.
T.C.
İZMİR
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
.
ESAS NO: 2020/54 Esas
KARAR NO: 2021/402
.
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 06/03/2007
KARAR TARİHİ: 27/04/2021
Yukarıda açık kimliği yazılı taraflar arasında mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili; dava dilekçesinde özetle;"Müvekkiller ile davalılar arasında Kuşadası Yolcu Limanı içerisinde yer alan Alışveriş Merkezindeki C Blok 106, C Blok 206 ve C Blok 207 nolu işyerlerinin balık restaurant olarak işletilmek üzere kiralanmasına ilişkin 13.05.2005 tarihli (3) yıllık ticari nitelikte bir kira sözleşmesi akdettiklerini, Davalılardan ... Noter Kanalı ile 11.09.2006 tarihli ihtarname ile kiralanan mecrun Yapı Kullanma izni ve İşyeri açma ve çalıştırma ruhsatının olmadığından BK 249 - 250 uyarınca Kira Sözleşmesinin haklı sebeplerle feshettiğini bildirdiğini, Müvekkilim karşı 13.09.2006 tarihli ihtarı ile, Müvekkilinin kanunen sahip olması gereken tüm izin ve ruhsatlara sahip olduğunu, kiralayan olarak BK 249 dahil fakat bununla sınırlı olmaksızın Kanundan gerekse kira sözleşmesinden kaynaklanan tüm edim ve yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini, Kira sözleşmesinin feshinin haksız ve hukuka aykırı olacağının davalılara bildirdiğini, davalıların anahtarlarını Kuşadası Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.İş dosyasında tayin edilen tevdi mahalline teslim etmek suretiyle 22.09.2006 tarihinde mecuru tahliye ettiğini, 28.08.2006 tarihli yapı kullanma izin belgesi, 04.09.2006 tarihli işyeri açma ve çalışma ruhsatının alındığını, davalılar tarafından kira süresinin hitamından önce kira sözleşmesinin feshinin haksız, hukuka ve sözleşmeye aykırı olduğunu, Mecurun aylık kirasının KDV dahil 10.030.00 ABD Doları olduğunu, mecurun iş bu dava tarihi itibari ile boş olduğunu, fazlaya ilişkin hakları da saklı kalmak kaydıyla şimdilik 60.180,00 ABD doları, BK 264 uyarınca (6) aylık kira bedeli tutarında teminat ve 12.360,00 ABD Doları ise kira sözleşmesinin 32. maddesi uyarınca cezai şart olmak üzere toplam 180.540,00 ABD Dolarının davalılardan tahsili, talep edilerek, Müvekkil şirketin haksız fesih ve tahliye nedeni ile gerek anahtarların tevdi tarihi olan 22.06.2006 tarihine kadar ve gerekse bu tarihten kira sözleşmesinin bitimine kadar ki süreye ait kira bedellerinin ve /veya kiralanan mecrunun 3. bir kişiye daha az bir bedelle kiralanırsa kira sözleşmesi sonuna kadar ki kira bedel farklarının, Ortak alan giderlerinin, elektrik ve su paralarının, cezai şartların, davacı şirketin kira sözleşmesinde öngörülen alanı aşar şekilde kullandığı tespit edilen ortak yerlere ilişkin kira ve ecrimisil bedellerinin feri'leri ile birlikte tahsiline ilişkin olarak BK 264' ten kaynaklananlar dahil ve fakat bununla sınırlı kalmamak üzere kanundan ve sözleşmeden doğan fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla;
1- Davalılar tarafından kira sözleşmesinin haksız feshedilmesi nedeniyle 60.180,00 ABD Doları
Şimdilik,
2- BK 264 uyarınca (6) aylık kira bedeli tutarında tazminatı 120.360,00 ABD Doları,
3- Kira sözleşmesinin 32. maddesine dayanarak cezai şart 180.540,00 ABD Doları,
4- Mecurun tahliye tarihi olan 22.09.2006 tarihinden itibaren 3095 sayılı kanunun Mevduat hesabına ödendiği en yüksek faiz oranına göre işleyecek faizi ile birlikte BK m. 83 uyarınca fiili ödeme günündeki Türk parası karşılığının davalılardan müşterek /müteselsilen tahsilini talep etmiştir.
Davalılar; açılan davanın reddini talep etmiştir.
Dava dosyasında bulunan İzmir 4 ATM'nin asıl dava hakkındaki 07.02.2012 tarih ve ........... kararından özetle;
"Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin incelenmesinden, taşınmazların 13.05.2005 tarihinden itibaren (3) yıl için aylık 8.500,00 USD+KDV bedelle kiralandığı, kira bedelinin her yıl % 4 oranında artırılacağı, kiracının sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi halinde bir yıllık kira bedelinin cezai şart olarak ödeneceğinin hükme bağlandığını, 05.10.2010 tarihli Bilirkişi raporunda, Kuşadası Belediyesi Yazı İşleri Müdürlüğü'nün 26.05.2009 günü yazısından kira sözleşmesine konu olan bağımsız bölümlerin bulunduğu ana yapının Rahatsız/ Kaçak konumunda olduğu, işyeri açma ve çalıştırma ruhsatının verilmesinin mümkün olamayacağının anlaşılmasına göre davalıların 13.05.2005 tarihli kira sözleşmesinin feshinde haklı oldukları, dolayısıyla davacıların cezai şart ve kira kaybı nedeniyle tazminat talep edemeyeceği, Şeklinde karar verilerek davanın reddedildiği anlaşılmıştır. " Denilmektedir.
Dava; BK nın 264. Maddesi gereğince 6 aylık kira tazminatının ve cezai şart bedelinin tahsiline ilişkindir.
Kuşadası 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2007/462 esas sayılı dosyasında davacı ... Turistik Seyh. San. LTD ŞTi ile ... ile Ali ... tarafından , davalı... Bankası A.Ş ve ... Liman İşletmeleri aleyhine ve kira sözleşmesinin feshi alacak ve tazminat davası dava dosyamızla hukuki ve fiili irtibatı bulunduğundan birleştirme kararı verilmiştir.
Yargıtay 6. HD nin 2012/8174 esas 2012/12322 sayılı 27/09/2012 tarihli usul ve yasaya uygun bozma ilamına uyulmuştur.
Uyuşmazlık, BK ' nın 264. Maddesi gereğince 6 aylık 60.180 Dolar kira tazminatı ve 120.360 dolar cezai şart ollmak üzere toplam 180.540 doların tahsiline ilişkin olup, birleştirilen dosyada ise davalıların davacı olarak açtıkları dava kira sözleşmesinin haklı olarak feshi ve yapılan masrafların karşılanmasına yönelik açılmış davadır.
Sözleşme ile Kuşadası Limanı Alışveriş Merkezi'nde bulunan üç adet bağımsız bölüm restoran olarak kullanılması için davalılara kiralanmıştır. Sözleşmenin özel şartlar bölümü 32. maddesinde işbu sözleşmeye aykırı şekilde kiralanan yerin kiracı tarafından teslim alınmaması veya açılmaması veya kiracının işbu sözleşmeyi haksız olarak feshetmesi halinde kiracının kiralayana bir yıllık kira bedelini cezai şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Bu şart geçerli olup tarafları bağlar. Kiracılık süreci içinde davalılar tarafından 11.9.2006 tarihinde keşide edilen feshi ihbar ihtarnamesi ile kiralananın bulunduğu mahale ilişkin imar plan değişikliğinin yargı kararı ile iptal edilmesi nedeniyle taşınmazda iş yeri açmanın ve işletmenin olanaksız hale geldiği, kiralanan taşınmaza ilişkin inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni, içki satış izni, elektrik ve su aboneliği tesis edilmediği ve iş yerinin yasa dışı konumunu sürdürdüğü, ayrıca Borçlar Kanunu'nun 249. maddesi hükmü gereği, kiralananın kullanılmaya elverişli halde teslim edilmediği, kendilerinin bu konuda bir kısım imalat ve tadilatlar yapmak zorunda kaldığı, kiralananın tesliminden sonra da iş yerinin yakınında kurulan pis su arıtma tesisi nedeniyle sorunlar yaşandığı, içme suyuna deniz suyunun karışması ve elektrik ve