T.C.
İZMİR
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/1388
KARAR NO: 2023/22
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 05/04/2016
KARAR TARİHİ: 19/01/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili İzmir Nöbetçi Asliye Hukuk Mahkemesine hitaben sunduğu dava dilekçesinde özetle; müvekkili ...'ın davalı ... Konut Yapı Kooperatifi'nin üyesi olup, aidat borçlarını da düzenli olarak ödemekteyken son dönemde 7.500-TL borcunu ödeyemediğini, kooperatifin diğer üyelerinden de aynı şekilde borcu olan üyelerin mevcut olduğunu , davalı kooperatifin , İzmir 22. Noterliği'nden 07.04.2014 tarih ve ... yevmiye numaralı bir ihtarname çekerek müvekkilinin 37.554,68-TL. borcu olduğunu bildirdiğini ve ödemesi için de müvekkiline 7 gün süre verdiğini, söz konusu ihtarnamenin 09.04.2014 tarihinde davacıya ulaştığını, bu ihtarnamede müvekkili hakkında yasal işlem başlatılacağının belirtildiğini ve ihraç hususunun dile getirilmediğini, davacının bunun üzerine İzmir 11. Noterliği'nde 09.04.2014 günlü ve ... nolu ihtarname ile davalı kooperatife ödeme güçlüğü olduğunu ve genel kurulda durumun görüşülüp ödeme şeklini ve bilgi vereceğini beyan ettiğini, bu şekilde davacının durumunun genel kurula taşınmasını talep ile dile getirdiğini, 9.05.2014 tarihinde yapılan Genel Kurulda müvekkilinin kredi kullanarak borcu ödeyebileceğini ancak kendisine ferdileştirilmiş ve tapusu verilmemiş olan taşınmazın üzerindeki vergi dairesi haczi kaldırıldığında bu borcu konut üzerinde kullanacağı kredi ile konutu ipotek vererek ödeyeceğini belirttiğini, genel kurulda bu konu ile ilgili olarak müvekkili için vergi dairesi ile görüşülmesine karar verildiğini, müvekkilinin vergi dairesi ile yaptığı görüşmelerden sonuç alamadığını, davalı kooperatifin vergi borcu sebebiyle haczin kaldırılması görüşmelerinin devam ettiğini, bu görüşmelerde af ve yapılandırma sonucunda haczin kaldırılacağının belirtildiğini, zaman zaman kooperatif başkanını aradığında beklemesini sorunun çözümünden haberdar edileceği yönünde bilgi aldığını, davacının en son genel kurul yapılacağını öğrendiğinde kendisine tebligatın ulaşmadığını düşünerek 16.05.2015 tarihinde Genel Kurula eşini yetki belgesiyle gönderdiğini, davacının eşinin Genel Kurula gittiğinde eşinin adını hazurun cetvelinde görmediğinde nedenini sorduğunda ihraç edildiğinin kendisine belirtildiğini, bu konuda toplantı tutanağına şerh düşmek istediğini ve davacı adına toplantıya katılmak istediğini belirtmiş ise de kooperatif yönetimi tarafından salondan çıkartıldığını, davalı kooperatifin davacının borcunu kredi çekerek ödenmesi konusunu bir önceki genel kurulda kabul ettiğini, bu konuda davacının taşınmazı üzerindeki haczi kaldırmayı kabul ettiği halde bu vergi dairesi haczini kaldıramadığını, 16.05.2015 tarihli Kooperatif Genel Kurulunda davacının ihracına ilişkin iddia edilen tebligatları kabul etmediklerini, itiraz ettiklerini , bu tebligatların Tebligat Kanunu ve tüzüğüne aykırı olarak yapıldığını, bu konuda İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nde dava açıldığını, davacıya tebligat çıkarıldığı iddia olunan tarihlerde davacının konutundan uzun süreli olarak Seferihisar Doğanbey'de yaşamak için ayrıldığını, bu nedenle davacının uzun mu , kısa süreli mi ayrıldığı belirtilmeden muhtara TK 21/1 göre tebligat yapıldığını, bu tebligatları kabul etmediklerini , usulsüz tebligatların geçersiz olduğundan dolayı davacının ihraç kararının da yerinde olmadığını davacının yine kooperatif başkanı ile görüştüğünde, davacıya '' sorun yok hallederiz, sen borcu öde senin evi satmam, içinde sen varken kim evi görüp alacak '' demesine karşın davacının ferdileşmiş ancak tapusu verilmemiş dairesini 22.05.2015 tarihinde 120.000-TL bedelle ... adlı şahısa herhangi bir açık artırma yapmadan ve genel kurulda belirtmiş olduğu