T.C.
İZMİR
6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/225 Esas
KARAR NO: 2022/809
DAVA: Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 22/05/2020
KARAR TARİHİ: 21/11/2022
KARAR YAZIM TARİHİ: 22/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı yanın İzmir ili, Konak ilçesi, Halkapınar Mahallesi, ... Ada, ... parselde yer alan ... Blok ...Kat ... nolu ticari bağımsız bölümün satışı uğrunda İzmir 14. Noterliği'nin 17.01.2018 tarihli, ... yevmiye nolu, 1.961.396,00 TL. bedelli ön ödemeli ticari alan satışı kapsamında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini ve İzmir ili, Konak ilçesi, Halkapınar Mahallesi, ... Ada, 1 parselde yer alan ... Blok ....Kat 14 nolu ticari bağımsız bölümün satışı uğrunda İzmir 14. Noterliği'nin 17.01.2018 tarihli, ... yevmiye nolu, 1.106.772,00 TL. bedelli ön ödemeli ticari alan satışı kapsamında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini akdettiklerini, ... Yev. Nolu Sözleşme ve ... Yev. Nolu Sözleşme Madde 4.1'den anlaşılacağı üzere; her iki sözleşme konusu ticari bağımsız bölümlerin 30.06.2019 tarihinde davalı şirket tarafından müvekkiline teslim edileceği hususunda mutabık kalındığını, müvekkili şirketçe, her iki sözleşme kapsamında vadesi gelen her taksit düzenli ve eksiksiz olarak ödendiğini, müvekkili şirketçe davalı yana, İzmir 14. Noterliği'nin 17.01.2018 tarihli, ... yevmiye nolu sözleşmesi kapsamında 442.408,00 TL, İzmir 14. Noterliği'nin 17.01.2018 tarihli, ... yevmiye nolu sözleşmesi kapsamında 297.564,00 TL olmak üzere toplam 739.972,00 TL ödeme yapıldığını, ancak sözleşmeler ile kararlaştırılan bağımsız bölümlerin teslim tarihi olan 30.06.2019 tarihinde müvekkili şirkete bağımsız bölümlerin teslimi gerçekleşmediğini, bağımsız bölümlerin teslim tarihi üzerinden 1 aya yakın süre geçmesiyle birlikte hala sözleşmeler konusu bağımsız bölümlerin müvekkiline teslimi gerçekleşmemesi ve inşaatın hali hazır durumu itibarıyla bağımsız bölümlerin tesliminin olası görünmemesi üzerine müvekkili şirket, Karşıyaka 5. Noterliği'nin 26.07.2019 T.li
... Yev. Nolu İhtarnamesini keşide ederek sözleşmeden dönme iradesini ve sözleşmeler mucibince ödediği toplam 739.972,00 TL'nin geri ödenmesini istediğini karşı yana bildirdiğini, ... Yev. Nolu Sözleşme ve ... Yev. Nolu Sözleşme Madde 9.1'de "Alıcı, Satıcının Ticari Bağımsız Bölümü Alıcı'ya teslim etmekte temerrüde düşmesi ve temerrüt süresinin 365(üçyüzaltmışbeş) günü aşması halinde sözleşmeyi haklı olarak feshedebilir..." denildiğini, ancak 26.07.2019 T.li ... Yev. Nolu İhtarnamede; sözleşmelerin konusunu oluşturan bağımsız bölümlerin sözleşmelerde belirtilen teslim tarihinde teslim edilmediği ve inşaatın hali hazır fiili durumu dikkate alındığında sözleşmelere konu ticari bağımsız bölümlerin sözleşmelerin 9.1. Maddesinde belirtilen 365 günlük süre içerisinde teslimi mümkün görünmediğinden sözleşmeden dönüldüğü açıkça ifade edildiğini, müvekkili şirketçe gönderilen ihtarname üzerine davalı yanca, ... yevmiye nolu sözleşme konusu bağımsız bölüm için 30.07.2019 tarihli ... seri nolu 5.591,97 TL bedelli fatura ve ... yevmiye nolu sözleşme konusu bağımsız bölüm için 30.07.2019 tarihli ... seri nolu 4.850,45 TL bedelli fatura tanzim edilerek senet vade değişim farkı adı altında masraf kesintisi yapıldığını gösterir faturalar gönderildiğini, müvekkili şirket İzmir 25.Noterliği'nin 02.08.2019 tarihli, ... yev. Nolu ihtarnamesini tanzim ederek; söz konusu sözleşmelerden dönüldüğünü bu sebeple 30.07.2019 tarihli ... seri nolu ve 30.07.2019 tarihli ... seri nolu toplam 10.442,42 bedelli faturaları kabul etmediklerini ve davalı yana iade ettiklerini bildirdiklerini, devamla, davalı yan müvekkili