T.C.
İZMİR
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/213 Esas
KARAR NO: 2023/41
DAVA: Tazminat
DAVA TARİHİ: ...
KARAR TARİHİ: ...
YAZIM TARİHİ: ...
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı şirketin dünyanın ilk global gayrimenkul danışmanlık markası olan Coldwell Banker'ın franchise hakkı sahibi olup, mezkur franchise veren firmanın İzmir ofisi olarak ticari faaliyetlerini sürdürdüğünü, davalılardan ... Ltd. Şti.'nin ... numarasında kayıtlı taşınmazın maliki olduğunu, diğer davalının ise mezkur taşınmaz üzerinde kat karşılığı inşaat yapmak üzere arsa sahibi davalı ... Ltd. Şti. İle anlaşma yapan müteahhit olduğunu, davalılardan ... Ltd. Şti. İle davacı arasında ... tarihli taşınmazın satılması hakkında aracılık hizmetleri sözleşmesi tanzim edildiğini, taşınmazın satılması hakkında aracılık hizmetleri sözleşmesi hükümleri uyarınca davalılardan ... Ltd. Şti.'nin maliki bulunduğu taşınmazın satış koşullarını ve satış bedelini kabul eden alacı ile tapu ve resmi makamlar önünde satış işlemini gerçekleştirmeyi kabul ettiğini, sözleşme uyarınca davacıya ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği hizmet bedelinin 480.000,00 TL+KDV olduğunu, davacı şirket yetkililerinin bu satış ve pazarlama işlemlerine derhal başladığını ve diğer davalı ... Gayrimenkul Yatırım Tasarım Ltd. Şti. İle bağlantı kurduğunu, ... Gayrimenkul Yatırım Tasarım İnş. Ltd. Şti.'nin diğer davalı tapu maliki ile görüşüp anlaşarak 16.000.000,00 TL bedel karşılığında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzaladığını ve tapuya şerh edildiğini, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin geçerli olup, taraflar açısından bağlayıcı olduğunu, ilgili sözleşme uyarınca davacı şirket tarafından taahhüt edilen edimlerin yerine getirildiğini, sözleşmenin davalı tarafça ihlal edildiğini beyanla cezai şart ve fazlaya ilişkin her türlü talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla akde aykırı bir biçimde davacıya ödenmesi gerekip ödenmeyen taşınmaza ait, davalılardan ... Süt Ürünleri Ltd. Şti. Tarafından davacıya ödenmesi gereken hizmet bedeli olan KDV hariç 480.000,00 TL'nın şimdilik kaydı ile 10.000,00 TL'lik kısmının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, davalılardan ... Gayrimenkul Yatırım Tasarım İnş. San. Tic. Ltd. Şti. Tarafından davacıya ödenmesi gereken hizmet bedeli olan KDV hariç 450.000,00 TL'nin şimdilik kaydı ile 10.000,00 TL'lik kısmının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı şirkete ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı taraflar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; icra takibi kesinleştikten sonra borçluya ait işyerinin POS cihazı hesabının davacı bankada olduğunun öğrenildiğini, bu nedenle bankaya 1. haciz ihbarnamesi gönderildiğini, ihbarnamenin bankaya ... tarihinde ulaştığını, cevap süresi 7 gün olmasına rağmen yaklaşık 40 gün beklendikten sonra ... tarihinde 2. Haciz ihbarnamesi gönderildiğini, davacının 2. haciz ihbarnamesi ne de süresi içinde cevap vermediğini, bu nedenle ... tarihinde 3. Haciz ihbarnamesinin gönderildiğini, davacının dava dilekçesinde 1. Haciz ihbarnamesine cevap verdiğini beyan etmiş olmasına rağmen bu cevabın hiçbir zaman icra dosyasına girmediğini, dilekçe ekindeki fotokopi evrakın incelenmesinde evrak sayı numarası bölümünün boş olduğunun görüldüğünü, bu nedenle bu belgenin delil olarak kabul edilemeyeceğini, 2. haciz ihbarnamesine cevap olarak gönderildiği söylenen evrakın üzerinde kaşe, sayı numarası gibi icra dosyasına sunulduğunu gösterir herhangi bir işaret bulunmadığını, dosya içine böyle bir evrakın hiçbir zaman girmediğini, başka bir bankaya yazılan 1. Haciz ihbarnamesine itiraz edildiği için bu bankaya 2. ve 3. haciz ihbarnamelerinin gönderilmediğini, tamamen yasal mevzuata uygun olarak 3. Haciz ihbarnamesinin gönderildiğini, 2. ve 3. Haciz ihtarnamelerine verilen cevaplar dosya içinde bulunmadığından dava açılmasına sebebiyet vermediklerini, bu nedenle dava masrafı ve vekalet ücretine hükmedilmemesi gerektiğini beyanla davanın reddini ve yargılama giderlerinin davacıya yüklenmesini talep etmiştir.
