T.C.
İZMİR
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİTÜRK MİLLETİ ADINA
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2017/1016
KARAR NO: 2023/32
DAVA: Tapu İptali ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 19/09/2017
KARAR TARİHİ: 24/01/2023
KARARIN
YAZILDIĞI TARİH: 24/02/2023
Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonucunda;
İDDİA ;
Davacı vekili dava dilekçesi ile özetle; müvekkilinin, davalı kooperatifin genel kurulunun 2001 ve 2002 yıllarında aldığı karara dayanarak, peşin ve yaklaşık 10 yıl ön ödeme ile dükkan satın aldığını, ancak davalının kendi karar ve belgelerini tanımayarak müvekkiline tapu vermeyi reddettiğini ve halen para istediğini, davalı kooperatifin 2002 yılı öncesinde ekonomik kriz içine girdiğini, inşaat faaliyetlerinin durma aşamasına geldiğini, kooperatif genel kurulu tarafından kooperatif için planlanan dükkanların satılmasının tartışıldığını, ... tarihinde yapılan genel kurulda satışa
ilişkin karar verildiğini, ... tarihinde yapılan genel kurulda ise m2 fiyatı en az 300,00-TL olmak üzere dükkanların satışı konusunda yetki verildiğini, dükkanların alınan karar gereği öncelikle daire üyelerine teklif edildiğini, dava konusu ... numaralı dükkanın ... numaralı karar ile davalı tarafından müvekkiline devredildiğini, ... tarihinde yapılan numara değişikliği ile bu dükkanın numarasının ... olarak değiştirildiğini, devirler öncesinde kooperatif olağan genel
kurulunda alınan karar gereği yönetim kurulunun dükkanların satışı ve üye kaydı konusunda yetki aldığını, ... tarihli ... sayılı kararı ile üye kaydı şartlarının belirlendiğini, genel kurulun eğiliminin tescilin de satın alan kişiler üzerine yapılması yönünde olduğunu, ancak dükkan sahiplerine gönderilen ... tarihli yazı ile “tescil yapılmadan kiralama işlemlerinin kooperatifin sorumluluğunu gerektirdiği ve kiralama kullanma işlemlerinin kooperatif izni ile yapılması gerektiği” hususunun bildirildiğini, dükkanların müvekkiline ve diğer maliklere peşin bir şekilde satıldığını, inşaatların satış geliri ile devam ettirildiğini, Karşıyaka ... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... Esas ve ... Karar sayılı dosyasında kooperatiften diğer dükkan satın alan kişiler ile beraber kendisine dükkan satılan ... isimli kişinin kooperatif ile davalık olduklarını, mahkemece “kooperatifin, dükkan sahibi ...’ten aidat isteyemeyeceği, normal inşaat giderlerinden sorumlu tutulamayacağı, sadece alt yapı ve genel yönetim giderlerinden sorumlu tutulabileceği” hususlarının belirlendiğini, bu kararın kesin hüküm niteliğinde olduğunu, dolayısıyla dükkan sahiplerinin sadece kooperatifin site veya apartman yönetimi gibi yaptığı giderlerden sorumlu tutulabileceğini, 2016 yılında yapılan genel kurulda “dükkan sahiplerinden alınan miktar ile diğer üyelerden alınan aidatlar arasındaki farkların kapatılması ve bu şartlarda dükkan sahiplerine tapu verilebileceği” hususunun kararlaştırıldığını, müvekkilinden ... tarihinde 3.000,00-TL tapu masrafı tahsil edilmesine rağmen hala tapuların verilmediğini, tahsil edilmeye çalışılan paraların büyük bölümünün haksız ve yersiz olduğunu, kooperatif yönetim kurulunun ... tarihli ve ... sayılı yazısında “kooperatifin konut yapı kooperatifi olması nedeniyle iş yerleri ile ilgili üye kaydetmesinin mümkün olmadığı, kat irtifakı kurulmadığından iş yerlerinin satılan kişiler üzerine tescilinin de mümkün olmadığı, iş yerlerini satmak isteyenlerin tapu tescillerini kooperatif üzerine yaptıktan sonra genel kurul kararı ile satışlarının mümkün olabileceği, yapılan teklif üzerine genel kurulun görüşünün iş yerlerinin satılan aynı kişilere verilmesi yönünde olup, ancak kooperatif üyelerinin ödediği aidat oranında ödeme yapmaları halinde m2 birim fiyat üzerinden geriye dönük ödemeleri, belgelerin yönetim kuruluna ibraz edilmesi halinde tapuların tescillerinin yapılmasına karar verildiği” hususlarının bildirildiğini, davalının çelişkili kararları ile dürüstlük kurallarına aykırı davrandığını ve müvekkilini mağdur ettiğini, müvekkilinden normal üyeler gibi aidat toplanmasının mümkün olmadığını belirterek, dükkanın müvekkiline satılmış olması nedeniyle bu durumunun tespiti ile tapu kaydının iptaline ve müvekkili adına bedelsiz olarak kaydına, bu istekleri yerinde görülmez ise depo edilmesi gereken miktar varsa bu bedelin belirlenerek tapu kaydının iptali ile müvekkili üzerine kaydına, bu istek de yerinde görülmezse müvekkilinin üye olduğunun tespitine karar verilmesini istemiştir.
