T.C.
İZMİR
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/290 Esas
KARAR NO: 2024/278
DAVA: İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 08/07/2020
KARAR TARİHİ: 04/04/2024
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVACININ İSTEMİNİN ÖZETİ:
Davacı vekili İzmir...SHM' ye verdiği dava dilekçesinde özetle: Davalının borçludan alacağının sağlanması amacıyla İzmir ... İcra Müdürlüğü’nün... E. sayılı dosyası ile icra takibine başladığını, başlatılan icra takibine dair ödeme emrinin davalıya tebliğ edildiğini, davalı tarafın işbu takibe 28.05.2019 tarihinde itiraz ettiğini, haksız olan bu itiraz nedeniyle icra takibinin durduğunu, borçlunun iş bu itirazı kendilerine tebliğ edilmediğini, söz konusu itirazdan 01.07.2020 tarhinde haberdar olduklarını, borçlunun itirazının haksız ve dayanaksız olduğunu, davalı borçlu hakkında Karacaoğlan Mah. ... Bornova İzmir adresindeki iki adet işyerinin site yönetim ve...la yapılan alt kiralama sözleşmesi gereği ilgili takibe konu faturalara istinaden 01.05.2016 tarihinden 01.04.2019 tarihine kadar toplam ortak giderin 14.890,00-TL, toplam elektrik 14.101,00 TL, toplam su parasının 6.588,00-TL her üçünün genel toplamının 35.879,00-TLden ilgili faturalara istinaden borçlu tarafından müvekkiline ödedikleri 19.855,00 TL çıktıktan sonra takip talebinde belirtilen ilgili dönem ve faturalara eksik ödemede bulunulan 16.024,00-TL'nin ortak gider- elektrik - su bedelerinin tahsilini içerir bakiye alacak ve faiz talebi adı altında takip açıldığını, davalının sözkonusu yılların aylarına ilişkin ortak gider (güvenlik-temizlik bakım vbv) icra dosyasına sunduğumuz müvekkil şirket tarafından hazırlanan çizelgeden ve faturadan da anlaşılacağı gibi davalı taraf sözkonusu ödemeleri yapmadığını, açıklanan bu nedenlerle davalının haksız itirazının iptali ile borçlunun takip konusu borcu takip dosyasında belirtilen faiziyle ödemeye ve takip konusu alacağın % 20 sinden az olmamak üzere tazminata mahkum edilmesini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
DAVALININ SAVUNMASININ ÖZETİ:
Davalı vekili İzmir ... SHM' ye verdiği cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu taşınmazda, kat mülkiyeti bulunmadığını, taşınmazın tapu kaydı incelendiğinde kat mülkiyetinin bulunmadığını, arsa vasfında olduğu görüleceğini, söz konusu taşınmazın üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmediğini, kat mülkiyeti kanunlarına göre davanın çözülebilmesi için uyuşmazlık konusu taşınmazın üzerinde kat mülkiyetinin kurulu olması gerektiğini, bu nedenle davaya bakmaya görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemeleri olmadığını, bu nedenle görev itirazında bulunduklarını, davacı kat mülkiyeti tesis edilmemiş taşınmaz sebebiyle ortak gider talep etme hakkına da sahip olmadığını, ortak giderin nelere ait olduğunu ve neye göre belirlendiği de belli olmadığını, davacı tarafın alacağının zamanaşımına uğradığını, davacı tarafından istenen faiz oranlarını da kabul etmediğini, davacı şirketi ile... arasındaki kira sözleşmesi 18.04.2018 tarihini taşımadığını, buna göre davacı şirketin bu tarihten önceki aylara ilişkin herhangi bir bedel talep etme hakkı olmadığını, davacı şirketin taraf ehliyeti de bulunmadığını, davacı şirketin talep ettiği alacağı isteme hakkı olduğunu kanıtlamadığını, bu aşamadan sonra davacının delil sunmasına da muvafakatinin olmadığını, davacı şirketin taşınmazın sahibi olmadığını, taşınmazın malikinin İzmir Büyükşehir Belediyesi olduğunu, müvekkilinin sözlü kira akdi ile kiracı olduğunu, kiralayanın ise İzmir Otobüs ve Terminal İşletmeleri A.Ş. Olduğunu, müvekkilinin İzmir ... Asliye Hukuk Mahkemesinin ... Karar sayılı dosyası ile 14.12.1998 tarihinden itibaren 25 yıl süreli ve toplam 289.481,57-USD bedelli sözlü kira akdi ile kiracı olduğu kesinleştiğini, müvekkil kira ilişkisinin kurulduğu 1998 yılından beri kiralayan...la mutahap olduğunu, davacı firma ile herhangi bir ilişkisi mevcut olmadığını, 1998 yılından itibaren bugüne kadar müvekkilinin ortak gider adı altında herhangi bir ücret ödemediğini, davacı tarafın müvekkiline gönderdiği iddia ettiği dava konusu faturaların müvekkiline tebliğ edilmediğini, müvekkilinin takip konusu olan elektrik ve su bedellerini zamanında ödediğini, müvekkilinin elektrik ve su borcu bulunmadığını, ödemelerin banka aracılığı ile yapıldığını, ödemeye ilişkin banka kayıtlarının delil olarak sunacaklarını, açıklanan bu nedenlerle haksız ve hukuka aykırı davanın reddi ile davacının haksız ve kötüniyetli talebi nedeniyle % 20 oranında kötüniyet tazminatına hükmedilmesini, yargılama gideri ve avukatlık ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. davanın reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve beyan etmiştir.
