.
T.C.
İZMİR
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/501 Esas
KARAR NO: 2022/111
.
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 26/07/2021
KARAR TARİHİ: 15/02/2022
.
Mahkememizde görülen davanın yapılan açık yargılaması sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; davacı ile davalı arasında “...................İzmir” adresinde bulunan, tapunun ........ Ada ............ Parselinde kayıtlı taşınmazla ilgili olarak 18.01.2021 tarihinde harici gayrimenkul satış sözleşmesi yapıldığını ve bu çerçevede 87.200 TL tutarında davalıya peşinat ödendiğini; taşınmaz satış sözleşmesi TBK gereğince resmi şekilde yapılmadığı için geçerli olmadığından bakiye satış bedelinin tapu devri sırasında ödeneceği ve davalının 28.02.2021 tarihinde tapuda hazır olması gerektiği hususunu 25.01.2021 tarihli ihtarname ile davalıya bildirdiğini; ancak davalının taşınmazı tapuda devre yanaşmadığını belirterek, geçersiz satış sözleşmesi gereğince ödenmiş 87.200 TL bedelin sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca, ödeme tarihinden itibaren işletilecek ticari faiz ile birlikte davacıya iadesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı şirketin kooperatifin üyesi olduğunu, genel kurul kararı ile kooperatife ait taşınmazların açık artırma suretiyle satılmasına karar verildiğini ve bu çerçevede 02.12.2020 tarihinde yönetim kurulunun taşınmazların 18.01.2021 tarihinde açık artırma ile satılması kararı aldığını; satımına karar verilen taşınmazlar ve satışa ilişkin olarak bir ihale şartnamesi ve ihale ilanı hazırlandığını, ihalenin davacı şirket dahil tüm kooperatif ortaklarına tebliğ olunduğunu, ayrıca whatsapp üzerinden ve internet ilanları ile üçüncü şahıslara da duyurulduğunu; davacının 18.01.2021 tarihinde teminat bedeli olarak 87.200 TL ödediğini; ........Parselde tapuya kayıtlı taşınmazın en çok artıran davacı şirkete 3.801.000 TL bedelle ihale olunduğunu, taşınmazla ilgili belgelerin davacıya teslim edildiğini; davacının 20.01.2021 tarihinde taşınmazı kullanmayı talep ettiğini ancak 21.01.2021 tarihinde talep edilmesine rağmen ihale şartnamesi uyarınca verilen süre içinde satım bedelini ödemediğini; bu nedenle ihale kararının kaldırılarak taşınmazın 09.04.2021 tarihinde 3.501.000 TL bedelle başka bir alıcıya ihale olunduğunu; davacı ile davalı arasında bir taşınmaz satım sözleşmesinin değil, geçerli bir ihale sözleşmesinin bulunduğunu; davacının ödediği 87.200 TL teminat bedelinin ise davacının ihale sözleşmesini yerine getirmemesi ve ikinci satış bedelinin birinci satış bedelinden az olması nedeniyle alıkoyulduğunu belirterek, davanın reddini talep etmiştir.
Dava; fazlaya ilişkin haklar saklı tutulmak kaydıyla, taraflar arasında yapılan, harici gayrimenkul satış sözleşmesi gereğince, davacı şirketçe, satışa esas olmak üzere, karşı yana ödenmiş bedelin, ödeme tarihinden itibaren işletilecek faizi i,le, davalıdan tahsili ile davacıya iadesine talepli açılmış, alacak davasıdır.
Dosya içinde, taraflar arasındaki sözleşme, davacı şirketçe davalı tarafa gönderilen 25/01/2021 tarihli ihtarname, İzmir 6. Noterliğinin 10/03/2020 tarih 1968 yevmiye numaralı ihtarnamesi, gayrimenkul satış sözleşmesi, teminat tutanağı, 18/01/2021 tarihli taraflar arasındaki teminat tutanağı, 25/01/2021 tarihli belge, dosya içinde hazır edilmiş, ayrıca Bornova Tapu Müdürlüğünden, Işıklar Mah ... ada 1 parselde kayıtlı bağımsız bölümün, tüm kayıt bilgileri, evrakları çıkarılarak dosya içinde getirtilmiş, SMM bilirkişi ve Akademisyen bilirkişiden 21/01/2022 tarihli, usul yasa ve mevzuata uygun ve karar vermemize dayanak teşkil eden rapor alınmıştır.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davaya konu olayda da, "......... İzmir" adresinde bulunan, tapunun, ... ada ......parselinde kayıtlı taşınmazın, atölye niteliğinde ki 11 nolu bağımsız bölümünün açık arttırma yolu ile en yüksek teklifi veren davacı şirkete, 18/01/2021 tarihinde ihale edildiği ev davalı ile davacı arasında, taraflar arasında geçerli bir açık arttırma ile taşınmaz sözleşmesi kurulduğu, ihale komisyon tutanağı ile taraflar arasında imzalanan sözleşmesinden anlaşılmakta olup, davacının 18/01/2021 tarihli, gayrimenkul satış sözleşmesi,nin resmi şekilde değil, adi yazılı olarak yapıldığından dolayı, geçersiz olduğu yönündeki iddiası yerinde değildir.
