T.C.
İZMİR
6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2022/123 Esas
KARAR NO: 2022/579
DAVA: Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin İfa İmkansızlığı Nedeniyle Geçersiz Olduğunun Tespiti ile Tapu İptali ve Tescil
DAVA TARİHİ: 31/12/2018
KARAR TARİHİ: 01/07/2022
Mahkememizde görülmekte olan Kat Karşılığı İnşaat Yapım Sözleşmesinin İfa İmkansızlığı Nedeniyle Geçersiz Olduğunun Tespiti ile Tapu İptali ve Tescil davası nedeniyle dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı taraf dava dilekçesinde özetle; Davacının ortağı olduğu ... Turizm İnşaat San ve Tic Ltd Şti ile davalı arasında 24/07/2013 tarihinde Büyükçekmece 6. Noterliğinde düzenlenen "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile davalı şirketin sözleşme konusunu oluşturan ...... Mah. ......... pafta ..... ada 5 parsel ile aynı mevkide kain ........ pafta ........ ada ...... parsel ile aynı mevkide yer alan ................. parselde yer alan toplam 11 adet taşınmaz üzerinde malzeme ve giderleri kendisine ait olmak üzere inşaat tesis edileceğini ve bu inşaatın bedeli olarak müvekkili davacının ortağı olduğu ... şirketinden yapacağı inşaata karşılık olarak tüm arsa payının %72 sine hak kazanacağını, tüm arsa payının bakiye %28 hissesinin de arsa sahibi ... Şirketi üzerinde kalacağını, söz konusu tapu devrinin, sözleşmenin 13. maddesinde belirtildiği şekilde aşamalarla gerçekleşeceğini, bununla birlikte, Gaziemir Belediyesince ilgili arsanın imara açılmadığını ve inşaat yapmaya elverişli hale getirilmediğini, imar şartının oluşmaması nedeni ile sözleşmenin imzalanmasını takiben yaklaşık 4 ay gibi kısa bir süre sonra "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dair Ek Sözleşme-II "(Ek-2) imzalandığını, bu sözleşmenin 3. Maddesi ile imar şartının oluşmaması nedeni ile davalı şirketin işin sonunda hak edeceği 11 adet taşınmazdaki %72 hissesinin işbu ek sözleşmenin imzası tarihinde devredileceğinin kararlaştırıldığını, sözleşme maddesinin devamında ise, 11 adet taşınmazdaki %72 oranında hissenin davalı şirkete avans niteliğinde verildiğini, davalı şirketin ana sözleşmeye göre taahhüt ettiği süre ve şekilde inşaatı bitirip teslim ettiğinde %72 hisseye gerçek anlamda hak kazanacağının belirtildiğini, taşınmazların tapu kayıtlarında ... Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi'nin 12/11/2013 tarihinde ilgili yerleri 18/25 hisse oranında satın aldığını, davalı şirketin taşınmazlar üzerinde %72 oranında hisseye gerçek anlamda inşaatların tamamlanıp teslim edildiği tarihte hak kazanacağı kararlaştırılmış ise de, resmi satışın 12/11/2013 tarihinde gerçekleştiğini, söz konusu sözleşmeler uyarınca taahhüt edilen inşaatın 2013 yılından beri başlamadığını, çünkü ilgili arsalar için imar izninin aradan geçen 5 yılı aşkın zamandır verilmediğini, İmar şartının sözleşme kurulma aşamasında bulunmasa da, o anki şartlar nezdinde bunun geçici bir imkansızlık olduğu planlandığını ve işbu davanın açıldığı tarihe kadar imar şartının gerçekleşmesinin beklendiğini, bununla birlikte söz konusu şartlar altında davalı şirketin arsalar üzerinde inşaat işine başlamasının mümkün gözükmediğini, BK 136 md uyarınca davalı tarafın arsalar üzerinde inşaat başlayıp teslim etme borcunun imkansızlık nedeniyle mümkün olmadığını, aynı hüküm uyarınca sebepsiz zenginleşme kapsamında kazanmış olduğu hisselerinin iadesinin şart olduğunu, TBK'nun 27.maddesi uyarınca konusu imkansız sözleşmelerin kesin olarak hükümsüz olduğunu, söz konusu kat karşılığı inşaat ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalandığı tarihte ilgili arsalar üzerinde sözleşmenin konusunu oluşturan ve davalı şirketin asli borcu olan inşaat yapılmasına olanak sağlayan imar şartının bulunmadığını, buna rağmen tarafların, ilgili belediyelerden izin işlemini tamamlayarak yedi ay içinde ilgili arsayı inşaat yapımına uygun hale getirme konusunda anlaştıklarını, sözleşmenin kuruluşu esnasında var olan imkansızlığın taraflarca bilinmesine