T.C.
İZMİR
2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/844 Esas
KARAR NO: 2023/404
DAVA: Alacak (Gayrimenkul Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 11/11/2021
KARAR TARİHİ: 11/05/2023
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Gayrimenkul Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle, müvekkili şirketin, davalı şirketten 08.06.2017 tarihli Gayrimenkul Satış ve Borçlanma Sözleşmesi gereğince İzmir İli Bornova İlçesi,... Parselde bulunan Zemin kat...Nolu bağımsız bölümleri (dükkan niteliğinde ) inşaat halindeyken satın almış ve tapuda kendi adına tescil ettirdiğini, bu sözleşmede işin bitiş tarihi 15.06.2017 olarak belirlendiğini, ancak sözleşmede belirlenen 15.06.2017 olarak belirlenen iş bitiş tarihinin üzerinden 4 yıldan fazla süre geçmiş olmasına rağmen inşaatın bitmediğini, müvekkili şirketin taşınmazları tapuda devralırken davalı tarafça inşaatın %95 seviyede tamamlandığını belirten 05.09.2017 tarihli yazı sunulmuş ve inşaatın en kısa sürede bitirileceği taahhüt edildiğini, ancak inşaat şu an %95 seviyelerine gelmesine rağmen davalının kötü niyetli tutumu ile halen tamamlanmadığını, taraflarca imzalanan sözleşmenin 4. maddesinin 6.6. bendinde "İşin bitiş tarihi 15.06.2017 olup bu tarihe kadar iş bitmez ise aylık, alıcıya 5.000,00 TL gecikme bedeli ödettir." hükmü ve yine aynı sözleşmenin 7. Maddesinin 7.8. bendinde "satıcı bağımsız bölümü teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde teslim etmediği takdirde, aylık kira bedeli olarak l. 000.00 TL bedeli alıcıya ödemeyi taahhüt ettiğini, taşınmazın teslimi için makul süre olan 6 ay için sözleşmede belirlenen kira bedelinin tahsili amacıyla icra takibi başlatıldığını, ancak sözleşme ile belirlenen kira bedeli 1.000.00 TL. olsa da inşaatın tamamlanmayan %5 lik kısmının 4 yıl 5 aydır bitirilmemesi, ülkemizin şu an içinde bulunduğu ekonomik koşullar, gayrimenkul kira bedellerinin sözleşmenin imzalandığı tarihten günümüze kadar öngörülemeyecek bir şekilde artmış olması sebebiyle müvekkilinin yoksun kaldığı gelirinin belirlenen bedelden yüksek olduğu, her bağımsız bölüm için 1.000 TL kira bedelinin çok düşük kaldığı ortada olduğunu, müvekkilinin yoksun kaldığı gelir olarak fazlaya ilişkin haklarının saklı kalmak kaydıyla şimdilik 100.000.00 TL talep ettiklerini, bilirkişi tarafından inceleme yapılarak ve bölgedeki emsal kira bedelleri karşılaştırılarak bağımsız bölümlerin kira getirileri hesaplandığında müvekkilinin yoksun kaldığı gelir tam olarak tespit edilebileceğini, bu sebeple bilirkişi incelemesi yaptırılarak yoksun kalman gelirin tespiti ve tespit edilen yoksun kalman gelirin davacı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etme zorunluluğu hasıl olduğunu, yine imzalanan sözleşmenin 4. maddesinin 6.6. bendinde "İşin bitiş tarihi 15.06.2017 olup bu tarihe kadar iş bitmez ise aylık, alıcıya 5.000.00 TL gecikme bedeli ödenir." hükmü gereğince fazlaya ilişkin haklarının saklı kalmak üzere şimdilik 100.000.00 TL gecikme bedelinin karşı taraftan tahsiline karar verilmesini talep etme zorunluluğu hasıl olduğunu, davalı tarafın %95 oranda bitirilmiş olan inşaatı tamamlamak için herhangi bir çaba göstermediği gibi ruhsat ve yapı kullanma izni almak için başvuru bile yapmadığını, ruhsat ve yapı kullanma izni alınmadığı için 05.09.2017 tarihinde yüzde %95 seviyesine gelen inşaat 4 yıl 5 aydır tamamlanamadığını, davalı tarafın tamamen kötü niyetli olarak ruhsat, yapı kullanma izni almadığı ve inşaatı bitirmediğini, bu seviyeye gelmiş ve çoğu bağımsız bölümün bedeli alıcılar tarafından ödenmiş olmasına rağmen inşaatın bitilmemesinin makul ve mantıklı bir gerekçesi bulunmadığını, ruhsat ve yapı kullanma izni almak için herhangi bir engel bulunup bulunmadığı hususu araştırıldığında ve bu konuda ilgili belediyeye müzekkere yazıldığında da herhangi bir engelin bulunmadığı, davalı tarafın ruhsat ve yapı kullanma iznini keyfi ve kötü niyetli olarak almadığı ve inşaatı bitirmediği ortaya çıkacağını, gerek davaya konu bağımsız bölümleri satın alan müvekkilinin gerek diğer alıcıların daha fazla zarar görmemesi adına inşaatın ruhsat ve yapı kullanma izninin alınması için müvekkiline yetki verilmesini talep etme zorunluluğu hasıl olduğunu, İzmir İli. Bornova İlçesi,... Parselde bulunan... Nolu bağımsız bölümlerin zamanında bitirilememesi sebebiyle fazlaya ilişkin haklarının saklı kalmak üzere taşınmazın eksiksiz bir şekilde teslim tarihi olan 15.06.2017 tarihinden itibaren şimdilik 100.000 TL yoksun kalınan gelir, 100.000 TL gecikme tazminatının işlemiş ve işleyecek faizi ile birlikte davalı şirketten tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı Vekili cevap dilekçesinde özetle; davayı kabul etmediklerini, davalı müvekkilinin, projeden yer alan müşterileri ile ki buna davacının da dahil olduğunu, defalarca toplantılar yapmış, ülkemizde yaşanan ekonomik krizden ne kadar derinden etkilendiğini anlatmış ve maalesef şirket içinde ortaklar arasında yaşanan yönetim krizinin de yarattığı sıkıntılardan tüm müşterilerine samimiyet ile anlattığını, davacı dahil neredeyse tüm müşterilerin de davalı müvekkiline hak vermiş ve müvekkilinin zor günlerini atlatması ve özellikle şirket içindeki yönetim krizinin bitmesi için bekleme kararı aldıklarını, davacının kendi isteği ile inşaatın bitmesini beklemeye karar vermiş olmasına ve 4 sene boyunca hiçbir hukuki girişimde bulunmadan beklemesine rağmen ardından dava açıp 2017 yılından bu yana gecikme tazminatı ve kira kaybı talep etmesi Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre bir hakkın kötüye kullanılması olduğunu, ayrıca taraflar arasında imzalanmış olan sözleşmenin ; ‘’7.5 maddesinde açıkça belirtildiği üzere "Satıcı mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef değildir." Şu halde teslim tarihine mücbir sebep ya da engelin devam ettiği süre kadar süre eklenir. EKONOMİK KRİZ SATICI AÇISINDAN MÜCBİR SEBEPTİR." şeklinde düzenlendiğini, davalı müvekkilinin ekonomik krizden o denli etkilenmiş olduğunu ki, kredi kullandığı banka olan...'a kredi taksitlerini ödemekte gecikmiş olduğunu, bankanın bu nedenle müvekkili şirket hakkında icra takibi başlattığını, sözleşmede teslim tarihi olarak her ne kadar ruhsat alımından sonraki 16. ay olarak belirlenmişse de ülkemizin geçirmiş olduğu döviz krizleri ile beraber ekonomik sorunlarla mücadele eden müvekkil şirketin, piyasada mal tedarik etmesi anlamında da son derece güçlü zorluklarla karşılaşmış ve buna rağmen inşaatı bitirme gayretini göstermiş olup, yine teslim tarihini düzenleyen sözleşmenin 7.1 hükmünde Satıcıdan kaynaklanmayan her türlü durumun teslim süresinin ertelenmesini gerektiren bir sebep olduğu da düzenlenmiş olup, taraflarca işbu sözleşme hükümleri kabul edilerek imza altına alınmıştır. 2017 yılından bu yana yaşanan ekonomik kriz kesinlikle mücbir sebep olduğunu, ayrıca neredeyse iki yıldır ülkeyi ve tüm dünyanı etkisi altına alan Kovid 19 pandemisi de açık bir mücbir sebep olduğunu, taraflar arasında imzalanan sözleşmede bulaşıcı hastalıklar mücbir sebep sayıldığı gibi ayrıca Çalışma şartlarının hükümet tarafından resmi olarak aylarca kısıtlandığı bir dönem yaşandığını, 24 mart 2020 tarihli Resmi Gazete yayınlanan 518 sayılı Vergi Usul Kanunu tebliğinde Kovid 19 pandemisinin yasal olarak Bulaşıcı Hastalık olduğu ve mücbir sebep olarak kabul edildiği karar altına alındığını, devlet tarafından uygulanan