asgari hadden satış yaptığını , bu satışın davacıyı zarara uğratmak amacı ile muvazaalı olarak yapıldığını düşündüklerini satışın iptali , taşınmazın davacı adına tescili için iptal ve tescil davası açma ve diğer daha ve talep haklarını saklı tuttuklarını, davalılar arasında yapılan bu satışın gerçek bir satış olmadığını, zira bu satışın ancak açık arttırma suretiyle yapılması gerekirken 5 gün içinde daire görülmeden usulsüz olarak yapılmış olmasının da muvazaalı olduğu iddialarını arttırdığını, kısmi olarak davacının eşinden edinilen bilgiye göre, ... adlı kişinin 22 yaşında ve öğrenci olduğunu, 120.000.00-TL birikim ve kazancının olmadığını, böyle bir konutu satın alacak bir gücü olmadığını öğrendiklerini, ayrıca kanaatlerine göre kooperatifin yaptığı işlemin suç niteliğinde olması sebebi ile davacının talebi olursa İzmir Cumhuriyet Başsavcılığı'na ihbarda bulunacaklarını, davacının ortağı olduğu kooperatifin ana sözleşme ve 1163 Sayılı Yasanın emredici hükümlerine aykırı olarak davacının tamamlanmış ve kendisine verilmiş olan ancak tescili olmayan bir konutu elinden almak suretiyle ortaklıktan çıkardığını, konut yapı kooperatiflerinin ana sözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayıldığını ve dağıldığını, ancak tescil tarihinden itibaren 6 ay içerisinde usulüne uygun şekilde anasözleşme değişikliği yapılarak kooperatifin amacının değiştirilmesi halinde dağılmaya ilişkin hükmün uygulanmayacağını, amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutunun veya işyerinin, çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamayacağını ancak bu eski ortakların daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılabileceğini, konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi münasebet işlerinin sonuçlandırıldığını, kabul anlamına gelmemek üzere yine kooperatifin üyelerinin ana sözleşme hükümleri gereği en az ayda bir toplantı yapıp yapmadıklarının da belli olmadığını, bu durumda yönetim kurulunun düşmüş olması gerektiğini, düşmüş bir yönetim kurulunun müvekkili hakkında karar alamayacağını, kuruluş ana sözleşmesi gereği devir dışında bir nedenle ortaklığı sona erenlerin sermaye ve diğer alacaklarının, o yılın bilançosuna göre hesaplanarak bilanço tarihinden itibaren bir ay içinde geri verildiğini, yönetim kurulunun bu işlemi de yerine getirmediğini, amacına ulaşmış olan bir koopratifin alacaklarını icra ve dava yoluyla takip etmek suretiyle tahsili mümkün iken davacının konutunun satılması gayesi ile davacının ihraç edilmesinin kooperatif kuruluş amacına uygun olmadığını, Kooperatifler Kanunu'nun 17. maddesi son fıkrasında "çıkan veya çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen veya tamamen yoksun kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür" hükmünün bulunduğunu belirterek davanın kabulüne, İzmir Karabağlar Vatan Mahallesi ... ada 22L-Illd 6 nolu parsel B blok 3Kat 7 No lu bağımsız bölümün davalı ... adına yapılan tapu kaydının iptaline ve davacı adına tesciline, asıl talep kabul görülmediği takdirde tazminat alacaklarına mahsuben şimdilik 5.000.00-TL miktarın dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP; Davalı ... Konut Yapı Kooperatifi vekili İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesine hitaben sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın davasının haksız ve kötü niyetli olduğunu, davacı tarafın kooperatife üyeliği ile ilgili parasal yükümlülüklerini yerine getirmediğini, yaklaşık 3 yıllık bir dönemde hiçbir ödeme yapmadığını, toplam borcunun 41.079,58.