T.C.
İZMİR
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/737 Esas
KARAR NO: 2022/952
DAVA: Tazminat
DAVA TARİHİ: 14/12/2020
KARAR TARİHİ: 08/12/2022
GEREKÇELİ KARAR
YAZIM TARİHİ: 06/01/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket, İzmir ili Menderes ilçesi ... pafta ... ada ... parselde kayıtlı taşınmaz ile ilgili davalı şirket adına kayıtlı taşınmazın satışına aracılık işlemine ilişkin olarak 27.05.2020 tarihinde müvekkili ile davalı şirket arasında taşınmazın satılması amacıyla aracılık sözleşmesi imzalandığını, davacı müvekkili ile davalı arasında imzalanan İzmir ili Menderes ilçesi ... pafta ... ada ... parselde kayıtlı taşınmaz ile ilgili "Taşınmazın Satılması / Kiralanması Hakkında Aracılık Sözleşmesi ve Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi Özel Şartlar" başlıklı belgeler ve diğer belgelerden de anlaşılacağı üzere müvekkili şirketin aracılık hizmeti karşılığında hizmet bedeli ile sözleşmenin 5.7 ve 6.1 ile diğer ilgili maddelerinde düzenlenen maddeler gereği satış bedeli olarak belirtilen meblağın %4 + KDV'sine denk düşen kısmı cezai şart" olarak belirlenmiş ve ödeneceği kabul edildiğini, bunun yanında, davalı şirket sözleşme konusu taşınmazı 17.06.2020 tarihinde satmış ve Bornova 6 Noterliği'nin ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile işbu sözleşmeyi, sözleşme süresi içerisinde haklı sebep olmadan feshettiğini, İşbu sebeple sözleşmenin 5.7, 6.1 maddesi ve diğer ilgili maddeleri gereğince haksız yere fesih sebebiyle doğan cezai şart müvekkil şirkete ödenmemiş olup, işbu sebeple dava açma zarureti doğduğunu, Fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile; şimdilik 74.000-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak müvekkiline verilmesine, İleride telafisi imkansız zararların önlenmesi amacıyla davalı adına kayıtlı menkul, gayrimenkul tüm hak ve alacaklar üzerine ihtiyati tedbir-haciz konulmasına, Yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa tahmiline karar verilmesi talep ve dava etmiştir.
CEVAP:
Davalı vekili cevap dilekçesi ile özetle; davada davacı tarafın haksız, mesnetsiz ve hukuka aykırı tüm taleplerinin reddi gerektiğini, Davalı müvekkili ile davacı arasında, o tarihte müvekkili adına kayıtlı “İzmir ili Menderes ilçesi ... ada ... pafta, ... numaralı parsel”de yer alan taşınmazın satışına aracılık etme amacıyla 27.05.2020 tarihli, matbu sözleşme niteliğinde olan Taşınmazın Satılması/Kiralanması Hakkında Aracılık Sözleşmesi (bundan sonra “Sözleşme” olarak anılacaktır) imzalandığını, Müvekkili şirket, pandemi ve ekonomik krizler nedeniyle oldukça zor bir dönemden geçmekte iken aciliyet teşkil eden maddi kaynak ihtiyacını karşılayabilmek için kendisine ait söz konusu taşınmazı acil şekilde satmaya karar vermiş ve çevresine bu konuda bilgi verdiğini, Bunun üzerine o bölgede emlak simsarlığı işi yaptığını ve taşınmazı çok iyi ve müvekkilinin beklentisinin üzerinde fiyata satacağını söyleyen davacı, müvekkili ile irtibata geçerek, kendisine yetki vermesi durumunda taşınmazın satışını sağlayacağını belirttiğini, Taraflar bu şekilde bir araya geldiğini, ve sonrasında aşağıda detaylı izah edilecek sürecin sonunda yukarıda belirtilen Sözleşme'yi akdettiklerini, Anılan nedenle, davalının söz konusu alanda ticari faaliyet gösterme ehliyeti olmadığı için, uyuşmazlığın davalınımn ticari işletmesiyle ilgili olduğu sonucuna varılamayacağını, ticaret mahkemelerinin görevli olmadığını beyan ederek, sayın Mahkemenin görev bakımından yetkisine itiraz ettiğini, yukarıda değindiğimiz gibi, uyuşmazlığa konu Sözleşme davacı tarafından hazırlanmış matbu bir form niteliğinde olduğunu, Nitekim Sözleşme'nin formatına bakıldığında, Sözleşme'de davacının unvan ve bilgileri ile ilgili tüm kısımlarının girilmiş olduğu, müşteri ve taşınmaza ilişkin kısımlar daha sonra elle doldurulduğu, Bu sebeple davacının, müvekkili şirkete karşı hafif olmayan şekilde sadakat ve özen yükümlülüğünün olduğunu, Yargıtay içtihatları da bu yönde olup, 1. Hukuk