T.C.
İZMİR
6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/953 Esas
KARAR NO: 2022/858
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil -Genel Kurul Karar iptali
DAVA TARİHİ: 01/06/2019
KARAR TARİHİ: 08/12/2022
KARAR YAZIM TARİHİ : 29/12/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ...'ın vesayet altında olduğunu, işbu davayı açmak üzere vasisi olan ...'in Urla Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... K. sayılı dosyasında 26/04/2019 tarihli Ek Kararı ile yetkili kılındığını, davalı ... Konut Yapı Kooperatifinin 1993 yılında kurulduğunu, davacının yaklaşık 18 yıldır kooperatifin üyesi olduğunu ve aidatlarını düzenli olarak ödediğini, kooperatif üyesi olarak yükümlülüklerini yerine getirdiğini, konut yapı kooperatiflerinin temel amacı ortaklarının konut ihtiyacının karşılanması olduğunu, bu durumun da Ana Sözleşme uyarınca yapılacak inşaatların tamamlanmasını takiben taşınmaz tapularının ferdileşme ile ortaklara devredilmesi ile gerçekleşeceğini, ancak davalı kooperatif tarafından yapılan inşaatların tamamlanmış, üyelere tahsisi gerçekleşmiş olmasına rağmen davalı Kooperatifin yalnızca üyelik aidatlarının yanı sıra ek ödemede bulunan ortakların konutlarında ikamet etmesine izin verdiğini, müvekkilinin de 2007- 2017 yılları arasında ek ödemede bulunduğunu, lojman mahiyetinde denilerek kendisine tahsis edilmiş ve tamamlanmış olan evinde oturmaya başladığını, kooperatif yetkililerinin ferdi mülkiyete geçişi kötüniyetli olarak geciktirdiklerini, müvekkiline tahsis edilen ve tamamlanmış durumda olan, kooperatif yetkilileri tarafından hiçbir hukuki dayanak olmaksızın ferdi mülkiyete geçişi engellenen konutunun müvekkili adına tapuda tescili gerektiğini, davalı kooperatifin 11.05.2019 tarihli genel kurul toplantısına müvekkilinin çağrılmadığını ve katılımının engellendiğini, müvekkilinin usulüne uygun olarak genel kurul toplantısına çağrılmadığından kooperatif genel kurulunun usulsüz olarak toplandığını, davalı kooperatifin yönetim kurulunun müvekkilinin borçlarını ve aidatlarını ödemediği iddiası ile Güzelbahçe Noterliği'nden 17.05.2019 tarihli ... Yevmiye no'lu İhtarnamesini gönderdiğini, müvekkiline gönderilen ihtarnamede talep edilen tutarın gerçeğe uygun olmadığını, müvekkili tarafından bütün aidatların ödendiğini, müvekkilinin hiçbir borcunun bulunmadığını, bu hususun davalı taraf defterleri ve banka kayıtlarının incelenmesi ile de görüleceğini, konut yapı kooperatiflerinin aidat ödeme yükümlüğünü yerine getiren ortaklarına kullanılabilir durumdaki bir daireyi tahsisle yükümlü olduklarını, davalı kooperatifin Ana Sözleşme uyarınca üyelerin bizzat yaptıracakları mutfak ve banyo iç düzeni dışında inşaatları tamamlamış konutların kooperatif ortaklarına tahsisini gerçekleştirmediğini, kooperatif üyelerinin davalı kooperatife ek ödeme yaparak konutlarında ikamet edebildiklerini, müvekkilinin 2007-2017 yılları arasında ek ödeme yaparak konutunda ikamet ettiğini, davalı kooperatifin konutların tamamlanmış olması ve fiili olarak kooperatifin amacına ulaşmış olmasına rağmen, ferdileşme aşamasına geçmediğini ve tamamlanmış haldeki konutlar için iskan ruhsatı almayıp üyelere tapu devrini gerçekleştirmediğini, Kooperatifler Kanunu'nun 81.maddesi uyarınca konut yapı kooperatiflerinin, yapı kullanma iznini yani iskan ruhsatını almalarının ardından en geç 1 yıl içerisinde Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre ferdi mülkiyete geçmelerinin gerektiğini, oysa davalı Kooperatifin inşaatları tamamlanmış olmasına rağmen, kooperatifin iskan ruhsatını almayarak konutların mülkiyetini ortaklarına geçirmediğini, Kooperatifler Kanunu'nun 2. maddesinin 2. Fıkrası gereğince "Yapı Kooperatifleri ile konusuna taşınmaz mal temliki dahil bulunan diğer kooperatiflerin ana sözleşmelerinde ortaklara taşınmaz mal temlik edileceği hakkındaki taahhütler başka bir resmi şekil aranmaksızın muteberdir" hükmü ile, Kooperatif Ana Sözleşmesi'nin satış vaadi sözleşmesi niteliğinde olduğunun düzenlendiğini, davalı Kooperatifin inşaatlar tamamlanmış olmasına rağmen iskan ruhsatını almayarak konutların mülkiyetini ortaklarına geçirmediğini, ferdileşme aşamasına geçmeyi haksız olarak geciktirdiğini, bu nedenle Medeni Kanun 716.maddesi uyarınca tapuda davalı Kooperatif adına kayıtlı ancak müvekkiline tahsis edilmiş olan konut mahiyetindeki taşınmazın, tapuda devri ile müvekkili adına tescili amacıyla işbu davayı ikame etme zorunluluğu doğduğunu, davanın kabulü ile davalı kooperatif adına kayıtlı ancak müvekkiline tahsis edilmiş olan konut mahiyetindeki taşınmaz hakkında ihtiyati tedbir kararı verilmesine, davalı Kooperatif'in Genel Kurulu tarafından alınan 11.05.2019 Tarihli Genel Kurulu toplantısının iptaline ve müvekkiline tahsis edilen konutun tapuda müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili 27/07/2020 tarihli cevap dilekçesinde özetle; Davanın husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, davacılık sıfatı olmayan davacının bu davayı açmakta hakkı bulunmadığını, davacının müvekkili kooperatife yapması gereken ödemeleri yapmadığını, bu durumu alışkanlık haline getirdiğini, müvekkilinin bu hususta davacıya sürekli olarak noter kanalı ile ihtarname gönderdiğini, müvekkili kooperatifin uzun süre parasal yükümlülüklerini yerine getirmeyen davacıya Urla Noterliği'nin 18.10.2019 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesini keşide ederek, borcunu ödemesi aksi halde üyelikten çıkarılacağının ihtar edildiğini, davacının ödemelerini yapmadığını, davacıya ikinci kez Güzelbahçe Noterliği'nin 04.11.2019 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesinin gönderildiğini bir ay içinde kooperatife olan borcunu ödemesi gerektiği aksi durumda üyelikten çıkarılacağının bildirildiğini, davacının ödemeleri yapamaması üzerine müvekkili kooperatifin yönetiminin, kooperatif ana sözleşmesinde verilen yetki gereği 05.02.2020 tarihinde davacıyı üyelikten çıkarma kararı aldığını ve Urla Noterliği'nin 06.02.2020 tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesi ile kooperatif ortaklığından çıkarıldığının bildirildiğini, tebliğden itibaren 3 ay süre geçerek kararın kesinleştiğini, davacının, müvekkili kooperatifin ortağı olmadığını, dava açma hakkı bulunmadığını, 2015 yılından beri hiçbir genel kurul toplantısına katılmayan davacının, 11.05.2019 tarihli genel kurula çağrılmasına rağmen toplantıya katılmadığını, davacının 11.05.2019 tarihinde yapılan genel kurul toplantısına çağrılmadığı hatta toplantıya katılmasının fiilen engellendiği iddiasının gerçek olmadığını, genel kurul tutanağının 11.maddesinin davacı ile ilgili olmadığını, genel kurul tutanağının 11.maddesinin ... isimli ortak ile ilgili olduğunu, davacının 11.05.2019 tarihli genel kurul toplantı tutanağının 11.maddesini iptal ettirmesinde hukuki bir yararı bulunmadığını, ferdi mülkiyete geçişin kasıtlı olarak geciktirildiği iddiasını kabul etmediklerini, ferdi mülkiyete geçişin kasıtlı olarak geciktirildiğini ve tapu devirlerinin yapılmadığı iddiasının gerçeklik payı olmadığını, Kooperatifler Kanunun 81/2. maddesine göre konut yapı kooperatifleri, anasözleşmede gösterilen işlerin tamamlanması ve ferdi mülkiyete geçilip konutların ortaklar adına tescil edilmesiyle amacına ulaşmış sayıldığını ve dağıldığını, ana sözleşmede gösterilen işlerin halen sonuçlanmadığını, 11.05.2019 tarihinde yapılan genel kurul toplantısında, gündemin 9.maddesinde “Kooperatifin, tasfiye sonrasında site yönetimine dönüştürülmesi” 10. maddesinde, 'Kooperatifin iç yollarının düzenlenmesi' 12.ve 13. maddelerinde ise kooperatife ait taşınmazların değerlendirilmesi hususları görüşüldüğünü, Kooperatifin amacına ulaşmadığını, hiçbir hissenin üyelere devredilmediğini, zira genel kurulun tapu devirlerine henüz karar vermediğini ve kooperatifin amacını tamamlandığını onaylamadığını, dolayısıyla kooperatifin devam ettiğini, davacının ek ödeme borçlarını ödemediğini, işbu davada Medeni Kanun 716. maddesinin uygulanmasının mümkün olmadığını, zira en başta belirttiğimiz üzere davacının kooperatif ortağı olmadığını, ayrıca malik müvekkilinin mülkiyetini ortaklığa geçirmekten kaçınmamakta, ana sözleşmesinde yazılı faaliyetlere devam ettiğini, bu nedenlerle haksız ve hukuka aykırı davanın reddi ile vekalet ücreti ile yargılama giderinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
Davacının ihtiyati tedbir talebi hakkında 23/09/2019 tarihli kararı ile İzmir Urla İlçesi ... Mah. ... Ada 2 Parsel de kayıtlı taşınmazın 3. kişilere taşınmasının satışının önlenmesi için tapu kaydına ihtiyati tedbir konulmasına karar verildiği belirlenmiştir.
Dava dilekçesine ekli Urla Sulh Hukuk Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı 16/01/2019 tarihli karar örneğinde davacının ..., Kısıtlının ... olduğu, Mahkemece ...'ın HMK 408. Maddesine göre kısıtlanmasına, kendisine vasi olarak ...'in atanmasına karar verildiği, 26/04/2019 tarihli ek karar ile vasi ...'e kısıtlı ... adına tapu iptali ve tescil davası açmak üzere izin verilmesine karar verildiği, aşamada davacı vekili tarafından ibraz edilen ek karar örneğinden Urla Sulh Hukuk Mahkemesinin ... Esas ... Karar sayılı dosyasında 07/02/2020 tarihli ek karar ile vasi ...'e İzmir 6. ATM'nin ... Esas sayılı dosyasındaki genel kurul kararının iptali davasındaki husumete izin yetkisi ve izni verilmesine ilişkin karar verildiği belirlenmiştir.
Urla Tapu Müdürlüğünden gelen 16/09/2019 tarihli cevabi yazıda İzmir Urla İlçesi ... Mah. ... Ada 2 Parsel sayılı taşınmazın davalı kooperatif adına kayıtlı olduğu belirlenmiştir.