CEVAP ;
Davalı vekili cevap dilekçesi ile özetle; görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemeleri olduğunu, dava değerinin 10.000,00 TL olarak gösterildiğini, oysa dükkanın değerinin bu miktarın çok üzerinde olduğunu, eksik harcın tamamlattırılması gerektiğini, müvekkili kooperatifin iş yeri imal yetkisinin bulunmadığını, sadece konut edindirme amacı içerisinde olduğunu, müvekkili ile davacı arasında üyelik ilişkisinin olmadığını, dükkan alımına ilişkin işlemlerin davacının kooperatif üyeliği sonucunu doğurmayacağını, ayrıca davacının dükkan satışını veya üye olmasını onaylayan bir genel kurul kararının bulunmadığını, kooperatifin satış yetkisinin de olmadığını, o dönemdeki yönetim kurulu üyelerinin zimmet suçu nedeniyle İzmir ... Ağır Ceza Mahkemesi'nin ... Esas ve ... Karar sayılı dava dosyasında yargılandıklarını, ... tarihli genel kurulda alınan satış yetkisinin yasal olmadığını, kooperatifin önce ... tarihli genel kurulda dükkanların satılabilmesi için kat irtifakı kurulmasına karar verdiğini, ancak bir sonraki 30/06/2002 tarihli genel kurulda ise henüz kat irtifakı kurulmamış olan dükkanların satışına karar verdiğini, bu iki kararın birbiriyle çeliştiğini, yapılan bu işlemlerin yasal olmadığını, taşınmazların kat irtifaklarının yeni kurulduğunu, daha önceki satış kararlarının tamamının geçersiz olduğunu, davacının, kooperatifin ortak giderlerine katılmadığını, 2007 yılından bu yana her bir üyenin toplam 42.880,00 TL ortak gider ve aidat ödediğini, bugüne kadar dükkanlarla ilgili bir satışın yapılmadığını, henüz ferdileşme olmadığını, tapuların alınmadığını, Karşıyaka .... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin davasının bu dava ile hiçbir bağlantısının bulunmadığını, Karşıyaka .... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin dükkanda hak iddia eden kişilerin kooperatif üyesi olmadığına karar verdiğini, müvekkili kooperatifin hiçbir zaman keyfi davranmadığını ve genel kurul kararlarını uyguladığını, taşınmaz alım satımının genel kurulun devredemeyeceği yetkilerinden olduğunu, yönetim kurulunun bedeli ile birlikte diğer şartları belirleyerek yaptığı işlemin yasa ve ana sözleşmeye aykırı olduğunu belirterek, davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
DELİLLER ;
Tapu kaydı, davalı kooperatif defter ve kayıtları, bilirkişi raporu.
GEREKÇE ;
Dava; tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde üyelik tespiti istemine ilişkindir.
Davacı tarafça açılan bu davada dava konusu ... numaralı dükkâna ilişkin olarak davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi isteğinin yanı sıra davacının davalı kooperatif üyeliğinin tespitine karar verilmesi isteği de ileri sürülmüş olup, ortada Kooperatifler Hukuku'na göre çözümlenmesi gereken bir uyuşmazlık bulunduğundan, Kooperatifler Kanunu'nun 99. maddesi gereğince mahkememiz görevli olduğundan, görev itirazının reddine karar verilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; “davalı kooperatifteki ... numaralı dükkânın tapuda davacı adına tescili koşullarının bulunup bulunmadığı, davacının davalı kooperatif üyesi olup olmadığı” konularındadır.
