T.C.
İZMİR
3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/470
KARAR NO: 2022/758
DAVA: Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 01/06/2022
KARAR TARİHİ: 13/10/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili tarafından Mahkememize sunulan dava dilekçesinde özetle; davacı müvekkili ile davalı arasında ... tarihinde İzmir ili, ... ilçesi, ... mah., ... Sok.,... ada, 13 parsel, no:17, 1 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmaz için satış sözleşmesi akdedildiği ve davalı tarafın, davacı müvekkilinden 1.100.000 TL bedel ile bir taşınmaz satın aldığı, bu sözleşmenin 3.maddesinde "taşınmaz bedelinden düşülmek üzere peşinat 200.000,00 TL verilmiş, peşinat bedeli düşüldükten sonra geriye kalan 900.000,00 TL bedelin alıcıya villanın tapusu teslim edilerek villanın kredi çekilebilecek oran olan en az yüzde 70-75 seviyeye gelince 550.000 TL tutarını kredi çekerek satıcıya ödeyecektir. Satıcı villayı teslim ettikten sonra geri kalan tutar olan 350.000 TL ise alıcı villasını sattığında veya kendisi oturma kararı verdiğinde satıcıya nakit olarak ödeyecektir. Ancak bu kararı 2 ay içerisinde verecektir. 2 ay sonra alıcı villayı satma kararı verirse sattığında 350.000 TL nakit olarak verecektir ya da bu süre sonunda satıcı villayı kiraya verebilecek kira bedelini villa satılıncıya kadar alacaktır" hükmünün yer aldığı, sözleşmeye konu taşınmazın davacı müvekkili tarafından tamamlanarak davalı taraf adına tapuda tescil edilerek kendisine teslim edildiği, taşınmazın davalı tarafa teslim edilmiş olmasına rağmen davalı tarafça bakiye satış bedelinin halen ödenmediği, sözleşmenin 3.maddesinde "alıcı villayı satma veya oturma kararını 2 ay içerisinde verecektir" hükmünün yer aldığı, alıcı satma kararı verdiğinde villayı sattığında bakiye satış bedelini ödeyecek bu süre içerisinde de satıcı villayı kiraya verebilecek ve kira bedellerini villa satılıncaya kadar alacaktır şeklinde tarafların anlaştıkları, davalı tarafın villanın kendisine tesliminden sonra villayı satma kararını açıkladığı, davalı adına tapuda tescil edilen taşınmaz için 10 Kasım 2021 tarihinde sahibinden.com adresinde ççç A.Ş tarafından 2.050.000 TL bedel ile satış ilanı verildiği, bu ilanın 10.12.2021 tarihinde 2.800.000 TL olarak güncellendiği, halen bahse konu taşınmaza ait satış ilanının mevcut olduğu, bu ilanın verilmesi üzerine yani davalı tarafın villanın satışı konusunda iradesini açıklaması ile Bornova ...Noterliğinin 31.12.2021 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edilerek davacı satıcının bahse konu taşınmazı sözleşme gereğince kiraya verme hakkının doğduğunun ihtar olunduğu, bu ihtarın sonuçsuz kalması ve davacı müvekkilce taşınmazın kiraya verilmesi amacı ile girişimlerde bulunularak taşınmaza kiracı bulunmuş olması üzerine davalı tarafa Bornova ... Noterliğinin 25 Ocak 2022 tarih ve ... yevmiye nolu ihtarnamesi keşide edilerek taşınmaza ait anahtarın teslimi istenmiş ise de bu ihtarın da sonuçsuz kaldığı, taraflar arasındaki satış sözleşmesi gereğince satışa konu olan bağımsız bölüm için davalı tarafın satış iradesini açıkladığı ve yine sözleşme hükmü gereğince de bu iradenin açıklanması üzerine davacı tarafın satış işlemleri gerçekleşinceye kadar taşınmazı kiraya vererek kira geliri elde etmesinin öngörüldüğü, oysa ki davalı taraf bu yönde yapılan ihtarlarını sonuçsuz bırakmış ve taşınmazın kiraya verildiği ve anahtarın davacıya teslimi kendisine ihtar edilmiş olmasına rağmen kötüniyetli davranarak davacı müvekkilinin zarara uğramasına sebep olduğu, davalı tarafın sözleşme gereğince borcunu gereği gibi yerine getirmemesinden dolayı davacı tarafın zarara uğradığı, taraflar arasındaki sözleşme gereğince bahse konu taşınmazın satışının gerçekleşme tarihine kadar, davacı satıcı taşınmazı kiraya verecek ve kira bedellerini tahsil etme yetkisi olacakken davalı tarafça bu durumun kötüniyetli olarak engellenmekte ve davacının zararına yol açarak davacı müvekkilinin kira bedeli alarak malvarlığında oluşacak artışı engellemekte ve malvarlığında azalmaya sebebiyet vermekte olduğu, uyuşmazlığın çözümü için taraflarınca arabuluculuk başvurusu yapıldığı ancak davalı taraf ile anlaşmaya varılamadığı belirtilerek açıklanan nedenlerle fazlaya ilişkin hak ve alacakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik; davacı tarafın uğramış olduğu zarar nedeni ile yoksun kaldığı kar bedeli olan 15.000,00 TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, yargılama masrafı ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesinin talep edildiği görülmüştür.