rağmen, sözleşmenin yürürlükte olduğu süre içerisinde ortadan kaldırılacağı düşüncesi ile akdedildiğini, yıllar içerisinde alınamayan imar şartı nedeniyle davacı müvekkilinin karşı karşıya kaldığı en büyük sorunun, ortağı olduğu şirketin hisselerinin %72 sinin devredilmiş olmasına rağmen, imar şartının alınamamış olması nedeniyle inşaata başlanamaması söz konusu imkansızlığı yaratan durumun ne zaman ortadan kalkacağının bilinememesi olduğunu, söz konusu imar şartının aradan geçen uzun yıllara rağmen verilemediğini, ilgili arsalar üzerinde inşaata başlamak için gerekli onaylar ilgili belediyeler nezdinde temin edilemediğini, tarafların bu şartlar altında sözleşmeyle bağlı tutulmasının mümkün olmadığını, davacının ... Turizm İnşaat San ve Tic. Ltd. Şti'ne ortak olarak atandığının 16/04/2007 tarihli Türkiye Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlandığını, şirketi temsile 2015 yılında 5 yıllığına münferiden atanan Erhan ...'in dava açma niyetinin bulunmadığını, davacının şirketin menfaatlerini gözeterek pek çok defa şirket ortak ve müdürleriyle konuyu tartışmaya açmak için çaba sarf ettiğini, son olarak şirket müdürüne ihtarname gönderdiğini, ancak ortaklar kurulu toplantısı yapılmaktan imtina edildiğini, davacı şirket ortağının ifa imkansızlığı halinde zararın artmasını önlemek adına durumu karşı tarafa bildirme yükümlülüğü aksi halde zarardan sorumlu olacağından bahisle söz konusu davayı açmakta hukuki yararının varlığının ve zorunluluğunun kabul edilmesi gerektiğini bildirerek 24/07/2013 tarihinde Büyükçekmece 6. Noterliğinde düzenlenmiş 42268 sayılı "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile eki niteliğindeki 05/09/2013 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dair Ek Sözleşme" ve 12/11/2013 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dair Ek Sözleşme-II" nin ifa imkansızlığı nedeniyle geçersizliğinin tespitine, geçersizliğinin tespiti talep edilen mezkur sözleşmeler uyarınca ....... ilçesi,........ Mah.....pafta .......ada .... parsel ile aynı mevkide kain ......pafta .........parsel ile aynı mevkide yer alan ..........pafta ......ada ....... parsel ile ...pafta .......... ada...... parsel ile ........ pafta ...........ada....... parselde yer alan toplam 11 adet taşınmaz üzerinde %72 oranında hisse devralan davalı şirketin hisselerinin davacının ortağı olduğu ... Turizm İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına tesciline karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davalının merkezi İstanbul'da bulunan ve sektöründe tanınan birden fazla inşaat projesine sahip bir şirket olduğunu, 2013 yılında ... uluslararası Nakliyat Turz. İnşa. San. Tic. Ltd. Şti yetkilisi ........'in müvekkili şirkete müracaat ederek şirketleri adına Gaziemir İlçesinde 11 adet taşınmaz bulunduğunu, bu taşınmaz ile ilgili olarak ... İnşaat San ve Tic. A.Ş isimli şirket ile imzaladıkları Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesini feshettiklerini, ... şirketinin ortağı bulunduğu şirkete karşı icra takipleri başlattığını ve ipoteğin paraya çevrilmesi işlemlerine giriştiğini, yine şirket ortaklarından ve aynı zamanda ablası olan Ebru ...'in de şirket aleyhine icra takibi başlattığını, ... ve ablası Ebru ... ile borç mutabakatı yaptıklarını, mutakabata göre ... şirketine 6.000.000 TL ablası Ebru ...'in 667.000 TL ödeme yapması gerektiğini, aksi halde 11 adet taşınmazın satışa çıkacağını, 11 adet taşınmazın imar durumunun ticaret seçenekli konut ve 1,5 emsale uygun hale getirmek üzere olduğunu, 7 ay içerisinde taşınmazların imar durumunun bu niteliğe getirilecek gerekli imar çalışmalarını bitirmek üzere olduklarını, kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapma hususunda teklifte bulunduğunu, müvekkili şirket yetkilisinin imar durumunu uygun hale getirilmeden sözleşmeyi imzalamayacaklarını ifade ettiğini, arsa sahibi şirket yetkilisinin bu şartın en geç 7 ayda yerine getirileceğini kesin olarak taahhüt ettiklerini, yapılan