Mahkememizce dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde bilirkişiden alınan rapora göre; "İzmir 2.Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ... tarihli ara kararında tarafların ticari defter ve kayıtlarının ve tapu kayıtları da incelenmek suretiyle taraflar arasındaki sözleşmeler ve mutabakat dikkate alınarak; davacının davalılardan ayrı ayrı hizmet bedeli alacağı bulunup bulunmadığı, varsa miktarının ne olduğu konularında rapor alınmasına karar verilmiştir.Dava dosyasındaki Tapu Kayıtları uzmanlık alanımın dışında olduğu için incelenmemiştir.Dava dosyasındaki sözleşmelerin hukuki yorumu tamami ile Sayın Mahkemenize ait olmak üzere raporuma aynen eklenmiştir. Davacı ile davalı ... şirketlerinin 2018 yılı yasal defterleri şirket merkez adreslerine gidilerek incelenmiştir. Davacının yasal defterlerinde davalı ... ile davalı ... İnşaata ait herhangi bir cari hesaba ve davalılardan yapılmış bir tahsilat kaydına rastlanmamıştır. Davalı ... Süt Ürn.Ltd.Şti.nin yasal defterlerinde de davacıya ait herhangi bir cari hesaba ve davacıya yapılmış herhangi bir ödeme kaydına rastlanılmamıştır. Davacı ile Davalı ... Ltd.Şti. arasında imzalanmış ... tarihli ”Taşınmazı Satılması Hakkında Aracılık Hizmetleri Sözleşmesi” mevcut olup, davalı ... a ait dava konusu taşınmazın ... ile ... arasında satmayı taahhüt eden davacıya, satış bedelinin 16.000.000 TL olması durumunda %3 = 480.000,00 TL+KDV 15.500.000,00 TL ve altında yapılacak satışlarda hizmet bedelinin %2+KDV olacağını, hizmet bedelinin;- tapu resmi senet tarihinde veya satış vaadi sözleşmesi tarihinde, satış işleminin gerçekleşmemesi halinde işin satış aşamasına getirildiği tarihte davacıya ödeneceği yazılı olup, Kemalpaşa Kaymakamlığı Tapu Müdürlüğünden gelen Davalı ... ile davalı ... Gayrimenkul arasında ”Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi” nin İzmir ... Noterliği ... yevmiye nosu ile ... tarhinde 6.150.000,00 TL bedel karşılığı imzalandığı görülmektedir. Davacı ve her iki davalının bir arada taraf olduğu imzalanmış bir belgeye rastlanılmamış olup, Davacının her iki davalı arasında aracılık hizmeti sunup sunmadığının takdiri uzmanlık alanımın dışında olması sebebi ile Sayın Mahkemenizin takdirindedir. Taraflarca imzalanmış sözleşmelerin tüm hukuki yorumu, sözleşme süresi içinde satışın yapılıp yapılmadığı ve Davalının cevap dilekçesinde belirttiği itirazi hususların yorumu Sayın Mahkemenize ait olmak üzere; Sayın Mahkemenizce sözleşme kapsamında davacının davalı ... Ltd.Şti.’ne sözleşme kapsamı hizmetin verildiğine kanaat getirilmesi durumunda; eğer satış bedeli davacının iddia ettiği gibi 16.000.000,00 TL olduğunu ispat edebilir ise 480.000,00 TL+KDV davalı ... Ltd.Şti.’nden alacağı olduğuna kanaat getirilebileceği aksi takdirde ... tarihli ”Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi”’nde belirtilen 6.150.000,00 TL satış bedelinin %2 si olan 123.000,00 TL + KDV 22.140,00TL= 145.140,00 TL alacağı olduğuna, Davacının talebi olan 10.000 TL ile bağlı kalınabileceğine kanaat getirilebilecektir. Aksi durumda davalının itirazlarının yerinde bulunması durumunda Sayın Mahkemenizce davacının dava konusu edimin yerine getirilmediğine kanaat getirilmesi durumunda davacının davalıdan alacağından bahsedilemeyecek olup takdir Sayın Mahkemenize aittir.Davacının sunduğu Mutabakat sözleşmesinin, davalı ... Gayrimenkul ile davalı arasında imzalanmış belge olduğuna ve işbu sözleşme ile davalılar arasındaki alım satıma davacının aracılık etmesi sebebi ile davalı ... Gayrimenkul’ün davacıya 450.000,00 TL ödemeyi taahhüt ettiği anlamına geldiğine Sayın Mahkemenizce kanaat getirilmesi durumunda, davacının davalı ... firmasından 450.000,00 TL – 2.500,00 TL= 447.500,00 TL KDV Dahil (sözleşmede +KDV şeklinde belirtilmediğinden KDV Dahil toplam bedel olarak dikkate alınması gerekmektedir.) alacağının doğduğuna kanaat getirilebileceği," şeklinden rapor düzenlediği görülmüştür.
