T.C.
İZMİR
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
11. HUKUK DAİRESİ
DOSYA NO: 2023/27
KARAR NO: 2023/165
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
B Ö L G E A D L İ Y E M A H K E M E S İ K A R A R I
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: KARŞIYAKA ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 30.09.2022
NUMARASI: 2020/410 E. 2022/615 K.
DAVANIN KONUSU: Tapu İptali ve Tescil
KARAR TARİHİ: 02.02.2023
KARAR YAZIM TARİHİ: 02.02.2023
Karşıyaka Asliye Ticaret Mahkemesinin 30.09.2022 tarih 2020/410 E. 2022/615 K. sayılı kararın Dairemizce incelenmesi davacı vekili tarafından istenmiş ve istinaf dilekçesinin süresi içinde verildiği anlaşılmış olmakla, üye ... tarafından düzenlenen rapor dinlenip ve yine dosya içerisindeki dilekçe, layihalar, duruşma tutanakları ve tüm belgeler okunup, incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
DAVA :Davacı vekili, müvekkilinin ev ihtiyacı olduğu için 2004 yılı Aralık ayında davalı kooperatifin o tarihteki başkanı ile görüşerek 10.12.2004 tarihli daire satış sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşme öncesi noterlikten kooperatif pay devir sözleşmesi gereği satıcı ... adına olan payı alarak kooperatif ortağı yapıldığını, bu pay devir sözleşmesinde kura çekilmiş olan ... blok ....kat ... nolu dairenin pay karşılığı verildiğini, müvekkilinin sözleşme gereği ödemelerini bu şahıslara yaptığını ve borcunu bitirdiğini, buna rağmen ödemelerin kooperatif hesaplarına kaydedilmediğini ve kendisine taşınmaz verilmediğini, 2006 tarihinde ortaklık belgesi düzenlendiğini, ancak kendisine borç çıkarttıklarını, müvekkilinin toplamda 57.000,00 TL civarında ödeme yapmak zorunda kaldığını, ancak kooperatifin halen borç çıkardığını ve taşınmazını vermediğini, müvekkili hakkında verilen ihraç kararının mahkeme kararı ile iptal edildiğini, numarataj ve projede binaların blok adının değişmesi neticesinde D blokta yer almasına rağmen A blok olarak değiştiğini, kendisine verilen dairenin tapusunun halen kooperatif adına kayıtlı olduğunu ileri sürerek ... ili, ... ilçesi, ... mevkii, ... ada, ... parselde kayıtlı ... blok....kat ... nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
10.02.2016 tarihli ıslah dilekçesi ile de tapusunu iptal ettikleri dairenin cebri icra ile satıldığını, bu nedenle bu dairenin müvekkili adına tescili imkanı kalmadığını, davayı ıslah ettiklerini bildirerek kooperatif adına kayıtlı ... ili, ... ilçesi, ... mevkii, ... ada, ... parselde kayıtlı ...blok ....kat ... nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile müvekkili adına tesciline, tescilin mümkün olmaması halinde kooperatif ortaklık payına karşılık gelen taşınmaz için ödenen 57.000,00 TL aidat vs., ad altında tahsil edilen bedellerin ödeme gününden itibaren işleyecek faizleri ile birlikte iadesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili, davacının kooperatifin ortağı olduğunu, ortakların kendilerine tahsis edilen konutun mülkiyetini devir ve tescilini isteyebilmeleri için parasal yükümlülüklerini yerine getirmiş olmaları gerektiğini, davacının ise bu yükümlülüklerini yerine getirmediğini savunarak savunarak davanın reddine karar verilmesini istemiştir.