jeneratör ile otopark sorunlarının yaşandığı belirtilerek sözleşmenin feshedildiği bildirilmiş, kiralanan anahtarları da 22.9.2006 tarihinde tayin edilen tevdi mahalline teslim edilmiştir. Davacı sözleşmenin haksız şekilde feshedildiğinden söz ederek açmış olduğu işbu dava ile tazminat ve cezai şart istemlerinde bulunmuştur. Taraflar arasındaki kira sözleşmesi 13.5.2005 başlangıç tarihli olup davalı tarafından aradan yaklaşık bir yıl dört ay geçtikten sonra sözleşmenin feshedildiğini bildirmiştir. Davalı her ne kadar imar plan değişikliğinin iptal edilmesi nedeniyle yapı kullanma izin belgesi ve iş yeri açma çalışma ruhsatı alınmamasını sözleşmenin feshine gerekçe yapmış ise de, ihtarname keşidesinden önce 28.8.2006 tarihinde yapı kullanma izin belgesi, 4.9.2006 tarihinde de iş yeri açma ve çalışma ruhsatı alınmıştır. Kaldı ki yine aynı alışveriş merkezinde bulunan kiralanan için dava dışı kiracı Zühtü Bilgehan Algan tarafından Kuşadası Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2005 / 760 esas 2006 /257 karar sayılı dosyasında kira bedelinin tenzili için açılan davada iş yeri açma ruhsatı alınmamasının taşınmazda ticari faaliyete engel olmayacağı gerekçesi ile davanın reddine dair verilen karar Yargıtay 13. Hukuk Dairesi'nin 3.6.2009 gün ve ..............sayılı kararı ile onanmıştır. Açıklanan süreç ve nedenlerle davalıların ruhsat alınamamasına ilişkin fesih gerekçeleri haklı olarak kabul edilemez. Bununla birlikte Borçlar Kanunu’nun 249. maddesi, kiralayana, kiralananı akitten maksut olan kullanmaya yararlı bir halde kiracıya teslim ve kira süresi boyunca da bu halde bulundurmak yükümlülüğü getirmiştir. Davacı ruhsat sorunları dışında keşide ettiği ihtarname ile kiralananın fiziki eksikliklerinin de bulunduğunu belirtmiş, bu konuda mahkeme aracılığı tespitler de yaptırmıştır.
Yargıtay bozma ilamı doğrultusunda bilirkişi heyetinden 25/01/2016 tarihli rapor alınmıştır. Alınan 3 kişilik bilirkişi heyet raporunda Yargıtay 6. HD. Nin bozma ilamına göre kira sözleşmesinin davalı kiracılar tarafından feshinin haklı olup olmadığının tespitinde esas alınması gerek hususlara ilişkin yapılan değerlendirme sonucunda kiralanan taşınmazın davacı tarafından davalı kiracılara kullanılmaya elverişli şekilde teslim edilmiş olduğu sonucuna varılmış olduğundan, davalı kiracıların bu sebeple sözleşmeyi feshetmelerinin haklı olmadığı belirtilmiş olup, taraf itirazları doğrultusunda bilirkişi heyetinden yeniden ek rapor alınmıştır.
Mahkememizce; Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun ...... esas .........karar sayılı ilamı da dikkate alınarak taraflar arasındaki kira sözleşmesinin 32. Maddesi uyarınca belirlenen 120.360,00 ABD dolarına ilişkin cezai şart miktarının ekonomik yönden borçlunun yıkımına sebep olup olmayacağı hususunda gerek dava tarihi gerek davacının talebi doğrultusunda taşınmazın tahliye günü olan 22/09/2006 tarihleri ile davalı-karşı davacı şirketin (Ali ... ve ...'a ilişkin kayıtlarda irdelenip sosyo-ekonomik araştırması yapılarak bu konuda zabıta araştırması yapılmasına ve ayrıca tapu, vergi ve belediye ve SGK'dan ilgili dönemlere ilişkin söz konusu dönemlere ilişkin menkul, gayrimenkul ve borç durumlarının sorulmasına,) o döneme ilişkin defter, belgeleri ve cari hesapları irdelenerek rapor alınmıştır.
