gecikmeler, davacı ile akdedilen sözleşme kapsamında geçerli ve sınırlı kalmak kaydıyla müvekkilden kaynaklı gecikmeler yine müvekkil şirketçe telafi edilecektir. Davacı yan her ne kadar sözleşmesel yükümlülüklerini önemli ölçüde yerine getirmişse de; ülke çapında yaşanan covıd-19 salgını ve bu çerçevede alınan idari tedbir karar ve kısıtlamalarından kaynaklı imalat/inşaat faaliyetlerinin önemli ölçüde durmasına ve bu durumun davalı müvekkil açısından edimlerin yerine getirilmesi bakımından mücbir sebep teşkil etmesine, dolayısıyla davalı müvekkilimin, mücbir sebep karşısında taşınmazın teslimine dair edimlerini ifada süreli imkansızlığa sebebiyet vermiştir. Mücbir sebebin varlığı karşısında taraflar arası sözleşmenin 6.2 maddesi kapsamında davalı müvekkilimin taşınmazı teslim bakımından henüz temerrüde düşmediği aşikardır. Zira dava, taraflar arası akdedilen sözleşmenin 6.maddesine dayanmakta olmasına karşın, covıd-19 salgını ve ekonomik krizden kaynaklı oluşan mücbir sebep, davalı müvekkilimin taşınmazı tamamlayabilmesine engel teşkil etmiş, mücbir sebebin başlangıcı ve hali hazırda devam ediyor olması dürümü: birlikte değerlendirildiğinde ise sözleşme gereği taşınmazın teslimi bakımından kararlaştırılan süre henüz dolmamış, dolayısıyla davalı müvekkilim temerrüde düşmemiştir. Temerrüt durumu iş bu davanın temelini teşkil etmekte olup, temerrüdün oluşmadığı noktada davalı müvekkilimin sorumluluğundan bahsedilemez. Anılan nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep ediyoruz. Yukarıda tafsilen arz ve izah olunan ve Sayın Mahkeme tarafından re'sen gözetilebilecek sair hususlardan öte Davacının huzurda açtığı haksız, mesnetsiz ve hukuka aykırı iş bu davasının tümüyle reddine karar verilmesini, Yargılama masrafları ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini arz ve talep ettiği görülmüştür.
GEREKÇE :
Dava; geç teslim nedeni ile uğranılan kira kaybı alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesinin “Taşınmazın Teslimi” başlıklı kısmında gayrimenkulün inşaat süresi yapıya ilişkin temel üstü vizesinin alınması tarihinden itibaren 30 ay olarak düzenlenmiştir.
Her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde, alacaklı, temerrüde düşen borçludan TBK.125. vd. maddeleri çerçevesinde aynen ifa ve gecikmeden dolayı uğradığı zararının veya aynen ifayı reddederek müspet zararının yahut sözleşmeyi feshederek menfi zararının tazminini seçimlik olarak isteyebilir.
Somut uyuşmazlıkta davacı, sözleşmeye ayakta tutarak geç teslim nedeni ile uğradığı zararın tazminini istemektedir.
Taşınmazın bulunduğu mahalde 05/05/2023 tarihinde keşif yapılmıştır.
Mahkememizce aldırılan 07/07/2023 tarihli bilirkişi raporunda; İzmir ili, Bornova İlçesi,... ada,... parselde konumlu, 1...Nolu Giriş- Bağımsız Bölüm No:...bolu bağımsı bölümler tam pay Kordon Gümrük Müşavirliği Ve Lojistik Hizmetler Anonim Şirketi adına kayıtlı olup, Kira Başlangıç Tarihi (22.07.2020)- Kira Bitim (Dava) Tarihi (29.12.2021) tarihleri arasındaki kira geliri: Bağımsız Bölüm No. KİRA DEĞERİ (YIL) 240 35.837,00 - 241 53.755,00 - 242 35.837,00 = TOPLAM 125.429,00-TL Hesaplamıştır" şeklinde görüş ve kanaatini bildirmiştir.
Mahkememizce aldırılan 19/11/2023 tarihli bilirkişi raporunda; Yapılan değerlendirmede kök raporumuzda kira geliri ile ilgili hesaplamalarda bir değişiklik olmayıp yapılan tespitlerimiz doğrultusunda tapunun; İzmir ili, Bornova İlçesi, ... ada, ... parselde konumlu,...Nolu Giriş- Bağımsız Bölüm No:... bolu bağımsız bölümler tam pay Kordon Gümrük Müşavirliği ve Lojistik Hizmetler Anonim Şirketi adına kayıtlı olup, Kira Başlangıç Tarihi (22.07.2020) - Kira Bitim (Dava) Tarihi (29.12.2021) tarihleri arasındaki kira geliri:...Nolu Bağımsız Bölüm için 35.837,00-TL,... Nolu Bağımsız Bölüm için 53.755,00-TL,...Nolu Bağımsız Bölüm için ise 35.837,00-TL, TOPLAM 125.429,00-TL hesaplanmıştır şeklinde görüş ve kanaatini bildirmiştir.
Davacının teslimatın gecikmesinden kaynaklı kira kaybı talebi hususunda; dosyaya sunulan belgeler ve delillere göre alınan bilirkişi kök ve ek raporunda inşaatın yapım süresi içinde tamamlanmamış olduğu ve bu nedenle kira kaybı zararı oluştuğu ve TBK. 125. vd. maddelerine göre fiili teslim tarihine kadarki süre için davacı zararını talep etmekte haklı olduğu değerlendirilmekle denetime elverişli ve dosya kapsamı ile uyumlu bilirkişi kök ve ek raporu Mahkememizce de benimsenerek aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-.Davanın KABULÜ İLE;
125.429,00-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, alacak miktarına dava tarihinden itibaren Avans Faizi işletilmesine,
2- Karar tarihinde Yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince alınması gereken 8.568,05-TL harçtan peşin alınan 59,30-TL ve değer artırımı nedeniyle alınan 2.125,00-TL'nin mahsubu ile bakiye 6.383,75-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
3- Arabuluculuk Kanunu Madde 18/A fıkra 13, 14 gereğince Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.360,00-TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
4- Davacı tarafından yatırılan 59,30-TL Başvurma Harcı, 59,30-TL Peşin Harç ve 8,50-TL Vekalet Harcından oluşan toplam 127,10-TL harç ve 2.125,00-TL tamamlama harcından oluşan toplam 2.252,10-TL davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5- Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca hesaplanan 20.068,64 -TL Vekalet Ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6- Davacı tarafından yapılan 2.600,00-TL bilirkişi ücretinin ve 137,35-TL tebligat ve posta ücreti, 1.274,90-TL keşif harcı, 800,00-TL keşif araç ücreti olmak üzere toplam 4.812,25-TL Yargılama Giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7- Taraflarca yatırılan Gider Avansının kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
Dair; davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı, tebliğden itibaren İki Hafta İçerisinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesine İstinaf Yolu Açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı. 26/04/2024
Katip ...
¸e-imza
Hakim ...
¸e-imza