Dava konusu iş yerinin dava tarihindeki harca esas değerinin belirlenmesi amacıyla keşif yolu ile bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
İnşaat mühendisi bilirkişi ... tarihli raporunda; dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değerinin 105.620,00 TL olduğunu bildirmiştir.
Davacı vekili bilirkişi raporunda belirlenen değer üzerinden 1.635,00-TL tutarındaki eksik harcı mahkememizce verilen süre içerisinde yatırarak makbuz örneğini dosyaya sunmuştur.
Davalı vekili ... tarihli duruşmada; geçmiş dönemdeki yönetim kurulu üyelerinin zimmet suçu nedeniyle yargılandıkları İzmir .... Ağır Ceza Mahkemesi’nde görülen ... Esas ve ... Karar sayılı davanın karara bağlandığını ve dosyanın
Yargıtay’a gönderildiğini, henüz dönmediğini, ayrıca yine mahkemede zimmet suçuna ilişkin görülen ve karara bağlanan bir dava daha bulunduğunu, bu davanın da karara bağlandığını ve temyiz incelemesi için Yargıtay’a gönderildiğini, her iki dosyada da müvekkili kooperatifin defter ve kayıtları üzerinde inceleme yaptırılarak bilirkişi raporu aldırıldığını, müvekkiline ait defter ve belgelerin bu ceza dosyalarına sunulduğunu, bildikleri kadarıyla Yargıtay’a gönderildiğini belirtmiştir.
Davalı kooperatifin ... tarihli genel kurul toplantısında; “...dükkanların satılabilmesi için kat irtifakı oluşturulması gerektiğinden, kat irtifakı kurulması yetkisinin yönetim kuruluna verilmesine ve dükkan satışları ile ilgili çalışma yapması için yönetim kuruluna yetki verilmesine” oy birliği ile karar verilmiştir.
... tarihli genel kurul toplantısında; “kooperatife ait dükkânların şartlı üye kaydedilmesine, m2’si 300,00 TL’den aşağı olmamak üzere üye kaydedilmesi konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesine” oy birliği ile karar verilmiştir.
Davacı ile davalı kooperatif yönetim kurulu arasında düzenlenen sözleşme ile; yönetim kurulunun ... tarihli kararı ile üye kaydına karar verilmiş, sözleşmede "dükkanın 20,80 m2 olduğu, 2.700,00 TL peşinat alındığı, kalan 4.580,00 TL’nin 1 yıl içerisinde ödeneceği" kararlaştırılmıştır.
Sunulan tahsilat makbuzları incelendiğinde; davacı tarafından davalı kooperatife 300,00 TL, 1.000,00 TL, 1.000,00 TL, 1.380,00 TL, 2.700,00 TL, 900,00 TL olmak üzere toplam 7.280,00 TL ödeme yaptığı, kooperatif tarafından düzenlenen tahsilat makbuzlarında “... blok ... numaralı dükkân satış peşinatı, taksiti, aidat” ifadelerinin yer aldığı, davacının ayrıca ... tarihinde davalının banka hesabına “dükkân menkulünün geriye dönük aidatı” adı altında 3.000,00 TL ödeme yaptığı görülmüştür.
Yönetim kurulu ... tarihli, ... sayılı kararı ile "davacının ... numaralı dükkâna üyeliğine" karar vermiştir.
Davalı kooperatifin ... tarihli genel kurul toplantısında; “kooperatif adına satılan iş yerlerinin asgari 300,00 TL bedelle satılmasına” oy birliği ile karar verilmiştir.
Davalı kooperatif davacıya gönderdiği ... tarihli ve ... sayılı yazı ile; “kooperatifin konut yapı kooperatifi olması nedeniyle iş yerleri ile ilgili üye kaydetmesinin mümkün olmadığını, kat irtifakı kurulmadığından iş yerlerinin satılan kişiler üzerine tescilinin de mümkün olmadığını, iş yerlerini satmak isteyenlerin tapu tescillerini kooperatif üzerine yaptıktan sonra genel kurul kararı ile satışlarının mümkün olabileceğini, yapılan teklif üzerine genel kurulun görüşünün iş yerlerinin satılan aynı kişilere verilmesi yönünde olup, ancak kooperatif üyelerinin ödediği aidat oranında ödeme yapmaları halinde m2 birim fiyat üzerinden geriye dönük ödemeleri, belgelerin yönetim kuruluna ibraz edilmesi halinde tapuların tescillerinin yapılmasına karar verildiğini” bildirmiştir.
... tarihli genel kurul toplantısında; “...dükkan sahiplerinin 2016-2017 yılı rayiç bedeli üzerinden en az m2 1.500,00 TL olmak üzere satış yetkisi verilmesi ve bu konuda yönetim kuruluna yetki verilmesine” oy birliği ile karar verilmiştir. Uyuşmazlık da bu karardan çıkmıştır.
Davalı vekili; davacı tarafından müvekkiline ödeme yapılmadığını, davacının elinde olduğunu iddia ettiği ödeme belgelerinin kooperatif defterlerinde kayıtlı olmadığını, davacının 2016 yılı genel kurul toplantısında kararlaştırılan dükkân bedelini de ödemediğini, satış bedelinin haricinde 2007 yılından bu yana üyeler tarafından ödenmesi gereken aidatları da ödemediğini; eski yönetim zamanında genel kurul tarafından dairelerin ve iş yerlerinin satışı konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesinin ve bu yetkiye dayalı olarak yönetim kurulu tarafından satış işlemlerinin yapılmasının usulsüz olduğunu ve tüm bu işlemlerin ceza davasının konusu olduğunu, davacının müvekkili kooperatifte üyeliğinin söz konusu olmadığını belirtmiştir.
Davacı vekili; müvekkiline düşen ve dava konusu ettikleri iş yerinin bağımsız bölüm numarasının ... olduğunu, bu bağımsız bölümün halen davalı kooperatif adına kayıtlı olduğunu belirtmiştir.
Tapu kaydı incelendiğinde; ... ada ... parsel numarada kayıtlı ... numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün davalı kooperatif adına tapuda kayıtlı olduğu, kat mülkiyetinin ... tarihinde kurulduğu görülmüştür.
Mahkememizce uyuşmazlık konularında davalı kooperatife ait defterler ile dayanak belgeler üzerinde bilirkişi incelemesi yaptırılmıştır.
Bilirkişi ... tarihli kök raporunda özetle; davalı kooperatifin 1998 yılında kurulduğunu, inşaat yapacağı arsayı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile temin ettiğini, sözleşmeye göre inşa edilecek bağımsız bölümlerin % 47’sinin arsa sahibine % 53’ünün ise kooperatife ait olacağını; ...’da iki ayrı parsel üzerinde ... blok halinde toplam ... bağımsız bölümün inşa edildiğini, bunlardan 120’sinin konut, zemin katlarda inşa edilen 27 bağımsız bölümün iş yeri olduğunu, konutların 2004 yılında içlerinde imalat yaptırılmadan ortaklara teslim edildiğini, eksiklikleri kendi imkanları ile
tamamlayan ortakların 2004 yılından itibaren peyderpey konutlarında oturmaya başladıklarını; 2007 yılında kooperatif yönetiminde değişiklik olduğunu, eski yöneticiler ..., ..., ..., ... ve ... aleyhinde “zimmet, denetim görevini ihmal” suçları sebebiyle İzmir .... Ağır Ceza Mahkemesi’nde dava açıldığını ve ... Esas ve ... Karar sayılı ile muhtelif hapis cezalarının verildiğini, blokların yapı kullanma izinlerinin 2008 ve 2012 yıllarında alındığını, ferdileşme işlemlerine başlandığını, konutların önemli bir kısmının ortaklara devrinin gerçekleştirildiğini ancak dükkanların tamamının kooperatif adına kayıtlı olduğunu, halen tasfiye kararının alınmadığını, ana sözleşmesine göre kooperatifin amacının ortakların konut ihtiyaçlarını gidermek olduğunu, ortakların ihtiyacı olan konutlar inşa edilirken proje gereği bazı alanların dükkan olarak inşa edildiğini, konut yapı koperatifi olsa da davacı kooperatifin proje gereği inşa edilen dükkanları bir şekilde değerlendirmesi gerektiğini, nitekim 2001 ve 2002 yıllarında bu konuda kararlar alındığını, ... tarihli genel kurul toplantısında gündemin 11. maddesi ile dükkanların satılabilmesi için kat irtifakı oluşturulması gerektiğinden kat irtifakı kurulması yetkisinin yönetim kuruluna verildiğini ve ayrıca