6762 sayılı TTK nın 24. Maddesi ( 6102 sayılı yeni TTK nın 22. M. ) uyarınca ; '' tacir sıfatına haiz bir borçlu BK 'nın 161. M. 3. Fıkrasında yazılı hallerde fahiş olduğu iddiası ile cezai şarttan indirim yapılmasını mahkemeden isteyemez. '' ancak kararlaştırılan cezai şart miktarının ekonomik yönden borçlunun mahvına sebebiyet verecek ölçüde yüksek olduğunun saptanması durumunda cezai şarttan makul oranda indirim yapılabileceği Yargıtay uygulamalarında da kabul edilmektededir. Mahkememizce SMM bilirkişi marifeti ile gerek davalı şirketin gerek kira sözleşmesini imzalayan davalı gerçek kişilerin gelir durumları, şirketin kurumlar vergi beyannamesi , bilanço kayıtları ve ilgili dönem itibariyle öz kaynak miktarları irdelenmek suretiyle ticari defter ve kayıtlar, bilançolar, verilen vergi beyannameleri, şirket sicil dosyası ve tüm kayıt ve belgeler irdelenmek suretiyle şirketin mahvına sebep olacağı alınan bilirkişi raporu ile anlaşılmakla kısmen kabul edilen davada mahkememizce cezai şartın USD miktarı , şirketin şu anki durumu ve sözleşmeyi imzaladığı andaki durumu da dikkate alınarak takdiren 3/4 oranında indirim yapılmak suretiyle kabulüne, kira sözleşmesini imzalayan tarafların davalı şirketin yanında kiracı olarak gerçek kişi davalılarında söz konusu cezai şartı içeren kira sözleşmesini imzalamış olmaları nedeniyle gerçek kişi davalılar şirket ile birlikte gerek mahkememizce kısmen kabul edilen cezai şart miktarından gerekse 3 aylık kira bedelinden sözleşmeyi imzaladıkları için sorumlulukları gerektiğinden davalı şirket ile birlikte bu miktarlardan sorumlu tutulmaları gerekmiştir, gerek BK hükümleri gerekse tüm usul hükümleri dikkate alındığında kira sözleşmesinin feshinde davalılar haklı olmadıkları için taşınmaza yapmış oldukları zorunlu masrafları istemeleri düşünülemeyeceğinden ayrıca basiretli tacir olarak davranması gereken davalıların imzalamış oldukları kira sözleşmesinde açıkça kiracının yükümlülükleri bölümünde 23. Maddede kiracının, her ne sebeple olursa olsun tahliye etmesi halinde kiralanana yaptığı masrafları hiçbir tazminat ve katılım olmadan bedelsiz olarak kiraya verene ait olacağını açıkça kabul ettiğniden sözleşmeye bağlılık ilkesi gereği tacir olan tarafların ve kira sözleşmesinin ticari nitelikte olduğu da dikkate alınarak birleşen dosyadaki davacıların bu taleplerinin tümden reddine karar vermek gerekerek.
Birleşen dosyadaki davacı kiracı tarafından açılan davada kiraya veren ... Liman İşletmeleri A.ş ile birlikte kiraya verilen taraf olan davacının da aralarında bulunduğu kira sözleşmelerini 08/06/2016 tarihli sözleşme ile kiraya veren ... Liman işletmeleri AŞ den devralmış olan... Bankası Aş ye de husumet yöneltilerek dava açılmış ise de , ... Liman işletmeleri AŞ ile... Bankası AŞ Lüksenburg şubesi arasında aksedilen 08/06/2016 tarihli sözleşme uyarınca, ... Liman işletmeleri AŞ nin tarafı olduğu kira sözleşmelerinden doğan alacaklarını, Garanti Bankası AŞ den kullandığı kredileri teminat olarak bankaya temlik ettiği ve bahsi geçen sözleşmenin 2.02 maddesine göre, Garanti Bankası AŞ ye devredilen sözleşmelerden doğan yükümlülüklerden ... Liman işletmeleri AŞ nin sorumluluk almaya devam edeceği belirtilmiş olmakla, davalı... Bankası AŞ nin 08/06/2016 tarihli sözleşme ile sadece davalı kiraya veren şirketin kira sözleşmelerinden doğan alacaklarını teminat olarak temlik aldığı ve kira sözleşmesinden doğan borç ve yükümlülüklerin davalı bankaya devrinin söz konusu olmadığı anlaşılmakla, buna göre kira sözleşmesinden doğan yükümlülükleri üstlenmiş olmayan davalı bankanın birleşen dosyada pasif husumet ehliyeti olmadığından davalı banka yönünden birleşen dosyada pasif husumetten reddine karar vermek gerekerek,