Davalı vekili tarafından Mahkememize sunulan cevap dilekçesinde özetle; Söz konusu sözleşmenin 3. maddesi gereğince; "...Satılan villanın toplam satış bedeli 1.100.000,00-TL (Bir Milyon TL ) peşinat olarak verilen 200.000,00-TL (ikiyüzbin türk Lirası) toplam satış bedelinden düşüldükten sonra geri kalan 900.000,00-TL (Dokuzyüz bin Türk Lirası ) bedelin alıcıya villanın tapusu teslim edilerek villanın kredi çekilebilecek oran olan en az yüzde 70 -75 seviyesine gelince 550.000,00-TL (Beşyüzelli bin Türk Lirası ) tutarını kredi çekerek satıcıya ödemeyi taahhüt eder. Satıcı villayı eksiksiz teslim ettikten sonra geri kalan tutar 350.000,00-TL (Üçyüz ellibin Türk Lirası) kalan bu tutarı alıcı villasını sattığında veya kendisi oturma kararı verdiğinde satıcıya nakit olarak ödeyecektir. Alıcı bu kararı 2 ay içerisinde verecektir. 2 ay sonra alıcı villayı satma kararı verirse sattığında 350.000,00-TL (üçyüzellibin Türk Lirası ) 'yi nakit olarak verecektir ya da süre sonunda satıcı villayı kiraya verebilecek kira bedelini villa satılıncaya kadar alacaktır.." şeklinde olduğu, dayanak sözleşmenin 7. maddesinde, söz konusu taşınmazdaki inşaatın 12 ayda bitirileceği kararlaştırılmasına rağmen davacı şirketin söz konusu inşaatı taahhüt ettiği gibi 12 ayda bitiremediği ve davalı müvekkiline de usulüne uygun olarak eksiksiz şekilde teslim etmemesi sebebiyle de, davalı müvekkilince, İzmir ... Noterliği 30/06/2021 tarih ve ... yevmiye no'lu ihtarnamesiyle taraflar arasında akdedilen sözleşme gereğince teslim edilmesi gereken taşınmazın tesliminde gecikildiği ve tamamlanmadığı bildirilerek bir an önce taşınmazın eksiksiz olarak tesliminin talep edildiği, bilahare; gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince, davacı şirket tarafından Bornova ... Noterliği'nin 21/12/2021 tarih ve ... yevmiye no'lu ihtarnamesi İle bakiye satış bedeli ödenmesinin talep edildiği, bu ihtarnameye karşılık müvekkiline 6 ay geç teslim edilen villada eksik ve ayıplı işlerin olması ve usulüne uygun teslim edilmemesi nedeniyle İzmir ... Noterliği'nin 27/12/2021 tarih ve ... yevmiye no'lu cevabi ihtarnamesi ile geç teslimden kaynaklı olarak 6 aylık ikame kira bedeli ve eksik ve ayıplı işlerin tamamlanmasının talep edildiği, bunun üzerine; davacı şirket tarafından Bornova ... Noterliği 31/12/2021 tarih ve ... yevmiye no'lu ihtarnamesiyle tekrar satış bedeli talep edildiği ve aksi durumda taşınmazın kiraya verileceğinin ve Bornova ... Noterliği'nin 23/01/2022 tarih ve ... yevmiye no'lu ihtarnamesiyle bakiye satış bedelini ve sözlü olarak taşınmazı kiraya verildiğini taşınmazın anahtarının kendilerine teslimini talep ettiği, hal böyle olunca; taraflarınca dava ve sözleşme konusu taşınmazın eksik ve ayıplı olarak müvekkiline teslim edilmesi sebebiyle bu eksikliklerin tespitini sağlamak adına İzmir ... Sulh Hukuk Mahkemesi .../... d.iş dosyasından eksik imalat ve işler için tespit talep edildiği ve taşınmaz mahalinde yapılan keşif neticesinde eksik ve ayıplı işlerin tespit edildiği, yine taraflarınca İzmir ... Noterliği'nin 08/02/2022 tarih ve ... yevmiye no'lu ihtarnamesiyle eksik ve ayıplı işlerin tamamlanmaması sebebiyle teslimden sonraki iki aylık sürenin işlemeye