Dairesi 2016/14685 E. 2019/4278 K. Sayılı kararında; "Bilindiği üzere; Borçlar Karurnu'nun temsil ve vekalet aktini düzenleyen hükümlerine göre vekalet sözleşmesi büyük ölçüde tarafların karşılıklı güvenine dayandığını, Vekilin borçlarının çoğu bu güven ursurundan onur vekil edenin yararına ve iradesine uygun davrarnış yükümlüğünden doğar" şeklinde hüküm tesis ettiğini, doktrinde de, vekil ile vekil edilen arasında güvenin kötüye kullanması, kişisel, mesleki, ailevi sırları açığa çıkarılması, kötü davranılması, hakaret etme biçiminde suç teşkil eden bir eylemde bulunulması, yanlış veya yanıltıcı bilgi veya belge sunması ve benzeri sebepler vekalet ilişkisinin sonlandırılması için haklı sebep olarak değerlendirilmekte olduğunu, Borçlar Kanunu'nun 506/3. Maddesi uyarınca vekilin özen borcunun belirlenmesinde, benzer alanda iş ve hizmetleri üstlenen basiretli bir vekilin göstermesi gereken davranış esas alınacağını, Davacı şirket ve yetkilisi tarafından takınılan tavır ve üslubun, “emlak simsarlığı” alanında hizmet üstlenilen ve taşınmazın satılması konusunda yetki verilen bir kişiden beklenen davranış olmadığı aşikar olduğunu, Borçlar Kanunu, içtihatlar ve doktrin sadakat ve özen borcunu vekilin vekil edene karşı en önde gelen borcu kabul etmekte olduğunu, Sözleşme müvekkili tarafından 10.06.2020 tarihli İhtarname ile feshedildiğini, Taşınmazın satışı ise, fesihten 7 gün sonra, davacı ile hiç ilgisi olmayan bir alıcıya yapıldığını, davacının faaliyeti ile gerçekleştirilen satış arasında hiçbir illiyet bağı bulunmayıp, satışın yapıldığı kişi davacının sözleşme kapsamında müvekkili ile bir araya getirdiği biri olmadığını, Dolayısı ile bir an için ortada geçerli bir Sözleşme olduğu kabul edilse bile, Sözleşme'nin haklı sebeple feshedilmiş olması ve ayrıca fesihten bir süre sonra gerçekleşen satışın da, davacının faaliyeti ile ilgisi olmayan bir kişiye yapılmış olması karşısında, davacının herhangi bir ücrete hak kazanması mümkün olmayacağını, Kabul anlamına gelmemekle birlikte, yine bir an için ortada geçerli bir Sözleşme olduğunu ve haklı sebeple feshedilmediğini kabul etsek dahi, cezai şart bedeli Yönetmelik gereği hizmet bedelini geçemeyeceğini, Hizmet bedeli, davacının matbu olarak hazırlayıp imzalattığı “genel işlem şartı” niteliğindeki Sözleşme'de %24-KDV olarak belirlendiğini, Ancak davacı tarafından dosyaya sunulan “Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi Özel Şartlar” isimli belgenin altında, hizmet bedeli kısmında matbu olarak hazırlanmış olan metnin yanına müvekkili tarafından, satış seçeneği seçildikten sonra hizmet oranı olarak ” % 1,5 “ şeklinde şerh düşülerek imzalandığı görüldüğünü, Yukarıda arz ve izah olunan nedenlerle ve fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla; Öncelikle görev hususundaki itirazı değerlendirilerek davanın görev yönünden reddine; Esasa girilmesi halinde ise öncelikle davanın, Sözleşme'nin kanun ve ilgili mevzuatın emredici hükümlerine aykırı olması, Müvekkilin aldatılarak Sözleşme'nin imzalanması, Sözleşme'nin genel işlem koşulları niteliğinde olması gözetilerek ve Sözleşme'nin müvekkilince haklı sebeple feshedildiğine, Sözleşme'nin zaten geçersiz olması ve bu nedenle davacının cezai şart talep edemeyeceğine karar verilerek reddine ve yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini; iddia, savunma ve talepleri ve itiraz haklarımız saklı kalmak üzere, Mahkeme tarafından Sözleşme'nin geçerli olduğu ve haklı nedenle feshedilmediği sonucuna ulaşılacak olması durumunda, yukarıda izah edildiği üzere hizmet bedeli oranı olarak yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER:
İzmir ili Menderes ilçesi ... pafta ... ada ... parselde kayıtlı taşınmazın tapu kaydı, taraflar arasında düzenlenen Taşınmazın Satılması / Kiralanması Hakkında Aracılık Sözleşmesi ve Gayrimenkul Aracılık Sözleşmesi Özel Şartlar adlı belgeler, Bornova 6. Noterliği'nin ... yevmiye numaralı ihtarnamesi, Arabulucuk tutanağı delil olarak mahkememiz dosyasına sunulmuştur.