Davalı vekili ıslaha karşı, davacının ıslah ile tescilini istediği ... blok ...kat ... nolu bağımsız bölüme isabet eden hissenin ferdileştikten sonra hak sahibi ... isimli ortak tarafından kooperatif ortağı .... Şti'ne devredildiğini, yönetim kurulu tarafından verilen karar ile bu şirket adına ortaklık belgesi düzenlendiğini, tapuda malik olarak gözüken kooperatifin hak sahibi olmadığını, bu nedenle bu dairenin davaya konu edilemeyeceğini, davacının iadesini talep ettiği miktarın çıkma payının iadesi anlamına geleceğini ve bunun prosedürünün yerine getirilmesi gerektiğini, davacının ödemelerinin belirtilen miktarda olmadığını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
DAİREMİZİN KALDIRMA KARARINDAN ÖNCEKİ İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ : Mahkemece iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, davalı kooperatif uhdesinde halihazırda 5 adet bağımsız bölüm bulunduğu, bu bağımsız bölümlerin kuraya dahil edildiği ve kurada dava dışı ortaklara isabet ettiği, söz konusu ortakların halihazırda kooperatif üyesi olup olmadıkları ya da hisselerini devredip devretmedikleri, ... isimli ortağın ... blok ....kat ... nolu bağımsız bölüm ile ilgili ne şekilde hak sahibi olduğunun tespit edilemediği, bu meyanda söz konusu bağımsız bölümlerin hiçbirinin ferdileşme tescil istem belgelerinde yer almadığı, kooperatif adına kayıtlı diğer taşınmazların ise ortaklar adına ferdileştirildiği, davalı tarafından kooperatif adına kayıtlı konutlarla ilgili açıklamaların yapılmadığı, mevcut delil itibari ile dava konusu ... blok ....kat ... nolu bağımsız bölümle ilgili herhangi bir ortağın öncelik hakkının bulunmadığı, dava konusu ... blok ... nolu bağımsız bölüm üzerinde 11 adet haciz şerhi bulunduğu, davacı vekilinin 22.06.2017 ve 13.07.2017 tarihli celselerde ... blok ... nolu bağımsız bölümün tapusunun iptali ile tüm takyidatları ile birlikte müvekkili adına tescilini istediği, ıslah tarihi 10.02.2016 itibari ile davacının ödemesi gereken tutarın 66.387,00 TL olduğu, davacının 40.566,00 TL ödemede bulunduğu, davacının davalıya yaptığı ödemeler tutarı ve taşınmaz üzerindeki takyidatların taşınmaz değeri üzerindeki olumsuz etkisi gözetildiğinde mevcut durum itibari ile davacının ortaklıktan doğan borçlarını esas itibari ile yerine getirmesine rağmen davalının konut mülkiyetini geçirme borcunu yerine getirmediği, hakkaniyet icabı ıslah konusu ... nolu bağımsız bölümün mülkiyetinin davacıya intikalinin gerektiği, kaldı ki taraflar arasında kooperatif ortaklık ilişkisinin devam ettiği, bu çerçevede bilahare ortaya çıkacak borçtan davacının sorumluluğunun söz konusu olduğu gerekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinin kabulüne, ... ili, ... ilçesi, ... mevkii, ... ada, ... parsel, ... blok, ... nolu bağımsız bölümün davalı Tasfiye Halinde... Yapı Kooperatifi adına olan tapu kaydının iptali ile üzerindeki tüm takyidatları ile birlikte davacı ... adına tapuya tesciline, terditli olarak ileri sürülen alacak talebi konusunda karar verilmesine yer olmadığına, karar verilmiştir.