Dava; simsarlık komisyon alacağının tahsili istemine ilişkindir.
Davacı taraf davalılardan ... Ltd. Şti.' nin maliki bulunduğu ... parsel numarasında kayıtlı taşınmazın satışına aracılık edilmesi için taraflar arasında ... tarihli sözleşmenin akdedildiğini akabinde davalılarca kat karşılığı inşaat sözleşmesinin imzalandığını ve diğer davalı ile aracılık ve hizmet bedelinin ödenmesi hususunda mutabakat yapıldığını ancak hizmet bedelinin ödenmediğini iddia etmektedir.
Davacı ile davalılardan ... Ltd. Şti. Arasında imzalanan ... tarihli sözleşme incelendiğinde; davalının maliki bulunduğu ... parsel numaralı taşınmazın satışının gerçekleştirilmesi için davacının masrafları kendisine ait olmak üzere aracılık etmek ve/veya işi satış aşamasına getirmek hususunda yetkilendirildiği, hizmetin yerine getirilmesi durumunda taşınmaz maliki davalının 480.000,00 + KDV ' yi davacıya ödeyeceğinin yazılı olduğu görülmüştür.
Davacının iddiasının dayanağını oluşturan ve aracılık hizmetinin sunulduğu belirtilen davalılar arasında imzalanmış " Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi" başlıklı İzmir 21. Noterliği' nin ... yevmiye numaralı ... tarihli sözleşme incelendiğinde;
- ... parselde kayıtlı taşınmazın ...... Yapı kayıt belgesinin alınması ve ilgili belediyeye müracaat edilerek bu yapılara 90 adet bağımsız bölüm ve tüm sosyal donatı alanlarının ...... Kurulması sonrasında vadeli olarak satın almayı kabul ve taahhüt eden ... Gayrimenkul ... LTD. ŞTİ. ' ye satımının davalı malik ... Ltd. Şti. Tarafından vaad ve taahhüt edildiği,
- ... 90 adet konut ve sosyal donatı alanının bulunduğu kısım ve yukarıda belirtilen yol geçiş hakkının bedelsiz ve süresiz tahsisi ve bu tahsisin tapuya şerh edilmesi ve yukarıda belirlenen şartların taşınmaz maliki tarafından yerine getirilmesi ile yer teslimi yapılacak hale getirilmesi şartı ile 6.150.000,00 TL bedel ile alıcı ... Gayrimenkul ... LTD. ŞTİ. ' ye aşağıda belirtilen şartlarda satışın vaad ve taahhüt edildiği, yazılıdır.
Davalı taraflar arasında imzalanan sözleşme tipik bir arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesidir.
Arsa payı karşılığı inşaat yapımı sözleşmesine kısaca değinmekte de yarar bulunmaktadır. Arsa sahibi tarafından, arsanın yükleniciye devri, yüklenici tarafından ise inşaatın yapılması ve karalaştırılan oranda bağımsız bölümlerin paylaşımı söz konusu edilmektedir. Eser sözleşmesinin bir türü olan arsa payı karşılığı inşaat yapım sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nda bir sözleşme türü olarak ayrıca düzenlenmemiştir. Bu sebeple yasal bir tanımı bulunmamaktadır. İçerdiği edimlere baktığımızda, bir edimin taahhüt edilmesi yönüyle eser sözleşmesinin, tapu devrini içermesi yönüyle de taşınmaz satım sözleşmesinin unsurlarını taşıdığını söylemek mümkündür. Taşıdığı unsurlara da bakarak arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesini; yüklenicinin, arsa üzerine bina inşa etmek ve inşa ettiği binanın belirli bağımsız bölümlerini arsa sahibine teslim etmek karşılığında, arsa sahibinin de, arsanın belirli paylarını yükleniciye devretmeyi taahhüt ettiği, karşılıklı edimleri içeren, karma nitelikli bir akit olarak tanımlamak mümkündür (Erman, Hasan; Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, Der Yayınları, İstanbul, 2007, s. 1). Taraflar, sözleşme hürriyeti gereğince, sözleşmenin şeklini ve içeriğini istedikleri şekilde belirleyebileceklerdir. Ancak sözleşme, tapu devrini de içerdiğinden TMK’nın 706. TBK’nın 237. Tapu Kanunu'nun 26. ve Noterlik Kanunu’nun 60 ve 89. maddeleri gereğince, noterlikte düzenleme şeklinde yapılması geçerlilik koşuludur. Eser sözleşmesinin bir türü olarak, eser sözleşmesinin unsurlarını taşımakla birlikte, taşınmaz satımını da içerdiğinden karma nitelikli bir