-TL olmasına rağmen ödeme yapılmayınca yasal prosedürün uygulandığını yapılan tüm ihtarlara rağmen borcun ödenmediğini, bunun üzerine kooperatiften ihraç kararı alındığını, ihtar kararının davacıya usulüne uygun olarak tebliğ edildiğini, davacı tarafın kooperatif aleyhine açmış olduğu İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ... Sayılı kooperatif üyeliğinin tespiti davasının reddine karar verildiğini, davacıya borçlarının ödenmesi için 17/02/2014 tarih... Karar gereğince ihtar çekildiğini, 09/05/2014 tarihli genel kurul gereği kooperatife ait davacının kullanmakta olduğu daire üzerindeki haczin kaldırılması hususunda Balçova Vergi Dairesi'ne 28/05/2014 tarihli dilekçe verildiğini, dilekçe ekine davacının kooperatife olan borçlarını ödemek için İş Bankası'ndan kredi çekeceğine yönelik dilekçesinin de eklendiğini, Vergi Dairesi'nin haczi kaldırdığını, durumdan davacıya da bilgi verildiğini, davacı tarafından İş Bankası'na kredi çekmek için başvurulduğunu, ancak kredi talebinin banka tarafından red edildiğini, bunun üzerine kooperatifin alınan karar uyarınca davacıya ikinci ihtarnameyi çektiğini, tüm bunlara rağmen davacı tarafın vergi dairesinin haczi kaldırdığına ilişkin kendisine bilgi verilmediğini iddia etmesinin kötü niyetli olduğunu, davacıya keşide edilen ikinci ihtarnameye rağmen borçlar ödenmeyince davacının ortaklıktan ihracına karar verildiğini, durumun kendisine tebliğ edildiğini, davacının ihtarlardan ve ihraç kararından haberdar olmadığı iddiasının doğru olmadığını, her iki ihtar ve ihraç kararının kendisine tebliğinden sonra davacının kooperatif yöneticilerini aradığını, ihtarnameler ve ihraç kararı ile ilgili görüştüğünü, ihtarname ve ihraç kararının TK'nun 21.Maddesine de uygun yapıldığını, davacının fiilen ikamet ettiği kooperatife ait dairenin ihraç kararı sonrasında yapılan genel kurulda asgari 120.000,00.-TL bedelle satılmasına oy birliği ile karar verildiğini, söz konusu karar uyarınca daireyi diğer davalıya 120.000,00.-TL ile sattıklarını, paranın kooperatif hesabına nakden yatırıldığını ortada bir muvazaa olmadığını, alıcının hak ve fiil ehliyetine sahip bir kişi olarak daireyi satın alabileceğini, daireyi satın alanın kazancının kooperatifi ilgilendirmediğini, davacı tarafın ihraç kararı kesinleşmiş olduğundan söz konusu dairenin satışının da davacıyı ilgilendirmediğini, davacının tek amacının fiilen ikamet ettiği daire üzerindeki işgalini uzatmak olduğunu, kooperatif tarafından davacıya verilen 11/10/2011 tarihli belgenin bir bağlayıcılığının da bulunmadığını, o tarihten sonra davacı tarafın borcunu ödemeyerek üyelik vazifelerini yerine getirmediği gibi kooperatifin mali durumunu da bozduğunu, davacının borçlarını ödememesine rağmen bir çok ortaktan daha avantajlı durumda olduğunu, 6-7 yıldır bedelsiz olarak kooperatife ait dairede ikamet ettiğini, kooperatifin üyelerinden bazılarına kooperatif tarafından konut sağlanamadığını, bunun yanında davacı dışında ihraç edilen diğer üyelerin ödedikleri bedeller de kooperatif tarafından mali zorluklar nedeni ile ödemediğini, 16/05/2015 tarihli genel kurulun gündeminde davacının ihraç durumunun görüşülmesi şeklinde bir gündem maddesi bulunmadığını, bu genel kurulda davacının ihraç durumunun yeniden görüşülmediğini, yalnızca davacının ihraç prosedürü ile ilgili genel kurula bilgi verildiğini, davacının eşinin beyanlarının da tutanağa geçirildiğini, davacı tarafın kooperatifin üyelerine konut vererek amacına ulaşmış olduğu iddiasının yerinde olmadığını, zira daha önce kooperatif içine girdiği mali sorunlar nedeni ile tüm üyelere konut sağlanamadığını, davacının 41.079,58.-TL borcu bulunmasına rağmen konut istemesinin hakkaniyete uymadığını, kooperatif ana sözleşmesinin yönetim kuruluna verdiği yetki gereğince davacı tarafın kooperatiften ihraç edildiğini, davacı tarafın ikamet ettiği daireye yaptığını iddia ettiği masrafların taraflarından talep edilmesinin mümkün olmadığını, davacının 6-7 yıl kira edemeksizin taşınmazda ikamet ettiğini, bu imkanlar faydalanan tarafın söz konusu talebin kabul edilemeyeceğini iddia ederek davanın reddini istemiştir.