Davalı kooperatifin sicil dosya örneği celp edilmiş, davalı kooperatifin 2018 yılına ait 11/05/2019 tarihinde yapılan olağan genel kurul toplantısında alınan kararların iptali ve davacıya tahsis edildiği bildirilen taşınmazın davacı adına tescili koşullarının oluşup oluşmadığı hususunda dosya ve kooperatif kayıtları incelenmek suretiyle bilirkişi incelemesine karar verilmiş; Dosyaya verilen bilirkişi raporunda 11/05/2019 tarihinde yapılan genel kurul toplantısında gündemin 11. maddesinde alınan kararın tam metninin "Aidat borçlarını ödemeyen ve kendisine ihtar çekilen yasal ihtarın arkasında yükümlülüğünün yerine getirmeyerek kanunen ve tüzüğümüz gereği ortaklığı düşen ve ortaklığı düşebilecek üyelerimizin görüşülmesi, hisse miktarlarının geri ödemesinin karara bağlanmasına geçildi. Üyelikten çıkarılan ... ile yapılacak geri ödemenin ne zaman yapılacağı müzakereye açıldı. Kooperatif hesabında yeterli para olmaması sebebiyle hissenin satışından sonra üyenin hesabına ödenmesine, hissenin satışı yapılmadığı takdirde kooperatifin ödeme gücüne göre, 3 bilanço döneminde taksitler halinde ödenmesine oy birliği ile karar verildi." şeklinde olduğunu, davacının talebini kooperatif ortaklığına dayandırdığını, 11/05/2019 tarihinde yapılması düşünülen genel kurula çağrı yazılarının 04/04/2019 tarihinde taahhütlü olarak diğer ortaklarla birlikte davacıya da gönderildiği, davacı ... 'ın çağrılmasına rağmen 11/05/2019 tarihinde yapılan genel kurul toplantısına katılmadığı, bu durumda davacının Kooperatifler Kanunu ve ana sözleşmedeki dava şartlarını yerine getirmediği, davacıya 11/02/2020 tarihinde ortaklıktan çıkarıldığının tebliğ edildiği, genel kurul tarihi 11/05/2019 tarihi itibariyle taraflar arasında ortaklık ilişkisinin devam ettiği, dava konusu genel kurul kararının davacı ile doğrudan ilişkilendirmenin mümkün değilse de 2020 yılından ortaklıktan çıkartıldığı dikkate alındığında kararın davacıya da uygulanabileceğinin açık olduğu, ortaklıktan ayrılanlara yapılacak ödemenin kooperatifin varlığını tehlikeye düşürecek boyutlara varması halinde genel kurulca karar alınmak suretiyle 3 yıla kadar ertelenebileceği, niteliği itibariyle erteleme kararlarında ortaklığı sona erenlerin sayısının bunlara yapılacak ödeme miktarının ve kooperatifin mali gücünün değerlendirilmesinin zorunlu olduğu, buna rağmen 11.05.2019 tarihinde yapılan 2018 yılı genel kurul toplantısında ileriye dönük olarak 2019- 2020 - 2021 ve daha sonraki yıllarda ortaklığı sona erecekleri de kapsayacak şekilde karar alınmasının Yasa ve ana sözleşme hükümleri ile bağdaştığının kabul edilmediği, bu haliyle söz konusu kararların Yasa ve ana sözleşme hükümlerine uygun olmadığı sonucuna varıldığı, söz konusu kararın, iptal edilebilir bir karar mı, yoksa geçersiz bir karar mı olduğunun takdirinin Mahkemeye ait olmak üzere Yasa ve Ana sözleşme'nin düzenleyici hükümleri ile iyi niyet esaslarına aykırı olduğuna karar verilecek olursa Kooperatifler Kanunu ve ana sözleşmedeki 38. Madde dava şartlarını yerine getirmeyen davacının böyle bir dava açamayacağının kabul edilmesi, Yasa ve Ana sözleşmenin emredici hükümleri ile ahlak ve adaba aykırı ve konusunun imkansız olduğuna karar verilmesi halinde söz konusu kararın ortaklığı 2019 ve sonraki yıllarda sona erecek olanları da kapsayan bölümün geçersiz olduğunun kabul edilebileceği, dava tarihinden sonra ortaklıktan ihraç edilen ve ihraç kararı 10.02.2020 tarihinde tebliğ edilen davacının böyle bir dava açıp, açamayacağının takdirinin Mahkemeye ait olduğu, tapu kayıtlarında ve davalı kooperatif yetkililerin beyanında ferdi mülkiyete geçilmediği, davacı gibi diğer ortaklara da henüz tapu devrinin yapılmadığının anlaşıldığı, tespitin aksine diğer ortaklara tapu devri gerçekleştirilmiş ise davacı tarafın ispat edilmesi gerektiği, tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilebilmesi için ferdi mülkiyete geçilerek, tapuların ortaklara devredilmiş ve ortalıktan doğan parasal yükümlülüklerin noksansız olarak yerine getirilmiş olması gerektiği, davacının 2019 Haziran ayı itibariyle 3.232,00 TL civarında borcunun bulunduğu, davacı açısından, bu iki şartın da gerçekleşmediğinin görüldüğü bildirilmiştir.
Aşamada davacı vekili, davacının kooperatif ortaklığından ihtarına ilişkin davalı yönetim kurulunun 05/02/2020 tarihli 300 sayılı kararının iptali adına İzmir 4. ATM'nin ... Esas sayılı dosyasında iptal davası açıldığını bildirmiştir.