şirkete; 17.01.2018 tarihli, ... yevmiye nolu sözleşmeden dönülmesi sebebiyle cezai şart bedeli(%10) adı altında 27.01.2020 tarihli, ... seri nolu, 93.790,00 TL bedelli fatura ve ... yevmiye nolu sözleşmeden dönülmesi sebebiyle cezai şart bedeli(%10) adı altında 27.01.2020 tarihli, ... seri nolu, 166.220,00 TL bedelli fatura olmak üzere toplam 260.010,00 TL sözleşme cezasını içerir 2 adet fatura tanzim edildiğini, müvekkili şirketçe, cezai şart bedellerini içeren söz konusu iki faturayı kabul etmediklerini ve davalı yana iade ettiklerini bildirir Bornova 6. Noterliği'nin 30.01.2020 tarihli ... Yev.nolu ihtarnamesi keşide edilmiş ve davalı şirkete gönderildiğini, davacı müvekkili söz konusu sözleşmelerden haklı sebeple dönülmesine ve davalı yanca tanzim edilen cezai şart ve masraflara ilişkin faturalar iade edilmesine rağmen davalı yan kestikleri faturaların toplam tutarını iade edilecek miktar üzerinden düşerek müvekkiline ödeme yapıldığını, karşı taraf, toplam iade edilmesi gereken 739.972,00 TL'den iddia ettikleri cezai şart ve masrafların toplamı olan 269.882,42 TL'yi düşerek müvekkiline toplam 470.593,58 TL ödemede bulunduğunu, müvekkili şirketçe sözleşmeden haklı olarak dönülmesi üzerine sözleşmeler kapsamında ödenen bedel üzerinden masraf ve cezai şart adı altında kesintiler yapılarak müvekkili şirkete ödemede bulunulması hukuka aykırı olduğunu, her ne kadar taraflar arasındaki sözleşmeler görünürde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi olarak görünse de, söz konusu sözleşmeler karma nitelikte olup aynı zamanda eser sözleşmesi niteliğini taşıdığını, davalı yanın dava konusu sözleşmelerde inşaatın yapımını üstlendiği, ortaya bir eser meydana getirme taahhüdünde bulunduğu açık olduğundan aynı zamanda dava konusu sözleşmeleri eser sözleşmesi olarak nitelendirmek gerekeceğini, davalı yan sözleşmelere konu bağımsız bölümlerin 30.06.2019 tarihinde teslim edileceğini taahhüt etmiş olsa da bağımsız bölümlerin inşaatını tamamlayamamış ve müvekkili şirkete teslimini sağlayamadığını, tarafların arasındaki sözleşmelere bakıldığında satıcının bağımsız bölümlerin tesliminde temerrüte düşmesinden 365 gün sonra sözleşmelerin feshedilebileceği belirtildiğini, ancak müvekkili şirketçe teslim tarihi itibarıyla inşaatın hali hazır fiili durumuna bakıldığında sözleşme konusu bağımsız bölümlerin tesliminin 365 gün sonra tesliminin mümkün görünmemesi sebebiyle sözleşmeden dönüldüğü, müvekkili şirketin sözleşmeden dönmekte haklı olduğu ortaya konduğunu, yargılama sürecinde bilirkişilerce yapılacak inceleme neticesinde inşaatın fiili durumuna bakıldığında davalı yanın, teslim tarihi olan 30.06.2019 tarihinden 365 gün sonra bile bağımsız bölümlerin müvekkili şirkete teslim edilemeyeceği açıkça anlaşılacağını, kaldı ki, iş bu dava tarihi itibariyle dahi sözleşmelere konu bağımsız bölümler teslim aşamasına getirilmediğini, sözleşmede öngörülen 365 günlük süre beklense dahi bağımsız bölümlerin teslimi mümkün olmayacağından bu sürenin beklenmesinin etkisiz olacağı açık olduğunu, TBK Mad 124'ün huzurdaki davaya kıyas yolu ile uygulanması gerektiği kanaatinde olduklarını, sözleşmelerin feshi için öngörülen 365 günlük sürenin sonunda bağımsız bölümlerin tesliminin mümkün olmadığı açıkça belli olduğu halde müvekkili şirketçe sözleşmeden dönmek için 365 gün beklenmesi müvekkili şirketin ciddi olarak mağduriyetine yol açacak nitelikte olduğu, davalı, sözleşmelerden kaynaklanan asli edimini yerine getirmeyerek bağımsız bölümleri teslim etmemiş olduğundan ve inşaatın fiili durumuna bakıldığında bağımsız bölümlerin teslimi mümkün görünmediğinden müvekkili şirketçe sözleşmelerden dönüldüğünü, davalı yan sözleşme kaynaklı