dükkan satışları ile ilgili çalışma yapması için de yönetim kuruluna yetki verildiğini, bu karara göre genel kurulun dükkanların satılmasını istediğini ancak kat irtifakı kurulmadan tapuda satış yapılmasının mümkün olmadığını, 1 yıl süren çalışmalar sonunda kat irtifakının kurulamadığını,... tarihinde yapılan genel kurulda (6) numaralı gündem maddesi ile “kooperatife ait dükkanlara şartlı üye kaydedilmesine, m²’si 300,00 TL’den aşağı olmamak kaydıyla üye kaydedilmesi konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesine” oy birliğiyle karar verildiğini, bu kararlara göre 2001 yılında dükkanların satılması düşünülürken bunun mümkün olmadığı görülünce 2002 yılında dükkanlar için şartlı ortak kaydedilmesinin kabul edildiğini, ... tarihinde toplanan yönetim kurulunda ise kooperatife ait dükkanlar için m²’si 350,00 TL’den az olmamak üzere üye kaydedilmesinin kararlaştırıldığını, ... tarihinde yapılan yönetim kurulu toplantısında 7 adet dükkan için
... tarih ve ... sayılı karar gereğince ortak kaydedilmesinin kararlaştırıldığını, bu karara göre ... numaralı 20,80 m² dükkanın ortaklık yoluyla davacıya tahsis edildiğini, bu karara göre davacının ödeyeceği bedelin 7.280,00 TL olduğunu, şeklen ortaklık kaydının yapılmasına karşılık her iki tarafın da aralarındaki ilişkiyi dükkan satışı olarak nitelendirdiğini, bu nedenle davalı kooperatifin, dükkan ortaklarını genel kurul toplantılarına çağırmadığını, dükkan ortaklarının da uzun süre ferdi mülkiyete geçilerek tapuların verilmesini beklemek dışında herhangi bir girişimde bulunmadıklarını, davacının 2002 ve 2003 yıllarında dükkanın toplam tahsis bedeli olan 7.280,00 TL’yi ödemekle yetinip başkaca ödeme yapmadığını, o dönemdeki kooperatif yönetiminin de 7.280,00 TL’nin ödenmesini yeterli bulduğunu, ... numaralı dükkanın davacıya teslim edildiğini, aidat olarak herhangi bir istekte bulunulmadığını, davacıya dükkan tahsisinin Yargıtay’ın ifadesiyle sabit/peşin ödemeli ortaklık şeklinde gerçekleştirildiğini, 2002 yılının koşullarında makul olan tahsis/satış bedeli olan 7.280,00 TL’nin günümüz koşullarında oldukça düşük kaldığını, bu nedenle de dükkanlar için yapılan sabit/peşin ödemeli ortaklık tesisinin zamanla kooperatif ortaklarında ve değişen kooperatif yönetiminde rahatsızlık yarattığını, bunun sonucunda da dükkanlar için belirlenen ve tahsil edilen bedelin giriş bedeli olduğu şekilde tez geliştirildiğini ki bu durumda kooperatiften dükkan alan ortakların ortaklığın kurulduğu tarihten sonraki aylık taksitleri ödemesinin gerekeceğini, dükkan bedelinin o günün koşullarına göre belirlendiğini, gerek genel kurul gerekse yönetim kurulu kararından "7.280,00 TL’nin giriş bedeli olduğu, bundan sonraki aidatların ayrıca ödeneceği" şeklinde bir anlam çıkarılmasının mümkün olmadığını, proje gereği inşa edilen dükkanların ortaklık yoluyla değerlendirilmesini engelleyen bir hükmün bulunmadığını, Yargıtay’ın yerleşik uygulamasına göre sabit/peşin ödemeli ortaklardan tahsil edilen bedelin inşaat imalatlarının bedelini karşıladığını, bu nedenle sabit/peşin ödemeli ortaklardan inşaat imalatları için bir fark istenmesinin mümkün olmadığını, buna karşılık inşaat imalatlarının dışındaki giderlere (genel yönetim giderleri, alt yapı giderleri, çevre düzenlemesi vs.) sabit/peşin ödemeli ortakların da katılması gerektiğini, davalı kooperatif defterlerine göre davacı için ... kodlu hesabın kullanıldığını, 2003 yılının kapanış kaydında görünen ödeme miktarının 7.280,00 TL olduğunu, davacı tarafından 2004, 2005 ve 2006 yıllarında yapılmış herhangi bir ödemeye rastlanmadığını, davacının sorumluluğunun inşaat imalatları ile sınırlı olmadığını, sabit/peşin ödemeli ortak da olsa inşaat imalatları dışındaki giderlere davacının da katılması gerektiğini, esasen davacının buna da hazır olduğunu, zira; dava dilekçesi ekinde sunulan banka dekontuna göre ... tarihinde geriye dönük aidat açıklaması ile 3.000,00 TL ödeme yapıldığının görüldüğünü, taraflar arasındaki ortaklık ilişkisinin kurulduğu 2002 yılından başlamak üzere dava tarihine kadar gerçekleşen genel yönetim giderleri ile alt yapı giderlerinin tutarının ve bunların her bir ortağa isabet eden miktarının 14.509,53 TL olarak hesaplandığını, yapılan ödeme düşüldüğünde davacının 11.509,53 TL borcunun kaldığını, kooperatif ortağı olmasına rağmen davacının genel kurul toplantılarına davet edilmediğini ve alınan kararlar hakkında bilgilendirilmediğini, dolayısıyla davacının kooperatife ne kadar ödeme yapacağını bilmesinin mümkün olmadığını, bu nedenle kooperatife olan borçları yönünden temerrüde düştüğünün kabul edilemeyeceğini, faiz istenemeyeceğini, Yargıtay kararlarına göre kooperatif ortaklarının tapu iptali ve tescil isteklerinin kabul edilebilmesi için ferdi mülkiyete geçilerek diğer ortakların tapularının verilmiş olması ve ortaklıktan doğan yükümlülüklerin eksiksiz olarak yerine getirilmiş olması gerektiğini, incelenen tapu kayıtlarından ... Mahallesi’nde yer alan ... parsel numaralı taşınmaza ait yönetim planının ... tarihinde tapuya tescil ettirilip aynı tarihte kat mülkiyetinin kurulduğunun anlaşıldığını, tarafların beyanlarına göre dükkanların mülkiyetinin ortaklara devrinden kaçınıldığını, parasal yükümlülüklerle ilgili uyuşmazlığın giderilmesi halinde dükkan ortaklarına da tapuların devredilmesi gerektiğini, 11.509,53 TL’nin ödenmesi halinde davacı açısından tapu iptali ve tescil şartlarının gerçekleşmiş olacağını bildirmiştir.
Bilirkişi itirazlar üzerine hazırladığı ... tarihli ek raporunda özetle; davalı kooperatifin 2007 yılına ait ticari defterlerinin kısmen incelenebildiğini, mevcut olmayan 2008, 2009 ve 2010 yıllarına ait ticari defterlerin ise incelenemediğini, bu nedenle 2007 yılına ait alt yapı ve genel yönetim giderlerinin ½’sinin belirlenebildiğini, 2007 yılının ikinci yarısı ile 2008, 2009 ve 2010 yıllarına ait alt yapı ve genel yönetim giderlerinin hesaplanamadığını, bugüne kadar yapılan araştırmaların 2007, 2008, 2009 ve 2010 yıllarına ait defterlerin kaybolduğunu gösterdiğini, davacı vekilinin de ... tarihli dilekçesiyle defterlerin kaybolduğunu kabul ederek sözü edilen yıllar için diğer yıllar ve emsal durumun esas alınarak hesaplama yapılmasını istediğini, altı yapı ve genel yönetim giderlerinin 2006 yılındaki miktarının 46.696,64 TL, 2011 yılındaki miktarının ise 102.840,15 TL olduğunu, tespit yapılamayan yıllar için VUK gereğince Gelir İdaresi Başkanlığı’nın kullandığı yeniden değerlendirme oranlarının kullanılmasının en uygun yöntem olduğunu, buna göre defter ve kayıtların kaybolduğu yıllar için yeniden değerlendirme oranları esas alınarak hesaplama yapıldığını, anılan 2007, 2008, 2009 ve 2010 yıllarına ait alt yapı ve genel yönetim giderleri de dahil edildiğinde alt yapı ve genel yönetim giderleri katılım payı olarak 18.948,41 TL istenebileceğini, davacının 2007 yılında yaptığı 3.000,00 TL tutarındaki ödeme düşüldüğünde davacının 15.948,41 TL borcunun kalacağını bildirmiştir.
Davacı vekili 26/10/2021 tarihli dilekçesi ile; açtıkları davada terditli olarak tapu iptali tescil istendiğini, müvekkilinin peşin satın alan üye olduğunu, altyapı genel gider olarak ödemesi gereken miktarın belirlendiğini, kooperatifte konutların tapularının üyelere devredildiğini, dükkan tapularının ise dava konusu olduğunu, genel olarak da kooperatif üzerine kayıtlı olduğunu, Yargıtay 23.Hukuk Dairesi'nin 2016/4141 Esas-2019/3157 Karar sayılı ve 2016/2572 Esas-2018/5247 Karar sayılı içtihatları gereği peşin ödemeli üyenin genel yönetim giderleri ile altyapı giderlerine dair düşen payını depo etmek suretiyle tapu iptal ve tescil isteyebileceğini belirtmiştir.
Davalı kooperatifin 2007, 2008, 2009 ve 2010 yıllarına ilişkin yıllarına ilişkin defter ve dayanağı belgelerin yapılan araştırmalara rağmen bulunamaması sebebiyle davacı vekilinin de kabul ve isteği doğrultusunda temin edilemeyen 2007, 2008, 2009 ve 2010 yıllarına ilişkin defterler yönünden bu yıllara ilişkin olarak diğer yılların ve emsal durumun esas alınarak değerlendirme yapılmak suretiyle karar tarihine en yakın tarih itibariyle davalı kooperatif nezdinde gerçekleşen genel yönetim giderleri ve alt yapı giderlerinin toplam tutarının ve davacıya isabet eden miktarın (varsa ödemeler düşüldükten sonra) ne olacağı konusunda bilirkişiden ek raporlar aldırılmıştır.
Bilirkişi en son ... tarihli ek raporu ile özetle; ... tarihi itibariyle davacının sabit/peşin ödemeli üye olarak ödemekle yükümlü olduğu alt yapı ve genel yönetim giderlerinin miktarının 34.308,86 TL olduğunu, davalı kooperatif tarafından davacıya ait taşınmaz için ... Belediyesi'ne 23,04 TL emlak vergisi ödendiğinden, bu miktarından davacıdan istenebileceğini bildimiştir.
Kök ve rapor ve ... tarihli ek rapor somut olaya uygun, denetime ve hüküm kurmaya elverişli bulunmuştur.
TBK’nın 97. maddesinde; “Karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın, sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça, kendi borcunu ifa etmiş ya da ifasını önermiş olması gerekir.” düzenlemesine yer verilmiştir.
1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca ortaklar, hak ve yükümlülüklerde eşit konumdadır. Yönetim kurulunun bu ilkenin dışına çıkmak istemesi durumunda, bu durumu genel kurul gündemine alması, genel kurulun tartışmasına açıkça sunulması veya genel kurulun yapılan uygulamayı açıkça ya da zımnen benimsemesi gerekir. Bu nedenle, sabit ve peşin bedel ödemek suretiyle üyeliğe alınmadaki bu usule uyulmaması durumunda, böyle bir üyenin (devam eden inşaatların finansmanına katılımı için) üyelik aidatı ödeme yükümlülüğü devam eder. Bu usule uyulmuşsa, üyeliğe alınmadaki bu farklılık, üyeliğe alındıktan sonra üyelik aidatı istenmesini mümkün kılmamakla birlikte, üyenin, kooperatifin amacına ulaşmasına kadar yapılan genel yönetim ve alt yapı giderlerinden sorumluluğu devam eder. Genel kurulca açık yetki verilmedikçe ya da benimsenmedikçe, 1163 sayılı Kanun'un 23. maddesine aykırı şekilde yönetim kurulunun diğer üyelerden farklı statüde üyeliğe kabul kararı vermesine veya akçalı konularda bir üyeyi farklı statüde konumlandırmasına geçerli hukuki sonuç bağlanamayacaktır. Bir diğer anlatımla; 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesi uyarınca ortaklar hak ve yükümlülüklerde eşit konumda olup, sabit ve peşin aidat ödemek suretiyle ortaklığa alınmadaki usule uyulmuşsa böyle bir ortak sadece kooperatifin amacına ulaşıncaya kadar yapılan genel yönetim ve altyapı giderlerinden sorumlu olacaktır. Aidat dışında, genel yönetim ve alt yapı giderlerinden borçlu bulunan ortağın tapu istemesi mümkün olup, bu tür alacakların kooperatif tarafından alacak şeklinde istenmesi gerekecektir.