İzmir 4. ATM'nin ... Esas sayılı dosyasının incelenmesinde; davacının ..., davalının ... Yapı Kooperatifi olduğu, davanın kooperatif üyeliğinden ihraç kararının iptaline yönelik olarak açıldığı belirlenmiş, Mahkememizce İzmir 4. ATM'nin ... Esas sayılı dosyasının sonucunun beklenmesine karar verilmiş, aşamada söz konusu dosyada 07/07/2022 tarihli karar ile davanın kabulü ile davacını kooperatif üyeliğinden ihracına yönelik davalı Kooperatif Yönetim Kurulunun 05/02/2020 tarihli 300 sayılı kararının iptaline karar verildiği belirlenmiş, verilen karar ve Mahkememizin dosya kapsamına göre kararın kesinleşmesinin sonuca etkili olmadığı belirlenerek kesinleşmesinin beklenmesine yer olmadığına karar verilmiştir.
Dosyada toplanan tüm delillerin değerlendirilmesi sonunda; Davacı ... vasisi ... tarafından davacı ...'ın davalı kooperatifin üyesi olduğu, kooperatif üyesi olarak yükümlülüklerini yerine getirdiği konutların tamamlanarak fiili olarak kooperatifin amacına ulaşmasına rağmen ferdileşme aşamasına geçilmediği, üyelere tapu devrinin gerçekleştirilmediğinden bahisle davacıya tahsis edilmiş olan taşınmazın davacı adına tesciline ve davalı kooperatifin 11/05/2019 tarihli genel kurul toplantısının iptaline karar verilmesi talebi ile işbu davanın açıldığı, 11/05/2019 tarihinde yapılan 2018 yılı olağan genel kurul toplantısında ortaklıktan çıkarılacak olanlara yapılacak ödemelerin planlanmasına ilişkin 2019 yılı da dahil olmak üzere sonraki yıllarda ortaklığı sona erecek olanları da kapsayacak şekilde alınan kararın iptale tabi karar olduğu, Kooperatifler Kanunu kapsamında batıl nitelikte olmadığı, davaya konu 11.05.2019 tarihli genel kurul toplantısına ilişkin çağrı yazısının davacıya 04/04/2019 tarihinde tebliğ edildiği, ancak davacı tarafın 11/05/2019 tarihli genel kurul toplantısına katılmadığı ve karara muhalif kalarak keyfiyeti tutanağa geçirmediği nazara alındığında Kooperatifler Kanunu 53.madde kapsamında genel kurul davası açma yönünde dava şartının mevcut olmadığı; Taşınmaz tesciline yönelik talep yönünden tapu iptal ve tescil davalarının kabul edilebilmesi için ferdi mülkiyete geçilerek tapuların ortaklara devredilmiş ve ortaklıktan doğan parasal yükümlülüklerinde noksansız yerine getirilmiş olması gerektiği, davacının dava tarihi itibariyle üyelikten doğan tüm yükümlülüklerini yerine getirmemiş olduğu ve kooperatif tarafından ferdi mülkiyete geçilmediği nazara alındığında davacının yasal koşulları oluşmayan taşınmaz tesciline ilişkin talebinin reddi gerektiği sonucuna ulaşılarak aşağıdaki karar verilmiştir.
KARAR : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davaya konu genel kurul toplantısının iptaline yönelik talep yönünden dava şartı yokluğu nedeniyle davanın reddine,
2-Davaya konu taşınmaz tesciline yönelik talep yönünden yasal şartları oluşmadığından reddine,
3-Alınması gerekli 80,70 TL harcın peşin ve tamamlama harcı olarak yatırılan toplam 855,78 TL harçtan mahsubu ile bakiye 775,08 TL'nin karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,
4-Davalı taraf lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 9.200 TL vekalet ücretinin davacı taraftan tahsiliyle davalı tarafa verilmesine,
5-Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı tarafından yatırılan gider avansının bakiyesinin karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
Dair davacı vekili ile davalı vekilinin yüzlerine karşı verilen karar tebliğden itibaren iki haftalık süre içinde İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 08/12/2022
Başkan
e-imzalıdır
Üye
e-imzalıdır
Üye
e-imzalıdır
Katip
e-imzalıdır