DAİREMİZİN KALDIRMA KARARI : Davacının kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptal tescil isteminde bulunabilmesi için bu hisseye yönelik kooperatife tüm ödemelerini yapmış olduğunu, hiç bir borcu kalmadığını ve diğer daire sahipleri ile eşit ödemede bulunduğunu ispatlaması gerekmektedir. Konut yapı kooperatiflerinde konutların ortaklar adına ferdileştirilerek tapuda tescillerinin yapılabilmesi için ortakların kooperatife herhangi bir borcunun bulunmaması gerekir. Ortağın borcunun bulunması halinde ise aynı durumda olan ortaklara borca rağmen daire tapularının verildiğinin tespit edilebilmesi halinde tescil yapılabilecektir. (Bkz. Yargıtay 23. HD'nin 14.11.2012 tarihli ve 2012/4867 E - 2012/6681 K sy. kararında olduğu üzere) Eldeki davada kooperatif kayıt ve defterleri ile tüm genel kurul kararları incelenmek suretiyle yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi heyetinin 19.04.2017 tarihli ek raporunda; davacının davalı kooperatife dava tarihi itibariyle 66.387,00 TL ödemesi gerektiği ancak davacının toplamda 40.566,00 TL ödediği , davacının kooperatife borcunun bulunduğu belirlenmiş, davacı vekili tebliğine rağmen ek rapora itiraz etmemiştir. Şu halde davacının davalı kooperatife dava tarihi itibarıyla aidat borcu bulunduğu mahkemece yargılamada alınan denetime ve hüküm kurmaya elverişli konusunda uzman kooperatif hukuku uzmanı bilirkişi heyeti ek raporu ile saptanmış olduğundan, kooperatife borcu bulunan ortaklara borca rağmen daire tapularının verildiğinin iddia ve ispat edilmemesine göre mahkemece, ıslah ile dava konusu yapılan taşınmazın davalı kooperatif adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi doğru değildir. HMK'nın 31. maddesinde "Hâkim, uyuşmazlığın aydınlatılmasının zorunlu kıldığı durumlarda, maddi veya hukuki açıdan belirsiz yahut çelişkili gördüğü hususlar hakkında, taraflara açıklama yaptırabilir; soru sorabilir; delil gösterilmesini isteyebilir." hükmüne yer verilmiştir. Davacı tarafça terditli olarak ileri sürülen alacak talebi konusunda da HMK'nın 31. maddesi gereğince davacının kooperatif üyeliğinden ayrılmak isteyip istemediği, talebinin üyelikten ayrılma payı mı yoksa kendisine daire verilememesi nedeniyle tazminat talebi mi olduğu konusunda davacı taraftan açıklama istenerek "1163 Sayılı yasanın 17/1 uyarınca üyelikten ayrılma nedeniyle ortağa ödenmesi gereken sermaye ve diğer alacaklarının ayrıldığı yıl bilançosunun genel kurulca kabulünden bir ay sonra muaccel olacağı " ve bu nedenle ayrılma payı isteme şartlarının bulunup bulunmadığı hususu da gözetilerek terditli olarak ileri sürülen alacak talebi hakkında bir karar verilmesi gerekirken terditli alacak talebi davacı tarafa yukarıda belirtilen şekilde açıklattırılmadan karar verilmesi yerinde görülmeyerek, ilk derece mahkemesinin 13.07.2017 tarih 2014/434- 437 E.K sayılı kararının kaldırılmasına karar verilmiştir.