Davalı ...'ün vekili İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesine hitaben sunmuş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davacı tarafın dava konusu taşınmazın hiçbir zaman maliki olmadığını, kooperatif üyeliğinin ise ihraç edilmek sureti ile sona erdiğini, kooperatif üyeliğinin tespiti için ikame etmiş olduğu İzmir 1. Asliye Ticaret Mahkemesi'ndeki davanın reddedildiğini, davalı tarafın şimdi de işgalini devam ettirmek için tapu iptali ve tescil davası açtığını, davacı aleyhine İzmir 10. Asliye Hukuk Mahkemes'nin ... Esas sayılı dosyasında davalının müdahalenin menni davasını ikame ettikten sonra davacı tarafın iş bu davayı açtığını, müvekkilinin ailesinin yardımı ile davaya konu taşınmazı satın aldığını, taşınmazı satın alırken aynı apartmandaki emsal dairelere de baktığını, kendisinin hak ve fiil ehliyetine sahip olduğunu, taşınmaz sahibi olmasında hiç bir hukuki engel bulunmadığını, davacı tarafın dava konusu daireye şayet yapmışsa bile yapmış olduğu masrafları da müvekkilinden talep etmesinin mümkün olmayacağını, davacının müvekkilinin taşınmazını bedelsiz olarak kullanıyor olması yetmiyormuş gibi bir de müvekkili hakkında dava açmasının ironik olduğunu, müvekkilinin taşınmazı satın aldıktan sonra davacı tarafa noterden ihtarname gönderdiğini, davacı tarafın dava konusu daireye yaptığını iddia ettiği masrafların talebini de İzmir 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nde açmış olduğu dava dosyasında istemekte olduğunu, bu sebeple derdestlik itirazlarının da bulunduğunu belirterek müvekkili aleyhine açılan iş bu davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İzmir 5. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas ...karar sayılı dosyasında görevsizlik kararı verilerek dosya Mahkememize gönderilmiş olup yukarıda belirtilen esasa kaydı yapılarak yargılama devam olunmuştur.
İzmir 1. ATM nin ... e ... karar sayılı ilamında, Davacı ..., Davalı ... ...Konut Yapı Koop. Olduğu, koop üyeliğinin tespitine yönelik açılan davanın 01/12/2015 tarihinde reddine dair verilen kararın Yargıtay 23. HD nin 2016/4265 e 2019/541 karar sayılı ilamı ile 19/02/2019 tarihinde onanmasına karar verildiği anlaşılmıştır.
Davalı tarafından 10. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ... Esas sayılı dosyası ile Men - Müdehale davası bu davayı bekletici mesele yapmıtır.
KANITLAR:
1-Bilirkişiden alınan heyet raporunda özetle:
1) Ortaklıktan çıkarma kararı, 27.08.2014 tarihinde davacıya tebliğ edildiği halde, yasal süresi içinde itiraz edilmediği gibi iptali için dava da açılmadığı; taraflar arasındaki ortaklık ilişkisinin bu şekilde sona erdiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle davacının, koaperatif ortaklığına dayalı olarak tapu (etali ve tescil davası açması mümkün değildir.
2) Taraflar arasındaki ortaklık ilişkisinin sona ermesiyle tarafların hak ve yükümlülükleri de karşılıklı olarak ortadan kalktığından, davacının, faşınmazın değeri üzerinden hesaplanan ifa imkansızlığı tazminatı talep edemeyeceği sonucuna varılmıştır.
3) Davacı ..., ortaklıktan çıkanldığını 27.08.2014 tarihinde öğrendiği halde yasal süresi içinde karara itiraz etmemiş veya iptali için dava açmamıştır. Bu durumda davacıdan, kendisine tahsis ve teslim edilmiş olan konutu, kooperatile iade etmesi beklenir. Buna rağmen davacının, konutta olurmaya devam ettiği anlaşılmaktadır. Bu haliyle davalı kooperatifin, 2014/Eylül ayından başlamak üzere taşınmazın satıldığı 22.05.2015 tarihine kadar olan süre için ecri misil talep etme hakkı olacaktır. Bu kapsamda takas/mahsup talebinde bulunabileceği ecri misil bedeli 5.240,00 TL olarak hesaplanmıştır.