sokağa çıkma yasakları nedeni ile müvekkili şirketin inşaatı gibi bir çok proje gecikmeye uğradığını, sözleşmeye konu proje tamamlandığını, yapı kullanma belgesi müracaatı aşamasına gelmiş, bağımsız bölümlerin içine girildiğinde natamam gibi görünmesinin nedeni bu bağımsız bölümleri satın alan veya kiralayacak olan kişi veya firmaların kendi kurumsal kimliklerine göre kendi dekorasyonlarını yapmak istemelerinden kaynaklı olduğunu, bu nedenle yer döşemeleri vs gibi dekorasyona konu imalatlar yapılmadığını, bunun dışında kalan ve projede bulunan tüm imalatlar resmi mimari ve uygulama projelerine tamamen uygun olarak yapıldığını, davacı taraf, sözleşme ile kararlaştırılan gecikme halinde aylık 1.000.00 TL. kira bedelinin düşük kaldığı, yoksun kaldığı gelir kaybının daha fazla olduğunu iddia ve dava etmekte ise de bu talebinin kabulü mümkün olmadığını, her iki taraf da tacir olduğunu ve sözleşme ile bağlılık esas olduğunu, bu nedenle de kabul anlamına gelmemek kaydı ile bu bedelden daha fazla bir kira kaybı talep edilmesi hukuken mümkün olmadığını ayrıca, hem gecikme tazminatı ve hem de kira kaybı bedelinin aynı anda talep edilmesi de hukuken mümkün olmadığını, belirtilerek davanın reddinin talep etmiştir.
Bilirkişi heyetinden alınan 24/10/2022 tarihli bilirkişi raporunun sonuç kısmına göre; "Davalı ... Madencilik San.ve Tic.Ltd.Şti.'nin yasal defterlerinin incelenememiş olması sebebi ile yapılan incelemeler dava dosyası, davacının yasal defterleri ile fatura ve ödeme dekontları ile sınırlı kalmıştır. Sayın Mahkemenin 07.06.2022 tarihli görevlendirmesi çerçevesinde dava dosyası üzerinde yapılan teknik ve mali incelemeler sonucunda işbu raporun inceleme, değerlendirme ve tespitler bölümünde ayrıntısı ile belirtildiği gibi,
-Davacı...Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin 2017 yılına ait yasal defterlerinin açılış onaylarının yasal süresi içerisinde yaptırılmamış olduğu, kapanış onayının yasal süresinde yaptırıldığı, muhasebe kayıtlarının usulüne uygun tutulduğu, yevmiye defteri kayıtları ile kebir defterinin birbiri ile uyumlu olduğu,
-Davacı ... Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin 2018-2019 yılı yasal defterlerinin açılış ve kapanış onaylarının yasal süresi içerisinde yaptırılmış olduğu, muhasebe kayıtlarının usulüne uygun tutulduğu, yevmiye defteri kayıtları ile kebir defterlerinin birbiri ile uyumlu olduğu,
-Davacı ... Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin 2020-2021 yılı yasal defterlerinin açılış ve kapanış onaylarının yasal süresi içerisinde yaptırılmamış olduğu, muhasebe kayıtlarının usulüne uygun tutulduğu, yevmiye defteri kayıtları ile kebir defterlerinin uyumlu olduğu,
-Davacı ... Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. ile davalı... Madencilik San.ve Tic. Ltd.Şti. arasında 08.06.2017 tarihli 14.madde 4.sahifeden ibaret Gayrimenkul Satış ve Borçlanma Sözleşmesi akdedildiği,
-İşbu sözleşmeye istinaden davacı ... Tekstil San.ve Tic.A.Ş. tarafından 08.06.2017-18.09.2017 tarihleri arasında banka aracılığı ile toplam 3.756.023,45-TL tutarında ödeme yapıldığı,
-Davalı... Madencilik San.ve Tic.Ltd.Şti. tarafından 2017-2018 yıllarında çeşitli tarihlerde KDV dahil 3.756.023,45-TL tutarında toplam üç adet fatura düzenlendiği,
-Davacı yasal defterlerine göre, davalı... Madencilik San.Tic.Ltd.Şti.'nin 11.11.2021 dava tarihi itibari ile herhangi bir borç yada alacak bakiyesi bulunmadığı,
-Davacının 2017-2018-2019-2020-2021 yılı yasal defterlerinde taraflar arasında imzalanan 08.06.2017 tarihli sözleşmenin 7.8 maddesi kapsamında davalı... Madencilik San.Tic.Ltd.Şti tarafından yapılmış bir kira ödemesini gösterir herhangi bir muhasebe kaydına rastlanmadığı,