başlamadığı ve taşınmazın oturmaya dahi elverişli olmadığının bildirildiği, akabinde de İzmir ... Noterliği'nin 23/02/2022 tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesiyle de İzmir .... Sulh Hukuk Mahkemesi dosyasında tespit edilen 73.000,00-TL bedelle taşınmazın geç tesliminden kaynaklı olarak 6 aylık kira bedeli ayrıca da 30 günlük tadilat süresi için 30 günlük ikame kira bedeli talebinde bulunulduğu, tüm bu taleplerine rağmen davacı yanın hiçbir girişimde bulunmadığı, müvekkilinin eksik ve ayıplı imalatları ikmal etmediği gibi eksik ve ayıplı işler bedelini de ödememiş olup davacı yanın dayanak sözleşmede eksiksiz teslimi taahhüt edilen taşınmazı teslim süresinden sonra ve eksik ve ayıplı şekilde teslim etmesi nedeniyle kiraya verme hakkı doğmamasına rağmen haksız ve hukuka aykırı olarak huzurdaki davanın ikame edilmesi sebebiyle davaya cevap vermelerinin gerektiği, öncelikle; huzurdaki davanın dayanak taşınmaz satış sözleşmesinden kaynaklandığı, davalı müvekkilinin devlet memuru olduğu ve herhangi bir ticari işletmesinin bulunmadığı, gerçek kişi tacir de olmadığı dikkate alınarak taraflar arasında bir ticari sözleşme veya ticari İş bulunmadığı, bu süreçte taşınmazın yapı kayıt belgesinin bağlı bulunduğu belediyeden tanzim edilmiş ise de, söz konusu yapı kullanma izin belgesinin tanzim edilmesinin taşınmazda bulunan eksik ve ayıplı işler ile taraflar arasında sözleşmeden doğan yükümlülükleri ortadan kaldırmayacağının dava açık olduğu belirtilerek açıklanan nedenlerle; öncelikle: huzurdaki davanın tüketici kanunu kapsamına giren sözleşmeden kaynaklanması nedeniyle Sulh Mahkemeleri görevli olduğu dikkate alınarak 6100 sayılı H.M. K. Madde 114/1-c gereğince dava şartı yokluğundan sayın mahkemenizin görevsizliğine, davacı yanın, dilekçesiyle hangi ay için gecikmenin başladığının ve hangi ay için ikame kira bedeli talep ettiğinin açıkça ortaya koymamış olup, yana 6100 s. H.M.K. madde 119/l-d, g gereğince bir haftalık kesin süre verilerek eldeki davanın bu hususların gereğinin ifasını, aksi durumda 6100 s. H.M.K. Madde 119/l1 gereğinin ifasına, davacı yanın kendi kusuru ile taşınmazı 6 ay gecikmeli, eksik ve ayıplı teslim ettiği dikkate alınarak kendi kusurundan kaynaklı tazminat talep edemeyeceği göz önünde bulundurularak davanın bu ve anılı diğer nedenlerden ötürü reddine, aksi durumda; dayanak sözleşmenin 12. maddesi gereğince belirtilen sürede teslim edilmesi gerekirken eksik ve ayıplı olarak dahi bu sürenin üzerinden 6 ay geçtikten sonra 23/12/2021 tarihinde yapı kullanma izin belgesinin tanzim edildiği, teslimde gecikildiği dikkate alınarak 6 aylık gecikme sebebiyle ikame kira bedeli ile İzmir ... Sulh Hukuk Mahkemesi .../... d iş sayılı dosyasında bulunan tespit raporu gereğince söz konusu eksik ve ayıplı işlerin tamamlanması için işçilik montaj malzeme KDV dahil 73.000,00 TL tamirat bedeli ve bu tamirat için gereken 30 günlük süre laşınmazın kullanımı engelleneceğinden 30 günlük ikame kira bedelinin, talep edilen tazminat değerinden mahsup edilmesi için takas / mahsup def-inin dikkate alınmasına, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacı üzerine tahmiline karar verilmesinin talep edildiği görülmüştür.