2.Bilirkişi raporunda özetle; Sayın Mahkemenizin verdiği talimat doğrultusunda, Dosya kapsamında bulunan belgeler ve bilirkişi raporları üzerinde yapılan inceleme ve Raporun IV nolu bölümünde yapılan açıklamalar doğrultusunda;
-Davacı ... tarafından kooperatife yapılan 69.803,40-TL'den 34.519,85 -TL gider payı düşülerek bakiye alacak miktarı 35.283.55-TL olarak hesaplanmıştır.
-Davacı ...'a tahsis edilen ve kullanılan konut, davalı adına tescil edilmemiş olduğundan ve davalının yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması sebebiyle ortaklıktan ihraç işlemi gerçekleştiğinden, kooperatif adına kayıtlı konutun genel kurul kararı ile satılmasında herhangi bir usulsüzlük tespit edilmemiştir.
3.Bilirkişi raporunda özetle; Davacının davalıdan 69.803,40.-tl. asıl alacak ile 5.060,27.-tl. işlemiş faiz olmak üzere toplam 74.863,67.-TL. talep edebileceği tespit edilmiş
4-Bilirkişi raporunda özetle; Davalı tarafın 2006-2008-2009-2010-2011- 2012-2013-2014-2015-2016 yılı yasal defterinin 6762 sayılı (mülga) TTK’nın m. 66.,69.,70.,82. gereği ticarî defterlerin ispat kuvveti bakımından açılış tasdikine ve kapanış tasdikine sahip olduğu, bu yönüyle sahibi lehine delil sayılması gerektiğine dair nihaî takdir yetkisinin Sayın Mahkemenize ait olduğu,
* Davalı yasal defterleri üzerinden bakıldığında, sayfa 10-11’de detayı görüleceği üzere davacının 133.760,59 TL davalı kooperatife ödeme yaptığı, Örnek üye ödemelerinin sayfa 11-12’de olduğu,*Davacı ihraç edilmiş olduğu için tapu iptali talep edemeyeceği,
*Davacının tazminat tutarının tespit edilmesi için, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibarı ile değerinin saptanmasının gerektiği, tespit edilmiştir.
-Davacı vekilinin delil dilekçesi sunduğu görüldü.
-Davacı vekilinin ıslah dilekçesi sunduğu görüldü.
GEREKÇE :
Dava, taraflar arasında kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptali ve tescil bu olmazsa tazminat davasıdır.
Kooperatifler Yasası’nın 1. maddesinde kooperatif; “ Tüzel kişiliği haiz olmak üzere ortaklarının belirli ekonomik menfaatlerini ve özellikle meslek veya geçimlerine ait ihtiyaçlarını işgücü ve parasal katkılarıyla karşılıklı yardım, dayanışma ve kefalet suretiyle sağlayıp korumak amacıyla gerçek ve tüzel kişiler tarafından kurulan değişir ortaklı ve değişir sermayeli ortaklıklar” olarak tanımlanmıştır.
Kooperatifler Yasası’nın 23. maddesinde,” Ortaklar bu Kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler” hükmü getirilmiştir.
Kooperatiften sabit ödemeli hisse devralan üyeden, sabit ödeme dışında hiçbir aidat ödentisinin talep edilmeyeceğinin genel kurulda kararlaştırılması veya bu yönde yapılan bir sözleşmenin Genel Kurul tarafından onaylanması (Yargıtay 11. HD. 2001/7849 Esas 2002/54 Karar-2007/13690 Esas 2009/2679 Karar) gerekir. Bu ve buna benzer bir Genel Kurul kararı alınmadıkça veya Genel Kurul tarafından onaylanmış bu ve buna benzer bir sözleşme olmadıkça kooperatife üye olan her hissedar, aidat ödentileri ile sorumlu olacaktır.
Yönetim kurulu, kendisine açık yetki verilmediği zaman diğer ortaklardan farklı statüde ortaklığa kabul kararı vermesi veya akçalı konularda bir ortağa farklılık yaratması ve bu anlamda yönetim kurulunun Genel Kurul kararı olmadan bu şekildeki bir ortağa daire tahsis etmesi mümkün değildir.
Yargıtay 23. HD. nin 2013/1367 Esas 2013/3987 Karar -2013/6669 Esas 2014/839 Karar sayılı ilamlarına göre, ortağın tüm ödemelerini yapmış olduğunun tespiti halinde tazminat miktarı, emsal konutun dava tarihi itibarı ile değeri kadar olmalıdır.