DOSYANIN SAFAHATI:
Eldeki davanın ilk olarak davacı tarafça İzmir ...Sulh Hukuk Mahkemesinde açıldığı, Mahkemece yapılan yargılama neticesinde 08/04/2021 Tarih... K.sayılı kararı ile görevsizlik kararı verildiği; davacı vekili tarafından kararın istinaf incelemesine konu edilmesi üzerine İzmir BAM ...H.D.' nin 20/12/2021 tarih ... K.sayılı ilamı ile davacının istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi üzerine dosyanın Mahkememize tevzii olunduğu anlaşılmakla, dosya Mahkememizin ...edilerek yargılamaya devam olunmuştur.
DELİLLER:
1-İzmir Şehirlerarasıı Otobüs Terminali Sanayi Sitesi Yapım- Kiracılık Karma Sözleşmesi
2-İzmir ... İcra Müdürlüğünün... esas sayılı takip dosyası
UYAP sistemi üzerinden celp edilerek dosyamız arasına alınan dosyanın yapılan incelemesinde; Alacaklı... A.Ş.( birleşeni...Turizm Otelcilik İnş. Ltd. Şti) tarafından borçlu ... Otobüs Servis Hiz. Ltd. Şti. aleyhine 21.05.2019 tarihinde başlatılan 7 örnek ödeme emirli icra takibinde, takip dayanağının 01.05.2016-01.04.2019 tarihleri arasında tanzim edilen muhtelif tarih ve bedellerde düzenlenen faturalar olduğu, takip alacaklısı tarafından 16..024,00 TL asıl alacak, 3.450,84 TL işlemiş faiz olmak üzere toplam 19.474,84 TL alacağa istinaden takip tarihinden itibaren işleyecek % 19,50 ticari temerrüt faizi ile birlikte tahsilinin talep edildiği, borçlu vekilleri tarafından 27.05.2019 tarihli dilekçe ile fatura içeriklerini kabul etmedikleri, alacaklı firmaya borcun bulunmadığından bahisle borca ve takibe itiraz edildiği, itiraz üzerine İcra Müdürlüğünün 28/05/2019 tarihli kararı ile itirazın süresinde yapıldığının tespiti halinde İ.İ.K'nun 66. m. uyarınca takibin durdurulmasına karar verildiği anlaşılmıştır.
