T.C.
İZMİR
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2018/936
KARAR NO : 2025/676
DAVA : Alacak
DAVA TARİHİ : 28/08/2018
KARAR TARİHİ : 11/07/2025
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili mahkememize sunduğu dava dilekçesinde, davacı ile davalı ... arasında Karabağlar ilçesi ... nolu parselde yapılacak kat karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince müteahhide düşecek... nolu bağımsız bölümler ile 1 adet dükkanın taraflar arasında imzalanan yüklenici ortaklık sözleşmesi gereğince yarıyarıya paylaşılması hususunda sözleşme yapıldığını, müteahhide düşece... nolu bağımsız bölümün yarı yarıya paylaşılması hususunda yapılan sözleşme gereğince davacının üzerine düşen edimleri yerine getirdiğini, yaklaşık 900.000,00-TL civarında harcama yaptığını, bu harcamaların davacı tarafçada kabul edilmesine rağmen sözleşme gereği alması gereken hakların davacıya verilmediğini, bu amaçla davalı tarafa gönderilen ihtarnamenin sonuçsuz kaldığını, bu nedenle Karabağlar ilçesi,...nolu parselde kain binada bulunan bağımsız bölüm numarası belirtilmeyen 1 adet dükkan il... nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydının iptali ile 1/2 oranında davacı adına tapuya kayıt ve tesciline bu mümkün olmazsa şimdilik davacı düşen bağımsız bölümlerin rayiç değeri karşılığı 50.000,00-TL 'nin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili mahkememize sunduğu cevap dilekçesinde, taraflar arasında yapılan sözleşme gereğince davalı tarafından mevcut inşaatın belli bir aşamasına gelindiğinde (yaklaşık 900.000TL harcama yapıldıktan sonra), davalı ile davacı arasında 05.03.2018 tarihli adi yüklenici ortaklığı sözleşmesi imzalandığını, dolayısı ile inşaatta yapılan ve yapılacak olan tüm harcamaların, iki ortak arasında (adı geçen) eşit olarak paylaşılacağının hüküm altına alındığını, davacı tarafından bu madde hükmüne riayet edilmeyince, davacıya ihtarname gönderilerek mevcut inşaatın son dönem yapım ve imalat işlerine 249.000,00-TL harcama yapıldığı 1/2 'sinin davacı tarafça ödenmesi gerektiğinin davacıya ihtar edildiğini, ihtarnameye cevap verilmediği gibi 1/2 ödemenin de yapılmadığını, davacının adi ortaklık gereği ödemesi gereken ödemeleri yapmadan, inşaatı biten taşınmazlardan bedel talep ettiğini, haksız davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
Taraflarca bildirilen deliller toplanmış, tanık dinlenmiş, keşif yapılmış, bilirkişi görüşüne başvurulmuştur.
21.03.2019 tarihinde mahallinde keşif de yapılarak, bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş, keşif de davacı tarafça bildirilen tanık da dinlenmiştir.
Bilirkişiler İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ..., İnşaat Mühendisi Gayrimenkul Değerleme Uzmanı ..., Hukukçu Nitelikli Hesaplamalar Uzmanı... 30.07.2019 havale tarihli raporlarında, Bodrum kat ve zemin kattaki dükkân dışında tüm bağımsız bölümlerde % 100 gerçekleşme oranı sağlandığı, mevcut hale göre tüm binanın sadece inşaat maliyetinin dava tarihi itibari ile 1.099.665,42-TL, keşif tarihi itibari ile 1.377.427,70-TL, mevcut hale göre dükkân ve 3 adet meskenin sadece inşaat maliyet fiyatları dava tarihi itibari ile 397.309,04-TL, keşif tarihi itibari ile 497.664,53-TL, dükkânın ticari mekân olarak keşif sırasındaki hâlihazır duruma göre rayiç değerinin dava tarihi itibari ile 800.000,00-TL keşif tarihi itibari ile 840.000,00-TL, 1. kat 2 nolu bağımsız bölümün rayiç değeri dava tarihi itibari ile 200.000,00-TL, keşif tarihi itibari ile 210.000,00-TL, 4 kat 7 nolu bağımsız bölümün rayiç değeri dava tarihi itibari ile 255.000,00-TL, keşif tarihi itibari ile 268.000,09-TL, 4. kat 8 nolu bağımsız bölümün rayiç değerinin dava tarihi itibari ile 250.000,00-TL, keşif tarihi itibari ile 263.000,00-TL olabileceği, taraflar arasındaki husumetin adi ortaklık ilişkisinden doğar gözükmekte olup, davacının talebi adi ortaklığın tasfiyesi ile bireyselleşmeye dair talep niteliğinde bulunduğu, bu bakımdan tasfiyenin görevlendirilecek tasfiye memuru eşliğinde, gerçekleştirilmesinin mahkemenin takdirinde bulunduğu belirtilmiştir.