yükümlülüklerini yerine getirmemiş olmasına rağmen müvekkiline iade edilecek bedel üzerinden cezai şart bedeli ve masraf kesintisi yaptığını, bu husus Türk Borçlar Kanuna ve genel hukuk kurallarına aykırılık teşkil ettiğini, müvekkili şirketçe davalı yanın eser meydana getirme ve teslim borcu gibi asli yükümlülüklerini yerine getirmediğinden ve getiremeyeceğinden dolayı sözleşmeden dönülmüş olması hasebiyle sözleşme gereği ödediği bedeli geri istediğini, davalı yan haksız olarak müvekkilinin alacağına cezai şart ve masraf bedeli adı altında 269.882,42 TL kesinti uygulandığını, davacı müvekkilince sözleşmeden dönülmesi üzerine davalı yanca geri verilmeyen 269.882,42 TL alacağın muaccel hale geldiği tarihten itibaren yasal faizi ile birlikte davalıdan alınması amacıyla bu davayı açma zarureti hasıl olduğunu, müvekkili şirketçe İzmir 14. Noterliği,17.01.2018 T.li, ... Yev. Nolu Sözleşmesinden ve İzmir 14. Noterliği,17.01.2018 T.li, ... Yev. Nolu Sözleşmesinden haklı olarak dönmesi nedeniyle davalıdan olan toplam fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak üzere 269.882,42 TL alacağının 30.07.2019 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte hüküm altına alınmasına, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı yan üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; sözleşmeden dönme kapsamında yapılan kesinti bedeli olan 269.882,42 TL alacağının 30.07.2019 tarihinden itibaren ticari temerrüt faizi ile birlikte hüküm altına alınmasını talep edildiğini, davacı tarafça ikame edilen bu dava haksız ve hukuki dayanaktan yoksun olup, reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı taraf ile müvekkili şirket arasında İzmir İli, Konak İlçesi, ... Ada, 1 Parselde yer alan ... Blok, .... Kat, ... No'lu ticari bağımsız bölüme ilişkin İzmir 14. Noterliğinin 17.01.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı; İzmir İli, Konak İlçesi, ... Ada, | Parselde yer alan ... Blok, .... Kat, ... No'lu ticari bağımsız bölüme ilişkin İzmir 14. Noterliğinin 17.01.2018 tarih ve ... yevmiye numaralı gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapıldığını, gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin;
* 9.3. maddesinde Alıcı'nın; Satıcı'dan kaynaklanmayan nedenlerle sözleşmeyi tek taraflı olarak feshetmesi halinde; Alıcının, Satıcı'nın tüm masraflarını doğmuş doğacak müspet ve menfi zararlarını tazmin etmekle etmekle yükümlü olduğu, bunun yanında KDV Hariç Satış Bedelinin %10'u (93.790,00) oranında Cezai Şartı Satıcı'ya ödemeyi de kabul ve taahhüt ettiği, Satıcının zararlarını ve cezai şart miktarını Alıcı tarafından fesih tarihine kadar ödenen bedelden alma hakkına sahip olduğu ve varsa bakiye bedel için Alıcı aleyhine yasal yollara başvurma hakkını haiz olduğu,
* 9.4. maddesinde Satıcı'nın 9.3. madde altında düzenlenmiş olan zararlarını ve cezai şart tutarı ile TİCARİ BAĞIMSIZ BÖLÜM'ün satışı veya Satış Vaadi Sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç, DASK Sigortası, döner sermaye bedeli, noter masrafı vb. yasal yükümlülüklerden doğan tüm masrafları Alıcı'nın fesih tarihine kadar ödediği meblağdan mahsup edeceği hüküm altına alındığını,