Davacı, teminat bedeli olarak peşin ödenen 87.400,00 TL nin toplam satış bedelinden sonra düşülmesinden sonra geriye kalan, 4.397.980,00 TL yi 25/01/2022 tarihine kadar davalıya ödeyerek, davalı-satıcı da şubat ayı sonuna kadar taşınmazın mülkiyetini nakledecektir,
Davalı 21/01/2021 tarihinde, kalan satış bedelinin, 25/01/2021 günü saat 17:00 a kadar ödenmesi, aksi takdirde, 87.400,00 TL teminatın, kooperatif hesabına, gelir kaydedileceği hususunda davacıya bildirimde bulunmuştur, davacı, 25/01/2021tarihli ihtarnamesi ile, taşınmaz satış sözleşmesinin geçersiz olduğunu bu nedenle, satış, bedelini sözleşmede belirtilen 25/01/2021 tarihinde değil 28/02/2021 tarihinde, tapu devri sırasında ödeyeceğini davalıya bildirmiştir.
Davacının iddiasının aksine yapılan açık arttırma ile, taşınmaz satış sözleşmesi geçerli odluğundan, davacı 25/01/2021 tarihinde, muaccel olan satış bedelini n ödeme borcunu ifa etmeyerek, borçlu temerrütüne düşmüştür.
Açık arttırma ile satışlı ilişkin TBK m.278/2 hükmüne göre, satış bedelinin arttırma şartnamesine göre, ödenmemesi halinde satıcı, borçlu temerrütüne ilişkin genel kuraldan, TBK m.125) farklı olarak, alıcıya mehil vermeyerek sözleşmeden hemen dönebilir.
Somut olayda da, davacı-alıcı, satış bedelinin ihale şartnamesinin11. Maddesi ve gayrimenkul satış sözleşmesi koşullarınca ödemediğinden, satıcı-davalının sözleşmeden dönmesi mümkündür. Nitekim satıcı, 12/03/2021 tarihli ihbarname ile, ihalenin feshini, alıcıya bildirmiş olup, bu ihbarname 13/03/2021 tarihinde, alıcı-davacıya tebliğ edilmiş olup, satış sözleşmesi, ani edimli, bir borç ilişkisi oluşturduğundan, buradaki ihalen,in feshi ifadesini sözleşmeden dönme olarak algılamakta olup, Yargıtay ın içtihatlarına göre, 2. İhaledeki satış bedelinin, daha düşük olmasından kaynaklana menfi zarar ilk ihalede verilen, 2. En iyi teklif ile, 12. İhaledeki en iyi teklif arasındaki fark bulunarak hesaplanır. İlk ihaledeki en iyi teklif ile 2. İhaledeki en iyi teklif arasındaki fark ise, ancak artırma şartnamesine buna ilişkin hüküm bulunması halinde tazmini istenebilir, Yargıtay da da sözleşmeden dönme halinde, yalnızca, menfi zararın tanziminin istenebileceğine ilişkin hükümlerin emredici olmadığını ve arttırma şartnamesinde, her türlü zararın tanzim edilebileceğini öngörmektedir.
Taraflar aralarında, geçerli bir şekilde, açık arttırma ile taşınmaz satış sözleşmesi kurmuşlardır.
Davacı taraf; taraflar arasında kurulan geçerli bir satış sözleşmesinden doğan satış bedelini vadesinde ödememesi nedeniyle, kendi kusuruyla borçlu temerrütüne d-üşmüş, davalıda bunun ü,zerinde haklı olarak satış sözleşmesinden dönmüştür.
Sözleşmeden dönme sonucu olarak, davacı- satıcının peşin aldığını kısmını davacıya iade etme, davacı aşlının da, davalının zararını tanzim etme borcu doğmuştur,
Davalının zararının ilk ihaledeki satış bedeli ile, 2 ihaledeki satış bedeli arasında ki fark olan 300.000,00 TL tutarında olduğu bellidir.
Davacının davalıya iade etmesi gereken bedel ile, davacıdan olan tazminat alacağını, takas ettiği ve davalının zararının, davacıya iade edilmesi gereken, 87.400,00 TL den fazla olduğu göz önünde bulundurulduğunda, davalının, davacıya olan, 87.400,00 TL tutarındaki borcunun takas yolu ile sona erdiği anlaşılmakla, tüm dosya içeriği ev açıklananlar birlikte değerlendirildiğinde, davanın reddine dair aşağıdaki hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM ; Yukarıda yazılı bulunan gerekçeye göre;
1-Davanın REDDİNE,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 80,70 TL harçtan peşin olarak alınan 1.489,16 TL harcın düşülmesi ile kalan 1.408,46 TL harcın karar kesinleştiğinde isteği halinde davacı tarafa iadesine,
3-Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerine bırakılmasına,
4-Davalının yapmış olduğu 11,00 TL' posta- tebligat ücretinin davacıdan alınarak, davalıya verilmesine,
5-Dava şartı arabuluculuk ücreti olan ve 6325 sy Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-13 maddesi uyarınca tarafların anlaşamamaları nedeniyle Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.320,00 TL'nin davada haksız çıkan davacıdan alınarak HAZİNE'ye gelir kaydına,
6-Karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT'ye göre takdir ve tayin edilen 12.136,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak, davalılara verilmesine,
7-Taraflarca yatırılan gider avansından kullanılmayarak artan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde, yatıran tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı kararın taraflara tebliğinden itibaren 6100 sayılı yasanın 345. Maddesi uyarınca 2 haftalık kesin süresi içerisinde Bölge İstinaf Mahkemesine başvuru yolunun açık olduğu açıkça okunup usulün anlatıldı.15/02/2022
Katip ....
¸E-imza
Hakim ....
¸E-imza