Toplanan ve sunulan deliller, benimsenen kök ve ek rapor ile tüm dosya içeriği değerlendirildiğinde; davalı kooperatifin ... tarihli genel kurul toplantısında “kooperatife ait dükkanlara şartlı üye kaydedilmesine, m²’si 300,00 TL’den aşağı olmamak kaydıyla üye kaydedilmesi konusunda yönetim kuruluna yetki verilmesine” ilişkin (6) numaralı karar alınmıştır. 2002 yılında ise dükkanlar için "şartlı üye kaydedilmesine"; ... tarihinde yönetim kurulu tarafından da "kooperatife ait dükkanlar için m²’si 350,00 TL’den az olmamak üzere üye kaydedilmesine" karar verilmiştir. ... tarihli yönetim kurulu toplantısında da ... tarihli ve ... sayılı karar gereğince "7 adet dükkan için üye kaydedilmesi" kararlaştırılmıştır. ... numaralı 20,80 m² alanlı (zemin kat ... numaralı) dava konusu dükkan bu karar çerçevesinde üyelik yoluyla davacıya tahsis edilmiştir. Bu karara göre davacının ödeyeceği tutar 7.280,00 TL olup, toplam tahsis bedeli olan 7.280,00 TL davacı tarafından ödenmiş, başkaca ödeme yapılmamıştır. Bu aşamadan sonra ... numaralı dükkanın davacıya teslimi gerçekleştirilmiş, davalı kooperatif tarafından davacıdan herhangi bir aidat ödemesi istenmemiştir. Davacıya dükkan tahsisi sabit/peşin ödemeli (şartlı) üyelik olarak yapılmıştır. Sabit/peşin ödemeli üyelerden inşaat imalatları için bir fark istenmesi mümkün olmasa da inşaat imalatlarının dışındaki giderlere (genel yönetim giderleri, alt yapı giderleri, çevre düzenlemesi vs.) sabit/peşin ödemeli üyelerin de katılması gerekir. Davacı, davalı kooperatife olan üyelik edimini peşin olarak yerine getirmiştir. Dolayısıyla diğer üyelerle aynı haklara sahiptir. Bu anlatılanlar ışığında; aldırılan ve benimsenen bilirkişi kök ve ek raporuna göre davacının aidat borcunun bulunmadığı, sadece genel yönetim ve alt yapı giderlerinden borcunun bulunduğu anlaşıldığından, TBK’nın 97. maddesindeki birlikte ifa kuralı çerçevesinde ... tarihli ek raporda hesaplanan toplam 34.331,90 TL tutarındaki genel ve alt yapı giderlerini hükümden önce depo etmesi için davacı vekiline süre verilmiştir. Davacı vekili, verilen sürede ek raporda belirtilen tutarı depo ederek ... tarihli makbuzunu dosyaya sunduğundan, haklı görülen davanın kabulüne ilişkin aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM ; Yukarıda yazılı bulunan gerekçeye göre;
1-Davanın KABULÜ ile;
Davacı tarafça mahkeme veznesine depo edilen 34.331,90 TL'nin kararın kesinleşmesi ile birlikte davalı tarafa ödenmesi suretiyle ... parsel numarada kayıtlı ... numaralı dükkan niteliğindeki bağımsız bölümün davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına TESCİLİNE,
2-Karar kesinleştiğinde gereği için bir örneğinin ... Tapu Müdürlüğü'ne gönderilmesine,
3-Harçlar Kanunu'na göre alınması gereken 7.214,90 TL nispi ilam harcından, peşin alınan 170,78 TL harcın ve 1.635,00 TL tamamlama harcının düşülmesi ile kalan 5.409,12 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak, Hazine'ye gelir kaydına,
4-Davacının yatırmış olduğu 31,40 TL başvurma harcı, 170,78 TL peşin harç ve 1.635,00 toplamı olan 1.837,18 TL'nin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
5-Davacının yapmış olduğu 342,90 TL'si tebligat-posta gideri, 1.350,00 TL'si bilirkişi ücreti, 100,00 TL'si keşif ulaşım ücreti ve 253,80 TL'si keşif harcı olmak üzere toplam 2.046,70 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
6-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 16.843,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafça yatırılan gider avansından kullanılmayan kısmın karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı vekilinin yokluğunda, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki haftalık süre içerisinde Bölge Adliye Mahkemeleri nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere karar verildi. 24/01/2023
Katip ...
E-imza
Hakim ...
E-imza