Dolayısıyla Satıcı müvekkili şirket tarafından, Alıcı-davacı tarafın ödemiş olduğu bedelden %10 oranında cezai şart kesintisi yapılabileceği ve konutun satışı ve satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi harç ve benzeri yükümlülüklerden doğan masrafların kesileceği her türlü izahtan vareste, müvekkili şirket tarafından yapılan ödemelerden yasal mevzuat ve sözleşme uyarınca cezai şart ve masraf kesintisine ilişkin davacı tarafa KDV dahil 30.07.2019) tarihli ... seri nolu 5.591,97 TL bedelli, 30.07.2019 tarihli ...'seri nolu 4.850,445 TL fatura, 30.07.2019 tarihli ... seri nolu 93.790,00 TL bedelli, 30.07.2019 tarihli ... seri nolu 166.220,00 TL bedelli fatura düzenlenmiş olup, dönme bildiriminin müvekkili şirkete ulaştığı tarihten itibaren 90 günlük yasal süre içerisinde 29.01.2020 tarihinde 470.559,58 TL davacı şirkete iade edildiğini, davacı tarafça akdin feshine müvekkili şirketin sebebiyet verdiği iddia edilerek cezai şart kesilmeyeceği belirtildiğini, iddianın kabulü mümkün olmadığını, taraflar arasında imza edilen gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 4.1. maddesinde Satıcının mücbir sebepler ( mad.11 ) ve yasal süreler dışında sözleşme konusu bağımsız bölümü 30.06.2019 tarihinde teslim edeceği hüküm altına alındığını, atıfta bulunulan mücbir sebebe ilişkin 11. Maddede ise satıcının herhangi bir kusuru ya da ihmali olmaksızın ve satıcı mücbir sebep süresinde sözleşmenin ifasını kaçınılmaz derecede imkansız hale getiren beklenmeyen haller ve yetkili makamlardan kaynaklanan nedenlerin sözleşme kapsamında mücbir sebep olarak kabul edildiği ve mücbir sebep süresinin teslim süresine ekleneceği düzenlendiğini, müvekkili şirket tarafından inşası yapılan davaya konu
... Projesinin bulunduğu alanı kapsayan ve Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından Ocak/2012 ve Haziran/2012 tarihli kararlar ile onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planına karşı, İzmir Büyükşehir Belediyesi tarafından iptal davası açıldığını, Danıştay 6. Dairesi'nin; ... E, ... K sayılı ve ... E, ... K sayılı ve 23.12.2015 tarihli kararlar ile davanın reddine karar verildiğini, bu davalar ... İzmir Projesinin ruhsatlandırılmasına engel teşkil etmediği için 31.05.2016 tarihinde İnşaat Ruhsatı alındığını, ancak, bu davaların temyiz aşamasında Danıştay İdari Dava Daireleri'nin; ... E, ... K sayılı ve ... E, ... K sayılı 11.10.2016 tarihli kararı ile 1/5000 ölçekli Nazım İmar Planının kısmen, 1/1000 ölçekli İmar Planının ise tamamen iptaline karar verildiğini, iptal kararı nedeniyle Konak Belediye Başkanlığı tarafından 07.03.2017 tarihinde şantiyedeki çalışmalar durdurulduğunu, Özelleştirme İdaresi Başkanlığı tarafından Danıştay Kararlarına uygun olarak yeniden imar planı hazırlanması, onaylanması ve Konak Belediye Başkanlığının 19.03.2018 tarihli ve ... sayılı yazısı ile bu planların kesinleşmesi üzerine inşaata yeniden başlandığını, dolayısıyla 07.03.2017 ile 19.03.2018 tarihleri arasında süre yetkili makamlardan kaynaklanan bir durum olup bu bağlamda da müvekkili şirket açısından mücbir sebep niteliğinde olduğunu, 377 günlük sürenin teslim süresine eklenmesi gerektiğini, bunun dışında ise ... İzmir Projesi'nin Çekirdek Perde Sisteminin Türkiye'de ilk kez ve en büyük ölçüde uygulanan proje olması, Türkiye'de hiç olmayan 80 m' lik baret kazık sisteminin kullanılması ve özellikle Ağustos/2018'de yaşanan kur dalgalanması nedeniyle bu özel teknik ekipmanların temini için yaklaşık 6 aylık bir bekleme yaşanmıştır. İşbu 6 aylık teknik ve ticari nedenin de mücbir sebep olarak kabulü gerektiğini, müvekkili şirketin taşınmazı 30.06.2019 tarihinde teslim edememesi için haklı ve kabul edilebilir sebepleri olması nedeniyle sözleşmenin feshinin haklı olarak kabulüne olanak bulunmadığını, müvekkili şirketin cezai şart kesintisi hukuka uygun olduğunu, haksız ve hukuki dayanaktan yoksun işbu davanın reddine karar verilmesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı yana tahmiline karar verilmesini talep etmiş ve savunmuştur.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE & NETİCE VE KANAAT:
Dosya mimar ve inşaat mühendisi bilirkişiden oluşan bilirkişi heyetine tevdi edilerek, dosya kapsamı, taraf beyanları ve uyuşmazlık noktaları esas alınarak yasal düzenlemelere uygun olarak; tarafların ihtilaflı olduğu noktalar, yapılan işlerin mahiyeti, sözleşmeden dönmenin şartlarının ve somut olay itibariyle unsurların oluşup oluşmadığı, ayrıca sektörel anlamda mucbir sebep olarak vasfedilebilecek bir halin bulunup bulunmadığı, taraflar arasında sözleşmeden kaynaklanan ve talep-dava konusu alacak-bedel miktarlarına ilişkin denetime elverişli ve ayrıntılı raporda;
ALTERNATİF I)
ALICININ SÖZLEŞMENİN 9.1. MADDESİNDE ÖN GÖRÜLEN 365 GÜN SÜREYİ
BEKLEMEDEN FESİH İRADESİNİ KULLANDIĞI GÖRÜLMEKTEDİR. Sözleşmede
ön görülen temerrüt süresini beklemeden yapılan feshin Sözleşmeye göre haklı olmadığı,
Sözleşmede ön görülen 365 Günlük süre terminini beklemeden Fesih iradesinin Alıcı tarafından
ortaya konulmasının haklı olmayacağı kanaatinin oluşması durumunda dava konusu edilen ve
davalı satıcı tarafından alıcının yaptığı ödemelerden yapılan cezai şart kesintisi ve masraf
kesintisi olarak yapılan toplam 269.882,42 TL Bedelin talep edilemeyeceği sonucuna ulaşılması
mümkündür.
ALTERNATİF II )
Davalının taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi kurulmadan
önce ki idareden kaynaklı mücbir sebepler ile 2018 yılı kur
dalgalanmalarının inşaatın yapım süresini etkileyen mücbir
sebep olduğu yönündeki savunmasının, Satış sözleşmesinin imza tarihinden
önceki İnşaatın durdurulmasının İş Bu sözleşmede vaadedilen Bitim Süresi için etkili
olamayacağı, yine İnşaatta kullanılan baret sistemi için özellik isteyen bu iş için bekleme
süresinin de Mücbir sebep olmayacağı, zira işin akışındaki tüm mücbir sebeplere karşı
365 gün ilave bekleme süresinin zaten sözleşmede yer aldığı dikkate alındığında davalının
bu yöndeki savunmalarına itibar edilemeyeceği, Nitekim Sözleşmenin; “MÜCBİR SEBEP BAŞLIĞI ALTINDA 11.1. MADDESİNDE; Savaş, seferberlik, deprem, çevrede çıkabilecek yangın ve sel
gibi doğal afetler, tehlikeli salgın hastalıklar, grev, lokavt nedeni ile inşaat için gerekli malzeme ve enerjinin ve personelin
sağlanamaması gibi nedenlerle sınırlı olmamak üzere, Sözleşmenin imzası sırasında mevcut olmayan, SATICI’nın herhangi
bir kusur ya da ihmali olmaksızın ve SATICI açısından mücbir sebep süresince Sözleşmenin ifasını kaçınılmaz derecede
imkansız hale getiren olağanüstü ve beklenmeyen haller ve yetkili makamlardan kaynaklanan nedenlerle (Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı tarafından belirtilen kış aylarına yönelik inşaat yasağı kapsamındaki günler ve aylar) işbu Sözleşme kapsamında
“Mücbir sebep” olarak kabul edilmiştir. 11.2.maddesinde SATICI herhangi bir Mücbir Sebep nedeni ile TİCARİ BAĞIMSIZ
BÖLÜM’ün tesliminde gecikmesi halinde, mücbir sebep süresini teslim süresine eklemek hakkına sahip olduğu“
maddesi yer almaktadır. Sözleşmenin İmza tarihi sonrasında mücbir sebep olarak
sayılan 11.1. Maddesinde yer alan hususların da olmadığı, 2018 Yılı kur dalgalanmasının
sınırlı sayılan mücbir sebepler arasında olmadığı görülmekle, davalının sözleşmenin
bitim tarihi olan 30.06.2019 Tarihinde İnşaatın tamamlanması beklenmelidir. Davacı
vekilinin 17.09.2021 tarihli bir beyan dilekçesinin dosyaya sunulduğu belirtilen yazı ekinde İzmir
8.Tüketici Mahkemesinden alınan 26.07.2021 tarihli Bilirkişi raporuna göre inşaatın fiziki
seviyesinin % 40 olduğunun belirtildiği, davalı vekilinin 24.09.2021 tarihli bir beyanlarının
dilekçesinin dosyaya sunulduğu belirtilen yazıda ise; Kaba inşaatların bitirildiği, ince işçilik
kısmının kaldığının belirtildiği görülmektedir. 30.06.2019 tarihi itibariyle inşaatın fiziki
seviyesi ile ilgili herhangi bir yapı denetim hakkediş seviyesi ile ilgili bir bilgi dava
dosyasında yer almamaktadır.