akit olarak nitelemek mümkündür. Arsa sahibinin, arsayı devretme, yüklenicinin ise eseri meydana getirme ve kararlaştırılan oranda bağımsız bölümü devretme edimi bulunmaktadır. Bu hususlar dikkate alındığında, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin hukuki niteliğinin; ani edimli, karşılıklı, karma nitelikte bir sözleşme olarak kabul edebiliriz. Arsa sahibinin arsa paylarının satışını ve yüklenicinin de inşaat yapmayı taahhüt etmesi, arsanın tamamen yükleniciye devri, belirli arsa paylarının yükleniciye devri ve arsa paylarının inşaattaki aşamaya göre yükleniciye (veya göstereceği kişilere) devri şeklinde olmak üzere dört farklı uygulaması yaygın olarak kullanılmakta olup, herbirinde karşılıklı edimlerin ifası farklılık arz etmektedir (Durak, Yasemin; Arsa Payı Karşılığı Kat Yapım Sözleşmesi, İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, Özel Sayı, Cilt 1, yıl 2015, s. 214-215). Karşılıklı taahhütlerin ağır basması halinde klasik eser sözleşmesinin, taşınmaz devrinin ağırlık kazanmasında ise taşınmaz satış sözleşmesinin öne çıktığını görmek mümkündür.
Ayrıca bağımsız bölümler haricinde bedel ödeneceğinin kararlaştırılması sözleşmenin satım sözleşmesi olduğunu göstermez. (YARGITAY 23. Hukuk Dairesi 2016/5609 Esas, 2019/483 Karar)
Tüm bu nedenler ile Davacı ile davalılardan ......Ltd. Şti. Arasında imzalanan ... tarihli sözleşme taşınmazın satışı halinde davacı aracıya hizmeti karşılığı bir bedel ödeme borcu yüklemiş olup, dava dosyasına sunulan davalılar arasındaki " Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi" başlıklı İzmir 21. Noterliği' nin ... yevmiye numaralı ... tarihli sözleşme ise satış sözleşmesi niteliği taşımadığından ve davalı ... Gayrimenkul ... LTD. ŞTİ. İle davacı arasındaki mutabakata ilişkin satış şartlarının gerçekleştiğine yönelik bir delil dosyaya sunulmadığı gibi iş bu davalının kaşe ve imzasının mutabakatta yer almadığı da görüldüğünden davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalılara karşı açılan davanın ayrı ayrı REDDİNE,
2-Alınması gereken karar ve ilam harcının (179,90 TL) başlangıçta yatan peşin harçtan mahsubu ile artan harcın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
3-Davalı ......Ltd. Şti. kendisini vekil ile temsil ettirmiş olduğundan AAÜT uyarınca hesap ve takdir edilen 9.200,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak ismi belirtilen davalıya verilmesine,
6325 sayılı HUAK madde 18/A-11 gereği
4-Yargılama sırasında davacı tarafından yatırılan ve harcanan 179,90 TL peşin harç, 54,40 TL başvurma harcı, 287,20 TL posta ve diğer giderler ile 550,00 TL bilirkişi masrafı olmak üzere toplam 1.071,50 TL yargılama giderinin yarısı olan 535,75 TL' nin davalı ... Gayrimenkul ... LTD. ŞTİ.' den alınarak davacıya verilmesine, bakiye giderin davacı üzerinde bırakılmasına,
5-6325 sayılı HUAK uyarınca, suçüstü ödeneğinden karşılanan 1.320,00 TL arabuluculuk giderinin yarı yarıya davacı ve davalı ... Gayrimenkul ... LTD. ŞTİ.' den alınarak Hazine' ye irat kaydına,
6-Yargılama sonucunda ve re’sen yapılacak gider olmadığı takdirde, gerekirse re’sen yapılacak gider de mahsup edilmek ve 6100 sayılı HMK’nın 333. maddesi gereğince yatırılan avansın kullanılmayan kısmının yatırana iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı davalının yokluğunda tebliğden itibaren 2 hafta içerisinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesine hitaben mahkememize verilecek istinaf dilekçesi ile istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı...
Katip ...
Hakim ...
BU BELGE ELEKTRONİK İMZA İLE İMZALANMIŞ OLUP AYRICA ISLAK İMZA UYGULANMAYACAKTIR.
“5070 sayılı yasanın 5. ve 22. maddeleri gereğince elektronik imza ile oluşturulan belgeler elle atılan ıslak imza ile aynı hukuki sonucu doğurur”