İzmir Ticaret İl Müdürlüğüne yazılan yazı cevabı, İzmir Ticaret Odasına yazılan müzekkere cevabı, İzmir Gümrük ve Ticaret Bakanlığına yazılan yazı cevabı, Bornova 6.Noterliğine ve Menderes Tapu Müdürlüğüne yazılan müzekkere cevaplarının mahkememiz dosyası içine alındığı anlaşılmıştır.
Mahkememiz 31/03/2022 tarihli duruşmasında tanık
... beyanında; "" UGS şirketinin imza yetkilisiyim, pandemi döneminde işlerin azalması nedeniyle menderes ilçesinde bulunan fabrikamızı satmaya karar verdik, ... firması ile bu şekilde irtibat sağladık, ... firması gayrimenkul komisyonculuğu yapmaktadır,
... firma yetkilisi ile ön görüşme yaptık, fabrikanın satışına aracılık etmek üzere sözleşme imzaladık, ve akabinde ben şirketin hukukçularından sözleşmeyi incelemeleri için gönderdim, incelemelerde sözleşme süresinin uzun olduğunu ve cezai şartın yüksek olduğunu belirttiler, bunun üzerine davacı firmanın gayri menkul alıp satmaya aracılıp etmeye yetkisi olmadığı yönünde araştırma yaptık ve yetkili olmadığının tespit ettik, davacı şirket yetkilisi ...i bu hususu iletmek için telefonla aradım, bana hakaret etti ve watsap mj. gönderdi, ve akabinde waatsap ms. İle beni dansöz kıyafeti giymiş şekildeki resmi bena iletti, telefon görüşmesinde benden alacağına yönelik tehditlerde bulundu, "bu parayı ödeyeceksiniz göreceksin" şeklinde sözler söyledi, sonra fabrikaya talip olan bir firmayla aracı olmadan görüşerek fabrikanın satışını gerçekleştirdik, sözleşmedeki bir takım hükümlerin yasal olmadığına ilişkin ... firmasına ihtarname gönderdik," şeklinde beyanda bulunduğu anlaşılmıştır.
Mahkememiz ara kararı gereğince; Davalıya ait "..." numaralı hattın kullanıldığı ve cevap dilekçesinde belirtilen whatsapp görüntü ve yazışmalarının bulunduğu cep telefonu üzerinde bilirkişi ... marifetiyle 12.12.2022 tarihinde saat 14:30'da İzmir 3. ATM'nin 4 nolu kaleminde inceleme yapılmasına karar verildiği ve Davalı vekilince "..." numaralı hattın kullanıldığı ve cevap dilekçesinde belirtilen whatsapp görüntü ve yazışmalarının bulunduğu cep telefonunu 2 nolu ara kararda belirtilen tarih ve saatte mahkeme kaleminde incelenmek üzere hazır edilmesinin istenildiği, ilgili cep telefonu belirtilen tarih ve saatte bilirkişi incelemesi için hazır edilmediği takdirde davalı vekilinin bildirmiş olduğu cep telefonu whatsapp mesaj ve görüntü kayıtları üzerinde keşif ve bilirkişi incelemesi yapılması delilinden vazgeçmiş sayılacağının davalı vekiline ihtarını içerir davetiyenin taraflara tarihinde tebliğ edildiği ve davalı vekili tarafından sunulan 25.11.2022 tarihli dilekçe ile davalı şirket yetkilisinin cep telefondaki dava konusu edilen ve delil olarak bildirilen yazı ve resimlere ilişkin whatsap uygulaması üzerinde bilirkişi incelemesine yapılmasına ilişkin keşif delilinden vazgeçildiği beyan edilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava; taraflar arasında imzalanan gayrimenkul aracılık sözleşmesi nedeni ile davalının sözleşmeye aykırı davrandığı ve davalının haklı sebep olmaksızın sözleşmeyi fesettiği iddiası ile sözleşmede kararlaştırılan cezai şartın davalıdan tahsili talebine ilişkin alacak davasıdır.