Çıkan ve Çıkarılan ortaklara ilişkin düzenlemeler 1163 Sayılı Kooperatifler Kanununun 17. ve 81. maddeleri ile Konut Yapı Kooperatifleri anasözleşmesinin 15. Ve 79. maddelerinde yer almaktadır.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu Madde 17– “…Kooperatiften çıkan veya çıkarılan ortakların kendilerinin yahut mirasçılarının kooperatif varlığı üzerinde hakları olup olmadığı ve bu hakların nelerden ibaret bulunduğu anasözleşmede gösterilir. Bu haklar, yedek akçeler hariç olmak üzere, ortağın ayrıldığı yıl bilançosuna göre hesaplanır.
Kooperatifin mevcudiyetini tehlikeye düşürecek nitelikteki iade ve ödemeler, ana sözleşmede daha kısa bir süre tespit edilmiş olsa bile genel kurulca üç yılı aşmamak üzere geciktirilebilir. Bu durumda kooperatifin muhik bir tazminat isteme hakkı saklıdır. Çıkan veya çıkarılan ortaklar ile mirasçılarının alacak ve hakları bunları isteyebilecekleri günden başlıyarak beş yıl geçmekle zamanaşımına uğrar.
Çıkan veya çıkarılan ortağın sermaye veya mevduatından kısmen veya tamamen yoksun kalacağı hakkındaki şartlar hükümsüzdür.” denmektedir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu Madde 81. “…..Amacına ulaşılarak dağılma sürecine girmiş olan kooperatiflerden çıkan veya çıkarılan ortağın konutu veya işyeri çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar. Konut kooperatiflerinde yapı kullanma izninin alınmasını müteakip en geç bir yıl içinde ortakların Kat Mülkiyeti Kanununa göre ferdi münasebet işleri sonuçlandırılır…”
Konut Yapı Kooperatifleri Örnek Ana sözleşmesi Madde 15 “..Devir dışında bir nedenle ortaklığı sona erenlerin sermaye ve diğer alacakları, o yılın bilançosuna göre hesaplanarak, bilanço tarihinden itibaren bir ay içinde geri verilir.Ancak ortaklığı sona erenlerin yerine yeni ortak alınması halinde eski ortağın 21’inci madde uyarınca ödediği gider taksitleri derhal geri verilir…”
Konut Yapı Kooperatifleri Örnek Anasözleşmesi Madde 79 “..Kooperatifin amacına ulaşarak dağılma sürecine girmiş olması halinde, kooperatiften çıkan veya çıkarılan ortağın konutu çıkma veya çıkarılma sebebiyle geri alınamaz; ancak, bu eski ortaklar daha sonra oluşabilecek tasfiye masraflarına katılırlar..”
Kooperatif, üyenin ayrıldığı yılın bilançosunun genel kurulca kabulü suretiyle kesinleşmesinden itibaren bir ayın sonunda ihtara gerek kalmaksızın temerrüde düşer.
Genel kurul tarafından üyeliği sona erenlere yapılacak ödemelerin ertelenmesi yönünde alınmış bir kararın varlığı halinde dahi bu karar, sadece ödemenin yapılacağı tarihi geciktirici etkiye sahip olup, erteleme süresi içinde faiz işlemesini engellemez.(Yargıtay 23. HD. 2012/5242 Esas 2012/5954 Karar).
Davacının da kabul ettiği üzere bir miktar borç kooperatife ödenememiş ve buna bağlı olarak kooperatiften ihraç işlemi gerçekleştirilmiştir.Davalı ... Konut Yapı Kooperatifi tarafından Davacı ...’a tahsis edilmesine rağmen tapu devri gerçekleştirilememesi nedeniyle kooperatif üzerinde görülen konut , 16.05.2015 tarihinde kooperatife kayıtlı 10 ortaktan 5 ortağı asaleten 2 ortağın vekaleten katılımıyla yapılan 2014 yılı olağan genel kurul gündeminin 9. maddesinde alınan "... Kooperatifimizden ihraç edilen ...'ın ikamet ettiği ... Ada 22L-IIId pafta, .... nolu parsel Blok .... Kat ...Nolu bağımsız bölümde bir adet daire bulunmaktadır.Kendisi borcunu ödemeyerek kooperatifimizden ihraç edildiğinden, kooperatifimizin borçlarının ödenebilmesi için kooperatifimize ait 22L-IIId pafta ... Ada,.... nolu parsel Blok.... Kat Bağımsız bölüm NO: ....'deki dairenin asgari 120.000,00-TL bedel ile satılmasına ve öncelikle SGK'na olan borcumuzun ödenmesine, kalan paranın konut sahibi olamayan ortaklara genel kurul kararları ve kooperatifler kanunu ve anasözleşmenin ilgili maddeleri gereği ödenmesine oy birliği ile karar verilmiştir.. " kararına istinaden 22.05.2015 tarihinde ...'e 120.000-TL bedel karşılığında satılmıştır. Genel kurul kararı toplantı ve karar nisabı açısından kanun ve anasözleşme hükümlerine uygun olarak alınmıştır. Konut Tahsisi yapılamayan ortaklar bulunmasına rağmen genel kurulun iradesi konutun satılması yönünde gerçekleşmiştir.