Bilirkişi raporuna itiraz üzerine davacı vekilinin itiraz ve beyanlarını karşılar nitelikte bilirkişilerden ak rapor alınmasına karar verilmiştir.
Bilirkişiler 11.11.2019 tarihli ek raporlarında, davacının ortaklığa 450.000,00-TL verdiği kabul olunur ve ayni tasfiye kabul olunur ise; dosyaya A bağımsız bölüm numaralı olduğu anlaşılan dükkanın tapu kaydının girmemiş olduğu, dükkanın mülkiyet durumuna göre ayni tasfiye konusunda değerlendirme yapılabileceği, dairelerin ise 3. kişilere devredildiği, adi şirketin nakdi tasfiyesine karar verilmesi halinde ise, davacının 450.000,00-TL sermaye payı ile beraber 203.357,30-TL karın yarısı 101.678,65-TL olmak üzere toplam 551.678,65-TL'yi talep edebileceği, davacının ortaklığa sermaye koyma borcunu yerine getirmediğinin kabulü halinde ise, adi şirkete dair TBK hükümlerine göre sermaye koyma borcu yasal zorunluluk olup, bu durumda diğer ortağın ortaklığın feshini talep edebileceği, davalı tarafça fesih ihbarı yapılmışsa da, bu bildirimle beraber, hakim kararı ile ortaklık ortadan kaldırılmamış olduğu için davacının 101.678,65-TL kar payını talep edebileceği hususunun yine taktirde olduğu, mahkeme aksi kanaatle davalının feshinin geçerli olduğuna hükmetmesi halinde ise davacının kar payı talep edemeyebileceği belirtilmiştir.
Dava adi ortaklığın tasfiyesine ilişkin olduğundan rapor düzenleyen bilirkişilerden ...'ın tasfiye memuru olarak atanmasına, tasfiye işleminin atanan tasfiye memuru tarafından yapılmasına karar verilmiştir.
Tasfiye memuru... 21.05.2020 tarihli tasfiye memuru 1. Raporunda, tarafların sözleşme tarihi itibariyle ortaklığa toplam 900.000,00-TL sermaye koydukları, dava tarihi itibariyle ise toplam 199.665,42-TL bedelli ek iş ilave masraf yapmış olmaları gerektiği, dosyadaki muteber belgelere göre davacının bunun 17.821,00-TL'lik kısmını karşıladığını ortaya koyabilmiş gözükmesi sebebiyle 181.844,42-TL/'lik kısmının davalı tarafça yapıldığının kabul edilebileceği, dolayısıyla davacının 82.011,71-TL sözleşme sonrası gider borcu olabileceğine dair hesap ve bilanço çıkartılmış olup, taraflar arasındaki sözleşmede ayni tasfiye esas olmakla, tarafların aksine bir yöntemde uzlaşmamaları halinde bu tasfiye yöntemine göre 2. aşamadaki satış aşamasının gerekmeyebileceği, yine tarafların ortaklığın ödenmeyen borçlarını açık ve net bir şekilde muteber belgeleri ve dayanakları/açıklamaları ile ortaya koymaları halinde bu borçların depo edilebilecek ortaklık hesabından 3. aşamada ödenebileceği, yine tarafların tasfiyede ortaya koymadıkları, 3. kişilere karşı ortaklık işlerinden dolayı borçlardan müşterek ve müteselsil sorumluluklarının devam edebileceği hususlarını belirtmiştir.
Bilirkişilerden zemin... nolu bağımsız bölüm tapu kaydı geldikten sonra ek rapor alınmasına karar verilmiştir.
Bilirkişilerin 10.02.2021 havale tarihli ek raporlarında, 11.11.2019 tarihli heyet raporunda belirtilen Zemin ... Nolu Bağımsız Bölümün paydaşlarının... ... olduğu, bu kişilerin 17.03.2015 tarihli taşımaz satış vaadi ve arsa karşılığı inşaat sözleşmesinin arsa sahibi taraflarından bir kısmı oldukları, kat irtifakı tesisi sırasında tapu kaydının bu kişiler üzerine tesis edilmiş olduğu, oysa sözleşme gereği zemin ve onun bodrumunda kalması gereken bağımsız bölümün müteahhide kalması kararlaştırılan bağımsız bölümlerden olduğu, bu halde bu kısmın ortaklık lehine ferağlarının yapılabilip yapılamayacağının ve durumlarının ortaklardan sorulması, ferağlarının yapılamayacağının anlaşılması halinde davalı yönetici ortak nezdinde bedelinden sorumluluğun taktirde bulunduğu belirtilmiştir.
Davaya konu edilen İzmir ili Karabğlar ilçesi... nolu parselde bulunan zemin...olu dükkan vasıflı taşınmazın dava tarihinde ki değerinin ve rayiç değerinin tespiti için mahallinde keşif de yapılmak sureti ile daha önce keşfe katılan ve rapor düzenleyen bilirkişilerden İnşaat Mühendisi ...'dan rapor alınmasına karar verilmiştir.
Bilirkişi İnşaat Mühendisi... 09.11.2021 tarihli raporunda, dava tarihi 10.08.2018 tarihi itibari ile değer tespiti istenilen Karabağlar İlçesi...Mahallesi... nolu parsel üzerinde bulunan binanın zemin kattaki dükkân nitelikli ... nolu bağımsız bölümün keşif tarihi itibari ile gerçekleşme oranı % 90 mertebesinde olduğu, keşif tarihindeki mevcut hali ile değerinin 10.08.2018 dava tarihindeki karşılığı 387.539,75-TL, aynı tarih itibari ile % 100 tamamlanmış halinin 399.141,41-TL olduğu belirtilmiştir.
Daha önce rapor düzenleyen bilirkişi heyetinden dosyaya son sunulan rapor da değerlendirilmek suretiyle tüm taşınmazlara ilişkin yeniden değerleme yapılarak, dosya kapsamına göre rapor alınmasına karar verilmiştir.
Bilirkişi heyeti tarafından dosyaya sunulan 28.09.2022 tarihli raporda, davacının güncel değerler üzerinden değerlendirilen tasfiye payının, ortaklığın tamamen nakdi tasfiyesi halinde dava konusu gayrimenkul bedellerinden davalının sorumluluğu taktirde olup, davacının nakdi tasfiye sonrası 2.575.608,63-TL için davalıdan alacaklı olabileceği, ortaklık konusu... nolu bağımsız bölümün ayni tasfiyesi halinde ise davacının bu bağımsız bölümün 1/2 payı ile diğer bağımsız bölümler için de 1.093.108,63-TL tasfiye payı talep edebileceği belirtilmiştir.
İzmir Karabağlar Tapu Sicil Müdürlüğünden dava konusu taşınmazların satış bedellerinin sorulmasına, müzekkere cevabı geldikten sonra bilirkişi heyetinden taşınmazların rayiç bedellerinin tespiti hususunda rapor alınmasına karar verilmiştir.
Bilirkişi heyeti 16.08.2023 tarihli raporlarında, davacının davalıdan, adi ortaklık tasfiye payı olarak 456.744,69-TL sermaye ve gider alacağı 699.013,94-TL kâr payı alacağı olmak üzere toplam 1.155.758,63-TL alacağı olabileceği belirtilmiştir.
Taraf vekillerince alınan rapora itiraz edildiğinden, bilirkişi heyetinden rapora yapılan itirazlar yönünden değerlendirme yapılarak ek rapor alınmasına karar verilmiştir.
Bilirkişi heyeti tarafından sunulan 07.07.2024 tarihli ek raporda, tarafların kök rapora itirazlarının değerlendirildiğine, teknik bilirkişilerin inşaatın rayiç maliyet hesaplarına göre, davacının davalıdan 456.744,69-TL sermaye/gider avansı ile 707.544,78-TL kar payı olmak üzere toplam 1.164.289,47-TL alacağı olduğu hesaplanarak bildirilmiştir.
Davacı vekili tarafından 20.02.2025 tarihinde sunulan değer arttırım dilekçesi ile başlangıçta 50.000,00-TL olan dava değeri arttırılarak 1.164.289,47-TL 'ye yükseltilmiştir.
Dosyanın adi ortaklığın tasfiyesine ilişkin olduğu anlaşılmakla, dosyanın heyetçe görülmesinin uygun olduğu kanaatiyle dosyanın 5235 sayılı Yasanın 5/3.maddesi gereğince heyete tevdi edildiği anlaşılmıştır.