Taraflar arasında davalı adına kayıtlı İzmir ili, Menderes ilçesi, ... ada, ... parsel de bulunan taşınmazın satışına aracılık edilmesine ilişkin 27.05.2020 tarihli ve 120 gün süreli yazılı simsarlık sözleşmesi imzalanmıştır. Her iki tarafta ticari şirket tacirdir.
TBK'nun 520. ve devamı maddeleri uyarınca simsarlık sözleşmesi şekli ve unsurları düzenlenmiştir. Buna göre taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz. Taraflar arasında gayrimenkul satışına aracılık edilmesine ilişkin sözleşme yazılı olarak düzenlendiğinden geçerlidir. Taraflar arasındaki sözleşmede belirtilen taşınmazın devrine ilişkin davacı taraf aracılık etmeyi taahhüt etmiş ve kabul etmiş ve davalı tarafta bunun karşılığı olarak satış bedelinin sözleşmede belirtilen şekilde ödemeyi taahhüt etmiştir. Sözleşmenin 6.1 maddesinde sözleşmenin süresi düzenlenmiş, buna göre sözleşmenin taraflarca imzalandığı tarihten itibaren 120 gün içerisinde müşterinin sözleşmeyi haklı veya mücbir sebebi olmaksızın feshedemeyeceği kararlaştırılmıştır. Tarafların sözleşmeyi imzalamış olması karşısında tapu kayıtlarının incelenmesinde taşınmaz, sözleşme süresi olan 120 günlük süre içerisinde 17.06.2020 tarihinde davalı tarafça üçüncü kişiye satılmıştır. Taraflarca imzalanan sözleşmeye rağmen davacının bilgisi olmadan sözleşme konusu taşınmaz üçüncü kişiye satılmıştır.
Davalı taraf, sözleşmenin süresinin uzun olduğu, davacının hizmet verdiği kişilere tehdit veya taciz edici davranışlarda bulunduğu, ayrıca sözleşmenin 3.maddesinde ve 5.2 maddesinde belirlenmesi gerekirken cezai şartın sözleşmenin 6.1 maddesinde belirlendiği, bu haliyle sözleşmenin taşınmaz ticareti hakkında yönetmeliğin 15. ve 16.maddelerine ve yönetmeliğe aykırı olduğu, hizmet verilirken ve yükümlülükler yerine getirilirken ilgili yönetmeliğe aykırı davranıldığı, Perakende Ticaretin Düzenlenmesi Hakkında Kanunun 18. Maddesi gereği para cezası ve yetki belgesi iptali yaptırımına ilişkin Bakanlık nezdinde şikayet hakkının saklı tutulduğu belirtilerek taraflar arasında imzalanan sözleşmeyi tek taraflı ve tazminatsız olarak feshettiğini belirterek İzmir Bornova 6. Noterliği'nin 10.06.2020 tarihli ihtarnamesi ile sözleşmeyi feshetmiştir. Sözleşmenin fesih bildirimi 16.06.2020 tarihinde davacıya tebliğ edilmiştir.