DAİREMİZİN KALDIRMA KARARINDAN SONRAKİ İLK DERECE MAHKEMESİ KARARININ ÖZETİ: Mahkemece, iddia, savunma, bilirkişi raporu ve tüm dosya kapsamına göre, Her ne kadar davacı vekilince istinaf ilamından sonra aşamalarda öncelikli taleplerinin tapu iptal ve tescil talebi olduğunu ,ödedikleri bedelin 40.566,00 TL nin üzerinde olduğunu, dava konusu kooperatif hissesinin alınması için 10.12.2014 tarihinde yapılan sözleşme gereği kooperatif başkanı ... ve yardımcısı ...'a 18.000,00 TL ile birlikte kooperatife 58.566,00-TL ödendiğini, 18.000,00TL lik bu ilk ödemenin dosyamızda bozmadan daha önce rapor sunan bilirkişilerce kabul edilmemesi üzerine eski kooperatif başkanı ... aleyhine İzmir 15. İcra Dairesi 2014/16578 Esas sayılı dosyasıyla icra takibi açıldığını, itiraz üzerine Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin 2015/679 Esas ve 2017/330 Karar sayılı dosyasında 18.000,00TL asıl alacaklarının kabulüne ve %20 icra inkar tazminatı ödenmesine karar verildiğini, davalı kooperatif eski başkanı tarafından istinafa götürüldüğünü , İzmir Bölge Adliye Mahkemesi 4. Hukuk Dairesinin 2020/1247 Esas ve 2018/198 Karar sayılı ilamı kaldırma karar gerekçesinde "kooperatif yetkililerine yapılan bu 18.000,00TL ödemenin kooperatif kayıtlarında görüldüğü ve müvekkilin kooperatife karşı konumu müvekkilin kooperatife karşı konumuz davasının bulunduğu, burada daire talep ettiğini ve yapılan ödemeler karşılığı dairesini mahkeme kararı gereği alırsa bir zararının veya sebepsiz zenginleşmenin oluşmayacağı kabul edilerek davanın reddine karar verildiğini, ancak iş bu dosyada yapılan bilirkişi incelemesinde bu ödemelerin 3. kişiye yapıldığı için hesaplamaya dahil edilmediğini, kesinleşmiş BAM kararı ile müvekkilinin davalı kooperatife ödediği bedel 58.566,00TL olarak hesaplanması gerektiğini bildirmiş ise de BAM kararının iş bu davada kesin hüküm niteliğinde olmadığı, mahkemece yapılan bilirkişi incelemesinde davalı kooperatife dava tarihi itibariyle 66.387,00 TL ödemesi gerektiği ancak davacının toplamda 40.566,00 TL ödediği, davacının kooperatife borcunun bulunduğu,davacının davalı kooperatife dava tarihi itibarıyla aidat borcu bulunduğu mahkemece yargılamada alınan denetime ve hüküm kurmaya elverişli konusunda uzman kooperatif hukuku uzmanı bilirkişi heyeti ek raporu ile saptanmış olduğundan, kooperatife borcu bulunan ortaklara borca rağmen daire tapularının verildiğinin iddia ve ispat edilmediği, davacının alacak talebini ayrılma payı olarak nitelendirdiği ve bu talebin kooperatif üyeliğinden ayrılma ( çıkma/istifa ) iradesini ortaya koyduğu, bu iradenin ilk defa 10/02/2016 havale tarihli ıslah dilekçesi ile ifade edildiği, ıslah dilekçesinin davalıya 22/02/2016 tarihinde ulaştığı, ıslah dilekçesinin 22/02/2016 tarihinde davalıya tebliğ edilmesi sebebiyle, çıkmanın 2016 hesap yılı sonu için geçekleştiği, Koop.K m. 17 ile Anasözleşmenin 15. maddesine göre bu durumda da ayrılma payının/iade alacağının 2016 yılı bilarçosuna göre ve bilançonun kabulünden itibaren 1 ay sonra talep edilebileceği, davalı kooperatifin 2016 hesap yılına ilişkin genel kurul toplantısının 22/10/2017 tarihinde yapıldığı ve bu genel kurul toplantısının 4. gündem maddesinde 2016 yılı bilançosunun kabul edildiği, buna göre bilançonun 22/11/2017 tarihinde kesinleştiği ve iade alacağının da bu tarihte muaccel hale geldiği, davacının henüz iade alacağı muaccel hale gelmeden talepte bulunduğu belirlenmekle davanın reddine karar verilmiştir.
Karara karşı, davacı vekili tarafından istinaf yoluna başvurulmuştur.
İSTİNAF NEDENLERİ: Davacı vekili, dosyada bozma öncesi verilen bilirkişi raporunda davacının dava tarihi itibariyle kooperatife ödemesi gereken bedelin 66.387,00 TL olduğu, ancak 40.566,00 TL ödendiğinden kooperatife borcunun bulunduğunun tespit edilmesine karşın ödenen meblağın daha fazla olduğunu, pay devri öncesinde kooperatif hissesinin alınması için 10.12.2014 tarihinde yapılan sözleşme gereği kooperatif başkanı ... ile yardımcısı ...'a 8.000,00 TL peşin, 10.000,00 TL paranın taksitle ödendiğini, bu bedellerin toplamı ile müvekkilinin davalıya 58.387,00 TL ödediğinin anlaşılacağını, 18.000,00 TL'lik ödemenin kabul edilmemesi üzerine eski kooperatif başkanı ... aleyhine İzmir 15. İcra Dairesi'nin 2014/16578 esas sayılı dosyasıyla açtıkları icra takibine borçluların itirazı üzerine açılan Karşıyaka 1. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2015/679 Esas 2017/330 Karar sayılı dosyasında 18.000,00 TL asıl alacağın kabulüne ve icra inkar tazminatı ödenmesine karar verilip, işbu kararın istinafı üzerine İzmir BAM 4. Hukuk Dairesi'nin 2017/1247 Esas 2018/198 Karar sayılı ilamı ile kaldırılarak davanın reddine karar verildiği, bu karar içeriğinden 18.000,00 TL'lik ödemenin kooperatif hissesine karşılık ve verilecek daire için yapıldığı kabul edilerek kesinleştiğini, bu nedenle kooperatif borcu olan kişilere tapu devri yapılmış olmasının eşitlik ilkesine aykırı olduğunu, bilirkişi raporlarının yetersiz bulunduğunu, kooperatif 2015 yılı genel kurulunun süresi içerisinde yapılmayarak yasaya aykırı şekilde 2 hesap yılını birleştirerek olağan toplantı yapılmasının kanuna aykırı olduğunu, bunun sorumluluğunun davalı kooperatifte olduğunu istinaf nedenleri olarak ileri sürmekle kararın kaldırılmasını istemiştir.
GEREKÇE : Dava, kooperatif üyelik hakkına dayalı olarak davalı kooperatif adına kayıtlı taşınmazın tapusunun iptali ile davacı adına tescili, terditli olarak da alacak istemine ilişkin olup, ilk derece mahkemesince yukarıda yazılı gerekçeyle davanın reddine karar verilmiştir.
Dairemizce HMK'nın 355. maddesi uyarınca istinaf nedenleriyle ve kamu düzeniyle sınırlı olarak istinaf incelemesi yapılmıştır.
Davacının kooperatif ortaklığına dayalı tapu iptal tescil isteminde bulunabilmesi için bu hisseye yönelik kooperatife tüm ödemelerini yapmış olduğunu, hiç bir borcu kalmadığını ve diğer daire sahipleri ile eşit ödemede bulunduğunu ispatlaması gerekmektedir. Konut yapı kooperatiflerinde konutların ortaklar adına ferdileştirilerek tapuda tescillerinin yapılabilmesi için ortakların kooperatife herhangi bir borcunun bulunmaması gerekir. Ortağın borcunun bulunması halinde ise aynı durumda olan ortaklara borca rağmen daire tapularının verildiğinin tespit edilebilmesi halinde tescil yapılabilecektir. (Bkz. Yargıtay 23. HD'nin 14.11.2012 tarihli ve 2012/4867 E - 2012/6681 K sy. kararında olduğu üzere) Eldeki davada kooperatif kayıt ve defterleri ile tüm genel kurul kararları incelenmek suretiyle yapılan bilirkişi incelemesi sonucu düzenlenen bilirkişi heyetinin 19.04.2017 tarihli ek raporunda; davacının davalı kooperatife dava tarihi itibariyle 66.387,00 TL ödemesi gerektiği ancak davacının toplamda 40.566,00 TL ödediği , davacının kooperatife borcunun bulunduğu belirlenmiş, davacı vekili tebliğine rağmen ek rapora itiraz etmemiştir. Her ne kadar davacı yanca dava dışı sözleşme tarihinde kooperatif başkan ve yardımcısına toplam 18.000,00 TL tutarında ödemede bulunulduğundan toplam yapılan ödeme tutarının 58.387,00 TL olduğu iddia edilmiş ise de, işbu bedel yönünden davacının davalı aleyhine açmış olduğu itirazın iptaline yönelik davada İzmir BAM 4. Hukuk Dairesi'nin 2017/1247 Esas 2018/198 sayılı kararı ile davanın reddine dair 12.02.2018 tarihinde kesin olarak karar verildiği, işbu davanın davalısının dava dışı ... olduğu görülmekle taraflar yönünden kesin hüküm niteliğinde bulunmadığının kabulü ile davanın tapu iptali ve tescili talebi yönünden reddinin yerinde olduğu değerlendirilmiştir.