3-İrsaliyeli faturalar, ödeme dekontları
4-Takbis takyidat raporu
5-İzmir ...Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Karar sayılı dosyası
Mahkemesinden fiziki olarak celp edilerek dosyamız arasına alınan alınan dosyanın yapılan incelemesinde; Davacı ... Otobüs Servis Hizm. Yedek Parça San.Tic. Ltd. Şti. tarafından davalı... A.Ş aleyhine 21.10.2010 tarihinde açılan, kira sözleşmesinin tespiti, menfi tespit, fazla ödeme nedeniyle alacak davasının yapılan yargılaması sonunda Mahkemece 27.12.2012 tarih... K.sayılı karar ile; "Davalı tarafça dava açıldıktan sonra süresinde zaman aşımı savunmasında bulunulmamış ise de yargılama sırasında ıslah yolu ile zaman aşımı savunmasında bulunulmuş, yine davacı tarafça dava değeri ıslah yolu ile artırıldıktan sonra da süresi içinde zaman aşımı süresi içinde zaman aşımı savunmasında bulunulmuştur. Bu nedenle öncelikle davacının kira farkından kaynaklanan fazla ödeme iddiasının zamanaşımına uğrayıp uğramadığının belirlenmesi gerekir. Sözleşmeye dayanan uyuşmazlıklarda fazla ödenen paranın geri alınmasının sözleşme hükümleri çerçevesinde çözümlenmesi ve zamanaşımının da buna göre belirlenmesi gerekir. Davacı kiracı tarafından kira bedeline ilişkin son ödemenin 11/09/2000 tarihinde yapıldığı anlaşılmaktadır. BK 126. (TBK 147.) Maddesine göre kira bedellerine ilişkin alacaklar 5 yıllık zaman aşımına tabidir. Taraflar arasındaki uyuşmazlık kira sözleşmesinden kaynaklandığına göre kira farkına ilişkin isteğinde aynı zamanaşımına tabi olmasına gerekir. Taraflar arasındaki kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 14/12/1998 olup, davacı tarafça sözleşmede belirtilen iş yerinin kendisine teslim edilmediği son ödemenin yapıldığı tarihe kadar da bilinmekte olup, davacı tarafça kira bedelinin indirilmesine ilişkin zamanaşımı süresince herhangi bir istekte bulunulmadığı anlaşılmıştır. Açıklanan nedenlerle davacının menfi tespit davası geri alındığında karar verilmesine gerek bulunulmadığını, taraflar arasındaki sözlü kira sözleşmesinin başlangıç tarihi süresi ve bedelinin tespiti isteğinin yerinde olduğu ve kabulü ile ... numaralı işyerinde davacının 14.12.1998 başlangıç tarihli 25 yıl süreli ve toplam 289.481,57 USD bedelli sözlü kira sözleşmesiyle kiracı olduğunun tespitine, kira farkına ilişkin alacak davasının ise zamanaşımı nedeni ile reddine" dair karar verilmiştir.
Kararın davacı vekili tarafından temyiz incelemesine konu edilmesi üzerine Yargıtay 6.H.D.' nin 18.06.2013 tarih... K.sayılı ilamı ile Mahkeme hükmünün onanması neticesinde 18.06.2013 tarihinde kesinleştiği anlaşılmıştır.
6-İzmir...Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ...Karar sayılı dosyası
Mahkemesinden fiziki olarak celp edilerek dosyamız arasına alınan alınan dosyanın yapılan incelemesinde; Davacı... Demircilik İnşaat ve Malzemeleri Tur. Taş. Gıda San. Tic. Ltd. Şti. tarafından davalı ... Otobüs Servis Hizmetleri Ltd. Şti. aleyhine 20.03.2018 tarihinde açılan İzmir... İcra Müdürlüğü'nün...sayılı dosyasına yapılan itirazın iptaline ilişkin davada, davacı tarafça takipte elektrik, su ve ortak gider alacağının talep edildiği, Mahkemece yapılan yargılama neticesinde 27.04.2023 tarih... K.sayılı karar ile; icra takibine konu 01.12.2014 / 01.04.2016 tarihleri arasındaki döneme ait elektrik ve su alacaklarının takip başlamadan önce ödendiği, ortak gider alacağının ise, taşınmazda kat mülkiyeti kurulmamış olması nedeni ile hesaplamanın mümkün olmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verildiği anlaşılmıştır.
7-Banka Kayıtları
Mahkememizce... Işıkkent İzmir şubesine müzekkere yazılarak; 01.01.2016 tarihinden 01.06.2019 tarihine kadar dönemdeki... Demircilik İnş.ve Malz. Turz. Taş. Gıda San. Ve Tic. Ltdi. Şti.' ne ait olan banka hesap hareketlerini gösterir kayıtlar,
...İkitelli İstanbul şubesine müzekkere yazılarak; 01.01.2016 tarihinden 01.06.2019 tarihine kadar dönemdeki... Turizm Otelcilik Ldt Şti ait olan hesaplara ilişkin banka hesap hareketlerini gösterir kayıtlar,
... T.A.Ş'ye müzekkere yazılarak; davalı şirket ve davalı şirket yetkilisi ... ... tarafından 01.01.2016 tarihinden 01.06.2019 tarihine kadar dönemdeki... IBAN nolu hesaptan davacı ve... Demircilik İnş.ve Malz. Turz. Taş. Gıda San. Ve Tic. Ltd. Şti. hesabına yapılan ödemelere ilişkin tüm banka hesap hareketlerini gösterir kayıtlar,
... A.Ş.'ye müzekkere yazılarak; davalı şirket ve davalı şirket yetkilisi Hüseyin ... tarafından 01.01.2016 tarihinden 01.06.2019 tarihine kadar dönemdeki... IBAN TR ... nolu hesaptan davacı ve... Demircilik İnş.ve Malz. Turz. Taş. Gıda San. Ve Tic. Ltdi. Şti. hesabına yapılan ödemelere ilişkin tüm banka kayıtları celp edilerek dosya arasına alınmıştır.
8-Bilirkişi raporu
Mahkememizce, davacı taraf ticari defter ve kayıtları üzerinde inceleme yaptırılmak suretiyle SMMM bilirkişi ve Nitelikli Hesaplama Uzmanı bilirkişiden aldırılan 04/12/2023 havale tarihli raporda özetle; Davacı şirkete ait ticari defterlerin 6102 sayılı TTK'nun 64/3. maddesi ve V.U.K. 182, 220, 221 Maddesi uyarınca yapılması gereken noter açılış ve kapanış tasdiklerinin süresi içinde yapıldığı, usulüne uygun tutulan ticari defterlerin sahibi lehine delil vasfına sahip olduğu, davacı şirket ticari defterlerinde, davalı tarafın aidat ve ortak alan giderleri açıklaması ile yapılan kayıtlar ile 18.858,00 TL borçlu olduğu, yapılan alternatifli değerlendirmeler sonucu:
Alternatif.1; davacının davalıdan genel gider talep edemeyeceği düşünülmesi halinde takip tarihi itibarı ile davacının davalıdan 16.024,02.-TL. - 14.890,08.-TL. = 1.133,94.-TL. (Bu tutar, genel gider dışında elektrik ve sudan kalacak alacaktır) ana para talep edebileceği. Davalı yan Faturalar nedeniyle temerrüde düşürülmediği için faiz hesabı yapılmadığı,
Alternatif.2; davacının davalıdan genel gider talep edebileceği fakat kullanılmayan alanlar nedeni ile genel giderde %20 indirim yapılması gerektiği düşünülmesi halinde takip tarihi itibarı ile davacının davalıdan 11.912,06.-TL. ana para talep edebileceği, Davalı yan Faturalar nedeniyle temerrüde düşürülmediği için faiz hesabı yapılmadığı,
Alternatif.3; davacının davalıdan genel gider talep edebileceği fakat kullanılmayan alanlar nedeni ile genel giderde %20 indirim yapılması gerektiği, genel giderin de her ayın son günü ödenmesi ve bir sonraki ayın 1. gününden itibaren temerrüt oluşacağı için bir sonraki ayın 1. gününden itibaren faiz işletilmesi gerektiği düşünülmesi halinde takip tarihi itibarı ile davacının davalıdan 11.912,06.-TL. ana para + 1.569,91.-TL. işlemiş faiz olmak üzere toplam 13.470,97.-TL. talep edebileceği rapor edilmiştir.
UYUŞMAZLIK;
Dava, ortak gider, su ve elektrik bedelinin tahsili amacıyla başlatılan icra takibine vaki itirazın iptali istemine ilişkindir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; davacının kiracı olduğu İzmir Işıkkent mevkii ,İzmir ili Bornova ilçesi ... parseldeki üst hakkında kayıtlı İzmir Şehirlerarası Otobüs Terminalindeki ... numarada işyeri bulunan davalının işyerleri ile ilgili ortak gider, elektrik ve su bedellerini davacı şirkete ödemesi gerekip gerekmediği, gerekiyor ise ödemesi gereken miktarın ne kadar olduğu, davalının ortak gider, elektrik ve su bedellerinden sorumlu olup olmadığı, davacının takibe konu ettiği faturalardan kaynaklı davalıdan alacaklı olup olmadığı, alacaklı ise miktarı, itirazın haksız olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dosyamız kapsamından anlaşıldığı üzere ve aynı şekilde İzmir BAM ... HD'nin ... K. Sayılı kararında da benimsendiği üzere; dava dışı İzmir Otobüs ve Terminal İşletmeleri AŞ (...) ile davacı... Demircilik İnşaat Ve Malzemeleri Tur. Taşımacılık Gıda San. Tic. Ltd. Şti. arasında 08.05.2007 tarihli İzmir Şehirlerarası Otobüs Terminali Sanayi Sitesi Yapım-Kiracılık Karma Sözleşmesi'nin mevcut olduğu, sözleşmenin 2. maddesinde "İş bu sözleşmenin konusu; İzmir Işıkkent mevkiindeki, Tapunun İzmir ili, Bornova İlçesi,... parseldeki üst hakkında kayıtlı İzmir Şehirlerarası Otobüs Terminalindeki; Sanayi sitesi işyerlerinin kiracı tarafından yapımı-kiralanması ve işletilmesi ile süre sonunda iadesi hakkındadır. İş bu sözleşme... ile... arasında akdedilen 10.4.2007 tarihli ön protokol gereği yapılan sözleşmedir."; sözleşmenin 7.10 maddesinde "Kiracı sitede inşa edeceği işyerlerinden bir adedini su ikram ünitesi olarak bedelsiz bir şekilde...'a teslim edecek, bir adedini ise...'ın müsteciri ... Ltd Şti'ne bedelsiz olarak teslim edecektir. Bu yerlerin sadece elektrik su ve katkı payı sorumluluğu kullananlara ait olacaktır. Kira, işletme vs. Bedeli talep edilmeyecektir." hükümlerinin kararlaştırıldığı;
Belirtilen maddede davalı ...Ltd Şti'nin...'ın müsteciri yani kiracısı olduğu ve kira bedeli talep edilemeyeceğinin belirtildiği;
Eldeki dosya arasında bulunan İzmir... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... K. sayılı dosyasında...'ın ... Ltd Şti'ne bu sözleşme uyarınca tahsis edilen işyerinin yanındakinin işgal edildiği iddiasıyla ihtar göndermiş olduğu, 06.06.2012 tarihli bilirkişi raporu ile dükkanın tek dükkan olduğu ve ... Ltd Şti tarafından ikiye bölünerek kullanıldığının tespit edildiği, yine dosya arasında bulunan belge ve bilgilere göre numarataj değişikliği olduğu anlaşılmakla dosya kapsamı itibariyle taraflar arasında kira ilişkisinin bulunmadığı kabul edilmiştir.
Dava konusu taşınmazın İzmir Bornova Karacaoğlan... parsel üzerinde olup, kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulu bulunmadığı, taşınmazın Bornova Belediyesi ve İzmir Büyükşehir Belediyesi arasında paylı mülkiyet halinde olduğu anlaşılmaktadır. Davacı taraf, taşınmazın üzerinde bulunan sanayi sitesinin yönetiminin kendisinde olduğu iddiasına dayamış ise de, taşınmaz üzerinde kat irtifakı yahut kat mülkiyeti kurulu bulunmamaktadır.
Davacı şirket tarafından davaya dayanak olan takip dosyası kapsamındaki faturalarda aidat ve ortak alan giderlerini konu ettiği, bu yönde incelenen davacı şirket ticari defterlerinde, davalı tarafın aidat ve ortak alan giderleri açıklaması ile yapılan kayıtlar ile 18.858,00 TL borçlu olduğunun kaydedilmiş olduğu, ancak yukarıda yer verilen ve kesinleşen mahkeme kararlarında da benimsendiği üzere davacının davalıdan su ve elektrik borcu dışında ortak gider talep edemeyeceği, bununla birlikte dava dışı İzmir Otobüs ve Terminal İşletmeleri AŞ (...) ile davacı... Demircilik İnşaat Ve Malzemeleri Tur. Taşımacılık Gıda San. Tic. Ltd. Şti. arasında düzenlenen 08.05.2007 tarihli sözleşmenin 7.10 maddesinin "Kiracı sitede inşa edeceği işyerlerinden bir adedini su ikram ünitesi olarak bedelsiz bir şekilde...'a teslim edecek, bir adedini ise...'ın müsteciri ... Ltd Şti'ne bedelsiz olarak teslim edecektir. Bu yerlerin sadece elektrik su ve katkı payı sorumluluğu kullananlara ait olacaktır. Kira, işletme vs. Bedeli talep edilmeyecektir." şeklindeki hükmü gereğince de davalıdan ortak gider talep edilemeyeceği kabul edilerek bilirkişi raporunda yapılan hesaplamalar itibariyle takip konusu edilen fatura içeriklerinden elektrik ve su bedellerinin ayrıştırılması neticesinde faturalardaki elektrik+ su +KDV bedeli toplamının 19.681,49-TL olduğu, davalı tarafından bu faturalara istinaden 19.855-TL ödeme yapıldığı anlaşıldığından, davalının bakiye herhangi bir sorumluluğu bulunmadığından davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Karar tarihi itibariyle alınması gereken 427,60-TL red harcının başlangıçta alınan 235,22-TL peşin harçtan mahsubu ile bakiye 192,38-TL harcın davacıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan harç ve masrafların davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafça dosya kapsamında yapılan toplam 100,00-TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-Davalı kendini vekil ile temsil ettirdiğinden hüküm tarihindeki AAÜT gereğince hesap edilen 17.900,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Kararın kesinleşmesi halinde, ayrıca karar yazmaya gerek görülmeden kalan gider avansının resen ilgilisine iadesine,
Dair; taraf vekillerinin yüzlerine karşı HMK'nın 341/2. maddesi uyarınca kesin olarak verilen karar açıkça okundu, ana çizgileriyle anlatıldı. 04/04/2024
Katip ...
E imza
Hakim ...
E imza