Taraflar arasında yazılı olarak taşınmaz alımına ilişkin aracılık sözleşmesi düzenlendiği hususunda bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Davalı taraf ihtarname ve cevap dilekçesinde sözleşmeyi haklı olarak feshettiğini iddia etmektedir. Sözleşmeyi imzalayan davacı ve davalı her iki tarafta tacirdir. Her iki tarafında sözleşmenin düzenlenmesinde basiretli tacir gibi hareket etmesi gerekir. Taraflar arasında düzenlenen sözleşmeye göre sözleşme süresi 120 gün olarak belirlenmiştir. Sözleşme süresinin 120 günden daha az olacağına yönelik emredici bir kanun hükmü bulunmamaktadır. Taraflar sözleşmenin uygulanma süresinin serbestçe kararlaştırabilirler. Bu sebeple davalının sözleşme süresinin 120 gün olması nedeni ile haklı fesih iddiası yerinde görülmemiştir. Ayrıca taraflarca belirtilen cezai şartın belirlenme usulünde ve miktarında da kanuna aykırılık bulunmamaktadır. Sözleşmenin hazırlanması ve imzalatılması sürecine ilişkin ihtarnamede belirtilen hususlar yönünden tarafların tacir olduğu ve serbest iradeleri ile sözleşmenin imzalandığı dikkate alındığında cevap dilekçesinde davalıya dayatılan matbu sözleşme iddiası ile fesih haklı olduğu, tarafların tacir olması ve sözleşmenin tarafların iradesiyle imzalanmış olması ve ayrıca davalının sözleşmenin kurulmasında irade bozukluğuna ilişkin bir iddia ve delili bulunmaması nedeni ile bu yönüyle de sözleşmenin haksız olarak feshedildiği değerlendirilmiştir. Davacının hakaret ve taciz niteliğindeki yazışmalarına ilişkin fesih iddiasına ilişkin olarak mahkememizce davalı şirket yetkilisinin cep telefonu üzerinde keşif yapılmak sureti ile inceleme yapılmak üzere ara karar kurulmuş olmasına rağmen davalı taraf, davalı şirket yetkilisinin cep telefonu üzerinde bu iddiaya ilişkin inceleme yapılmak üzere keşif delilinden vazgeçmiş olması nedeniyle davacının davalıya hakaret ve taciz iddiasını ispat edememiştir. Ayrıca davalının gayrimenkul satışına ilişkin taşınmaz ticaretin yetki belgesinin olmadığı iddiasına ilişkin olarak bu yöndeki savunma ihtarnamede ve cevap dilekçesinde ileri sürülmemiş olsa da sözleşmenin düzenlendiği tarih itibari ile de davalının bu yetkisinin bulunmamasının idari yaptırım gerektiren bir konu olduğu, sözleşmeyi geçersiz hale getirmediği, belirtilen nedenlerle davalının sözleşmeli haklı nedenlerle feshetmediği, haksız fesih nedeni ile sözleşme gereğince sözleşmede belirtilen 1.650.000,00 TL'nin %4'ü oranındaki hesap edilen 66.000,00 TL cezai şarttan davalının sorumlu olduğu kanaatine varılmış ve 66.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
1-DAVANIN KISMEN KABULÜNE;
2-66.000-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verimesine,
-Fazlaya ilişkin istemin REDDİNE,
3-Alınması gereken 4.508,46-TL nispi ilam harcından, peşin alınan 1.263,74-TL nispi harç harç indirildikten sonra kalan 3.244,72-TL harcın davalıdan alınarak, Hazineye gelir kaydına,
4-Davacının yatırmış olduğu 54,40-TL başvurma harcı ile 1.263,74-TL nispi harç toplamı 1.318,14-TL'nin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
5-Davacının yapmış olduğu 199,50-TL tebligat-posta giderinden ibaret yargılama giderinin davanın kabul ve red oranına göre takdiren 177,93-TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, kalan kısmının davacı üzerinde bırakılmasına,
6-7155 sayılı yasanın 19/12/2018 tarihinde yürürlüğe giren 23.maddesiyle eklenen 6325 sayılı yasanın 18/A maddesi gereğince taraflar arasında yapılan arabuluculuk faaliyeti sonunda, ileride haksız çıkacak taraftan alınmak üzere Hazine tarafından karşılanan 1.320,00-TL arabulucu ücretinin yargılama gideri olarak davalıdan alınarak, Hazineye gelir kaydına,
7-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 10.560,00-TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
8-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 8.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalıya verilmesine,
9-Tarafların yatırdığı gider avansından kullanılmayan kısmının karar kesinleştiğinde isteği halinde kendisine iadesine,
Dair; davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzlerine karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde mahkememize yahut başka bir yer mahkemesine dilekçe ile başvurmak ve istinaf harcı ile gerekli giderlerin tamamını ödemek suretiyle İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 08/12/2022
Katip
e-imzalıdır.
Hakim
e-imzalıdır.