Davacı tarafça terditli olarak ileri sürülen alacak talebi konusunda HMK'nın 31. maddesi gereğince davacının kooperatif üyeliğinden ayrılmak isteyip istemediği, talebinin üyelikten ayrılma payı mı yoksa kendisine daire verilememesi nedeniyle tazminat talebi mi olduğu konusunda açıklama istenilmiş, davacı vekili taleplerinin tapu iptali tescil, olmazsa ayrılma payı talebi olarak bildirdiklerini, Mahkemenin 04.06.2021 tarihli oturumunda beyan ederek 20.01.2021 tarihli dilekçesini tekrarlamıştır.
1163 Sayılı yasanın 17/1 uyarınca üyelikten ayrılma nedeniyle ortağa ödenmesi gereken sermaye ve diğer alacaklarının ayrıldığı yıl bilançosunun genel kurulca kabulünden bir ay sonra muaccel olacağı yasal düzenleme gereği olup, davacının kooperatif üyeliğinden ayrılma ( çıkma/istifa ) iradesini ilk defa 10/02/2016 havale tarihli ıslah dilekçesi ile belirttiği, ıslah dilekçesinin davalıya 22/02/2016 tarihinde ulaştığı, ıslah dilekçesinin 22/02/2016 tarihinde davalıya tebliğ edilmesi sebebiyle, çıkmanın 2016 hesap yılı sonu için gerçekleştiği, Koop.K m. 17 ile Anasözleşmenin 15. maddesine göre bu durumda da ayrılma payının/iade alacağının 2016 yılı bilarçosuna göre ve bilançonun kabulünden itibaren bir ay sonra talep edilebileceği, davalı kooperatifin 2016 hesap yılına ilişkin genel kurul toplantısının 22/10/2017 tarihinde yapıldığı ve bu genel kurul toplantısının 4. gündem maddesinde 2016 yılı bilançosunun kabul edildiği, buna göre bilançonun 22/11/2017 tarihinde kesinleştiği ve iade alacağının da bu tarihte muaccel hale geldiği, davalı kooperatifin 2015 yılı genel kurulunun süresi içerisinde yapılmayarak yasaya aykırı şekilde 2 hesap yılını birleştirerek olağan toplantı yapılmasının kanuna aykırılığı iddiasının ayrı bir dava konusu olup, mevcut davada değerlendirilemeyeceği, dosya kapsamından davalının borcu bulunan diğer ortaklara tapularının verildiğinin kanıtlanamadığı, davacı tarafın ise muaccel hale gelmeyen iade alacağı yönünden işbu davayı açtığı anlaşılmakla davacı tarafın aksi yöndeki istinaf nedenleri yerinde görülmemiştir.
Bu durumda, istinaf kanun yoluna başvuranın dilekçesinde yer verdiği itirazların açıklanan gerekçe ışığında yerinde olmamasına, kararda kamu düzenine ilişkin bir aykırılık bulunmamasına, kararının usul ve esas yönünden hukuka uygun olmasına göre, duruşma açılmasına gerek görülmeyerek Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi gereğince istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 353/1-b-1 maddesi uyarınca ESASTAN REDDİNE,
2-Davacı yönünden istinaf karar harcı olan 179,90 TL'den peşin alınan 80,70 TL'nin mahsubu ile bakiye 99,20 TL'nin davacıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-İstinaf başvurusu nedeniyle davacı tarafından yapılan giderlerin kendi üzerilerinde bırakılmasına,
Dosya üzerinden yapılan inceleme neticesinde, HMK'nın 362/1-a maddesi uyarınca miktar itibariyle kesin olmak üzere oy birliğiyle karar verildi. 02.02.2023