Satış Bedeline ilişkin ödemeler Kooperatifin Türk Ekonomi Bankası Narlıdere şubesinde 20.05.2015 tarihinde açılan ... nolu kooperatif hesabına 20.05.2015 tarihinde ... Ada, .... nolu parsel Blok ...... Kat Bağımsız bölüme açıklaması ile ...... fiş numarası ile yatırılmış olan 50.000-TL, aynı gün ... imzasıyla ... fiş numarası ile çekilmiştir. Yine 20.05.2015 tarihinde 1373 Fiş numarası ile yatırılan 59.000-TL ........ imzasıyla ....fiş numarası ile çekilmiştir. 22.05.2015 (tapu devrinin gerçekleştiği gün) ... fiş numarası ile yatırılan 19.000-TL ... imzasıyla 1058 fiş numarası ile çekilmiştir. Satış bedelinin Kooperatif temsilcileri tarafından çekilmiş olması nedeniyle, davacı ...'a tahsis edilen ve kullanılan konut, davalı adına tescil edilmemiş olduğundan ve davalının yükümlülüklerini yerine getirmemiş olması sebebiyle ortaklıktan ihraç işlemi gerçekleştiğinden, kooperatif adına kayıtlı konutun genel kurul kararı ile satılmasında herhangi bir usulsüzlük tespit edilmediğinden davalı ... .... Üzüm aleyhine açılan davanın reddine karar verilmiştir.
Konut Yapı Kooperatiflerinin amacı ortaklarının konut ihtiyacını karşılamaktır. Bu amaca ulaşmak için ortaklarından topladığı aidatlarla konut imal ederek ortaklarına tahsis eder. Kooperatifin yükümlülüğü konut temin etmek ortağın yükümlülüğü ise konutun bedelini (aidatlarını) ödemektir. Karşılıklı yükümlülüğe bağlı sözleşmede taraflardan biri edimini yerine getirmediğinde diğer tarafın edimini yerine getirmesi beklenemez.
Davacı ... devralmak suretiyle kooperatif ortağı olmuş, üyelik sürecinde kendisine kooperatif tarafından bir daire tahsis edilmiş, ancak tahsis edilen konut üzerine vergi dairesi tarafından ipotek konulması sebebiyle konutun ... adına tapu devri gerçekleştirilememiştir. Davacı ile davalı koop. arasında, ihraç ile ilgili olarak İzmir 1. ATM nin ... e ... karar sayılı ilamında, Davacı ..., Davalı ... ...Konut Yapı Koop. Olduğu, Koop. üyeliğinin tespitine yönelik açılan davanın 01/12/2015 tarihinde reddine dair verilen kararın Yargıtay 23. HD nin 2016/4265 e 2019/541 karar sayılı ilamı ile 19/02/2019 tarihinde onanmasına karar verildiği anlaşılmakla bu haliyle davacının, kooperatif ortaklığına dayalı olarak tapu iptali ve tescil davası açması mümkün olmadığından davacının Kooperatif aleyhine açtığı Tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiştir.
Davacının maddi tazminata yönelik talebi konusunda yapılan değerlendirmede; Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 24.09.2012 tarih, E.2012/4006-K.2012/535/ sayılı kararının ilgili bölümünde, “763 savılı Kooperatifler Kununu'nun 17. maddesine göre, kooperatiflen çıkan veya çıkarılan ortuğun kooperatif varlığı üzerinde hakları olup olmadığının ve bu hakların nelerden ibaret hulunduğunun ayrıldığı yıl bilançosuna göre belirlenmesi gerekmektedir”,
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 25.09.2012 tarih, E.2012/3467 - K.2012/5438 sayılı kararının ilgili bölümünde, “Somut olayda, bilirkişi kurulunca davacının istifasının kabul edildiği 2008
yalının bilançosunda o yıl için yapılan genel giderlerden, davacıya isabet eden miktarın indirilmesi yerine, kooperatifin kuruluşundan bu yana yapılan genel giderlerin toplam tutarının ortak sayısını bölünmesi ile davacıva isabet eden kısmın indirilmesi suretiyle adeta tasfiye payı niteliğinde çıkma payının hesaplanması doğru olmamıştır ”.