Her ne kadar esas dosyada davacı taraf 6 aylık kira bedelinin tutarını talep etmiş ise de bilirkişi heyetince alınan rapor, tüm dosya içeriği ile birlikte değerlendirildiğinde, davacı kiraya verenin kira sözleşmesini süresinden önce haklı bir sebep olmaksızın fesheden davalılardan sözleşmenin ihlali nedeni ile uğradığı müspet zararlar kapsamında, taşınmazı yeniden kiraya verebilceği makul sürede uğramış olduğu zararı, yani taşınmazın yeniden kiraya verilceği süreye isabet eden kira bedellerinin davalılardan talep edilebilceği anlaşılmakla kiraya konu yerin yeniden kiraya verilceği makul sürenin , kiraya konu taşınmazın yeri konumu, mevsimi dikkate alınarak , bilirkişi heyet raporu ile de 3 ay olarak kabul edilmesi gerektiğinden davacı talebi mahkememizce kısmen kabul edilerek mahkememizce daha önce karar verilmiş ise de, karar Yargıtay 3. H.D'nin 07/05/2019 tarihli, ........ esas ...... karar sayılı usül ve yasaya uygun, bozma ilamına uyulmuş ve Yargıtay 3 HD'nin 24/12/2019 tarih ......... esas ....... karar sayılı ilamı ile tarafların, tekrar karar düzeltme taleplerinin reddine karar verilmiş ve asıl davada, tüm temyiz itirazları reddedildiğinden, asıl dava yönünde verilen karar 24/12/2019 tarihinde kesinleşmekle, incelenen tüm dosya içeriği, birlikte değerlendirildiğinde;
Taraflar arasında düzenlenen, 13/05/2005 başlangıç tarihli kira sözleşmesinin 13. Maddesinde" kiracı, sözleşmenin, yürürlüğe girme anında, bu sözleşmeden doğan borçları ve kiraya verenin uğrayacağı her türlü zararın teminatı olarak, Amerikan Doları bazında, 3 aylık kira tutarı bazında(USD 25.500) depozito ödemeyi kabul etmiştir." hükmü bulunmakta olup, birleşen davada davacı kiracı, 25.500 USD depozito bedelinin de iadesine talep etmiş, davalı kiraya veren tarafından, asıl davada, hüküm altına alınan tazminat talepleri dışında, başkaca bir alacak, hasar vb. Gibi bir alacağı bulunduğu ileri sürülmediğinden, mahkememizce tüm dosya içeriği de birlikte değerlendirilerek, 25.500 USD bedelinin talep gibi davalıdan alınıp davacıya verilmesine dair, birleşen dosya yönünden davanın kabulüne dair, mahkememizde ki vicdani kanıyı yansıtan aşağıda ki hüküm vermek gerekmiştir. Yargıtay ilamları da dikkate alınarak, talep edilen birleşen dosyada ki depozito ücreti yabancı para cinsinden olduğundan, davacı yararına hükmedilecek nispi vekalet ücreti ile nispi karar ve ilam harcının, dava tarihinde ki kur üzerinden, karar tarihinde ki tarifeye göre, hükmolunarak mahkememizde ki vicdani kanıyı yansıtan aşağıda ki hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere,
1-DAVANIN KABULÜ İLE;
25,500,00 usd depozito bedelinin davalıdan alınıp davacılara verilmesine,
2-Peşin alınan 1.707,75 TL harçtan maktu red harç tutarı olan 59,30 TL’nin mahsubu ile fazladan alınan 1.648,45 TL harcın talep halinde ve karar kesinleştiğinde DAVACI TARAFA İADESİNE.
2-Harçlar Kanunu'na göre alınması gereken 2.076,52-TL nispi ilam harcından, peşin alınan 1.350,00-TL harç ile 2.348,00 TL tamamlama harcının toplamı olan 2.698,00-TL harcın düşülmesi fazladan alınan 271,48-TL karar ve ilam harcının davacı-karşı davalı ... Tur. Sey. Tic.ve San. Ltd. Şti'ye verilmesine,
3-Davacının yatırmış olduğu 13,10 TL başvurma harcı, 1.350,00-TL peşin harç ile 2.348,00-TL tamamlama harcının toplamı olan 3.711,10-TL'nin davalı-karşı davacı ... Liman İşletmeleri A.ş.'den alınarak davacı-karşı davalı ... Tur. Sey. Tic.ve San. Ltd. Şti'ye verilmesine,
4-Davacının birleşen Kuşadası 3. Asliye Hukuk Mahkemesi ....... Esas ..........karar sayılı dosyasında yapmış olduğu 3,30 vekalet suret harcı, 158,00 TL' tebligat-posta gideri ile bozma sonrası ......Esas ........... karar sayılı dosya üzerinde yapılan 33,60-TL posta-tebligat gideri toplamı olan 194,90-TL yargılama giderinin, davalı-karşı davacı ... Liman İşletmeleri A.ş.den alınarak davacı-karşı davalı ... Tur. Sey. Tic.ve San. Ltd. Şti'ye verilmesine,
5-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 4.559,78-TL vekalet ücretinin davalı-karşı davacı ... Liman İşletmeleri A.ş.'den alınarak davacı-karşı davalı ... Tur. Sey. Tic.ve San. Ltd. Şti'ye verilmesine,
6-HMK'nun 333. maddesi uyarınca taraflarca yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde taraflara iadesine,
7-Davalının yaptığı yargılama giderinin kendi üzerinde bırakılmasına,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı kararın tebliğinden itibaren 15 günlük süre içerisinde Yargıtay temyiz yolu açık olmak üzere karar verildi.
Katip....
¸E-imza
Hakim ...
¸E-imza