Toplanan tüm deliller karşısında, taraflar arasındaki sözleşme adi ortaklık (şirket) sözleşmesi olup, yapı kapsamında 05.03.2018 tarihli yüklenici ortaklığı sözleşmesinin 1. Maddesi “ İnşaat yapımında ve sırasında doğabilecek tüm hak ve sorumlulukların ortaklar ... ve ... arasında eşit olarak üstlenileceğine” ve 3.maddesi “sözleşmede belirtilen yükleniciye ait olan 3,5 daire ve dükkân üzerindeki tüm hak ve sorumlulukların yine adı geçen ortaklar arasında eşit şekilde paylaşılmasına” yönelik olduğu, bu şekilde davanın tarafları arasında ortaklık yükümlülükleri ve hakları belirlenmiş bulunmaktadır. Davacı eldeki dava ile ortaklığın tasfiyesine ve yaptığı masraflar ile uğradığı zararın kendisine ödenmesine karar verilmesini talep etmiş olup, fiilen sona eren adi ortaklıkta davacının talebinin adi ortaklığın fesih ve tasfiyesine ilişkin olduğu kabul edilip, tasfiyenin mahkemece bizzat yapılması gerektiği değerlendirilmiş, adi ortaklığın tasfiyesi için Tasfiye Memuru olarak... atanmıştır. Tarafların dosyaya sunduğu hesaplar ve belgelerin incelenmesinden, tarafların sözleşme tarihi itibariyle ortaklığa toplam 900.000,00-TL sermaye koymuş oldukları anlaşılmaktadır. Kat karşılığı inşaat sözleşmesi konusu imalatın dava tarihi itibariyle ve keşif tarihi itibariyle maliyeti hesaplanmış olup, yine sözleşme gereği davanın taraflarına kalması gereken husumet konusu bağımsız bölümlerin de dava ve keşif tarihleri itibariyle rayiç değerleri keşif de yapılmak sureti ile belirlenmiştir. Buna göre adi ortaklığın maliyeti teknik bilirkişiler tarafından 1.321805,41-TL olarak hesaplanmış, dosyaya yansıyan müzekkere cevaplarına göre davalının 144.551,25-TL vergi borcunun olduğunun tespit edildiği, davalının en son ortak bağımsız bölümü 11.01.2022 tarihinde sattığı, ortaklığın konusunun bu tarihte gerçekleştirildiği ve fiilen sona erdiği, dolayısıyla ilgili borçların ancak bu tarihe kadar vergiyi doğuran olaylar dolayısıyla tahakkuk edebilecek vergiler olduğu, damga vergilerinin gelir ve işlem bedelinden bağımsız tahakkuk ettiği de düşünüldüğünde ortaklığın ancak 1.105,03-TL vergi borcundan sorumlu olabileceği, şirket aktifinin davalı nezdinde olması sebebiyle, kendi namına doğan vergi borcunun ortaklık hesabından davalı uhdesindeki paradan davalı tarafça ödenmesi gerekebileceği, ortaklığın başka aktif ve pasifi gözükmemekle birlikte bu vergi borçları dahil toplam ortaklık giderinin 1.322.910,44-TL olduğu, ortaklık gelirinin ise bağımsız bölümlerin elden çıkartılma değerlerine göre 2.738.000-TL olduğu, gelirlerden giderler düşüldüğünde karın 2.738.000,00-TL - 1.322.910,44-TL =1.415.089,56-TL olduğu, ortak başına düşen 1.415.089,56-TL - 707.544,78-TL kar payı düşeceği, davacının ortaklığa koyduğu sermaye ve avansın 456.744,69-TL olduğu, böylece davacının davalıdan 456.744,69-TL sermaye/gider avansı ile 707,544,78-TL kar payı olmak üzere toplam 1.164.289,47-TL alacağı olduğu bilirkişi raporu ile ortaya konulduğundan, davanın kabulü ile 1.164.289,47-TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın kabulü ile 1.164.289,47-TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt (avans) faizi ile birlikte davalıdan alınıp davacıya verilmesine,
2-Karar tarihi itibarı ile alınması gereken 79.532,61-TL harçtan peşin alınan 853,88-TL peşin harç ile 19.030,00-TL tamamlama harcı toplamı olan 19.883,88-TL harcın düşümü ile bakiye 59.648,73-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye GELİR KAYDINA,
3-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesine göre takdir olunan 175.000,53-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
4-Davacı tarafça aşağıda dökümü yazılı toplam 9.572,45-TL yargılama gideri ile 853,88-TL peşin harç, 35,90-TL başvurma harcı, 19.030,00-TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 29.492,23-TL yargılama harç ve giderinin davalıdan alınarak davacıya VERİLMESİNE,
5-Taraflarca yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının hükmün kesinleşmesinden sonra 6100 Sayılı HMK'nun 333. Maddesi uyarınca yatıran taraflara İADESİNE,
Dair, davacı vekilinin yüzünde, davalı vekilinin yokluğunda kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstinaf Yargı yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 11/07/2025
Başkan ...
✍e-imzalı
Üye ...
✍e-imzalı
Üye ...
✍e-imzalı
Katip ...
✍e-imzalı