Yargıtay 23. Hukuk Dairesi'nin 03.12.2012 tarih, F.2012/5344 - K.2012/5438 sayılı kararının ilgili bölümünde, “Kooperatif üyeliği sonu eren ortak, ödemiş olduğu aidatım tamamını değil,
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu 'nun İ7/L. ve Anasözleşmenin 15/1. maddeleri hükümleri gereğince ayrıldığı yılsemü bilançosundu yer olan o yıla dit genel giderlerden, payma düşen kısımı düşüldükten sonra bakiyesinin iadesini tulep hakkına haizdir”, ilamları doğrultusunda
sadece davacının ortaklıktan ayrıldığı 2014 yılına ait giderler csas alınarak hesaplama yapılan bilirkişi raporunda davacının payına isabet eden giderler mahsup edildiğinde davacının, 69.803,40 TL - 3.177,81 TL=66.625.59 TL olacağı, ecrimisil bedelinin 5.240,00 TL olması nedeniyle bakiye 61.385,59 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine karar verilmiştir.
Davacının ayrılma payı alacağı 16.06.2015 tarihinde muaccel hale gelmesi, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre kâr amacı gütmeyen yapı kooperatiflerinden ancak yasal faiz talep edilebilmesi nedeniyle davacının alacağına 16/06/2015 tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesine karar verilmiştir.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ: Gerekçesi ekli kararda açıklanacağı üzere;
1-Davalı ... Hubeyd ÜZÜM aleyhine açılan davanın REDDİNE,
2-Kooperatif aleyhine Tapu İptali ve Tescile yönelik açılan davanın REDDİNE,
3-Davacı tarafın davalı ... Konut Yapı Kooperatif'i hakkındaki maddi tazminat isteğinin KISMEN KABULÜ ile;
61.385,59 TL'nin davalı Kooperatiften alınarak, davacıya verilmesine, bu miktara ayrılma payının muaccel olduğu 16/06/2015 tarihinden itibaren yasal faiz yürütülmesine,
Davacı vekilinin maddi tazminatla ilgili fazlaya ilişkin isteğinin REDDİNE,
4-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 4.193,25 TL harçtan peşin olarak alınan 170,78 TL harcın ve ıslah ile tamamlanan 2.113,52 TL harcının düşülmesi ile kalan 1.908,95 TL harcın davalı kooperatiften alınarak, Hazine'ye gelir kaydına,
5-Davacının yatırmış olduğu 29,20 TL'si başvurma harcı, 170,78 TL'si peşin harç ve 2.113,52 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 2.313,50 TL'nin davalı kooperatiften alınarak, davacıya verilmesine,
6-Davacının yapmış olduğu 465,60 TL'si posta-tebligat gideri ve 1.400,00 TL'si bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.865,60 TL yargılama giderinin davanın kabul ve red oranına göre takdiren 856,17 TL'sinin davalı kooperatiften alınarak davacıya verilmesine, kalan kısmının davacı üzerinde bırakılmasına,
7-Davalı ...'ün yapmış olduğu tebligat ve posta gideri olan 125,00 TL'lik yargılama giderinin davacıdan alınarak, davalı ...'e verilmesine,
8-Davalı ... Konut Yapı Kooperatif''in yapmış olduğu tebligat ve posta gideri olan 125,00 TL'lik yargılama giderinin davanın kabul ve red oranına göre takdiren 67,63 TL'sinin davacıdan alınarak davalı kooperatife verilmesine,
9-Davacının kısmen kabul edilen maddi tazminat davası yönünden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 9.821,69 TL vekalet ücretinin davalı kooperatiften alınarak, davacıya verilmesine,
10-Davacının kısmen reddedilen maddi tazminat davası yönünden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 9.821,69 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalı kooperatife verilmesine,
11-Davacının reddedilen tapu iptali ve tescil davası yönünden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 9.200,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalı ...'e verilmesine,
12-Davacı ve davalı yanca yatırılan delil ve gider avansından sarf edilmeyen kısmın karar kesinleştiğinden yatıran tarafa iadesine
Duruşmada hazır bulunan tarafların yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde Mahkememize veya bulundukları mahal Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek dilekçe ile İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 19/01/2023
Katip ...
¸e-imzalıdır
Hakim ...
¸e-imzalıdır