Dosyada Yapılan İncelemede 31.05.2016 tarihinde İnşaat Ruhsatı alındığı; 07.03.2017 tarihinde şantiyedeki çalışmalar durdurulduğu, (Tutulan Yapı Tatil Tutanağında
İksaların fiziki seviyesinin % 80, İnşaatın fiziki seviyesinin % 10 olduğunun belirtildiği) 19.03.2018 tarihinde Konak Belediyesinin yazısıyla inşaata başlandığı;
19.03.2018 ile 30.06.2019 tarihi arasında yapılan işlere dair dosyada yeterli bir bilgi
olmadığı (Yapı Denetim raporu vb.) Ancak % 10 ile % 40 arasında olabileceği Değerlendirilmiştir.
Bu Durumda davacının yaptığı Feshin haklı olduğu sonucuna ulaşılması mümkündür. Bu
durumda davalı tarafın kestiği 269.882,42 TL Bedelin talep edilebileceği sonucuna ulaşılabilir rapor edilmiş, alınan bilirkişi raporu Mahkememizce yeterli ve hükme esas almaya elverişli mahiyette görülmüştür.
Dava; alacak talebine ilişkindir.
Tüm dosya kapsamı birlikte incelendiğinde; taraflar arasındaki uyuşmazlığın davacının sözleşmeden haklı nedenle dönüp-dönmediği, davalının davacı tarafından kendisine yapılan ödemeleri cezai şart ve masraf kesintisiz aynen iade etmesi gerekip-gerekmediği, davalının taraflar arasındaki sözleşmede belirtilen taşınmazları süresinde teslim edip-etmediği, etmemiş ise teslim etmemesinin mücbir sebepten kaynaklanıp-kaynaklanmadığı, teslim süresinin sözleşme fesih tarihinin dolup dolmadığı, davacının faiz talep edip-edemeyeceği, edebilirse hangi tarihten itibaren ne tür faiz talep edebileceği, noktalarında toplandığı,
Somut olayda; davacı ile davalı arasında İzmir ili, Konak ilçesi, Halkapınar Mahallesi, ... Ada, 1 parselde yer alan ... Blok ....Kat 1 nolu ticari bağımsız bölümün satışı uğrunda İzmir 14. Noterliği'nin 17.01.2018 tarihli, ... yevmiye nolu, 1.961.396,00 TL. bedelli ön ödemeli ticari alan satışı kapsamında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini ve İzmir ili, Konak ilçesi, Halkapınar Mahallesi, ... Ada, 1 parselde yer alan ... Blok ....Kat 14 nolu ticari bağımsız bölümün satışı uğrunda İzmir 14. Noterliği'nin 17.01.2018 tarihli, ... yevmiye nolu, 1.106.772,00 TL. bedelli ön ödemeli ticari alan satışı kapsamında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesini düzenledikleri, her iki sözleşmede de konusu ticari bağımsız bölümlerin 30.06.2019 tarihinde davalı şirket tarafından davacıya teslim edileceği hususunda mutabık kalındığı, davacı şirketçe, davalı şirkete 739.972,00 TL ödeme yapıldığı, davalı şirket tarafından sözleşmeler ile kararlaştırılan bağımsız bölümlerin teslim tarihi olan 30.06.2019 tarihinde davacıya tesliminin gerçekleşmediği, ... Yev. Nolu Sözleşme ve ... Yev. Nolu Sözleşme Madde 9.1'de "Alıcı, Satıcının Ticari Bağımsız Bölümü Alıcı'ya teslim etmekte temerrüde düşmesi ve temerrüt süresinin 365(üçyüzaltmışbeş) günü aşması halinde sözleşmeyi haklı olarak feshedebilir..." şeklinde maddenin bulunması nedeniyle davacının Karşıyaka 5. Noterliği'nin 26.07.2019 Tarihli ... Yevmiye Nolu İhtarnamesini keşide ederek sözleşmeden dönme iradesini ve sözleşmeler mucibince ödediği toplam 739.972,00 TL'nin geri ödenmesini istediğini davalı şirkete bildirdiği, davalı şirket tarafından davacı şirkete senet vade değişim farkı adı altında masraf kesintisi yapıldığını gösterir faturalar gönderildiği, davacı şirket İzmir 25.Noterliği'nin 02.08.2019 tarihli, ... yev. Nolu ihtarnamesini tanzim ederek; söz konusu sözleşmelerden dönüldüğünü bu sebeple 30.07.2019 tarihli ... seri nolu ve 30.07.2019 tarihli .... seri nolu toplam 10.442,42 bedelli faturaları kabul etmediklerini ve davalı yana iade ettiklerini bildirdiği, bunun üzerine davalı şirket tarafından ; 17.01.2018 tarihli, ... yevmiye nolu sözleşmeden dönülmesi sebebiyle cezai şart bedeli(%10) adı altında 27.01.2020 tarihli, ... seri nolu, 93.790,00 TL bedelli fatura ve ... yevmiye nolu sözleşmeden dönülmesi sebebiyle cezai şart bedeli(%10) adı altında 27.01.2020 tarihli, ... seri nolu, 166.220,00 TL bedelli fatura olmak üzere toplam 260.010,00 TL sözleşme cezasını içerir 2 adet fatura tanzim edildiği, davacı şirket, cezai şart bedellerini içeren söz konusu iki faturayı kabul etmediklerini ve davalı yana iade ettiklerini bildirir Bornova 6. Noterliği'nin 30.01.2020 tarihli ... Yev.nolu ihtarnamesi keşide edilmiş ve davalı şirkete gönderildiği, davalı yan kestikleri faturaların toplam tutarını iade edilecek miktar üzerinden düşerek davacıya toplam iade edilmesi gereken 739.972,00 TL iken, cezai şart ve masrafların toplamı olan 269.882,42 TL'yi düşerek müvekkiline toplam 470.593,58 TL ödemede bulunduğu,
Davalının taraflar arasındaki sözleşme ilişkisi kurulmadan
önceki idareden kaynaklı mücbir sebepler ile 2018 yılı kur
dalgalanmalarının inşaatın yapım süresini etkileyen mücbir
sebep olduğu yönündeki savunmasının, satış sözleşmesinin imza tarihinden
önceki inşaatın durdurulmasının bu sözleşmede vaadedilen Bitim Süresi için etkili
olamayacağı, yine İnşaatta kullanılan baret sistemi için özellik isteyen bu iş için bekleme
süresinin de mücbir sebep olmayacağı, zira işin akışındaki tüm mücbir sebeplere karşı
365 gün ilave bekleme süresinin zaten sözleşmede yer aldığı dikkate alındığında davalının
bu yöndeki savunmalarına itibar edilemeyeceği,
Nitekim Sözleşmenin; “MÜCBİR SEBEP BAŞLIĞI ALTINDA 11.1. MADDESİNDE; Savaş, seferberlik, deprem, çevrede çıkabilecek yangın ve sel
gibi doğal afetler, tehlikeli salgın hastalıklar, grev, lokavt nedeni ile inşaat için gerekli malzeme ve enerjinin ve personelin
sağlanamaması gibi nedenlerle sınırlı olmamak üzere, Sözleşmenin imzası sırasında mevcut olmayan, SATICI’nın herhangi
bir kusur ya da ihmali olmaksızın ve SATICI açısından mücbir sebep süresince Sözleşmenin ifasını kaçınılmaz derecede
imkansız hale getiren olağanüstü ve beklenmeyen haller ve yetkili makamlardan kaynaklanan nedenlerle (Çevre ve Şehircilik
Bakanlığı tarafından belirtilen kış aylarına yönelik inşaat yasağı kapsamındaki günler ve aylar) işbu Sözleşme kapsamında
“Mücbir sebep” olarak kabul edilmiştir. 11.2.maddesinde SATICI herhangi bir Mücbir Sebep nedeni ile TİCARİ BAĞIMSIZ
BÖLÜM’ün tesliminde gecikmesi halinde, mücbir sebep süresini teslim süresine eklemek hakkına sahip olduğu“
maddesi yer aldığı,
Sözleşmenin imza tarihi sonrasında mücbir sebep olarak
sayılan 11.1. Maddesinde yer alan hususların da olmadığı, 2018 Yılı kur dalgalanmasının
sınırlı sayılan mücbir sebepler arasında olmadığı görülmekle, davalının sözleşmenin
bitim tarihi olan 30.06.2019 tarihinde inşaatın tamamlanması beklenmesi gerektiği,
Davacı
vekilinin 17.09.2021 tarihli bir beyan dilekçesinin dosyaya sunulduğu belirtilen yazı ekinde İzmir
8.Tüketici Mahkemesinden alınan 26.07.2021 tarihli bilirkişi raporuna göre inşaatın fiziki
seviyesinin % 40 olduğunun belirtildiği, davalı vekilinin 24.09.2021 tarihli bir beyanlarının
dilekçesinin dosyaya sunulduğu belirtilen yazıda ise; Kaba inşaatların bitirildiği, ince işçilik
kısmının kaldığının belirtildiğinin, 30.06.2019 tarihi itibariyle inşaatın fiziki
seviyesi ile ilgili herhangi bir yapı denetim hakkediş seviyesi ile ilgili bir bilgi dava
dosyasında yer almadığı,
İnşaat Ruhsatı 31.05.2016 tarihinde alındığı; 07.03.2017 tarihinde şantiyedeki çalışmalar durdurulduğu, (Tutulan Yapı Tatil Tutanağında
İksaların fiziki seviyesinin % 80, İnşaatın fiziki seviyesinin % 10 olduğunun belirtildiği) 19.03.2018 tarihinde Konak Belediyesinin yazısıyla inşaata başlandığı;
19.03.2018 ile 30.06.2019 tarihi arasında yapılan işlere dair dosyada yeterli bir bilgi
olmadığı (Yapı Denetim raporu vb.) ancak % 10 ile % 40 arasında olabileceği,
bu durumda da davacının yaptığı feshin haklı olduğu sonucuna ulaşılarak davalı tarafından cezai şart ve masraf kesintisi yapılmasının doğru olmayacağı, 269.882,42 TL'nin iadesinin icap ettiği ve haksız olarak iade edilmediğinin anlaşıldığı,
Mahkememizce yeterli ve hükme esas almaya elverişli görülen bilirkişi raporunda da bu durumun tespit edildiği anlaşılmakla;
Açıklanan gerekçelerle raporda irdelenen 2.alternatifin dava konusu hadiseye uygun düştüğü anlaşılmakla davacının davasının kabulü ile; alacak olarak davalı ... İnşaat Turizm Madencilik Enerji Üretim Ticaret Ve Sanayi Anonim Şirketi yönünden, 269.882,42 TL alacak kaleminin 30.07.2019 temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine dair aşağıdaki şekilde hüküm tesisine karar verilmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
HÜKÜM:Yukarıda yazılı bulunan gerekçeye göre;
1- Davacının davasının KABULÜ ile;
a-)Alacak olarak davalı ... İnşaat Turizm Madencilik Enerji Üretim Ticaret Ve Sanayi Anonim Şirketi yönünden, 269.882,42 TL alacak kaleminin 30.07.2019 temerrüt tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine
2-Alınması gereken 18.435,66 TL nisbi karar ve ilam harcından peşin alınan 4.608,92 TL peşin harcın mahsubu ile eksik kalan 13.826,74 TL'nin davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
3-Davacının kendisini duruşmalarda vekil ile temsil ettirdiği anlaşıldığından, karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince takdir ve tayin edilen 40.783,54 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan 38.50 TL e-tebligat masrafı, 63,00 TL posta masrafı, 3,3 TL KEP ücreti, 1.200,00 TL bilirkişi ücreti toplamı 1.304,80 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan 54,40 TL başvurma harcı, 4,608,92 TL peşin harcın toplam 4.663,32 TL'nin davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
6-HUAK 18/A Maddesi gereğince zorunlu arabuluculuk kapsamında suç üstü ödeneğinden ödenen 1.320,00 TL ara buluculuk giderinin 6831 Sayılı Yasa hükümlerine göre davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,
7-Davalı tarafından yapılan yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,
8-Davalı tarafından yatırılan delil avansının kullanılmayan kısmının kararın kesinleşmesinden sonra resen davalıya iadesine,
9-Davacı tarafından yatırılan gider avansının kullanılmayan kısmının kararın kesinleşmesinden sonra resen davacıya iadesine,
Dair; davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 6100 s. HMK'nın 341. v.d.maddeleri gereğince ( 2 ) hafta içerisinde, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi Hukuk Dairesi Başkanlığına sunulmak üzere Mahkememize verilecek dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.21/11/2022
Katip
¸e-imza
Hakim
¸e-imza