Dilekçelerin teatisi aşaması usulüne uygun tamamlanmakla taraf teşkili sağlanmış ve yine usulüne uygun olarak tahkikat aşamasına geçilmiştir.
DELİLLER:
Arabuluculuk Son Tutanak aslı, Konak Vergi Dairesi Müdürlüğü'nün yazı cevabı, İzmir ticaret Sicili Müdürlüğü'nün yazı cevabı dosyamız arasındadır.
Gelen yazı cevaplarının incelenmesi neticesi Mahkememiz davalısının tacir olmadığı anlaşılmıştır.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda; tarafların iddia ve savunmaları, deliller ve tüm dosya kapsamına göre;
Yapılan inceleme neticesinde taraflar arasında İzmir ili, ... ilçesi, ... Mah. ... Sok.... ada, 13 parsel, no:17, 1 nolu bağımsız bölümde kayıtlı taşınmaz için adi yazılı şekilde sözleşmenin akdedildiği, davacının satıcı, davalının ise alıcı konumunda olduğu, sözleşmeye göre satım konusu taşınmazın satım bedelinin 1.100.000,00 TL olarak belirlendiği, 200.000,00 TL'sinin peşin geri kalan 900.000,00 TL'nin ise 550.000,00 TL'sinin alıcıya villanın tapusu teslim edilerek villanın kredi çekilebilecek oran olan en az %70 - %75 seviyesine gelince kredi çekerek satıcıya ödeneceği, satıcının villayı eksiksiz teslim ettikten sonra ise geri kalan 350.000,00 TL'sinin alıcı villasını sattığında veya kendisi oturma kararı verdiğinde satıcıya nakit ödeneceği, alıcının bu kararı 2 ay içerisinde vereceği, 2 ay sonra ise alıcının villayı satma kararı verip sattığında 350.000,00 TL'yi nakit olarak vereceği ya da süre sonunda satıcı villayı kiraya verebileceği kira bedelinin villa satılıncaya kadar alacağı şeklinde birtakım düzenlemelerin yanı sıra taşınmazdaki inşaatın 12 ayda bitirilmesinin kararlaştırıldığı, davalı yanca İzmir ... SHM nezdinde eksik imalat ve işler için delil tespiti yaptırıldığı, tarafların taşınmaz teslimine ve talep konusu hususa yönelik birbirlerine karşılıklı ihtarnameler gönderildiği konularında bir uyuşmazlık olmadığı tespit edilmiştir.
Yukarıda yapılan tespit göz önüne alındığında taraflar arası uyuşmazlığın sözleşme gereği taraf edimlerinin yerine getirilip getirilmediği, bu kapsamda davacının davalıdan sözleşme gereği villa kirasından kaynaklı alacağının oluşup oluşmayacağı, oluşacak ise bedelinin belirlenmesi ile davalının ne şekilde ve ne surette sorumlu olacağına dair açılan alacak davası olduğu anlaşılmıştır.
Dosya kapsamındaki sözleşmenin resmi şekil şartına bağlı olmasına rağmen bu şekilde yapılmadığı dolayısıyla geçersiz olduğunda bir tereddüt bulunmamaktadır.
Her ne kadar davalı yanca görev itirazında bulunulurken görevli mahkemenin sulh hukuk mahkemesi olduğu belirtilmiş ise de taraflar arasında kiracı - kiralayan ilişkisinin bulunmadığı, talep konusu alacağın sözleşmeden kaynaklandığı, sözleşme içeriğinin kira alacağı bakımından davacıya talep hakkı vermeyeceğinden bu nedenle davacının bu talebi yerinde görülmemiştir.
Her ne karar taraflar arası uyuşmazlığın yukarıda belirtilen şekilde oluştuğu tespit edilmiş ise de bunun değerlendirilmesine geçmeden evvel dava şartları bakımından dosyanın öncelikli olarak değerlendirilmesi gerektiği anlaşılmıştır.
Asliye Ticaret Mahkemeleri, 6102 Sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 5. Maddesi gereğince ticari davalara bakmakla görevlidir. Ticarî davalar, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu’nun 4/1. maddesinde sayılmış olup, buna göre, “Her iki tarafın da ticarî işletmesi ile ilgili hususlardan doğan hukuk davaları ve çekişmesiz yargı işleri ile tarafların tacir olup olmadıklarına bakılmaksızın aynı maddenin a), b), c), d), e) ve f) bentlerinde sayılan davalar” ticari dava olarak adlandırılmıştır.
TTK’nun 4. maddesine göre; tarafların tacir olup olmadıklarına ve dava konusu edilen işin ticarî nitelikte olup olmadığına bakılmaksızın ticarî dava olarak sayılan dava türleri mutlak ticarî davalar, tarafları tacir olan ve tarafların ticarî işletmesi ile ilgili olan uyuşmazlıklar nispi ticari davalardır. Bir davanın nispi ticari dava sayılabilmesi için; uyuşmazlığın her iki tarafının tacir olması ve uyuşmazlığın her iki tarafın ticarî işletmesi ile ilgili olması gerekli ve zorunludur.
6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu'nun 5. maddesini değiştiren 6335 sayılı Kanun ile asliye hukuk mahkemeleri ile Asliye Ticaret Mahkemeleri arasındaki ilişki, iş bölümü ilişkisi olmaktan çıkarılıp, görev ilişkisi haline getirilmiştir. Görev ilişkisi mahkemece re'sen davanın her aşamasında nazara alınan ve kamu düzeninden sayılan bir dava şartıdır. Ancak, 6335 sayılı Yasa’nın 38. maddesi uyarınca 6102 sayılı TTK’na eklenen geçici 9. madde ile bu kanunun göreve ilişkin hükümlerinin, bu kanunun yürürlüğe girdiği 01.07.2012 tarihinden önce açılan davalarda uygulanmayacağı, bu davaların açıldıkları tarihte yürürlükte bulunan kanun hükümlerine tabi olduğu belirtilmiştir.
Genel yetkiye dair yapılan açıklamalar, dosya kapsamı göz önüne alınmakla yapılan değerlendirme neticesinde yukarıda da belirtildiği gibi uyuşmazlığın yukarıda da belirtildiği şekilde oluştuğu dolayısı ile uyuşmazlığın 6102 sayılı TTK'nın 4. Maddesinde sayılan mutlak nitelikteki ticari davalardan olmadığı, bu kapsamda uyuşmazlığın Ticaret Mahkemeleri nezdinde bakılıp sonuçlandırılması için tarafların tacir olması veya uyuşmazlık her iki tarafın ticari işletmesiyle ilgili olması gerektiği yönündeki Yargıtay 11. HD'nin 2014/3711 esas ve 2014/5356 karar sayılı ilamı göz önüne alındığında davalı tarafın da yukarıda da belirtildiği şekilde tacir olmadığı anlaşılmakla ortada nispi nitelikte bir ticari davanın da bulunmadığı kanaatine varılmış bu nedenle iş bu davanın Mahkememiz nezdinde görülüp sonuçlandırılmasının mümkün olmadığı, taraflar arasındaki ilişkinin ve talep konusunun göz önüne alındığında ise taraflar arasında tüketici niteliğini doğuracak bir ilişki tespit edilemediğinden uyuşmazlığın tüketici mahkemesinde görülüp sonuçlandırılmasının mümkün olmadığı değerlendirilerek genel Mahkemelerin görevli olduğuna kanaat getirilmiş ve bu nedenle davanın görevsizlik nedeni ile HMK nun 114/1-c ve 115/2 maddeleri uyarınca usulden reddine karar verilmiştir. Ayrıca kararın kesinleştiğinde ve talep halinde dosyanın görevli ve yetkili İzmir Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmesine, davaya davaya dayanak İcra Müdürlüğü yetkisine ve Mahkeme yetkisine itirazın görevli Mahkeme tarafından değerlendirilmesi gerektiğine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm tesisi gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
1- Davanın GÖREVSİZLİK NEDENİ ile 6100 sayılı HMK'nın 114/1-c ve 115/2 maddeleri gereğince USULDEN REDDİNE,
2- Karar kesinleştiğinde ve talep halinde dosyanın görevli ve yetkili İzmir Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmesine,
3- 6100 sayılı HMK'nın 20. maddesi gereği kararın kesinleşmesinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde dosyanın görevli ve yetkili mahkemeye gönderilmesinin talep edilmemesi halinde iş bi dosya resen ele alınarak Mahkememizce davanın AÇILMAMIŞ SAYILMASINA KARAR VERİLMESİNE,
4- Yargılama giderleri konusunda görevli ve yetkili mahkemece karar verilmesine, davanın açılmamış sayılma şartları oluştuğu takdirde yargılama giderleri konusunda MAHKEMEMİZCE KARAR VERİLMESİNE,
5- Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içerisinde İzmir Bölge Adliye mahkemeleri nezdinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi.13/10/2022
Katip ...
¸
Hakim ...
¸