mutabakat sonucu davalı şirket ile davacının ortağı olduğu arsa sahibi şirket arasında 24/07/2013 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin ve 5 Eylül 2013 tarihli ek sözleşmenin imzalandığını, davalı şirketin sözleşmede taahhüt ettiği şartların tamamını fazlasıyla yerine getirdiğini, arsa sahibi şirketin taahhüt ettiği edinimlerini yerine getirmesinde hiçbir aksiyon almadığını, davacının imzalanmış ek sözleşmeye muvafakat ettiğini, müvekkili şirketin İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesine müracaat ederek 11 adet taşınmazın değer tespitini yaptırdığını, İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin ..... D.iş -Karar sayılı dosyasındaki bilirkişi raporuna göre 11 adet taşınmazın değerinin 44.152.350,00 TL tespit edildiğini, ancak bir parselde Hazine fazlalığı bulunduğundan Maliye Hazinesine ödenecek tutar sebebiyle 41.269.250,00 TL olarak dikkate alındığını, söz konusu rapor üzerine arsa sahibi şirkete Bakırköy 18. Noterliğinin 31/12/2018 tarihli 19605 sayılı ihtarnamesinin gönderilerek kat karşılığı inşaat sözleşmesinin haklı nedenle feshedildiğinin ihtar edildiğini, arsa sahibi şirketin de İzmir 27. Noterliğinden 09/01/2019 tarihli ........... sayılı ihtarnamesiyle feshin haksız sebeple gerçekleştiğinin ve 11 adet taşınmazdaki %72 hissenin de şirkete iadesinin talep edildiğini, tarafların 23/01/2019 tarihinde biraraya gelerek fesih sözleşmesi imzalayarak ilam mahiyetinde mutabakat sağladıklarını, yüklenici şirket ile arsa sahibi şirket arasında uzlaşma ve mutabakatlar yapılmadan önce davacının 31/12/2018 tarihinde dava açtığını 31/01/2019 tarihinde öğrendiklerini, davacının açmış olduğu davanın aktif dava ehliyeti yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, 11 adet taşınmazın değerinin İzmir 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2018/919 D.İş sayılı dosyasıyla 44.152.350,00 TL olarak tespit edildiğini, davacının en azından bu aşamada %72 sine tekabül eden 31.789.692,00 TL üzerinden harç yatırması gerektiğini, davanın haksız ve sebepsiz zenginleşmeye yönelik olması nedeniyle esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İstinaf incelemesinden önce Mahkememizin ..........Esas sırasına kaydedilen dosyada ....Karar sayılı 17/04/2019 tarihli karar ile davanın aktif taraf sıfatı yokluğu nedeniyle reddine ilişkin kararın istinaf incelemesi sonucunda İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22.Hukuk Dairesi'nin ..... Esas . Karar sayılı 21/01/2022 tarihli kararı ile "Somut olayda; davacı, ortağı olduğu şirketin davalı yüklenici şirket ile 24.07.2013 tarihinde Büyükçekmece 6. Noterliği'nde, "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile eki niteliğindeki 05.09.2013 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dair Ek Sözleşme" ve 12.11.2013 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dair Ek Sözleşmenin" ifa imkansızlığı nedeniyle geçersizliğinin tespitine, İzmir ili, Gaziemir ilçesi, ... Mahallesi, .....ada, ... parsel ile aynı mevkide bulunan........ada,........parsel ile aynı mevkide yer alan , 2112 ada, 8 parsel, ...... ada, .....parsel ve .......ada,...... parselde yer alan toplam 11 adet taşınmaz üzerinde %72 oranında hisse devralan davalı şirketin hisselerinin, ortağı olduğu ... Turizm İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına tesciline karar verilmesi isteğinde bulunmuştur. Bu durumda dava değeri, geçersizliğinin tespiti istenilen sözleşmelerde gösterilen değerler ile tescile konu payın dava tarihindeki değeridir. Mahkemece öncelikle dava değerinin tespiti ile eksik peşin harcın tamamlanması için davacıya süre verilmeli, bu sürede eksik harcın tamamlanmaması halinde HMK'nın 150.maddesi gereğince dosyanın işlemden kaldırılmasına aksi halde tarafların sunduğu deliller toplanarak sonucuna göre bir karar verilmelidir." gerekçesiyle davalı tarafın istinaf başvurusunun kabulü ile 17/04/2019 tarihli 2019/223 karar sayılı kararın kaldırıldığı belirlenmiştir.