-Davalının ekonomik kriz savunmaları yönünden (İstanbul'da olması sebebi ile) takdiri Sayın Mahkemeye ait olmak üzere Talimat Mahkemesi aracılığı ile bir mali müşavir bilirkişi tarafından davalının yasal defterleri üzerinde yapılacak inceleme sonucunda bir tespit yapılmasının mümkün olabileceği,
-Davacı ... Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş.'nin 11.11.2021 dava tarihi itibari ile gerek gecikme tazminatı gerekse yoksun kalınan kardan kaynaklı bir alacağının bulunup bulunmadığı, var ise alacak miktarının ne olacağı hususunda heyetimizce yapılan teknik incelemeler sonucunda;
-Sözleşmeye göre davacının talep edebileceği cezai şartın ( Gecikmeden Kaynaklı ) Dava tarihi itibari ile 244.000,00 TL olarak hesaplandığı, davadaki talebin 100.000-TL olduğu, ekonomik krizin mücbir sebep olup olmadığına ilişkin değerlendirmenin Sayın Mahkemeye Ait olduğu, teknik olarak sözleşme şartlarında Gecikme Tazminatının hesaplandığı,
-Davacının aynı Zamanda Kira tazminatı talep ettiği, eş zamanlı hem cezai şart hem de Kira tazminatının talep edilip edilemeyeceğine ilişkin Takdirin Sayın Mahkemeye ait olduğu, Sayın mahkemece ayrıca Kira tazminatının da hesaplanması gerektiğine kanaat getirilirse bu durumda heyete bir gayrimenkul değerleme uzmanının dahili gerektiği değerlendirilmiştir." şeklinde rapor sunulduğu görülmüştür.
Dava, taraflar arasında akdedilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi uyarınca, bağımsız bölümün taahhüt edilen tarihte teslim edilmemesi sebebiyle kararlaştırılan gecikme cezasının ve kira bedelinin tahsili istemine ilişkindir.
Davacı vekili dava dilekçesinde, "Tarafımıza ruhsat ve yapı kullanma iznini almak için yetki verilmesini ve inşaatın hangi aşamada olduğunun, ne kadarlık bir harcama ile ne kadar bir süre de tamamlanacağının ön inceleme beklenmeden yapılacak bir keşif ve bilirkişi incelemesi ile tespit edilmesini ve inşaatı tamamlanmak üzere yetki verilmesini talep ediyoruz. Ruhsat ve yapı kullanma izni almak ve inşaatı tamamlamak için yapılacak masrafları davalıdan talep etme hakkımızı saklı tutuyoruz " şeklinde ifade belirttiğinden bu yönde ayrıca bir hüküm kurulmasına gerek görülmemiştir.
Gayrimenkul satış vaadine ilişkin sözleşmenin 6098 sayılı TBK'nın 237. maddesi (818 Sayılı BK'nun 213. maddesi) gereğince resmi şekilde yapılması gerektiği, anılan hükümde öngörülen şeklin geçerlilik şartı olduğu, bu şekle uyulmadan yapılan sözleşmeler hüküm doğurmayacağından, geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tazminat talebinde bulunulamayacak ise de; TMK' nın 2. Maddesi ile tarafların sözleşme ile bağlı olmadıklarına yönelik iddia ve savunmaları bulunmadığından sözleşme mahkememizce geçerli sayılmıştır.
Tarafların kabulünde olan "Gayrimenkul Satış Ve Borçlanma Sözleşmesi" başlıklı sözleşme incelendiğinde, tarafların 3.700.000,00.-TL satış bedeli üzerinden zemin kat 32-33 numaralı bağımsız bölümün devri için adi yazılı sözleşme imzaladıkları, sözleşme tarihinin 08/06/2017, bitiş tarihinin 15/06/2017 olduğu, 6.6. Maddeye göre işin bitiş tarihi olarak 15/06/2017'nin belirtildiği, bu tarihe kadar iş bitmez ise aylık alıcıya 5.000,00.-TL gecikme bedelinin, 7.8. Maddeye göre ise satıcının bağımsız bölümü teslim tarihinden itibaren 30 gün içinde teslim etmediği taktirde aylık kira bedeli olarak 1.000 TL bedelin alıcıya ödeneceğinin kabul ve taahhüt edildiği, satıcıdan kaynaklanmayan her türlü durumun, teslim süresinin ertelenmesini gerektiren bir sebep olduğu, ayrıca satıcının teslim tarihini zorlayıcı sebepler dışında 2 ay erteleyebileceği, böyle bir durumda alıcının her ne ad altında olursa olsun tazminat vs. talep etme hakkının bulunmadığı (7.1. Md) belirtilmiştir.
Tüm bu nedenler ile, bağımsız bölümlerin devrine ilişkin sözleşmenin taraflarca akdedildiği, sözleşmeye göre teslimin 15/06/2017 tarihinde yapılacağı, buna karşılık davalının teslime yönelik edimini yerine getirmediği, sözleşmenin 6.6 ve 7.8 Maddelerine göre davacı tarafın kira bedeli ile birlikte cezai şart taleplerine yönelik unsurların gerçekleştiği, mahkememize sunulan bilirkişi raporunda dükkanların teslim tarihinin 15/08/2017 olarak yazıldığı ve davacı vekilinin de yapılan hesaplama üzerinden cezai şarta yönelik istemini ıslah ederek toplam 244.000,00 TL ' yi talep etmiş olması göz önüne alınarak, davalının kendisinden sadır borca batıklığı ve sözleşme tarihi ile teslim tarihi arasında yaklaşık olarak 1.5 ayın bulunması bu hali ile davalının sözleşme tarihinde var ise yaşanan ekonomik kriz sebebiyle teslim edimini süresinde ifa edemeyeceğini öngörmesi gerektiği halde sözleşmede teslimin 1.5 ay olarak belirlenmesinden ötürü dosyaya uygulanması gereken mücbir sebebin bulunmadığı sonucuna ulaşılarak cezai şartın fahiş olduğuna yönelik defi de cevap dilekçesinde ileri sürülmediğinden mahkememizce kira bedeline yönelik resen sözleşmede yer alan hükümler bağlayıcı olduğundan iş bu bedel üzerinden hesaplama yapılarak davanın kısmen kabulüne karar vermek gerekmiştir.
Davacı vekili talep etmiş olduğu bedellere vade tarihlerinden itibaren faiz işletilmesini talep etmiş ise de; ıslah dilekçesinin ekinde yer alan davalıya hitaben yazılan İzmir... Noterliği' nin...yevmiye numaralı ihtarnamede ödeme günün yer almadığı gibi tebligatın usulüne uygun yapılmadığı görüldüğünden davaya konu talepler yönünden davalının temerrüte düşmediği sonucuna ulaşılarak açılan kısmi davada açıkça işletilmesi istenilen faiz türü de belirtilmediğinden aşağıdaki şekilde faiz işletilmesine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABULÜ İLE;
-100.000,00 TL cezai şart tazminatı ile 48.000,00 TL kira bedelinin davalıdan dava tarihinden (11/11/2021) itibaren,
144.000,00 TL cezai şart tazminatının ise ıslah tarihi olan 06/04/2023 tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine,
3-Alınması gereken 19.946,52 TL karar ve ilam harcının yatan 5.874,66 TL peşin harç ve ıslah harcından mahsubu ile eksik kalan14.071,86 TL'nin davalıdan alınarak Hazine' ye irat kaydına,
4-Davacı tarafından yatırılan ve mahsup edilen 5.874,66 TL ve 59,30 TL başvurma harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Yargılama sırasında davacı tarafından yatırılan ve harcanan 173,20 TL posta ve diğer giderler ile 1.600,00 TL bilirkişi masrafı olmak üzere toplam 1.773,20 TL yargılama giderinin kabul red oranı nazara alınarak 1.505,15 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye giderin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirmiş olduğundan A.A.Ü.T. uyarınca kabul edilen miktar üzerinden hesap ve takdir edilen 43.880,00 TL vekâlet ücretinin davalıdan alınarak davacıya ödenmesine,
7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirmiş olduğundan A.A.Ü.T. Uyarınca reddedilen miktar üzerinden hesap ve takdir edilen 9.200,00 TL vekâlet ücretinin davacıdan alınarak davalıya ödenmesine,
8-6325 sayılı HUAK uyarınca, suçüstü ödeneğinden karşılanan 1.320,00 TL arabuluculuk giderinin her iki tarafta oturuma katıldığından kabul red oranı nazara alınarak 199,54 TL' sinin davacıdan, bakiye kalan 1.120,46 TL' nin ise davalıdan alınarak Hazine' ye irat kaydına,
9-Yargılama sonucunda ve re’sen yapılacak gider olmadığı takdirde, gerekirse re’sen yapılacak gider de mahsup edilmek ve 6100 sayılı HMK’nın 333. maddesi gereğince yatırılan avansın kullanılmayan kısmının yatırana iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı tebliğden itibaren 2 hafta içerisinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesine hitaben mahkememize verilecek istinaf dilekçesi ile istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 11/05/2023
Katip...
e-imzalıdır
Hakim...
e-imzalıdır