Mahkememizce 11/02/2022 tarihli ön tensip tutanağı ile, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 22. Hukuk dairesinin ... Esas .......Karar sayılı kararı kapsamında bu aşamada tespit edilen sözleşme bedeli ve davaya konu taşınmazların dosyada mevcut tespit raporunda belirtilen değerlerine göre tespit edilen eksik 670.901,40 TL harcın tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık kesin süre içerisinde davacı tarafça depo edilmesine aksi halde HK 30 HMK'nun 150.maddeleri uyarınca davanın takip edilmemiş sayılacağı hususunun davacı tarafa ihtaren tebliğine karar verilmiştir. Davacı tarafa gönderilen tebligatın 10/03/2022 tarihinde tebliğ edildiği, davacı tarafça eksik harcın depo edilmediği belirlendiğinden davanın HK'nun 30 ve HMK'nun 150.maddesi gereğince 28/03/2022 tarihinde işlemden kaldırılmasına karar verilmiş, 28/03/2022 tarihli ara karar davacı tarafa tebliğ edilmiştir.
Aşamada Ebru ... vekili 21/06/2022 havale tarihli dilekçesi ile ... Ticaret Limited Şirketinin %25 hissedarı olan Ebru ...'in davacının kızı ve mirasçısı olduğunu, davanın şirket adına imzalanmış bir inşaat sözleşmesine ilişkin olduğunu, şirket hissedarı olan müvekkilinin dosyaya eklenmesini talep etmiş, Mahkememizce 22/06/2022 tarihli ara karar ile davanın 28/03/2022 tarihli ara karar ile HK'nun 30 ve HMK'nun 150.maddesi gereğince işlemden kaldırılmasına karar verildiğinden dosya yenilendiğinde ve harç yatırıldığında müdahale talebinin değerlendirilmesine karar verilmiştir.
Bu hale göre davanın 24.07.2013 tarihinde Büyükçekmece 6. Noterliği'nde, "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile eki niteliğindeki 05.09.2013 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dair Ek Sözleşme" ve 12.11.2013 tarihli "Düzenleme Şeklinde Arsa Payı Karşılığı İnşaat ve Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesine Dair Ek Sözleşmenin" ifa imkansızlığı nedeniyle geçersizliğinin tespitine, söz konusu sözleşmeler uyarınca İzmir İli, Gaziemir İlçesi, ... Mahallesi, ... ada, 5 parsel ile aynı mevkide bulunan ........ parsel ile aynı mevkide yer alan ,.ada, . parsel, ...ada, .parsel ve ..... ada, ......... parselde yer alan toplam 11 adet taşınmaz üzerinde %72 oranında hisse devralan davalı şirketin hisselerinin, ortağı olduğu ... Turizm İnşaat Sanayi ve Ticaret Limited Şirketi adına tesciline karar verilmesine yönelik olarak açıldığı, İzmir BAM 22. Hukuk dairesinin ... Esas .... Karar sayılı 21/01/2022 tarihli kararı kapsamında dava değeri üzerinden eksik harcın tamamlanması için davacı tarafa süre verildiği, eksik harcın tamamlanmadığı ve davanın 28/03/2022 tarihli ara karar ile HK'nun 30 ve HMK'nun 150.maddesi gereğince işlemden kaldırılmasına karar verildiği, dosyanın işlemden kaldırıldığı tarihten itibaren yasal 3 aylık süre içerisinde yatırılması gerekli harç depo edilerek davanın yenilenmediği belirlenerek HK'nun 30 ve HMK'nun 150.maddesi gereğince davanın açılmamış sayılmasına ilişkin aşağıdaki karar verilmiştir.
KARAR: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın H.K. 30 ve H.M.K.'nun 150. maddesi uyarınca AÇILMAMIŞ SAYILMASINA,
2-Alınması gerekli 80,70 TL harçtan peşin alınan 68,31 TL harcın mahsubu ile bakiye 12,39 TL'nin davacı taraftan tahsili ile Hazineye gelir kaydına,
3-Davalı taraf lehine Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenen 5.100 TL vekalet ücretinin davacı taraftan tahsiliyle davalı tarafa verilmesine,
4-Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına,
5-Taraflarca yatırılan gider avansı bakiyesinin karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde, İzmir Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde, İstinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. 01/07/2022
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye .....
e-imzalıdır
Üye ..
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır